TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [Y] [Z] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05075 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54OJ

N° MINUTE :

5/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 29 avril 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], Représenté par son Syndic FONCIA [Localité 10] RIVE GAUCHE dont le siège social est sis [Adresse 7]

représenté par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1286

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [Z] [X], demeurant [Adresse 8]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 février 2025

JUGEMENT

par défaut, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 avril 2025 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 29 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05075 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54OJ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] ([Adresse 9]) a fait assigner Madame [Y] [Z] [X] copropriétaire du lot 30 en paiement principalement d’un arriéré de charges de copopriété.

A l’audience du 11 février 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] a sollicité le bénéfice des conclusions signifiées à personne le 16 janvier 2025 soit le paiement des sommes suivantes avec capitalisation des intérêts :

—  3059,59 euros représentant les charges de copropriété impayées au 1er trimestre 2025 et les frais de recouvrement, ce avec intérêts à compter du 9 juin 2023 sur la somme de 1566,59 euros et de l’assignation pour le surplus,

—  1500 euros à titre de dommages-intérêts,

—  1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [Y] [Z] [X] assignée à étude n’a pas comparu.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande au titre des charges et des frais

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 11] verse aux débats les pièces suivantes :

— la justification de la qualité de copropriétaire de Madame [Y] [Z] [X],

— les procès-verbaux d’assemblées générales en date des 19 avril 2022, 9 mars 2023, et 27 mars 2024 approuvant les comptes et fixant le budget provisionnel, et décidant des travaux,

— une partie des relevés individuels de charges sur la période concernée, et le décompte annuel de répartition définitive des charges 2022,

— un décompte de créance au 1er janvier 2025 cotisation fonds travaux 1/5 inclus,

— une sommation de payer du 9 juin 2023.

Ces pièces justifient du principe de la réclamation formée à l’encontre de Madame [Y] [Z] [X] à l’exception d’une reprise de solde au décompte de 336,17 euros qui faute d’être justifiée sera écartée de la demande en paiement.

Il convient de déduire du principal les frais qui, au regard de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui met à la charge du copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de sa créance, sont soit excessifs, soit inutiles, soit non justifiés par des pièces, ainsi que les frais de relance et de procédure, qui, soit sont antérieurs à la mise en demeure et ne peuvent donc être mis à la charge du copropriétaire défaillant, soit ne peuvent être à la fois inclus dans les charges de copropriété et les dépens ou la somme allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En l’espèce, sont donc exclus les honoraires particuliers du syndic pour procéder à la remise du dossier à l’huissier et à l’avocat et pour procéder au suivi de la procédure, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic ne déployant pas une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, étant rappelé que le copropriétaire défaillant n’est pas lié par le contrat de syndic signé par le syndicat des copropriétaires.

Sont également exclus le poste “frais d’huissier” à hauteur de 767,81 euros qui n’est justifié par aucune pièce, le coût de la mise en demeure dont l’envoi par lettre recommandée avec avis de réception n’est pas établi et donc également le coût de la lettre de relance qui a précédé la sommation de payer.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande principale du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5]) à hauteur de la somme de 540,68 qui portera intérêts légaux à compter du 9 juin 2023 sur la somme de 137,32 euros et de l’assignation pour le surplus.

Il convient, en outre, de lui allouer la somme de 186,27 euros au titre des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa créance, représentant le coût de la sommation de payer, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Tout retard dans le règlement des charges de copropriété entrave le bon fonctionnement de cette dernière et lui crée un préjudice qu’il convient d’indemniser ; ainsi en l’espèce, Madame [Y] [Z] [X] sera tenue de verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5]) la somme de 100 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les mesures accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts, dès lors qu’ils seront échus pour une année entière, seront capitalisés.

Les dépens seront supportés par Madame [Y] [Z] [X], partie perdante, n’incluant pas le coût de la sommation de payer alloué au titre des frais de recouvrement.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais exposés à l’occasion de la présente instance non compris dans les dépens. Madame [Y] [Z] [X] devra les supporter à hauteur de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement par défaut en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [Y] [Z] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5]) les sommes suivantes :

—  540,68 euros au titre des charges dues au 1er janvier 2025 cotisation fonds travaux 1/5 inclus avec intérêts légaux à compter du 9 juin 2023 sur la somme de 137,32 euros et de l’assignation pour le surplus,

—  186,27 euros au titre des frais de poursuite, avec intérêts légaux à compter de l’assignation,

—  100 euros à titre de dommages-intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

REJETTE les autres demandes,

CONDAMNE Madame [Y] [Z] [X] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] [Localité 1] la somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [Y] [Z] [X] aux dépens, comprenant le coût de l’assignation mais non le coût de la sommation de payer alloué au titre des frais de recouvrement,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis a disposition au greffe les jour, mois et an susdits

LE GREFFIER LE PRESIDENT