TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 22/04797

N° Portalis 352J-W-B7G-CWTBT

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Avril 2022

JUGEMENT

rendu le 15 Mai 2025

DEMANDERESSE

Madame [R] [L]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Yaël MREJEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D2177

DÉFENDERESSE

S.A.S.U. STIRWEN PARTNERS

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Julien VERNET de la SELEURL JULIEN VERNET AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0098

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Claire BERGER, 1ère Vice-Présidente adjointe

Claire ISRAEL, Vice-Présidente

Sarah KLINOWSKI, Juge

assistées de Diane FARIN, grefffière, lors des débats et de Astrid JEAN, greffière, lors de la mise à disposition.

Décision du 15 Mai 2025

2ème chambre civile

N° RG 22/04797 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWTBT

DEBATS

A l’audience collégiale du 06 Mars 2025 présidée par Claire BERGER et tenue publiquement, rapport a été fait par Sarah KLINOWSKI, en application de l’article 804 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 9 octobre 2020, la société STIRWEN PARTNERS a vendu à Madame [R] [L] les lots de copropriété n°2, 20 et 21 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 7] correspondant à un appartement de 49 m² au 1er étage et à une cave au prix de 570 000 euros.

La société STIRWEN PARTNERS est également propriétaire du local commercial situé au rez-de-chaussée du [Adresse 1], initialement relié au lot du 1er étage vendu à Madame [R] [L] par un escalier dont l’ancienne trémie a fait l’objet de travaux de fermeture et de renforcement du plancher préalablement à la vente.

Le 6 novembre 2020, le bureau d’études BET Structuris, mandaté par Madame [R] [L] pour établir un avis technique sur la structure de l’appartement dans le cadre de son projet de modification de la distribution des pièces, a indiqué que les travaux de renforcement du plancher au niveau de l’ancienne trémie n’avaient pas été réalisés selon les règles de l’art et précisé que la fissure découverte sur le mur pignon droit de l’appartement à la suite des travaux de curage de plaques de plâtre préalables aux travaux de rénovation envisagés par Madame [R] [L], devait être traitée par matage et agrafes.

Du 4 au 18 janvier 2021, la société BATI RENOV, sélectionnée par le syndic de copropriété sans assemblée générale extraordinaire préalable, a réparé ladite fissure murale.

Parallèlement, la société STIRWEN PARTNERS a fait procéder à sa charge à la reprise des travaux de renforcement du plancher au niveau de l’ancienne trémie.

Le 27 janvier 2021, le bureau d’études BET Structuris, mandaté cette fois par le syndic de copropriété, a relevé que les travaux de fermeture de la trémie amiablement réalisés par la société STIRWEN PARTNERS ne suivaient pas ses recommandations et conclu par ailleurs à la nécessité de remplacer les solives du plancher haut, jugées inaptes à supporter une charge habituelle pour un plancher d’habitation après la dépose des faux plafonds.

Le 12 mai 2021, les travaux de reprise du plancher haut de l’appartement de Madame [R] [L] ont été votés en assemblée générale extraordinaire, puis réceptionnés le 27 novembre 2021.

Reprochant à sa venderesse de lui avoir caché l’existence de désordres constitutifs de vices découverts dans le cadre du curage préalable à ses travaux de rénovation, à savoir plusieurs fissures éventrant un mur pignon, le rebouchage non réglementaire de l’ancienne trémie au moyen de simples poutrelles non adossées à des structures solides, et le mauvais état des poutres composant le plancher haut, fragilisées par des insectes xylophages, Madame [R] [L] l’a, par courrier recommandé du 3 décembre 2021, mise en demeure de lui restituer une partie du prix de vente et d’indemniser ses différents préjudices.

En réponse, par courrier de son conseil du 26 décembre 2021, la société STIRWEN PARTNERS a rappelé lui avoir proposé de reprendre à ses frais les travaux de fermeture de la trémie, précisé n’avoir pas connaissance de l’existence d’une fissure murale, découverte après curage des plaques de plâtre, et a soulevé le caractère attendu des travaux d’étaiement, de traitement ou de renforcement des poutres en bois du plancher haut dans le cadre des travaux de rénovation qu’elle envisageait après dépose des faux-plafonds. Elle a conclu ne pouvoir donner une suite favorable ni se prononcer sur ses demandes indemnitaires en l’état des informations communiquées et a interrogé Madame [R] [L] sur la durée d’immobilisation de son bien du fait du vice découvert au niveau du plancher haut.

