1 CCC DOSSIER + 1 CCFE et 1 CCC M^e BARGAIN

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 02 JANVIER 2026

S.C.I. NICOMA

c/

S.A.S.U. M. V.16

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 25/01569 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QN4U

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 12 Novembre 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.C.I. NICOMA

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Pénélope BARGAIN, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

S.A.S.U. M. V.16

[Adresse 5]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 12 Novembre 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 02 Janvier 2026.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2016, la SCI NICOMA a donné à bail commercial à la SAS TINOU, pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2016, un local commercial sis [Adresse 3] (lots n°3, n°20 et n°23) à usage de “bar, snack, brasserie, jeux divers dans la limite des autorisations administratives” moyennant un loyer annuel principal hors TVA, taxes et charges de 30.800 € payable le 1er de chaque mois, soit 2.566,66 € par mois, outre une provision pour charges mensuelle de 200€.

Suivant acte sous seing privé en date du 25 novembre 2024, la SAS TINOU a cédé à la SASU MV16 le fonds de commerce exploité dans ledit local. L’acte de cession a été signifié le 14 janvier 2024 à la SCI NICOMA.

Suivant acte extra-judiciaire en date du 18 août 2025, la SCI NICOMA a fait délivrer à la SASU MV16 un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 16.893,42 € correspondant aux loyers impayés d’avril 2025 à août 2025 ainsi qu’au solde de régularisation de charges de 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2025, la SCI NICOMA a fait assigner la SASU MV16 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse, au visa des articles L.145-41 du code de commerce et 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de voir :

— juger que la clause résolutoire attachée au bail commercial liant les parties a joué son plein effet par l’expiration du délai imparti à la suite de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire du 18 août 2025 demeuré à ce jour infructueux;

— juger que le bail est résilié à la date du 18 septembre 2025 ;

— ordonner l’expulsion de la SASU M. V. 16 et de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique le cas échéant ;

— fixer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant 3.467,08 € à compter du 18 août 2025 et jusqu’à la parfaite libération des lieux loués ;

— condamner à titre provisionnel la SASU M. V. 16, à payer la somme de 21.927,46 € au titre des loyers et charges impayés, à parfaire au jour de la décision à intervenir ;

— condamner la SASU M. V. 16 au paiement des intérêts légaux et de droit relatifs à sa dette locative ;

— condamner la SASU M. V.16 au paiement de la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SASU M. V.16 au paiement des entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de commissaire de justice relatifs à la signification du commandement en date du 18 août 2025.

La SCI NICOMA expose qu’elle a été contrainte de faire délivrer à la SASU MV16, le 18 août 2025, un commandement de payer la somme de 16.893,42 € visant la clause résolutoire, qui est resté infructueux. Elle précise que sa dette locative s’élève à 21.927,46 € (soit 16.893,42 € au titre des loyers impayés jusqu’au mois d’août 2025 inclus, 199,53 € au titre du coût du commandement de payer du 18 août 2025, 1.367,43 € au titre de la clause pénale et 3.467,08 € au titre de l’échéance locative de septembre 2025).

L’affaire a été appelée à l’audience de référé du 12 novembre 2025, date à laquelle elle a été évoquée.

Lors de l’audience, la SCI NICOMA, par la voix de son conseil, demande le bénéfice de son assignation. Il conviendra de s’y référé pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens de la SCI NICOMA, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, la SASU MV16 n’a pas constitué avocat ; la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera donc réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 2 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la régularité de la procédure

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse a été régulièrement assignée à son siège social et le commissaire de justice a dressé un procès-verbal de remise à l’étude.

L’acte fait mention des diligences prévues aux articles 655 à 659 du code de procédure civile, et notamment des diligences accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification, et des vérifications faites par l’huissier dont il a fait mention dans l’acte de signification que le destinataire demeure bien à l’adresse indiquée (nom du destinataire figurant sur l’enseigne commerciale et adresse confirmée par un voisin).

L’assignation l’informe valablement de son obligation de constituer avocat dans les 15 jours de la délivrance de l’acte.

Il s’est écoulé un temps suffisant entre l’assignation et l’audience.

Les dispositions de l’article 754 du code de procédure civile ont été respectées et un délai de plus de 15 jours s’est écoulé entre la transmission du second original le 9 octobre 2025 et l’audience du 12 novembre 2025.

2/ Sur l’information des créanciers inscrits

Aux termes de l’article L.143-2 du code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, la demanderesse justifie avoir dénoncé l’assignation en constatation de résiliation du bail à la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL PROVENCE COTE D’AZUR et à la SA LIXXBAIL, seuls créanciers inscrits suivant état certifié des inscription arrêté au 17 septembre 2025, suivant actes de commissaire de justice en date des 2 octobre 2025 et 6 octobre 2025 ayant fait chacun l’objet d’une remise à personne morale plus d’un mois avant le prononcé de la présente ordonnance.

