TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 22]

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N° RG 25/53594 – N° Portalis 352J-W-B7J-C73PC

AS M N° :6

Assignation du :

21 Mai 2025

N° Init : 21/57042

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

+ 1 CCC à l’expert

délivrées le :

EXPERTISE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 04 novembre 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

DEMANDERESSE

La société SCI DU [Adresse 13]

[Adresse 1]

[Localité 19]

représentée par M^e Charlotte ESCLASSE, avocat au barreau de PARIS – #D0490

DEFENDERESSE

Le syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la Société TRANSACTION SYNDIC GESTION IMMOBILIERE, exerçant sous l’enseigne TSGI CLAEYS-COMTE,

[Adresse 18]

[Localité 20]

représenté par M^e Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS – #C0314

DÉBATS

A l’audience du 07 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

La SCI du [Adresse 11] est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 12].

Par acte du 6 décembre 2016, la SCI du [Adresse 11] a donné à bail commercial à la société Stalingrad les locaux situés aux 1er, 2ème et 3ème étages du bâtiment B de l’immeuble.

Faisant état d’un dégât des eaux survenu le 7 janvier 2019 dans les locaux occupés par son preneur, la SCI du [Adresse 13] a, par exploits en date des 3 et 9 août et 16 septembre 2021, fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, la SCI Lilly qui est la propriétaire de l’immeuble situé au [Adresse 17] qui serait à l’origine du dégât des eaux, la société Areas dommages en sa qualité d’assureur de la SCI du [Adresse 13] et de la SCI Lilly, M. [R] et la SCI Mousquetaires qui est la nouvelle propriétaire de l’immeuble situé au [Adresse 17] aux fins d’obtenir, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, une mesure d’expertise.

Par ordonnance du 12 novembre 2021, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, a rejeté la demande d’expertise.

Par un arrêt du 25 novembre 2022, la cour d’appel de Paris a infirmé l’ordonnance de référé, ordonné une mesure d’expertise et désigné M. [C] en qualité d’expert.

Ces opérations d’expertise ont été rendues communes à :

— la société AVS Bâtiment et la société Novebat qui a procédé à la réfection de la couverture de la toiture-terrasse, à la demande de la SCI du [Adresse 13], par ordonnance du 27 juillet 2023,

— la société Immobilière 3F, cette dernière ayant conclu un bail emphytéotique avec la ville de [Localité 22], nouvelle acquéreuse de l’immeuble du [Adresse 17], à la demande de la société Immobilière 3F, par ordonnance du 2 mai 2025.

Soutenant que les opérations d’expertise ont mis en évidence que les infiltrations pourraient provenir de l’immeuble du [Adresse 5], la SCI du [Adresse 13] a, par acte de commissaire de justice du 21 mai 2025, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la société Aventin, au visa des articles 834, 835 et 145 du code de procédure civile, aux fins notamment de voir rendues communes et opposables les opérations d’expertise au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], ainsi que de voir ce dernier condamné à réaliser des travaux de rénovation complète sous astreinte et au versement d’une provision au titre des frais d’échafaudage engagés.

Cette affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 15 juillet 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois avec injonction pour les parties de rencontrer un médiateur.

Dans ses écritures déposées et soutenues oralement par son conseil lors de l’audience du 7 octobre 2025, la SCI du [Adresse 13], a demandé au juge des référés de :

«  CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 23], à réaliser les travaux de rénovation complète de :

— l’étanchéité du terrassement incluant les solins ;

— pose d’une gouttière visant à recueillir les eaux pluviales et les reverser dans le chéneau de l’immeuble [Adresse 2],

— rénovation de la pente du toit de l’édicule ;

— rajout d’une descente d’eaux pluviales.