En l’absence d’issue amiable du litige, Madame [R] [L] a, par exploit d’huissier du 7 avril 2022, fait assigner la société STIRWEN PARTNERS devant le tribunal judiciaire de Paris en garantie des vices cachés.

Dans ses conclusions en demande n° 1, déposées au greffe à la suite d’une difficulté informatique et régulièrement signifiées à la société STIRWEN PARTNERS, qui le confirme à l’audience de plaidoiries, Madame [R] [L] demande au tribunal de :

• CONDAMNER la société STIRWEN PARTNERS au paiement à l’acquéreur de la somme de 42 321 euros au titre de la restitution partielle du prix de vente, avec indexation sur l’indice du coût de la construction à compter du 9 octobre 2020,

• CONDAMNER la société STIRWEN PARTNERS au paiement à l’acquéreur de la somme de 4 548 euros correspondant au remboursement proratisé des frais de notaire et de commission d’agence à hauteur de la restitution susvisée, avec indexation sur l’indice du coût de la construction à compter du 9 octobre 2020,

• CONDAMNER la société STIRWEN PARTNERS au paiement à l’acquéreur de la somme de 42 000 euros au titre de l’indemnité du chef de la privation totale de jouissance longue de 14 mois,

• CONDAMNER la société STIRWEN PARTNERS au paiement à l’acquéreur de la somme de 7 956 euros au titre de l’indemnité du chef du surcoût occasionné dans les propres travaux de rénovation de l’acquéreur,

• CONDAMNER la société STIRWEN PARTNERS au paiement de la somme de 15 000 euros au titre de l’indemnité du chef du préjudice moral,

• CONDAMNER la société STIRWEN PARTNERS au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• CONDAMNER la société STIRWEN PARTNERS aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Yaël MREJEN, avocate au Barreau de Paris, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions en défense n° 2, signifiées par voie électronique le 9 octobre 2023, la société STIRWEN PARTNERS demande au tribunal de :

A titre liminaire,

Vu les articles 1 et 2 de l’article 3.4 du règlement national des notaires

• ECARTER des débats la pièce n°25 communiquée par Madame [R] [L],

A titre principal,

Vu les articles 1137 et suivants, 1641 et suivants du Code civil,

• DIRE ET JUGER que la société Stirwen Partners n’a pas commis de réticence dolosive à l’égard de Madame [R] [L],

• DIRE ET JUGER que la fissure murale découverte sur le mur pignon droite de l’appartement de Madame [R] [L] ne constitue pas un vice caché ouvrant droit à la garantie du vendeur,

• DIRE ET JUGER Madame [R] [L] mal fondée en ses demandes relatives aux travaux de renforcement du plancher bas au niveau de l’ancienne trémie d’escalier,

• DIRE ET JUGER Madame [R] [L] défaillante dans l’administration de la preuve au soutien de ses moyens et prétentions,

En conséquence,

• CANTONNER la restitution partielle du prix de vente de la société Stirwen Partners à Madame [R] [L] à la somme de 2.484,54 € correspondant à la quote-part de l’acquéreur relative aux travaux de réparation du plancher haut engagés par la copropriété,

• DEBOUTER Madame [R] [L] de l’intégralité de ses autres demandes,

A titre très subsidiaire,

• REDUIRE les demandes indemnitaires de Madame [L] aux seules proportions dûment justifiées,

En tout état de cause,

• CONDAMNER Madame [R] [L] à payer à la société Stirwen Partners une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

• DEBOUTER Madame [R] [L] de ses demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 décembre 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 24 octobre 2024 puis reportée au 6 mars 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est rappelé que les demandes des parties de « dire et juger » ou « constater », tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande reconventionnelle de rejet de la pièce n° 25 communiquée par la demanderesse

La société STIRWEN PARTNERS demande au tribunal d’écarter des débats la pièce n° 25 communiquée par Madame [R] [L], à savoir un échange de courriels entre notaires couvert selon elle par le secret professionnel.

Madame [R] [L] n’a pas formulé d’observations sur cette demande.

Sur ce,

Le secret professionnel du notaire a pour source légale l’article 26 de la loi du 25 Ventôse, an XI, contenant organisation du notariat, modifié par l’ordonnance n° 2000-916 du 19 septembre 2000, et qui institue une obligation spécifique de non révélation des actes passés devant lui, sous peine de dommages et intérêts et d’une amende.

