TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 12 Février 2026

AFFAIRE N° RG 22/01919 – N° Portalis DB3Q-W-B7G-ON5O

NAC : 71G

Jugement Rendu le 12 Février 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Madame [T] [X] [Q], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Emmanuel LEBLANC de la SELARL HMS JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/10315 du 26/08/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

DEMANDERESSE

ET :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [T], située [Adresse 2] représenté par son syndic la SA FONCIA SENART-GATINAIS, inscrite au RCS d'[Localité 1] sous le numéro 413 426 479, dont le siège social est situé [Adresse 3]

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du ayant fixé l’audience de plaidoiries au 13 Novembre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 12 Février 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [T] [Q] est propriétaire d’un appartement et d’une cave composant les lots n°03 et 11 au sein de la résidence en copropriété Remonteru située [Adresse 4].

La résidence [T] est une petite copropriété constituée de 5 copropriétaires.

Par ordonnance du 28 février 2020 du juge des référés du tribunal judiciaire d’Evry, Madame [T] [Q] a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] d’une part une provision de 3.115,68 euros au titre des charges de copropriété impayées, appel de fonds du 4ème trimestre 2019 inclus et d’autre part une provision de 10.451,85 euros en paiement des charges et appels de travaux non encore échus outre une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Par ordonnance en date du 23 septembre 2020 de la cour d’appel de [Localité 3], la déclaration d’appel de Mme [T] [Q] contre l’ordonnance de référé du 28 février 2020 a été déclarée nulle.

Par acte de commissaire de justice du 09 novembre 2020 le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] a fait délivrer à Madame [T] [Q] un commandement de payer valant saisie immobilière.

Par jugement d’orientation rendu le 09 juin 2021, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Evry a prononcé la suspension de la procédure de saisie immobilière pour une durée maximale de deux ans.

Par acte de commissaire de justice en date du 01 mars 2022, Madame [T] [Q] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 6], représenté par son syndic, le cabinet Preclaire, devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins d’obtenir sa condamnation au remboursement des charges appelées au titre des travaux non réalisés ainsi qu’à des dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

Par ordonnance du 28 mars 2024, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée, a renvoyé l’affaire à la mise en état et a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [T] [Q] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’état de ses dernières conclusions n°2, régulièrement notifiées par Rpva le 26 novembre 2024, Mme [T] [Q] demande au tribunal, au visa des articles 1217, 1231-1 et suivants du Code civil, de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

— Débouter le SDC [Adresse 5] de l’intégralité de ses demandes

— Condamner le SDC [Adresse 5] à payer à Mme [Q] la somme de 15.420,45 €

— Condamner le SDC [Adresse 5] à payer à Mme [Q] la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance

— Condamner le SDC RESIDENCE [T] aux entiers dépens.

Au soutien, Mme [T] [Q] expose avoir réglé le paiement au titre des provisions pour charges et appels de travaux non encore échus auquel elle a été condamnée par ordonnance du 28 février 2020. Selon elle, cette somme correspond au paiement de travaux votés en assemblée générale mais qui n’ont pas été effectués de sorte qu’elle s’estime bien fondée à en solliciter le remboursement.

Affirmant que les parties communes ne sont pas entretenues, elle s’estime également bien fondée à demander la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

*

En l’état de ses dernières conclusions en réponse n°2, régulièrement notifiées par Rpva le 23 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— Déclarer irrecevables et en tout état de cause mal fondées les demandes de Madame [Q]

En conséquence

— Rejeter l’ensemble des demandes de Madame [Q]

— Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire

— Condamner Madame [T] [Q] à payer au Syndicat des copropriétaires une somme de 4000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, dont recouvrement au profit de la SELARL AD LITEM JURIS dans les conditions de l’article 699 CPC.

Au soutien, le syndicat des copropriétaires affirme que la demande est irrecevable comme se heurtant à l’autorité de chose jugée des décisions des 28 février 2020 et 23 septembre 2020.

Sur le fond, il rappelle que l’inexécution des travaux ne dispense pas du paiement des charges de copropriété qui est d’ordre public et que la demande de restitution est infondée dès lors que les travaux, même inexécutés, ont été votés. Relevant au surplus que la somme de 15.420,45 euros ne correspond à rien de précis, il estime que la créance n’est ni liquide, ni exigible et encore moins certaine.

Il conclut au rejet de la demande de dommages et intérêts alors qu’aucune faute n’est imputable à la copropriété et que le trouble de jouissance allégué est imputé au syndic qui n’est pas attrait à la procédure.

*

Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 13 février 2025. L’affaire a été fixée à l’audience du juge rapporteur du 13 novembre 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée

Alors que par ordonnance du 28 mars 2024, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée, le syndicat des copropriétaires n’apparaît, à l’évidence, pas bien fondé à soulever cette même fin de non recevoir devant le tribunal statuant au fond.

La fin de non recevoir soulevée ne peut qu’être rejetée comme ayant déjà été rejetée par une ordonnance du 28 mars 2024 dont il appartenait au syndicat des copropriétaires d’interjeter appel s’il entendait en contester la teneur.

Sur la demande en remboursement des charges de copropriété correspondant aux travaux votés mais non effectués

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Il est constant qu’en application des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de copropriété et ne peuvent refuser de les payer en opposant l’inexécution de travaux décidés et votés en assemblée générale.

Dès lors, Mme [T] [Q] n’apparaît pas bien fondée à demander la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui rembourser le paiement des charges de copropriété correspondant à des travaux votés en assemblée générale au motif, au surplus non démontré, que les travaux n’auraient pas été exécutés.

Sur la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il ressort du procès verbal de réception de travaux du 19 mars 2024 (pièce 14 du défendeur) que les travaux querellés, votés lors de l’assemblée générale du 20 mai 2019, auraient eu lieu postérieurement à l’assignation introductive d’instance.

Le seul versement aux débats de deux attestations insuffisamment circonstanciées (pièces 13 et 18 de la demanderesse), d’un courrier manuscrit difficilement lisible sans aucune précision sur son auteur (pièce 14 de la demanderesse), d’un courrier du 4 mai 2021 de la mairie de [Localité 4] faisant état d’un procès verbal d’infraction sans plus ample explication (pièce 16 de la demanderesse) ne caractérise pas le trouble de jouissance allégué à l’encontre de la copropriété.

Dès lors la demande de dommages et intérêts n’apparaît pas bien fondée et Mme [T] [Q] ne peut qu’en être déboutée.

Sur les dépens, les frais irrépétibles, l’exécution provisoire

Mme [T] [Q], partie perdante, est condamnée aux entiers dépens qui pourront être directement recouvrés par la Selarl Ad Litem Juris conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En équité, il convient de condamner Mme [T] [Q] à payer une somme de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5].

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, il est rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort

DÉBOUTE Mme [T] [Q] de l’intégralité de ses demandes

CONDAMNE Mme [T] [Q] à payer une somme de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE Mme [T] [Q] aux entiers dépens de l’instance qui pourront être directement recouvrés par la Selarl Ad Litem Juris conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire

Ainsi fait et rendu le DOUZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,