DIRE que ces travaux devront être réalisés dès l’expiration du délai d’appel de l’ordonnance à intervenir ;

ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 1.000,00 € par jour à compter de l’expiration du délai d’appel de l’ordonnance à intervenir ;

AUTORISER la SCI du [Adresse 13] à liquider cette astreinte ;

CONDAMNER, à titre provisionnel, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7]) à payer à la SCI DU [Adresse 11] la somme de 2.076,00 € en remboursement des frais supplémentaires d’échafaudage jusqu’au 30 avril 2025 puis la somme de mensuelle de 366,00 € par mois jusqu’à la bonne fin des travaux ci-dessus décrits ;

[…]

DECLARER communes et opposables les opérations d’expertise ordonnées par l’arrêt de la cour d’appel de PARIS et diligentées par Monsieur [F] [C], expert judiciaire, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] ;

[…]

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7]) de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens, l’action de la SCI DU [Adresse 14] étant fondée et légitime ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à payer à la SCI du [Adresse 13] la somme de 3.000,00 € au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] aux entiers dépens. "

Par des écritures déposées et soutenues oralement par son conseil lors de l’audience du 7 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Adresse 21] (75003) représenté par son syndic en exercice, la société Transaction syndic gestion immobilière (ci-après, le « syndicat des copropriétaires ») a demandé au juge des référés de débouter la SCI du [Adresse 13] de l’ensemble de ses demandes et de la condamner à lui verser la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’injonction à réaliser des travaux

La SCI du [Adresse 13] expose que l’expert a constaté, le 8 octobre 2024, une aggravation des infiltrations en façade et dans le bureau du troisième étage sur le côté du mur de l’immeuble du [Adresse 3] et des passages d’eau provenant de la toiture terrasse R+2 de l’immeuble du [Adresse 5].

Elle indique également que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] a annoncé établir des devis de rénovation complète, puis affirmé que le ravalement avait débuté, ce qui ne s’est pas avéré exact.

Elle fait enfin valoir que le règlement de copropriété de l’immeuble démontre de manière évidente que les désordres en toiture et au niveau de la descente d’eaux pluviales du terrasson proviennent des parties communes de l’immeuble du [Adresse 5].

Elle conteste ainsi l’existence de contestations sérieuses.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la cause des désordres n’est pas établie avec l’évidence requise en référé, que l’expert ne s’est pas prononcé sur la nature des travaux à réaliser et enfin que le fait d’avoir fait procéder à des devis ne vaut pas reconnaissance de responsabilité et ce, d’autant plus, qu’il n’est pas établi que la toiture de l’édicule est une partie commune.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Lorsqu’il n’existe aucune contestation sérieuse, le juge des référés peut ordonner toute mesure qui s’impose ; lorsqu’il existe au contraire un différend, il peut prendre uniquement les mesures conservatoires nécessaires à la sauvegarde des droits des parties.

Dans tous les cas, l’intervention du juge des référés suppose, en application de cette disposition, de démontrer l’urgence ; celle-ci relève de l’appréciation souveraine du juge des référés et s’apprécie à la date à laquelle il statue.

En l’espèce, aucune urgence n’est caractérisée par la SCI du [Adresse 13], de sorte que ses demandes ne sauraient utilement prospérer sur ce fondement.

Selon l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite et ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s’imposer pour le faire cesser.

Il appartient au demandeur de démontrer l’existence de l’éminence du dommage ou d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Suivant l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de la décision du juge des référés et non à celle de sa saisine.

La contestation est dite sérieuse dès lors qu’elle implique, pour être tranchée, d’être discutée au fond du litige.

A ce titre, la juridiction de céans ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut en revanche tirer les conséquences d’un acte clair. Le caractère sérieux de la contestation s’apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.

En l’espèce, il ressort de la note aux parties en date du 10 octobre 2024 rédigée par l’expert à la suite de la réunion tenue le 8 octobre 2024, que si un lien direct a pu être établi entre une défaillance avérée du conduit d’évacuation des eaux pluviales de la toiture terrasse R+4 de l’immeuble sis [Adresse 11] et les infiltrations d’eau dénoncées dans l’assignation introductive d’instance, d’autres sources d’infiltrations complémentaires sont possibles, de nouvelles manifestations d’infiltrations ayant pu être relevées tant en façade (le long de l’acrotère) que dans le bureau du 3ème étage, sur le mur du côté de l’immeuble n°238.