Il dispose :

« Les notaires ne pourront également, sans l’ordonnance du président du tribunal de grande instance, délivrer expédition ni donner connaissance des actes à d’autres qu’aux personnes intéressées en nom direct, héritiers ou ayants droit, à peine de dommages-intérêts, d’une amende de 15 euros, et d’être en cas de récidive suspendus de leurs fonctions pendant trois mois sauf néanmoins l’exécution des lois et règlements sur le droit d’enregistrement et de ceux relatifs aux actes soumis à un publication ».

Le règlement national des notaires, pris en application de l’article 26 du décret n° 71-942 du 26 novembre 1971, détaille les devoirs généraux du notaire et le secret professionnel y figure à deux titres :

— à l’article 3.4, parmi les devoirs du notaire envers la clientèle :

«  Le secret professionnel du notaire est général et absolu.

Confident nécessaire de ses clients, le notaire est tenu au secret professionnel dans les conditions prévues par le Code pénal ou toutes autres dispositions législatives ou réglementaires.

Ce secret couvre tout ce qui a été porté à la connaissance du notaire dans l’exercice de ses fonctions. Il s’étend aux correspondances et échanges entre notaires ou avec les instances de la profession et avec les associés d’une société pluri professionnelle d’exercice.

Le notaire doit veiller à ce que tous ses collaborateurs soient instruits de cette obligation qui est aussi la leur et qu’ils la respectent. "

— et à l’article 20, parmi les règles professionnelles du notaire à l’égard de ses confrères :

«  Le notaire est tenu au secret professionnel. Il doit :

— n’accepter de témoigner sur ses clients ou affaires de son étude que dans les cas expressément prévus par la loi telle qu’elle est interprétée par la jurisprudence ;

— refuser de donner communication des actes déposés en son office sauf aux parties elles-mêmes, leurs héritiers ou ayants-droit ou leurs mandataires, ou toute personne autorisée par la loi ou par décision judiciaire, qui auront à justifier de leur identité et de leur qualité (loi du 25 Ventôse, an XI, article 23) ;

— se faire assister lors de toute perquisition dans les locaux de son office par le Président de sa chambre ou son représentant.

Le Président veille avec le juge d’instruction, au respect du secret professionnel conformément à la loi. "

En application de ces dispositions, est consacré le caractère intangible du secret professionnel du notaire, qui n’en est délié que par la loi, lorsqu’elle impose ou autorise la révélation du secret.

En l’espèce, la pièce n° 25 est constituée d’un échange de courriels entre le notaire de l’acquéreur et le notaire du vendeur, de sorte qu’il est couvert par le secret professionnel et ne peut donc être produit.

En conséquence, cette pièce sera écartée des débats.

Sur la garantie des vices cachés

Madame [R] [L] soutient que la venderesse est tenue à la garantie des vices cachés dès lors que l’appartement qu’elle lui a vendu était affecté de vices cachés, à savoir une fissure éventrant un mur pignon, une trémie refermée sans intervention préalable ou supervision d’un ingénieur de structure au moyen de simple poutrelles non adossées à des structures solides et sans paroi pare-feu et un plafond menaçant de s’effondrer du fait de mauvais état des poutres de soutien, se révélant très friables après dépose des faux plafond. Elle précise que ces désordres touchant à la structure du bien, révélés postérieurement à la vente dans le cadre du curage préalable à ses travaux de rénovation et donc non apparents, rendent le bien impropre à son usage, outre qu’ils mettent en danger la vie d’autrui. Elle verse notamment aux débats un rapport du bureau d’études BET Structuris du 27 janvier 2021, établi sur demande du syndic de copropriété, concluant à la nécessité d’une reprise structurelle et urgente du plancher haut et au caractère non réglementaire des travaux de réfection de la trémie.

En défense, la société STIRWEN PARTNERS, qui ne conteste pas sa qualité de vendeur professionnel et l’absence d’applicabilité de la clause d’exclusion de garantie insérée dans l’acte de vente, conteste que les désordres invoqués par la demanderesse aient rendu le bien impropre à l’usage auquel il était destiné et soient de ce fait constitutifs de vices cachés dès lors que :

• La fissure murale, découverte après dépose des plaques de plâtre par les entrepreneurs de Madame [R] [L] se trouvait sur une partie commune d’un immeuble très ancien, dont la réfection et l’entretien incombent au syndicat des copropriétaires, ne présentait aucun caractère de gravité ou de dangerosité immédiat empêchant cette dernière d’habiter l’appartement ou de le rénover, et a été réparée entre le 4 et le 14 janvier 2021 sur initiative du syndic de copropriété sans qu’il ne soit nécessaire de convoquer une assemblée générale extraordinaire au regard du faible montant des travaux de reprise, aucun appel de fonds n’ayant été réalisé pour ce faire et Madame [R] [L] ne formant en toute hypothèse aucune demande pécuniaire au titre de ce vice allégué,

