TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 18 Novembre 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 16 Septembre 2025

GROSSE :

Le 18 Novembre 2025

à M^e Marine ALBRAND

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 25/01016 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6BUN

PARTIES :

DEMANDERESSE

[Adresse 11], dont le siège social est sis [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-13055-2024-01607 du 25/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

représentée par M^e Marine ALBRAND, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [T] [O], demeurant [Adresse 4]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

M. [T] [O] est propriétaire des lots n°1390 et 1400 au sein de la copropriété située [Adresse 5] [Localité 10].

Le 24 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], représenté par son administrateur judiciaire provisoire, la SELARL AJASSOCIES, a fait assigner M. [T] [O] devant le Pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et avec la capitalisation des intérêts, à lui payer les sommes de :

6385,74 euros, au titre des charges impayées avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2024, date de la mise en demeure ;

2000 euros, à titre de dommages et intérêts ;1500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ainsi que les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 12 décembre 1996.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 septembre 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il actualise la créance à la somme de 11216,26 euros arrêtée au 28 août 2025.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que M. [T] [O] ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Cité par acte remis à étude, Mr [T] [O] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 18 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7]) verse aux débats :

un relevé de propriété attestant de ce que M. [T] [O] est propriétaire des lots n°1390 et 1400 situé [Adresse 2] à [Localité 10] ;

un décompte daté du 28 août 2025 ;les appels de fonds ;les appels de provisions ;une mise en demeure en date du 8 octobre 2024 avec accusé de réception ;les ordonnances du 26 juillet 2022, 22 mai 2023 et 10 juillet 2024 prorogeant la mission de la SELARL AJAssociés de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété avec tous les pouvoirs du Syndic, de l’Assemblée Générale des copropriétaires jusqu’au 26 juillet 2025 ;Les relevés de décisions de l’administrateur provisoire en date du :11 juin 2018 approuvant :

les comptes de l’exercice comptable du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2015

les comptes de l’exercice comptable du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016

le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018

le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019

3 juillet 2019 approuvant :

les comptes de l’exercice comptable du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017

le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019

le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020

13 mars 2020

19 mai 2021 ayant renouvelé la demande de subvention d’aide à la gestion et au redressement auprès de l’ANAH ;

les procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur provisoire et tenues les :

10 janvier 2023 approuvant le budget provisionnel du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023,

30 mai 2023 ayant donné mandat à l‘administrateur provisoire pour dépose un dossier de demande de subvention dans le cadre de l’aide à la gestion, 20 septembre 2023 ayant approuvé les comptes des exercices comptables :Du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018

Du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019Du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020Du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021Du 1er janvier 2022 au 31 décembre 202227 septembre 2024 ayant désigné les membres du conseil syndical

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que M. [T] [O] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues. En l’absence de comparution du défendeur, la dette ne peut être actualisée à la somme de 11.216,26 euros. M. [T] [O] sera donc condamné à payer la somme de 5.649,86 euros, déduction faite des frais de mise en demeure et de procédure (735,88 euros), selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 octobre 2024.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, les frais postaux du 28 septembre 2018, de rappel du 6 et 21 décembre 2018, de la sommation de payer du 26 mars 2019 et 25 mai 2021, de rappel recommandé du 23 mars 2021, de relance après mise en demeure du 27 avril 2021et de suivi dossier recouvrement mentionnés dans le décompte n’étant pas justifiés – il n’est produit que le courrier de mise en demeure du 8 octobre 2024 – il ne pourra y être fait droit. Par ailleurs, les frais de remise dossier huissier de justice du 28 février 2019 et 20 mai 2021 relèvent des dépens. Il sera donc fait droit à la demande à hauteur de la somme de 20 euros correspondant au coût des frais de mise en demeure du 8 octobre 2024, somme au paiement de laquelle il convient de condamner M. [T] [O].

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7]) ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [T] [O] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique du défendeur, il convient de condamner M. [T] [O] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] ([Adresse 1]) la somme de 300 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE Mr [T] [O] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], représenté par son administrateur judiciaire provisoire, la SELARL AJASSOCIES, la somme de 5.649,86 euros, au titre des charges dues à la date du 1er octobre 2024 et la somme de 20 euros au titre des frais nécessaires, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 octobre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], représenté par son administrateur judiciaire provisoire, la SELARL AJASSOCIES, de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [T] [O] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], représenté par son administrateur judiciaire provisoire, la SELARL AJASSOCIES, la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [T] [O] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 18 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la présidente et par la greffière.

La greffière, La présidente,