L’expert mentionne ainsi que : “ ces éventuelles infiltrations complémentaires (sous réserve de démonstration de leur existence) pourraient provenir :

— de défaillance du ravalement de la façade du n°[Cadastre 15] […];

— d’un passage d’eau au droit du trop-plein de la toiture-terrasse R+4 […] ;

— de passages d’eau provenant de la toiture-terrasse R+2 de l’immeuble [Adresse 5], petite toiture-terrasse située au niveau de l’appui de fenêtre du bureau du 3ème étage au n°240, et dont l’état semble s’être dégradé depuis le début des opérations d’expertise, le long de la limite séparative entre les n°238 et 240 ”.

L’expert préconise alors, au regard de l’éventuelle persistance d’infiltrations dans le bureau du 3ème étage, d’observer durant plusieurs mois une période d’épreuve des travaux réalisés ou la poursuite des opérations d’expertise en présence (ou non) du propriétaire de l’immeuble [Adresse 5].

Il s’évince ainsi des investigations réalisées par l’expert que des infiltrations complémentaires sont à démontrer et qu’il existe trois hypothèses quant à leur origine, l’une d’entre elle seulement mettant en cause la toiture-terrasse de l’immeuble du [Adresse 4] situé au niveau de l’appui de fenêtre du bureau du 3ème étage du 240.

En outre, s’il ressort du procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice à la demande de la SCI du [Adresse 13] le 25 avril 2025 et des photographies versées qu’il existe des traces de dégâts des eaux, des taches et des décollements d’enduit sur le mur du [Adresse 13] mitoyen avec le [Adresse 4], ces éléments ne permettent nullement d’établir que ces désordres ont été causés par le passage d’eau provenant de la toiture-terrasse de l’immeuble du [Adresse 5].

Il convient enfin de relever que si le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] a indiqué, dans ses courriels des 15 janvier et 10 mars 2025, faire établir des devis de rénovations complètes, puis un début de ravalement, ces éléments ne sont pas de nature à établir que les infiltrations relevées trouvent leur origine dans le défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse du [Adresse 5].

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments, et dans la mesure où l’origine des désordres n’était pas établie le 8 octobre 2024 et qu’il n’existe pas d’éléments nouveaux aujourd’hui permettant de déterminer la source des infiltrations avec l’évidence requise en référé, le trouble manifestement illicite n’est pas caractérisé.

Il n’est pas plus démontré une obligation non sérieusement contestable pour le syndicat des copropriétaires de procéder aux travaux demandés par la SCI du [Adresse 13].

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation à réaliser les travaux de rénovation.

Sur la demande de provision

La SCI du [Adresse 13] fait valoir qu’elle ne peut faire réaliser le ravalement de sa façade tant que le syndicat du [Adresse 3] n’a pas effectué les travaux demandés et qu’elle débourse chaque mois des frais de location supplémentaires pour l’échafaudage installé pour les besoins de l’expertise et du ravalement.

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’échafaudage a été installé pour les besoins des opérations d’expertise auxquelles il ne participe pas et que dès lors qu’il n’avait plus d’utilité il devait être démonté, de sorte que la demande de la SCI du [Adresse 13] souffre de contestations sérieuses.

Vu l’article 832, alinéa 2, du code de procédure civile précité,

Au regard des développements précédents et dans la mesure où il n’est pas établi que l’origine des désordres est imputable au défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse du [Adresse 5], il n’existe aucune obligation non sérieusement contestable pour le défendeur de procéder aux travaux demandés par la SCI du [Adresse 13].

Dès lors, la requérante ne peut solliciter le remboursement des sommes versées au titre de la location de l’échafaudage, cette dernière étant seule décisionnaire dans le fait de conserver le montage qui s’avère de surcroît nécessaire à la mesure d’expertise toujours en cours, ce que la SCI du [Adresse 13] ne conteste pas par ailleurs.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de la SCI du [Adresse 5] au paiement de la somme de 2 076 euros par mois correspondant au remboursement des frais supplémentaires d’échafaudage et de 366 euros par mois jusqu’à la fin des travaux.