• Les travaux de renforcement du plancher au niveau de l’ancienne trémie d’escalier, qualifiés de non règlementaires, n’ont pas été jugés comme menaçant la solidité du plancher ; qu’elle a fait procéder à sa charge, dans une démarche amiable, dès qu’elle a été informée du caractère non règlementaire de ces travaux, à des travaux de reprise validés par un bureau d’études structures, qui ne souffrent désormais d’aucune critique ; que la pose d’une paroi coupe-feu incombait à sa locataire du rez-de-chaussée selon le contrat de bail qu’elle verse aux débats, pose qui a finalement été réalisée par sa locataire,

• Le mauvais état des poutres du plancher haut, fragilisées par des insectes xylophages, découvert après dépose des faux-plafonds de l’appartement, constitue un aléa que la demanderesse avait accepté, l’acte de vente précisant expressément que l’état de l’entretien des parties communes par le syndic n’est pas connu et le bureau d’études BET Structuris prévoyant expressément cet aléa induit par la modification envisagée par la demanderesse de la distribution des pièces.

Sur ce,

Aux termes des articles 1641 et suivants du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Dans ces cas, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Il résulte de ces dispositions que le vendeur professionnel, présumé connaître les vices de la chose vendue, ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés.

En l’espèce et à titre liminaire, le tribunal relève que la société STIRWEN PARTNERS ne conteste pas sa qualité de vendeur professionnel, de sorte que la clause exonératoire de responsabilité insérée dans l’acte de vente n’a pas vocation à s’appliquer.

Il convient donc d’examiner successivement les trois désordres allégués par Madame [R] [L] et de déterminer s’ils constituent des vices cachés.

Sur la fissure murale

Il résulte du rapport du 6 novembre 2020 du bureau d’études BET Structuris, mandaté par la demanderesse pour établir un avis technique sur la structure de l’appartement, celle-ci envisageant de modifier la distribution des pièces, que le curage des murs porteurs pignon a mis à jour sur le mur pignon droit une fissure longitudinale devant être traitée par matage et agrafage pour recréer la continuité du mur. Le bureau d’études recommande l’utilisation de tiges en acier inoxydable et invite le maître d’ouvrage à prendre contact avec le syndic de copropriété pour faire réaliser ces travaux de reprise de la fissure.

Madame [R] [L] précise à ce sujet en page 5 de ses écritures que le « 4 janvier 2021, la société BATI RENOV, sélectionnée par le syndic de copropriété, débutait les travaux relatifs à la fissure oblique affectant le mur pignon droit de l’appartement sans AGE préalable à raison du faible montant engagé ».

Dans son rapport du 27 janvier 2021, le bureau d’études BET Structuris constate lors de sa visite du 18 janvier 2021 que la fissure longitudinale sur le mur pignon a été traitée.

Ces éléments démontrent que si la fissure murale, découverte à l’occasion des travaux de curage préalables aux travaux de rénovation de la demanderesse, était cachée au moment de la vente et nécessairement antérieure à celle-ci, au vu de l’état du mur pignon tel qu’illustré dans les photographies du constat d’huissier du 18 novembre 2020 que Madame [R] [L] verse aux débats, elle n’a pas rendu le bien impropre à son usage ou à sa destination.

Le bureau d’étude n’a en effet relevé aucun caractère de gravité ou de dangerosité immédiat de cette fissure lors de sa première visite, se contentant de procéder à des recommandations pour la traiter, et a constaté le 18 janvier 2021, date de sa seconde visite, qu’elle avait été traitée, Madame [R] [L] précisant qu’aucune assemblée générale extraordinaire n’a été nécessaire en raison du faible montant engagé et que les travaux ont débuté le 4 janvier 2021.

En conséquence, ce désordre, réparé rapidement, à faible coût, et sans que le bureau d’études n’ait relevé de menaces pour la solidité du mur, ne peut être qualifié de vice caché.

Sur les travaux de fermeture de l’ancienne trémie

A titre liminaire, le tribunal rappelle que le vice s’apprécie au jour de la vente, de sorte que les travaux réalisés amiablement postérieurement à la vente par le vendeur pour reprendre la fermeture de l’ancienne trémie, s’ils permettent d’apprécier les préjudices résiduels au jour du présent jugement, sont indifférents quant à la qualification du désordre tel qu’il existait au jour de la vente.

