TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [L] [P] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Emmanuelle BELLAICHE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00331 – N° Portalis 352J-W-B7J-C62JD

N° MINUTE :

4 JTJ

JUGEMENT

rendu le mercredi 16 avril 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 1]

représenté par son syndic, dont le siège social est sis LA SOCIETE PIERRE ET GESTION – [Adresse 3]

représentée par M^e Emmanuelle BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0293

DÉFENDERESSE

Madame [L] [P] [H], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 avril 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 16 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00331 – N° Portalis 352J-W-B7J-C62JD

EXPOSE DU LITIGE

Mme [L] [P] [H] est propriétaire du lot n°40 au sein d’un immeuble sis [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété, administré par le cabinet PIERRE ET GESTION en qualité de syndic.

Il a été constaté que Mme [L] [P] [H] ne déférait pas aux appels provisionnels de charges qui lui étaient trimestriellement adressés.

Par jugement du Pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris en date du 27 juin 2022,

Mme [L] [P] [H] a été condamnée au paiement de la somme de 4822, 76 € au titre de ses charges de copropriété et frais arrêtés au 1er janvier 2022, outre les frais de relance et les frais irrépétibles.

Mme [L] [P] [H] a payé cette somme par exécution forcée mais n’a pas déféré aux appels de charges postérieurs au 1er janvier 2022.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] (ci-après le SDC) a mis en demeure Mme [L] [P] [H] par sommation de payer du 16 octobre 2023 portant sur la somme de 4818,60 € portant sur les appels de charges et de cotisations du fond travaux ALUR ainsi que les frais de relance du 1er avril 2022 au 2 octobre 2023.

Par acte extrajudiciaire en date du 14 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a assigné Mme [L] [P] [H] devant le Pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris.

Le SDC demande au visa des articles 10 s. de la loi du 10 juillet 1965, des articles 35 s. du décret du 17 mars 1967 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

— condamner Mme [L] [P] [H] à lui payer la somme de 2745,91 € portant sur les appels de charges et de cotisations du 1er avril 2022 au 12 décembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2023, et la somme de 1920 € au titre des frais de relance, gestion de dossier et sommation de payer, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2023

— condamner Mme [L] [P] [H] à lui payer la somme de 1500 € au titre de sa résistance abusive,

— ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an,

— condamner Mme [L] [P] [H] à lui payer la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de M^e Emmanuelle BELLAICHE.

A l’audience du 4 février 2025, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures.

Assignée par procès-verbal de vaines recherches, Mme [L] [P] [H] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 16 avril 2024.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande principale

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Aux termes de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le SDC produit les pièces justifiant que Mme [L] [P] [H] est propriétaire des lots n° 40 correspondant à 21/1044 e des tantièmes au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1].

De fait, elle est tenue au paiement de sa quote-part de copropriété.

Le SDC verse aux débats les délibérations votées en AG annuelle de 2021 à 2024.

Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle lors des années 2020 à 2024 sont produites (où Mme [L] [P] [H] était systématiquement absente et non représentée), approuvant les comptes de la copropriété de l’exercice n-1 et arrêtant son budget prévisionnel et le montant de la cotisation au fonds de travaux de l’année n+ 1, outre les travaux spécifiques.

Les délibérations sont devenues définitives selon attestation du 10/12/2024.

La somme de 2747, 91 € arrêtée au 19/12/2024, (appel de fonds du 4T 2024 compris), réclamée par le SDC dans sa sommation de payer en date du par sommation de payer du 16 octobre 2023, fait suite aux appels de fonds à l’attention de l’intéressée restés infructueux également produits aux débats émis depuis le 01/04/2022.

Mme [P] [H] a procédé sur cette période à un unique paiement de 6131, 64 € le 02/10/2023 en règlement des sommes auxquelles elle avait été condamnée, laissant ainsi un solde impayé.

Il ressort de ces pièces et du décompte de sommes au nom de Mme [P] [H] édité par PIERRE ET GESTION le 19/12/2024, appel de fonds du 4T 2024 inclus, une somme à payer de 2747, 91 € constituée des appels de fonds provisionnels du 1er avril 2022 au 12/12/2024, outre des frais précontentieux (frais de relance, sommation de payer, en tout 1920 €).

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les pièces versées aux débats et que M. [V] n’a pas jugé utile de contester attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée du SDC contre le défendeur au 19/12/2024, dont Mme [P] [H], par basculement de la charge de la preuve, ne justifie pas s’être libéré.

Il est ainsi constaté que la somme de 2747, 91 € réclamée en principal à l’instance par le syndicat des copropriétaires correspond aux provisions sur charges dues par Mme [L] [P] [H] au SDC au 1er juillet 2024 pour la période du 1er avril 2022 au 12 décembre 2024.

Il convient d’ajouter à cette somme les frais de relance et de sommation pour un montant total de

1920 € que l’article 10-1 précité met à la charge du seul copropriétaire défaillant.

Mme [L] [P] [H] sera donc condamnée à payer au SDC la somme de 2747, 91 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées au 12 décembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 16 octobre 2023.

Mme [L] [P] [H] sera également condamnée à payer au SDC la somme de 1920 € augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 16 octobre 2023 pour la somme de 1086 €, et à compter de l’assignation pour le surplus.

La capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

II. Sur la demande de dommages intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, le caractère abusif de la résistance au paiement depuis le 1er avril 2022 est démontré, outre la volonté de nuire que recèle l’antériorité de ses impayés caractérisée par le jugement du 27 juin 2023, par la constance des impayés qui se sont poursuivis. Ces derniers ont nécessairement désorganisé la trésorerie de la copropriété en entraînant la nécessité pour le reste des copropriétaires d’avancer les sommes en souffrance, alors que le mécontentement supposé de Mme [L] [P] [H] à l’égard de la gestion de la copropriété par le syndic ou l’assemblée ne saurait se traduire par cette résistance au paiement dont pâtit toute la collectivité des copropriétaires.

Il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 800 € à ce titre.

III. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Décision du 16 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00331 – N° Portalis 352J-W-B7J-C62JD

En l’espèce, Mme [L] [P] [H], partie succombante, sera condamné aux entiers dépens dont distraction sera ordonnée au profit de M^e Emmanuelle BELLAICHE.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie que Mme [L] [P] [H] soit déchargé de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le Tribunal évalue à la somme de 1000 euros au bénéfice du Syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

Condamne Mme [L] [P] [H] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la somme de 2747, 91 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées du 1er avril 2022 au 12 décembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 16 octobre 2023,

Condamne Mme [L] [P] [H] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de de 1920 € augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 16 octobre 2023 pour la somme de 1086 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,

Ordonne la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Condamne Mme [L] [P] [H] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 800 euros au titre de sa résistance abusive, avec intérêts à compter de la signification du jugement,

Rejette toutes les autres demandes,

Condamne Mme [L] [P] [H] aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Emmanuelle BELLAICHE ;

Condamne Mme [L] [P] [H] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier Le Président