Sur les demandes de rendre les opérations d’expertise opposables au défendeur

La SCI du [Adresse 13] soutient être bien fondée à solliciter la mise en cause du défendeur afin de lui rendre communes et opposables les opérations d’expertise ordonnées par l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 25 novembre 2022 dans la mesure où les opérations d’expertise font ressortir une causalité possible, sinon probable, en provenance de l’immeuble du [Adresse 5] et où l’expert a donné son avis favorable à la mise en cause du défendeur le 29 septembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les désordres faisant l’objet de la mission de l’expert ne portent pas sur le côté de l’immeuble du [Adresse 5] et qu’il n’est pas établi que l’édicule en cause lui appartienne.

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Sur le fondement de ce texte, une ordonnance ayant désigné un expert peut être rendue commune à des tiers s’il existe un motif légitime qu’ils soient appelés aux opérations d’expertise, en considération de leur place probable dans le litige dont l’éventualité a justifié le prononcé de la mesure d’instruction.

En l’espèce, dans sa note aux parties en date du 10 octobre 2024, l’expert a indiqué que l’une des causes possibles des éventuelles infiltrations complémentaires constatées lors de sa mission d’expertise résidait dans le passage d’eau provenant de la toiture-terrasse R+2 de l’immeuble du [Adresse 5].

L’expert a ainsi précisé ne pas s’opposer à ce que les opérations d’expertises ordonnées par la cour d’appel de Paris soient rendues opposables au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5].

Or, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, l’expertise ordonnée par la cour d’appel de Paris, par arrêt en date du 25 novembre 2022, porte bien sur l’ensemble des désordres d’infiltration affectant l’immeuble du [Adresse 13] et non uniquement sur ceux situés du côté de l’immeuble du [Adresse 17]. Il est ainsi relevé dans cet arrêt que la cause des désordres pouvait être diverse et provenir de l’immeuble du [Adresse 5] ou de la toiture-terrasse de l’immeuble du [Adresse 10] mais également du mur pignon endommagé de l’immeuble du [Adresse 16], les opérations d’expertise ordonnées ayant précisément pour but d’identifier cette cause afin d’y mettre un terme.

En outre, il ne ressort pas du règlement de copropriété avec l’évidence requise en référé que la toiture-terrasse R+ 2 de l’immeuble [Adresse 5] serait une partie privative.

En effet, même si l’édicule sur lequel est posé la toiture-terrasse abriterait un ascenseur qui fait partie des lots 28 et 29 – ce qui n’est démontré par aucune des pièces versées aux débats -, il ne ressort pas du règlement de copropriété que cet édicule serait pour autant une partie privative dès lors qu’il fait partie intégrante de la structure de l’immeuble et ainsi du gros-œuvre.

En outre, en application du règlement de copropriété, « la charpente, la couverture, les gouttières et descentes des eaux pluviales » constituent des parties communes particulières.

Dès lors, la SCI [Adresse 13] justifie d’un motif légitime à ce que les opérations d’expertise soient rendues opposables au syndicat des copropriétaires.

Il sera, en conséquence, fait droit à la demande de la SCI du [Adresse 13].

Compte tenu de cette nouvelle mise en cause, il y a lieu de proroger le délai imparti à l’expert pour déposer son rapport, selon les modalités énoncées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Aucune partie ne pouvant être regardée comme perdante au sein de la présente instance, il convient de laisser à la charge de chacune des parties les dépens qu’elles ont exposés, en application de l’article 696 du code de procédure civile et de rejeter leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI du [Adresse 13] d’injonction à réaliser des travaux et de provision en remboursement des frais supplémentaires d’échafaudage et de location ;

Rendons opposable au :

— Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6]

l’arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 25 novembre 2022 ayant désigné M. [C] en qualité d’expert ;

Prorogeons le délai de dépôt du rapport au 30 juin 2026 ;

Disons que, dans l’hypothèse où la présente décision serait portée à la connaissance de l’expert après le dépôt de son rapport, ses dispositions seront caduques ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Laissons à la charge de chacune des parties les dépens qu’elles ont exposés ;

Rejetons les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 22], le 04 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