A ce titre, dans son rapport du 6 novembre 2020, le bureau d’études BET Structuris, qui précise l’existence d’une superposition de revêtements au sol, à savoir un parquet d’origine sous un lino sous un parquet flottant, qu’il conviendra de déposer avant la mise en place du nouveau revêtement dans le souci de ne pas surcharger les solives du plancher bas, indique que la trémie d’escalier reliant l’appartement litigieux au local commercial en rez-de-chaussée a été fermée par des solivettes en sapin et une trappe, solivettes qui sont fixées par le biais de sabots en acier sur une cloison en carreaux de plâtre à une extrémité. Le bureau d’études affirme que ce mode de fixation n’est pas réglementaire car il n’assure pas la continuité du plancher et ajoute que les solivettes auraient dû être fixées sur le chevêtre de reprise des solides coupées lors de la création de la trémie.

Par ailleurs, dans son rapport du 27 janvier 2021, le même bureau d’études relève l’absence de protection réglementaire coupe-feu et précise que la mise en place de cette protection est un impératif, ce que confirmait déjà le syndic de copropriété dans un courriel du 3 novembre 2020 adressé au père de la demanderesse en ces termes : « je vous confirme volontiers que le comblement de la trémie est à parfaire par une paroi coupe-feu obligatoire entre un local commercial et un appartement au niveau du sol ».

Il est constant et non contesté en défense que la société STIRWEN PARTNERS a elle-même fait procéder aux travaux de fermeture de cette trémie dans la perspective de vendre l’appartement du 1er étage à Madame [R] [L] et de conserver le local commercial du rez-de-chaussée qu’elle donne à bail.

Il s’en déduit que ces travaux de fermeture de l’ancienne trémie étaient antérieurs à la vente, qu’ils étaient cachés, les solives et l’absence de paroi coupe-feu n’ayant pu être observées par le bureau d’études qu’après dépose des différents revêtements, et qu’ils ont rendu le bien impropre à son usage ou à sa destination.

En effet, le fait que les solives ne soient pas fixées au chevêtre de reprise mais seulement à une cloison en carreaux de plâtre constitue un risque pour la solidité du plancher et donc la sécurité de l’habitation, outre que ce mode de fixation n’assure effectivement pas la continuité du plancher.

L’absence de paroi coupe-feu représente par ailleurs un danger en cas d’incendie et il est indifférent que cette obligation incombe au preneur par dérogation en vertu d’un bail commercial dès lors que le vendeur est tenu à la garantie des vices cachés du bien qu’il met en vente.

En conséquence, ces travaux non réglementaires constituent un vice caché.

Sur l’état du plancher haut

Dans son rapport du 6 novembre 2020 préalable aux travaux de rénovation de Madame [R] [L], laquelle envisageait une redistribution des pièces et notamment la dépose de cloisons non porteuses, le bureau d’études BET Structuris indique que du fait de l’ancienneté de l’immeuble et du solivage en bois du plancher haut, un phénomène de tassement des solives sur les cloisons n’est pas exclu, de sorte qu’il préconise, avant la dépose des cloisons non porteuses, la dépose de tous les faux plafonds pour avoir un visuel de l’état structurel des solives bois, cette étape de vérification et éventuellement de renforcement de solives étant selon lui indispensable.

Dans son rapport du 27 janvier 2021 et après dépose des faux plafonds, il constate que sur une zone B de l’appartement, les solives ont été fragilisées par l’humidité et les insectes xylophages, certaines présentant également des fissurations importantes, observant que les fibres de bois sont cassées et n’assurent plus la résistance mécanique du bois, qui s’effrite au contact. Il précise que le plancher haut en l’état de cette zone n’est pas apte à reprendre une charge habituelle pour un plancher d’habitation, et qu’il convient de le consolider dans les plus brefs délais en étayant dans cette attente la zone B.

Ce désordre, antérieur à la vente au regard de l’état de dégradation avancé des solives en bois, caché puisque découvert à l’occasion de la dépose des faux plafonds, a rendu le bien impropre à son usage ou à sa destination, l’état des solives étant de nature à entraîner un effondrement du plafond.

En conséquence, ce désordre constitue un vice caché.

