TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

25 Mars 2026

N° R.G. : N° RG 24/04240 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZORE

N° Minute :

AFFAIRE

S.D.C. SDC du 23/33 Docteur [V] [O] [Localité 2] [Z], pris en la personne de son syndic

C/

Société SEIGNEURIE DU GUE

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

S.D.C.du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic

Cabinet LESCALLIER

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Sophie BILSKI CERVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R093

DEFENDEUR

Société SEIGNEURIE DU GUE

[Adresse 3]

[Localité 4]

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Janvier 2026 en audience publique devant :

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Seigneurie du Gue est propriétaire de parkings correspondant aux lots n° 162 à 168, 231 et 234 au sein de l’immeuble [Adresse 4] à Rueil Malmaison (92500), soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires l’a faite assigner en paiement, par acte délivré le 15 mai 2024.

Par conclusions, notifiées par voie électronique le 08 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande, au visa des articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1231-6 et suivants, 1240 du code civil, 514, 696 et 700 du code de procédure civile, :

« Condamner la SCI SEIGNEURIE DU GUE, à payer au Syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

—  11 069.56 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2025, se décomposant comme suit :

▪ 7 694.91 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2025 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2024

▪ 3 374.65 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

—  4 000 euros à titre de dommages et intérêts.

—  3 000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Condamner la SCI SEIGNEURIE DU GUE, aux entiers dépens.

Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

La SCI Seigneurie du Gue, assignée à étude, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Il est fait expressément référence aux termes de l’assignation du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

La clôture a été prononcée le 18 septembre 2025 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 27 janvier 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; »

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 7 694.91 euros, hors frais, au titre de ses charges de copropriété arrêtées au 01 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2024.

Il justifie par la production d’un relevé de propriété que la SCI Seigneurie du Gue est propriétaire des lots n°162 à 168, 231 et 234 au sein de l’immeuble susnommé.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales du :

— du 08 décembre 2020 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2019 au 31 décembre 2019, révisé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2020, voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2021, voté le financement du départ à la retraite de l’employée d’immeuble, et voté divers travaux, accompagnée de son attestation de non recours,

— du 28 juin 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2020, révisé le budget pour l’exercice du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021, voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022 et voté divers travaux, accompagnée de son attestation de non recours,

— du 27 juin 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021, révisé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022, voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023, accompagnée de son attestation de non recours,

— du 27 novembre 2022 ayant voté des travaux (boites aux lettres, bornes de recharge et détecteurs de présence),

— du 20 juin 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022, révisé le budget pour l’exercice du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023, voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2024 au 31 décembre

2024 et voté différents travaux, accompagnée de son attestation de non recours,

— du 19 juin 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023, approuvé le compte travaux réfection appartement gardien, révisé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024, voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2025 au 31 décembre 2025 et voté des travaux,

— du 23 juin 2025 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024, ajusté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2025 au 31 janvier 2025, approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2026 au 31 décembre 2026 et voté divers travaux,

— la mise en demeure en date du 25 mars 2024 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires réclamant paiement de la somme de 8 047,62 euros,

— le décompte des sommes dues au 01 avril 2025, et les appels de fonds correspondant, faisant apparaître un solde débiteur de 7694,91 euros au titre des charges et travaux impayés.

Ce décompte mentionne également les frais engagés pour le recouvrement de la créance, ainsi listés :

-71,65 euros facturés le 09 novembre 2020, sous le libellé « note du 09/11/2020 »,

-155 euros facturés le 17 novembre 2020, sous le libellé « suivi de procédure 4ème trimestre 2020 »,

-1296 euros facturés le 03 décembre 2020, sous le libellé « note du 04/11/2020 »,

-642 euros facturés le 03 décembre 2020, sous le libellé « note du 10/11/2020 »,

-300 euros facturés le 06 janvier 2021, sous le libellé « note du 11/12/2020 »,

-170 euros facturés le 21 mai 2024 sous le libellé « suivi de procédure 2ème trimestre »,

-740 euros facturés le 19 juin 2024 sous le libellé « honoraires 22/05/2024 [X] avocat »,

soit un total de 3374,65 euros.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le contrat de syndic conclu pour la période du 01 juillet 2023 au 30 juin 2024 et du 20 juin 2024 au 30 juin 2025 de telle sorte qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les prestations facturées avant le 01 juillet 2023, étant au surplus relevé que les facturations au titre de « note » ne sont justifiées par aucune pièce et que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Ces frais ne sont pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et ne pourraient être pris en compte que s’ils sortaient de la gestion courante du syndic et traduisaient des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce.

S’agissant de la somme de 740 euros facturée le 19 juin 2024 sous le libellé « honoraires 22/05/2024 [X] avocat », elle relève de l’article 700 du code de procédure civile, fondement sur lequel le syndicat des copropriétaires formule une demande.

Le syndicat des copropriétaires est par conséquent débouté de sa demande de paiement des frais de recouvrement.

Au vu des pièces produites, le syndicat des copropriétaires justifie donc d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 7694,91 euros au titre des charges impayées au 01 avril 2025 que la SCI Seigneurie du Gue est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7694,91 euros au titre des charges dues pour la période du 01 octobre 2020 au 01 avril 2025 (appel du 2e trimestre 2025 inclus), augmentée des intérêts au taux légal à compter à compter du présent jugement, l’accusé de réception de la mise en demeure du 25 mars 2024 n’étant pas produit.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Le syndicat des copropriétaires explique que la résistance abusive de la défenderesse lui occasionne un préjudice distinct de celui pouvant être réparé par les intérêts au taux légal.

Il indique que ses seules ressources sont composées des versements opérés par les copropriétaires et que le non paiement des charges perturbe le fonctionnement normal de la copropriété et entraîne l’augmentation du fonds de roulement, ce qui entraîne des dépenses supplémentaires pour les autres copropriétaires qui doivent également endurer les tracasseries d’une procédure judiciaire.

Il ajoute que les autres copropriétaires sont en effet contraints de faire des avances de trésorerie pour compenser la carence du copropriétaire débiteur et que le vote des travaux à effectuer est suspendu en raison des difficultés de trésorerie rencontrées.

Le syndicat des copropriétaires sollicite donc la condamnation de la SCI Seigneurie du Gue à lui régler la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de la SCI Seigneurie du Gue dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie ou aurait directement empêché la réalisation de travaux urgents, le fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constituant pas en soi un préjudice.

Ainsi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI Seigneurie du Gue, partie perdante, est condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenu aux dépens, la SCI Seigneurie du Gue est donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne la SCI Seigneurie du Gue à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à Rueil Malmaison (92500), la somme de 7694,91 euros au titre des charges impayées au 01 avril 2025, pour la période du 01 octobre 2020 au 01 avril 2025 (appel du 2e trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 5] de sa demande de paiement des frais nécessaires au recouvrement et de dommages et intérêts ;

Condamne la SCI Seigneurie du Gue aux entiers dépens de l’instance ;

Condamne la SCI Seigneurie du Gue à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à Rueil Malmaison (92500) la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,