TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e BENELLI

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e LABERGERE

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 23/10466 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C2QXG

N° MINUTE :

Assignation du :

08 Août 2023

JUGEMENT

rendu le 31 Mars 2026

DEMANDEUR

Monsieur [C] [F]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Xavier LABERGERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0546

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.S. ETUDE CARAUDREY TRANSACTIONS ET GESTION ECTG, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Jean-Baptiste BENELLI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0433

Décision du 31 Mars 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/10466 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2QXG

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente

Madame Elyda MEY, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 26 Novembre 2025 tenue en audience publique devant Madame MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

M. [C] [F] est propriétaire du lot 13, au 6ème étage de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4].

Ce lot est désigné aux termes du règlement de copropriété comme suit :

«Au sixième étage, une chambre sur cour à droite et les 10/1001 de parties communes générales ».

L’attestation de vente notariée du 17 novembre 2017 stipule « Etant précisé que le Bien ne comporte ni water-closets, ni point d’eau et qu’il existe au 6ème étage un water-closet et un point d’eau communs ».

L’assemblée générale du 23 juin 2020 a rejeté la demande de ratification des travaux d’installation et raccordement d’un lave-main dans le lot n°13 et a demandé la dépose de celui-ci.

Le 20 juillet 2020, M. [F] a fait déposer le lave-main litigieux conformément à la demande de la copropriété.

Le 4 juillet 2022, l’assemblée générale a rejeté la demande d’autorisation de création d’un point d’eau dans le lot 13.

Le 22 juin 2023, l’assemblée générale, par sa résolution n°20 a de nouveau rejeté la demande de M. [F] d’autorisation de faire réaliser l’aménagement d’un point d’eau dans son lot.

Décision du 31 Mars 2026

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Contestant cette résolution, M. [F] a fait assigner par acte de commissaire de justice du 8 août 2023, le syndicat des copropriétaires aux fins essentielles d’obtenir son annulation.

Aux termes de ses conclusions n°3 notifiées par RPVA le 28 août 2024, M. [F] demande au tribunal de :

« Vu les articles 544 et 545 du Code Civil

Vu les articles 1240 et 1242 du Code Civil

Vu les articles 9, 25 et 42 de la loi du 10 juillet 1965

Il est demandé au Tribunal de

Dire Monsieur [C] [F] recevables et bien fondés en leur action ;

Et ce faisant

En conséquence,

Constater l’irrégularité de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 22 juin 2023 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4]

Annuler la résolution n°20 de l’assemblée générale du 22 juin 2023 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4]

Dispenser Monsieur [C] [F] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Vu les articles 514, 699 et 700 du Code de Procédure Civile

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] à payer à Monsieur [C] [F] la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens. »

Par conclusions en défense n°3 notifiées par RPVA le 31 mai 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :

« Débouter M. [F] de l’ensemble de ses demandes.

Condamner M. [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5] une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ».

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été close par ordonnance du 10 mars 2025 et fixée à l’audience du 26 novembre 2025 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 24 février 2026 prorogé au 31 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation de la résolution 20 de l’assemblée générale du 22 juin 2023

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. »

Pour démontrer l’abus de majorité, le copropriétaire qui demande la nullité d’une décision doit établir que celle-ci a été adoptée sans motif valable dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires ou encore qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires en favorisant les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains copropriétaires.

Au visa de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 25b) de la loi précitée prévoit que sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

L’assemblée générale peut refuser d’autoriser les travaux pour des motifs sérieux tel que l’insuffisance d’information ou une atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des copropriétaires.

