N°Minute:25/01513

N° RG 24/01783 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PESZ

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 7]

JUGEMENT DU 24 Juin 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [P] [G], demeurant [Adresse 3]

représenté par Mme [Z] [J] (Autre), M. [D] [O] (Autre)

DEFENDEUR:

Madame [I] [S] [B] [T], domiciliée : chez Me [A] [R], [Adresse 1]

représentée par M^e Annabelle PORTE FAURENS, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 29 Avril 2025

Affaire mise en deliberé au 24 Juin 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 24 Juin 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Philippe REDON, greffier

Copie exécutoire délivrée à :

Copie certifiée delivrée à : Me [R] PORTE FAURENS

M. [P] [G]

Le 24 Juin 2025

EXPOSE DES FAITS

Mme [I] [T] a pris à bail un appartement sis [Adresse 5] à [Localité 6] à compter du 4 janvier 2018.

Cet appartement appartient à M. [P] [G], dont il a confié la gestion locative à la SARL ANTIGONE IMMOBILIER.

Un état des lieux d’entrée a été dressé.

Mme [T] a donné son congé.

L’état des lieux de sortie s’est tenu le 22 août 2023.

A la suite de son départ, l’agence ANTIGONE IMMOBILIER a sollicité le paiement de la somme de 603,79 euros au titre de l’arrêté de compte par mail le 8 novembre 2023.

Mme [I] [T] a indiqué contester une partie de cette somme par réponse en date du 29 novembre 2023.

Sans autre explication, l’agence ANTINGONE IMMOBILIER a maintenu sa demande le 8 décembre 2023.

Le 13 février 2024, le conseil de Mme [I] [T] a écrit à l’agence immobilière pour attirer son attention sur le caractère injustifié de la créance invoquée.

La concluante a saisi le conciliateur de justice qui à défaut d’accord a dressé un procès-verbal de non conciliation.

Par requête du 17 avril 2024, enregistrée au greffe du tribunal judiciaire de Montpellier le 18 avril 2024, M. [P] [G] demeurant [Adresse 4] sollicite du tribunal qu’il condamne Mme [I] [T] demeurant chez Maître [A] [R] [Adresse 2] MONTPELLIER à lui payer la somme de 603,79 euros en principal.

L’affaire est appelée à l’audience du 16 janvier 2025, elle sera renvoyée au 29 avril 2025 à la demande de la défenderesse.

A l’audience du 29 avril 2025, M. [P] [G], représenté par Mme [Z] [J] et M. [D] [O] a déclaré que la défenderesse devait la somme de 302,41 euros suite à la réactualisation de la dette.

A cette même audience, Mme [I] [T] représentée par son conseil a déposé des conclusions auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile et pour lesquelles elle sollicite reconventionnellement :

Vu la loi du 6 juillet 1986, la loi ALUR du 24 mars 2014, Vu les articles 1240 et 1289 et suivants du Code civil,

DEBOUTER M. [P] [G] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions plus amples et, ou contraires.

ORDONNER la compensation des sommes dues par Mme [I] [T] et M. [G] en exécution du contrat de bail litigieux.

CONDAMNER M. [P] [G] au paiement de la somme de 415,84 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

CONDAMNER M. [P] [G] au paiement de la somme de 250,00 euros au titre du préjudice subi en raison de la demande déloyale de paiement et du caractère tardif de la communication des justificatifs.

CONDAMNER M. [P] [G] au paiement de la somme de 706,92 euros au titre de la majoration pour restitution tardive du dépôt de garantie.

CONDAMNER M. [P] [G] au paiement de la somme de 1000,00 au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du même code dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, Mme [I] [T] a été convoquée en date du 24 octobre 2024 par LRAR du tribunal, elle a accusé réception de cette convocation le 30 octobre 2024

La décision sera donc contradictoire en dernier ressort.

Sur la recevabilité de la demande :

L’article 750 du code de procédure civile dispose que la demande en justice peut être formée par requête lorsque le montant de la demande n’excède pas 5000,00 euros en procédure orale ordinaire ou dans certaines matières fixées par la loi ou le règlement.