Sur l’action estimatoire

Madame [R] [L] sollicite, au titre de la restitution partielle du prix de vente, la somme de 42 321 euros ainsi que le remboursement proratisé des frais de notaire et de commission d’agence à hauteur de 4 548 euros, avec indexation sur l’indice du coût de la construction à compter du 9 octobre 2020, qu’elle décompose de la manière suivante :

• 35 000 euros au titre de la dévalorisation du bien occasionnée par la pose de 11 poutres IPN de 19 cm de large et la perte de hauteur sous plafond subséquente, ce renforcement du plafond ayant privé le bien de l’authenticité des poutres apparentes typiques de cet appartement, étant précisé que la récupération de la hauteur sous plafond était un élément essentiel de son consentement à la vente,

• 2 484,54 euros au titre de sa quote-part afférente à la réparation du plancher haut,

• 3 950 euros au titre du coût de la dépose de la trémie et de sa réparation dans le respect de la règlementation,

• 886,50 euros au titre des frais divers exposés en constat d’huissier et études structurelles.

Si la société STIRWEN PARTNERS consent à restituer à la demanderesse la somme de 2 484,54 euros au titre de sa quote-part des travaux de réparation du plancher haut engagés par la copropriété, elle observe s’agissant de la dévalorisation du bien par la pose de 11 poutres IPN qui est alléguée en demande, que l’appartement vendu comportait initialement un faux-plafond, de sorte que les poutres d’origine n’étaient pas apparentes et que la hauteur sous-plafond n’a pas été drastiquement diminuée, la récupération de la hauteur sous plafond n’ayant par ailleurs jamais été une condition déterminante du consentement de la venderesse. La société STIRWEN PARTNERS s’oppose de même à restituer la somme de 3 950 euros au titre du coût de la dépose et de la réparation de la trémie, estimant qu’aucun vice caché n’est établi et qu’aucun bureau d’études n’a préconisé ces travaux, dont la demanderesse indique avoir pris l’initiative sans fournir un seul justificatif. Elle refuse également de restituer la somme de 886,50 euros au titre des frais divers exposés, rappelant que le constat d’huissier dont la demanderesse se prévaut a été établi préventivement avant de débuter ses travaux et sur recommandation du bureau d’études, outre que le bureau d’études a été mandaté non pour se prononcer sur les vices cachés allégués mais pour les besoins de ses travaux de rénovation, lesquels sont totalement étrangers à la vente.

En l’espèce, au regard des vices cachés retenus par le tribunal, il est certain que Madame [R] [L] n’aurait acquis le bien qu’à un prix moindre. A défaut pour la demanderesse de produire une estimation de la valeur du bien affecté des vices cachés caractérisés, il convient donc, pour déterminer la valeur réelle du bien et partant, la réduction du prix, de tenir compte de l’existence de ces deux vices cachés et des coûts éventuels de réparation engendrés par eux.

S’agissant du vice résultant de la réalisation de travaux non règlementaires au niveau de l’ancienne trémie séparant le 1er étage du rez-de-chaussée, le tribunal relève que dans son rapport du 27 janvier 2021, postérieur aux travaux de reprise réalisés amiablement par la société STIRWEN PARTNERS postérieurement à la vente, le bureau d’études BET Structuris se contente d’indiquer que ces travaux de reprise ne suivent pas ses préconisations en ce qu’un bastaing a été intercalé entre la poutre de chevêtre et les solives. Il ajoute « qu’il conviendra de demander une validation de cette réalisation au BET et une mise à jour de ses plans d’exécution le cas échéant », de sorte que la nécessité de faire reprendre cette trémie n’est pas démontrée.

En outre et surtout, Madame [R] [L] ne verse aucune pièce de nature à justifier la réduction du prix de vente à hauteur de 3 950 euros au titre de la dépose de la trémie et de sa réparation dans le respect des règles de l’art, de même qu’elle ne forme aucune demande relative à la mise en place d’une paroi coupe-feu, dont la société STIRWEN PARTNERS précise sans être contredite qu’elle a finalement été posée.

Ainsi, il n’y a pas lieu de tenir compte de cette somme pour la réduction du prix de vente.

S’agissant du vice résultant du mauvais état du plancher haut, Madame [R] [L] justifie avoir versé au titre de sa quote-part des travaux de réfection du plancher haut votés lors de l’assemblée générale extraordinaire du 12 mai 2021, la somme de 1 242,27 euros à deux reprises les 15 mai et 15 juin 2021, soit la somme totale de 2 484,54 euros.

La société STIRWEN PARTNERS consent d’ailleurs à lui restituer cette somme.

La somme de 2 484,54 euros sera donc retenue pour l’évaluation de la réduction du prix de vente, sans qu’il y ait lieu de l’indexer sur l’indice du coût de la construction.