*

Au soutien de sa demande, M. [F] se prévaut des articles 9 et 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 et des dispositions du règlement de copropriété pour affirmer que :

— sa demande ne peut être considérée comme incomplète ou vague alors qu’il a soumis à l’assemblée générale de 2023 quatre devis détaillés, un rapport d’architecte et un plan exposant le parcours de l’installation ;

— le syndicat des copropriétaires ne peut ajouter des conditions au règlement de copropriété en exigeant des pièces supplémentaires tel que le plan des canalisations existantes dans le plancher du local ; en tout état de cause, il n’est pas indiqué que le cheminement des canalisations intérieures passerait sous le plancher ;

— le syndicat des copropriétaires ne peut conditionner son projet à un modificatif de règlement de copropriété révisant les tantièmes alors que cette condition n’a pas été imposée aux autres chambres du 6ème étage qui ont été intégrées dans d’autres lots et que sa consommation d’eau serait marginale ;

— les dégâts des eaux invoqués par le syndicat des copropriétaires résultent des travaux illégaux et non conformes aux règles de l’art ;

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— les travaux sollicités seront conformes aux règles de l’art de sorte que la question de l’étanchéité est sans objet ;

— ce refus constitue une rupture d’égalité avec d’autres copropriétaires du 6ème étage qui ont pu se raccorder ;

— le syndicat des copropriétaires ne peut lui reprocher d’avoir loué son bien à une psychologue alors que le règlement de copropriété le permet.

En réponse, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet en soutenant que :

— le règlement de copropriété stipule que tout copropriétaire peut modifier les arrivées d’eau dans son lot ce qui ne permet pas d’une part de modifier les parties communes ni d’en créer dans un lot privatif sans autorisation préalable de l’assemblée générale ;

— le projet de travaux adressé par M. [F] est incomplet en ce qu’il ne détaille pas la nature des raccordements et de la descente qui seraient utilisés et n’explique pas comment les tuyaux d’évacuation vont traverser le mur de la courette pour rejoindre une descente d’eaux usées ; aucune précision n’est apportée sur la mise en œuvre d’une étanchéité alors que le 6ème étage a déjà souffert de dégâts des eaux ;

— la charge de la preuve que ces travaux ne portent pas atteinte aux parties communes et aux droit des autres copropriétaires incombe à M.[F] ; qu’en conséquence, il lui appartient de produire un plan des canalisations existantes dans le plancher du lot 13;

— aucun devis de peinture n’est fourni pour la remise en état des parties communes après les interventions de plomberie ;

— aucun projet de modificatif au règlement de copropriété et à la grille de répartition des charges n’est communiqué alors que ce projet entrainera nécessairement une modification de la consommation d’eau ;

— la légitimité de la demande de M. [F] est discutable au regard de la destination de l’immeuble et ce alors qu’il dispose d’un point d’eau et de WC commun rénovés récemment ;

— M. [F] a loué son lot à une psychologue générant des nuisances pour la copropriété ;

— le demandeur ne justifie d’aucune autorisation donnée à un copropriétaire du 6ème étage de raccordement et partant d’une rupture d’égalité entre copropriétaires ; les chambres du 6ème étage ont cependant étaient réunies avec des appartements disposant d’arrivées et d’évacuations d’eau de sorte qu’aucune autorisation n’était nécessaire.

Sur ce,

La résolution litigieuse a été adoptée en ces termes :

« 20. Autorisation à donner à Monsieur [F] copropriétaire pour faire réaliser l’aménagement d’un point d’eau 6ème étage, droite droite, lot 13

A la demande de Monsieur [F] (4 devis joints)

Objet : création d’un point d’eau lot n°13

Cher(e)s copropriétaires,

Je suis copropriétaire au [Adresse 5], 6ème étage du lot n°13, droite ascenseur. C’est un espace de vie d’environ 7m² que j’ai entièrement rénovée et isolée (cf. photos) mais sans point d’eau.

Mon projet de lave-main est donc essentiel. Le principe est simple. Il consiste en un piquage de l’eau froide dans les parties communes (du côté du WC de palier) et son acheminement (cf. rapport de l’architecte et devis).

L’ensemble des travaux est à ma charge, y compris tout éventuel dommage collatéral. La copropriété n’a absolument rien à payer. Il n’y aura aucune modification de la pression d’eau froide suite à ces travaux. Il n’y aura aucune modification des parties communes. […] Cette résolution est rejetée, la majorité de l’article 24 n’étant pas atteinte. »

Il ressort du règlement de copropriété que la destination de l’immeuble est l’habitation incluant des activités de professions libérales de sorte que la demande de raccordement sollicitée est conforme sur son principe à cette destination.