3/ Sur les demandes tendant à voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion et condamner la défenderesse au paiement d’une provision à valoir sur l’arriéré des loyers et l’indemnité d’occupation

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes il est possible en référé de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail, en application d’une clause résolutoire, lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Aux termes de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343–5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le commandement doit indiquer de façon précise et sans équivoque l’infraction invoquée, afin de permettre au locataire de remédier à l’infraction dans le délai d’un mois. Dans le cas d’un commandement de payer, le locataire doit être à même de déterminer le montant dû et d’en vérifier l’exigibilité ; un commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est toutefois valable pour la partie non contestée.

Le preneur à bail peut en outre remettre en cause le bien-fondé de l’acquisition de la clause résolutoire en démontrant que le bailleur en a fait application de mauvaise foi. L’existence de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

La bailleresse produit aux débats le contrat de bail à effet du 1er juillet 2016 la liant à la SAS TINOU, qui contient en son article intitulé “résiliation” (p.9) une clause résolutoire en cas de non-paiement à son terme du loyer passé le délai d’un mois suivant un commandement de payer demeuré vain, ainsi que le contrat de cession de fonds de commerce de la SAS TINOU à la SAS MV16 régularisé le 25 novembre 2024.

La bailleresse, par suite du non-paiement des sommes dues à la date du 4 août 2025 (loyers d’avril 2025 à août 2025 notamment et solde de régularisation de charges 2024), a fait signifier à défenderesse, le 18 août 2025, un commandement de payer par acte extrajudiciaire visant à obtenir le paiement de la somme en principal de 16.893,42 € outre les frais de l’acte, lui dénonçant son intention à défaut de se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Le commandement de payer a été régulièrement délivré par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, en rappelant à la locataire défaillante les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce ainsi que les termes de la clause résolutoire contractuelle.

La SASU MV16, qui ne comparait pas bien que régulièrement assignée, ne conteste pas le principe ni le montant de la dette locative.

La SCI NICOMA indique que cette dernière n’a pas réglé les causes du commandement dans le délai imparti, ce qui n’est pas contesté en défense.

Le commandement étant incontestablement resté infructueux dans le mois de sa délivrance, le bail se trouve résilié de plein depuis le 19 septembre 2025 et la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail et rappelée dans le commandement. Depuis cette date, la SASU MV16 est en conséquence occupante sans droit ni titre des locaux loués.

L’urgence justifie que soit constatée ladite résiliation et ordonnée l’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants et de tous biens de son chef dans le mois de la signification de la présente ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation et la demande de provision

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

La bailleresse sollicite la condamnation de la SASU MV16 au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 3.467,08 €.

Dans le commandement délivré le 18 août 2025, ce montant est présenté comme correspondant aux loyers de juillet 2025 et d’août 2025, un montant de 3.309,04 € étant visé par ailleurs pour les loyers d’avril 2025 à juin 2025.

Or, l’acte de cession de fonds de commerce régularisé le 25 novembre 2024 précise que “le loyer est actuellement fixé à la somme de 2.955,60 euros + 210 euros de provision sur charges et 5 euros pour la taxe foncière” (p.5), soit un montant total de 3.170,60 €.

La bailleresse ne produit aux débats aucun élément justifiant que, depuis le renouvellement du bail intervenu le 30 juin 2025, le loyer a été révisé. Il existe ainsi une contestation sérieuse à ce que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme mensuelle de 3.467,08 €. La valeur de 3.170,60 € sera ainsi retenue.

En conséquence, il convient de fixer, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 3.170,60€ à compter du 19 septembre 2025 jusqu’au départ effectif de la locataire et restitution des clés.

La SASU MV16 sera condamnée, en tant que de besoin, à son paiement.

*

La bailleresse sollicite la condamnation de la SASU MV16 au paiement d’une provision de 21.927,46 € décomposée comme suit:

— Echéance locative avril 2025 3.309,04 €

— Echéance locative mai 2025 3.309,04 €

— Echéance locative juin 2025 3.309,04 €

— Echéance locative juillet 2025 3.467,08 €

— Echéance locative août 2025 3.467,08 €

— Solde charges 2024 32,14 €

— Coût de l’acte du 18 août 2025 199,53 €

— Clause pénale 8 % 1.367,43€

— Echéance locative septembre 2025 3.467,08 €

Pour les raisons précédemment exposées, les loyers mensuels d’avril 2025 à septembre 2025 seront arrêtés à hauteur de 3.170,60 €. En effet, il existe une contestation sérieuse à ce que les montants de 3.309,04 € et 3.467,08 € soient retenus.

Les frais de commissaire de justice à hauteur de 199,53 € seront écartés comme appartenant à la catégorie des dépens.