Il n’y a pas lieu en revanche de tenir compte des frais divers exposés en constat d’huissier et études structurelles, à hauteur de 886,50 euros, étant précisé que ce montant n’est justifié par aucune pièce, ces frais ne correspondant pas à la perte de valeur du bien.

De même, il n’y a pas lieu de réduire le prix de vente au regard de la somme de 35 000 euros, somme que Madame [R] [L] évalue, sans la justifier, au titre de la dévalorisation esthétique de son bien occasionnée par la pose de poutres IPN pour renforcer le plancher haut.

En effet, dès lors que le vice caché a été réparé pour un montant de

2 484,54 euros, le bien est désormais propre à son usage ou à sa destination, de sorte que Madame [R] [L] ne peut prétendre à la réduction du prix au titre d’une différence entre le rendu esthétique qu’elle attendait de son bien et la réalité après travaux de réparation du vice caché.

Par conséquent, la société STIRWEN PARTNERS sera condamnée à payer à Madame [R] [L] la somme 2 484,54 au titre de la réduction du prix.

Le prix de vente étant réduit de 2 484,54 euros / 570 000 euros = 0,44%, il convient de réduire corrélativement les frais de notaire, d’un montant de 41 300 euros, et la commission d’agence, d’un montant de 20 000 euros, montants non contestés en défense, soit des sommes de 181,72 euros et de 88 euros, soit de la somme totale de 269,72 euros, qu’il n’y a pas lieu d’indexer sur l’indice du coût de la construction et de condamner la société STIRWEN PARTNIERS à indemniser Mme [R] [L] de cette somme.

Sur les dommages et intérêts

Madame [R] [L], après avoir rappelé que le vendeur professionnel, présumé connaître les vices de la chose, est tenu, outre la restitution partielle du prix, de tous les dommages et intérêts envers l’acquéreur, sollicite la condamnation de la venderesse à lui verser les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

• 42 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance pendant les 14 mois de travaux de réparation des vices cachés, travaux dont elle précise qu’ils ont été approuvés en assemblée générale extraordinaire par la venderesse,

• 7 956 euros en réparation du surcoût occasionné dans ses futurs travaux de rénovation, comprenant 5 510 euros au titre de la mise à nu de la chape et 2 445,96 euros au titre du changement des fenêtres sur cour, rendu nécessaire par la nouvelle hauteur sous plafond après la pose des 11 poutres IPN,

• 15 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur la connaissance des vices par la venderesse, elle précise que celle-ci a nécessairement eu connaissance de la fissure longitudinale traversant le mur pignon à l’occasion des travaux entrepris pour son compte au rez-de-chaussée, outre qu’elle a déclaré mensongèrement dans l’acte de vente que les travaux de rebouchage de la trémie avaient été effectués dans les règles de l’art et n’a pas suivi les prescriptions techniques de son propre ingénieur de structure lorsqu’elle a mis en œuvre les seconds travaux de réfection de la trémie.

En défense, la société STIRWEN PARTNERS indique à titre liminaire qu’elle n’avait pas connaissance de la fissure du mur pignon de l’appartement, qui n’a été révélée qu’à l’issue des travaux de curage réalisés par Madame [R] [L], précisant qu’elle a loué le local commercial du rez-de-chaussée en l’état sans réaliser de travaux de rénovation autres que le rebouchage de la trémie d’escalier séparant le rez-de-chaussée du 1er étage et l’ouverture d’une cloison, travaux mentionnés dans l’acte de vente.

Sur les différents préjudices invoqués par la demanderesse, elle fait remarquer que cette dernière ne fournit aucun justificatif sur la réalité de son préjudice de jouissance ni aucun planning de ses travaux de rénovation permettant de déterminer dans quelle mesure ils ont été retardés ou empêchés, étant rappelé qu’elle envisageait en toute hypothèse des travaux de rénovation touchant à la structure du bien devant être menés de concert avec la copropriété. Elle expose en outre qu’elle ne peut être tenue responsable des délais qui ont été nécessaires pour procéder aux travaux de réfection des parties communes situés dans le lot de Madame [R] [L], n’ayant aucune prise sur le délai de convocation de l’assemblée générale extraordinaire, convoquée le 12 mai 2021 seulement pour voter la réfection du plancher haut dont les fragilités avaient pourtant été découvertes au mois de décembre 2020, ni sur l’ouverture du chantier le 7 juillet 2021, soit deux mois après le vote des copropriétaires. La défenderesse estime ainsi que la période d’immobilisation effective du bien à raison des travaux de réfection du plancher haut, seule permettant d’apprécier le préjudice de jouissance, n’est pas établie, outre que la valeur locative proposée par Madame [R] [L] représente le double du prix majoré des loyers [Adresse 8], qui font l’objet d’un encadrement. La société STIRWEN PARTNERS observe enfin que Madame [R] [L] ne verse aucune pièce relative au surcoût induit dans ses travaux de rénovation qu’elle allègue ni ne précise le lien de causalité entre les vices allégués et la nécessité de remplacer les fenêtres et de mettre à nu la chape, outre qu’elle avait dû nécessairement anticiper les tracas et complications dans le déroulement de ses travaux, pourtant inévitables au regard du projet de rénovation d’ampleur qu’elle envisageait dans un bâti ancien.