Cependant, si M. [F] a produit quatre devis détaillés, une lettre de l’architecte et un plan traçant le cheminement du raccordement, le plan fourni en annexe de la convocation ne permet pas de visualiser la localisation de la descente des eaux usées ni le WC commun sur lequel le piquage est prévu. En outre, l’examen des autres documents ne permet pas davantage aux copropriétaires, profanes, de comprendre l’emprise des tuyaux de raccordement, s’ils seront coffrés dans le plancher ou dans les murs ou autre. La lettre de l’architecte se borne à indiquer « vous devez donc demander que vous puissiez, après dépose des coffres du couloir commun, vous raccorder à la colonne commune qui raccorde les autres logements. ». Ainsi en l’absence de toute étude technique avec des plans ou des schémas émanant d’un professionnel ou de l’architecte de l’immeuble exposant de manière précise le rendu visuel des travaux, les copropriétaires n’ont pu voter en toute connaissance de cause.

S’il est exact que les quatre devis annexés à la convocation de l’assemblée générale n’incluent pas de pose d’étanchéité au sol du lot 13, le syndicat des copropriétaires ne peut toutefois se prévaloir de précédents dégâts des eaux à cet étage pour justifier son refus et imposer des travaux dans un lot privatif en dehors de toute atteinte avérée aux parties communes en provenance dudit lot. S’agissant en revanche des travaux de peinture de remise en état des parties communes déposées pour les besoins du raccordement, le syndicat des copropriétaires est fondé à se prémunir de toute carence en exigeant que ces prestations soient incluses dans les devis soumis.

Enfin, M. [F] qui se prévaut d’un abus de majorité tiré d’une rupture d’égalité entre les copropriétaires ne justifie pas que d’autres copropriétaires de chambre de service non raccordée se seraient vus autoriser à procéder à des créations de point d’eau dans leur lot. En effet, la circonstance que les lots 14 et 16 issues de la réunion de chambres se soient vues doter d’un point d’eau est inopérante dans la mesure où ces réunions ont eu lieu avant la mise en copropriété et que ces points d’eau sont expressément mentionnés au règlement de copropriété ce qui n’est pas le cas du lot n°13. Si le syndicat des copropriétaires reconnaît que les chambres lots 15 et 18 dépourvues à l’origine de point d’eau ont été intégrées dans des lots munis de pièce d’eau, ces situations ne sont pas comparables avec celle du lot 13 qui n’a pas fait l’objet de réunion. Dès lors, M. [F] échoue à établir une rupture d’égalité entre copropriétaires et partant d’un abus de majorité.

Au surplus, il sera observé que M. [F] qui reproche au syndicat des copropriétaires de conditionner ses travaux à la production d’un projet de modificatif au règlement de copropriété alors qu’il ne l’aurait pas exigé d’autres copropriétaires, ne justifie pas que d’autres copropriétaires de chambre de service non raccordée auraient obtenu une autorisation de travaux sans avoir à soumettre un tel projet de modificatif.

Par conséquent, bien que sur le principe la demande de raccordement de M. [F] est légitime, le refus de l’assemblée générale est justifié par un manque d’information suffisante. La demande d’annulation de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 22 juin 2023 sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

*

M. [F] sollicite le paiement d’une somme de 5.000 euros (au titre de l’article 700 du code de procédure civile) en faisant valoir que le refus abusif de l’assemblée générale engage sa responsabilité et lui a causé un préjudice de jouissance réelle de son lot.

En défense, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet la résolution n°20 ne pouvant être qualifiée d’abusive.

Sur ce,

Partie succombant, M. [F] sera condamné aux dépens. Tenu aux dépens, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [F] sera débouté de sa demande de dispense de participation aux frais de la présente procédure prévue par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il n’y a pas lieu, enfin, d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [C] [F] de l’intégralité de ses demandes;

CONDAMNE M. [C] [F] aux entiers dépens;

CONDAMNE M. [C] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 31 Mars 2026.

La Greffière La Présidente