Aux termes de l’article 750-1 du même code, en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

En l’espèce, M. [P] [G] sollicite de voir Mme [I] [T] condamnée à lui rembourser la somme totale de 603,79 euros au principal soit une demande inférieure à 5000,00 euros.

Le requérant justifie avoir tenté une conciliation avec la requise avant de saisir le tribunal.

Dès lors, l’action apparaît recevable.

Sur la demande en paiement de la somme 603,79 euros :

Selon requête en date du 18 avril 2024, il est sollicité le paiement de la somme de 603,79 euros au titre :

— des charges locatives du 1er avril 2023 au 31 mars 2024,

— de la TOM 2023,

— du loyer sur la période du 21 au 22 août 2023

— des réparations locatives.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur ».

L’article 6-3 de la même loi dispose que lorsque le contrat de fourniture d’eau n’est pas individualisé, le bailleur transmet au locataire la facture établie dans les conditions prévues à l’article L. 2224-12-1 du code général des collectivités territoriales, ainsi que les informations complémentaires sur la qualité de l’eau qui lui ont été adressées, concomitamment à la communication du décompte de charges ou, à défaut, au moins une fois par an.

Lorsque le logement est situé dans un immeuble relevant du statut de la copropriété, le bailleur transmet au locataire les informations qu’il a reçues dans les conditions prévues par l’article 24-11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Mme [I] [T] a écrit le 29 novembre 2023 qu’elle ne contestait pas la somme sollicitée au titre du loyer pour une journée.

En revanche, elle a sollicité le détail des charges locatives estimées à 269,95 euros.

Elle a indiqué s’opposer au montant des réparations locatives demandé.

Il lui a été transmis :

— l’état des lieux d’entrée (illisible),

— l’état des lieux de sortie,

— deux décomptes émanant de l’agence l’un intitulé « régularisation de charges » l’autre

arrêté de compte,

— une facture LE BON PLOMBIER d’un montant de 169,95 euros,

— un devis LE BON PLOMBIER d’un montant de 477,40 euros,

— une facture LAZU Services d’un montant de 155,00 euros.

Mme [I] [T] soutient que ces éléments sont insuffisants pour justifier la somme qui lui est demandée.

Selon courrier adressé le 31 janvier 2025 au Juge des contentieux de la protection, le bailleur a réajusté le montant de la dette à 302,41 euros.

Mme [I] [T] a donc légitimement refusé de régler la somme initialement demandée de 603,79 euros.

Pour autant la somme encore sollicitée à ce jour n’apparaît pas encore intégralement justifiée pour la défenderesse.

1. Les charges locatives :

L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1º Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2º Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Le requérant ne justifie d’aucun justificatif de charge communiqué à Mme [I] [T]

➤ aucune facture d’eau,

➤ aucune facture d’électricité,

➤ aucune facture de chauffage,

➤ aucun appel des charges de copropriété,

➤ ni l’avis de TOM 2023

Le montant des charges locatives dont il est sollicité le paiement n’est donc pas légalement justifié.

Mme [I] [T] s’est opposée à tout règlement à ce titre.

Le 31 janvier 2025, le bailleur a communiqué un nouveau calcul de la créance sollicitée et communiqué les pièces suivantes :

➤ Un bilan annuel de charges réelles du 1er avril 2023 au 31 mars 2024,

➤ La régularisation des charges locatives qui annule et remplace celle produite avec la requête,

➤ L’avis de TOM 2023,

➤ Le calcul du prorata TOM 2023,

➤ Nouvel arrêté de compte remplaçant celui établi le 8 novembre 2023.

Il s’avère ainsi que Mme [I] [T] n’est redevable que de la TOM 2023 enfin produite, de 116,32 euros et un jour de loyer de 42,84 euros soit un total de 159,16 euros.

Mme [I] [T] reconnaît devoir que cette somme au titre des loyers et charges locatives.