Aucun justificatif n’est apporté quant à la somme de 32,14€ réclamée au titre du solde de charges 2024 de sorte qu’il existe une contestation sérieuse à ce qu’il soit fait droit, en référé, à cette demande.

Enfin, le bail contient une clause pénale (p.9) libellée en ces termes “sans qu’il soit dérogé à la précédente clause résolutoire et au cas où le loyer ou les charges et taxes stipulées ci-dessus ne seraient pas payés à l’échéance, suivant les termes ci-avant fixés, les sommes dues seront majorées de plein droit et forfaitairement de 8 % dans le cas où le bailleur aurait dû délivrer un commandement pour en obtenir le règlement et ce, à date de la notification. Ce pourcentage est fixé à titre de clause pénale instaurée contractuellement à l’instant même entre les parties pour compenser les préjudices subis par le bailleur dans une telle hypothèse du fait du retard de paiement causé par le preneur”.

Le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non contestable d’une clause pénale ; il ne peut en revancher moduler son montant. En l’espèce, cette clause est claire et sans équivoque de sorte que le juge des référés ne saurait écarter son application.

Le montant de la clause pénale sollicitée par la demanderesse, qu’elle fixe à la somme de 1.367,43 €, a été calculée sur la base de l’intégralité des échéances d’avril 2025 à août 2025 et du coût du commandement de payer selon les modalités suivantes :

3.309,04 € x 3 mois + 3.467,08 € x 2 mois + 199,53 € = 17.092,95 €

17.092,95 € x 8 % = 1.367,43 €.

Or, il convient d’écarter le coût du commandement de payer et d’arrêter le loyer mensuel sur la période concernée à la somme de 3.170,60 € de sorte que le calcul au titre de la clause pénale l’a été sur une base erronée.

L’obligation au paiement de la créance locative n’est ainsi pas sérieusement contestable à hauteur de 20.291,84 € se décomposant comme suit :

— Loyers d’avril 2025 à septembre 2025 inclus :

3.170,60 € x 6 mois = 19.023,60 €

— Clause pénale de 8 % :

3.170,60 € x 5 mois x 8 % = 1.268,24 €

Il convient en conséquence de condamner la défenderesse à payer cette somme, à titre provisionnel.

La bailleresse sollicite que cette somme soit assortie des intérêts de droit. La somme de 15.853 € produira ainsi intérêts au taux légal à compter du 18 août 2025, date de la délivrance du commandement de payer, et le surplus à compter du 24 septembre 2025, date de délivrance de l’assignation.

4/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La SASU MV16, partie succombante, supportera les entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI NICOMA la charge des frais irrépétibles qu’elle a engagés et qui ne sont pas compris dans les dépens ; une indemnité de 1.500 € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’urgence et les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile,

Constate la résiliation de plein droit, à compter du 19 septembre 2025, du bail commercial liant la SCI NICOMA, bailleresse, à la SASU MV16, locataire, par le jeu de la clause résolutoire rappelée dans le commandement délivré par acte de commissaire de justice du 18 août 2025 ;

Ordonne, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de la SASU MV16 des locaux commerciaux sis [Adresse 3] (lots n°3, n°20 et n°23) ainsi que de tous occupants et biens de son chef, avec au besoin le concours de la force publique en application de l’article R 153-1 du code des procédures civiles d’exécution et l’aide d’un serrurier, dans le mois de la signification de la présente ordonnance ;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du codes des procédures civiles d’exécution ;

Fixe le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle à la somme de 3.170,60 € à compter du 19 septembre 2025 et jusqu’au départ effectif des lieux de la SASU MV16 ;

Condamne la SASU MV16 à payer cette indemnité d’occupation provisionnelle à la SCI NICOMA ;

Condamne la SASU MV16 à payer à la SCI NICOMA la somme provisionnelle de 19.023,60 € correspondant aux loyers et indemnités d’occupation incluant les loyers, la provision pour charges et la provision pour taxe foncière arrêtés au mois de septembre 2025 inclus;

Condamne la SASU MV16 à payer à la SCI NICOMA la somme provisionnelle de 1.268,24 € au titre de la clause pénale stipulée dans le bail calculée sur la base des loyers et indemnités d’occupation incluant les loyers, la provision pour charges et la provision pour taxe foncière arrêtés au mois d’août 2025 inclus ;

Dit que ces sommes produiront intérêts au taux légal à hauteur de 15.883 € à compter du 18 août 2025, date de la délivrance du commandement de payer,et pour le surplus à compter du 24 septembre 2025, date de délivrance de l’assignation ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant le surplus des demandes formées;

Condamne la SASU MV16 aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 18 août 2025, en application de l’article 696 du code de procédure civile ;

Condamne la SASU MV16 à payer à la SCI NICOMA une indemnité de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés