TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à : demandeur

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04989 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA5JS

N° MINUTE :

2025/9

JUGEMENT

rendu le mercredi 17 décembre 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, dont le siège social est sis Le Cabinet LARIGAUDRY SA (IMMO CITY) – [Adresse 5]

représentée par M^e Romain HAIRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D567

DÉFENDERESSE

Madame [G] [N], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Juge, statuant en juge unique

assistée de Philippe PUEL, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 décembre 2025 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Philippe PUEL, Greffier

Décision du 17 décembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04989 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA5JS

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [G] [N] est propriétaire des lots n° 122 et 185 dans l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, Mme [G] [N] a été condamnée par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 13 mars 2025 à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] :

— la somme de 4037,70 € au titre d’arriérés de charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2021 pour la somme de 2232,18 € et du 20 juin 2023 pour le surplus,

— la somme de 1385,80 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2021,

— la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic la SA LARIGAUDRY en exercice, a assigné Mme [G] [N] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2025, en paiement des sommes suivantes :

-927,95 € au titre des charges de copropriété courantes et exceptionnelles impayées pour la période comprise entre le 13/11/2024 et le 01/07/2025, avec intérêts au taux légal,

-216 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal,

-4.000 € de dommages-intérêts pour résistance abusive,

-1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 17 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Mme [G] [N], citée à étude par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2025, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de Mme [G] [N],

— un décompte postérieur au 1er octobre 2024 (dernier jugement du 13 mars 2025) et arrêté au 1er juillet 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 1563,95 € (frais compris),

— les appels de charges, provisions pour charges et fonds de travaux correspondant à l’arriéré,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 4 mars 2024 et 8 janvier 2025,

— les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 927,95 € s’agissant des charges de copropriété impayées du 13 novembre 2024 au 1er juillet 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit du 22 septembre 2025.

Sur les frais nécessaires au recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité une somme de 216 € correspondant à des frais de « suivi procédure ». Or, il s’agit de diligences normales du syndic qui a pour mission de recouvrer les charges impayées et il n’est pas démontré que des diligences exceptionnelles ont été effectuées.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il est établi que Mme [G] [N] présente de manière récurrente des impayés de charges de copropriété et qu’elle a déjà été condamnée le 13 mars 2025 à régler ses arriérés de charges. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

Par conséquent, Mme [G] [N] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 500 € au titre des dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [G] [N], partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 420 € (selon facture du 13 mai 2025, pièce n° 9 du demandeur) lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [G] [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SA LARIGAUDRY :

— la somme de 927,95 € au titre des charges de copropriété impayées du 13 novembre 2024 au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2025,

— la somme de 500 € au titre des dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SA LARIGAUDRY, de sa demande en paiement des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Mme [G] [N] aux dépens,

CONDAMNE Mme [G] [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SA LARIGAUDRY, la somme de 420 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier Le Juge