2. Les réparations locatives :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 art. 163 dispose que le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à

La facturation de plusieurs réparations locatives n’apparaît pas justifiée :

➤ 19 trous chevillés non rebouchés ont été facturés, 8 seulement ont été mentionnés à l’état des lieux de sortie,

➤ il est facturé le remplacement du brise jet du mitigeur de l’évier alors qu’il est facturé son détartrage et que son remplacement n’est pas mentionné à l’état des lieux de sortie,

➤ il est de même facturé le remplacement de l’ensemble bonde et siphon du lavabo sans que ce remplacement ne soit mentionné à l’état des lieux de sortie,

➤ le forfait changement de joints silicone est exorbitant pour seulement le remplacement du joint de la baignoire,

➤ De même le montant des frais de nettoyage ne se justifie pas tenant l’état bon dans lequel Mme [I] [T] a rendu les lieux,

➤ le remplacement du meuble vasque est de même facturé intégralement sur la base d’un devis et non d’une facture alors qu’il n’est pas prévu son remplacement dans l’état des lieux de sortie, et qu’au contraire il est mentionné que le bailleur prendra à sa charge le plan vasque.

Il n’est pas tenu compte de la vétusté.

Mme [I] [T] conteste donc légitimement la demande de règlement de ces réparations locatives.

En Conséquence M. [P] [G] sera débouté de sa demande de paiement des réparations locatives.

3. La compensation :

Il ressort des derniers éléments produits par le bailleur que Mme [I] [T] n’est redevable que de la somme de 159,16 euros au titre de la TOM 2023 et d’un jour de loyer.

Il en ressort également que Mme [I] [T] a réglé un dépôt de garantie de 542,00 euros et un excédent de provision sur charges de 39,06 euros qui ne lui ont jamais été restitués.

L’article 1289 du Code civil dispose que lorsque deux personnes se trouvent débitrices l’une envers l’autre, il s’opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes, de la manière et dans les cas ci-après exprimés .

En l’espèce la compensation des sommes dues par Mme [I] [T] et par M. [P] [G] fait apparaitre une créance au profit de la locataire de 415,84 euros.

M. [P] [G] sera donc condamné à restituer à la concluante la somme de 415,84 euros.

4. Les dommages et intérêts :

Mme [I] [T] a toujours réglé en temps et en heure son loyer et les charges locatives.

Elle n’a été à l’origine d’aucun incident de paiement ou de trouble durant son occupation du logement.

A sa sortie, l’état des lieux ne laissait à sa charge aucune réparation locative.

Malgré cela, le mandataire de M. [P] [G] n’a pas hésité, en l’absence de tout justificatif, de lui demander le paiement de la somme de 603,79 euros.

Ce ne sera qu’après des échanges mails en novembre 2023, une mise en demeure du 13 février 2024, une conciliation en date du 29 février 2024, le dépôt d’une requête en avril 2024 qu’enfin ANTIGONE IMMOBILIER produira les justificatifs des charges locatives le 31 janvier 2025.

Il est constant que la régularisation des charges locatives doit être faite annuellement et en temps utiles.

En l’espèce, il est démontré que les justificatifs des charges locatives n’ont été transmis qu’au cours des présents débats.

ANTIGONE IMMOBILIER agissant pour M. [P] [G] a exigé le paiement de charges locatives dont elle a mis plus de deux ans à communiquer les justificatifs.

M. [P] [G] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 250,00 euros de dommages et intérêts.

5. Le retard dans la restitution du dépôt de garantie :

Conformément à l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

En l’absence de restitution du dépôt de garantie dans les délais légaux, le bailleur doit payer des intérêts de retard.

La loi ALUR du 24 mars 2014 a prévu une sanction spéciale de 10% par mois de retard.

Ainsi donc le bailleur est redevable d’une majoration pour restitution tardive du dépôt de garantie de 415,84 euros x 10% x 17 mois soit 706,92 euros.

M. [P] [G] sera en conséquence condamné au paiement d’une majoration de retard de 706,92 euros à Mme [I] [T],

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [P] [G], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, M. [P] [G] sera condamné à payer à Mme [I] [T] la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [P] [G] de l’intégralité de ses demandes ;

ORDONNE la compensation des sommes dues par Mme [I] [T] et M. [G] en exécution du contrat de bail litigieux ;

CONDAMNE M. [P] [G] au paiement de la somme de 415,84 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE M. [P] [G] au paiement de la somme de 250,00 euros au titre du des dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [P] [G] au paiement de la somme de 706,92 euros au titre de la majoration pour restitution tardive du dépôt de garantie ;

CONDAMNE M. [P] [G] au paiement de la somme de 300,00 au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Le Greffier, Le Juge