Sur ce,

Selon l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Il est par ailleurs constant que le vendeur professionnel est présumé connaître les vices de la chose.

En l’espèce, la société STIRWEN PARTNERS ne conteste pas sa qualité de professionnelle de l’immobilier, de sorte qu’elle est tenue de tous les dommages et intérêts envers Madame [R] [L] sans pouvoir renverser la présomption irréfragable de connaissance des vices cachés.

Si Madame [R] [L] ne verse aucune pièce établissant le surcoût occasionné dans ses travaux de rénovation par la mise à nu de la chape ou le changement des fenêtres sur cour, elle justifie en revanche d’un préjudice de jouissance dès lors qu’elle ne pouvait commencer ses propres travaux avant que les travaux de reprise du plancher haut ne soient terminés.

Or il est établi que ces travaux ont été réceptionnés le 27 novembre 2021, de sorte qu’elle a subi un préjudice de jouissance durant 14 mois, ayant acquis le bien le 9 octobre 2020.

Elle ne peut par ailleurs être tenue pour responsable de la durée qui a été rendue nécessaire pour que ces travaux de structure soient votés par la copropriété puis réalisés.

Pour justifier de la valeur locative de son bien à hauteur de 3 000 euros, Madame [R] [L] verse aux débats une simple annonce immobilière pour un appartement meublé de 49 m² au 3ème étage d’un immeuble situé dans le même quartier, sans produire le contrat de location qu’elle a elle-même signé, exposant dans les échanges qu’elle verse aux débats avoir dû prendre à bail un appartement à proximité de son bien pour suivre les travaux.

Le site internet de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne renseigne pour la location d’un studio au sein d’un immeuble construit avant 1946 au [Adresse 1] à [Localité 7] un loyer médian de 33,3 euros du m², soit 1 632 euros arrondis par mois.

Il convient donc de condamner la société STIRWEN PARTNERS à verser à Madame [R] [L] la somme de 1 632 euros x 14 mois = 22 848 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance.

Madame [R] [L], qui a été confrontée à des vices cachés affectant la structure de son bien dès son acquisition et a dû consacrer du temps et de l’énergie au suivi des travaux de renforcement du plancher haut en lien avec le syndic de copropriété justifie d’un préjudice moral à hauteur de 3 000 euros, qu’il convient de condamner la société STIRWEN PARTNERS à lui verser.

Sur les mesures accessoires

Succombant à l’instance, la société STIRWEN PARTNERS sera condamnée aux dépens, dont distraction au profit de Maître Yaël MREJEN, avocate au barreau de Paris.

Elle sera également condamnée à verser à Madame [R] [L] la somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Ecarte des débats la pièce n° 25 communiquée par Madame [R] [L],

Condamne la société STIRWEN PARTNERS à payer à Madame [R] [L] la somme de 2 484,54 euros au titre de la réduction du prix du bien vendu,

Condamne la société STIRWEN PARTNERS à payer à Madame [R] [L] la somme de 269,72 euros au titre du remboursement proratisé des frais de notaire et de commission d’agence,

Rejette la demande de réduction de prix pour le surplus et la demande d’indexation sur l’indice du coût de la construction,

Condamne la société STIRWEN PARTNERS à payer à Madame [R] [L] la somme 22 848 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance,

Condamne la société STIRWEN PARTNERS à payer à Madame [R] [L] la somme 3 000 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,

Rejette toutes les autres demandes de Madame [R] [L] en paiement de dommages et intérêts,

Condamne la société STIRWEN PARTNERS aux dépens,

Dit que les dépens pourront recouvrés directement par Maître Yaël MREJEN, avocat au barreau de Paris, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette la demande de la société STIRWEN PARTNERS au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société STIRWEN PARTNERS à verser à Madame [R] [L] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 15 Mai 2025

La Greffière La Présidente

Astrid JEAN Claire BERGER