TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Mehdi BERBAGUI

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Cécile LEMAISTRE-BONNEMAY

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/00375 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZH4

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 14 mars 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires [Adresse 5], Représenté par son syndic FONCIA [Localité 4] RIVE GAUCHE sis [Adresse 3]

représenté par M^e Cécile LEMAISTRE-BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1286

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [H]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Mehdi BERBAGUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0019

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Deborah FORST, Juge, statuant en juge unique

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 mars 2025 par Deborah FORST, Juge assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 14 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/00375 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZH4

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [H] est propriétaire du lot n° 1108 de l’immeuble situé [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic Foncia Paris Rive Gauche, a fait assigner Monsieur [M] [H] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— le condamner à lui verser les sommes de :

6538,92 euros au titre des charges de copropriété arrêtés au 4e appel 2023 inclus, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure ;2000 euros de dommages et intérêts ;2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile -ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner monsieur [M] [H] aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mars 2024, et a fait l’objet de renvois successifs aux audiences des 28 juin 2024, 30 octobre 2024 et 8 janvier 2025 à la demande des parties.

L’affaire a été retenue à l’audience du 8 janvier 2025.

Le syndicat des copropriétaires a déposé des conclusions écrites, reprises dans ses observations orales, aux termes desquelles il demande :

— de condamner Monsieur [M] [H] aux sommes de :

179,57 euros au titre des charges arrêtées du 31 décembre 2022 au 1er janvier 2025 avec intérêts à compter de la mise en demeure du 4 octobre 2023 sur la somme de 5988,92 euros, et à compter de l’assignation sur la somme de 6538,92 euros ;1035,76 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;2000 euros à titre de dommages et intérêts ;2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;-d’ordonner la capitalisation des intérêts ;

— de condamner Monsieur [M] [H] aux dépens.

Dans ses observations orales, il s’oppose en outre à la demande reconventionnelle tendant à l’octroi de délais de paiement.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi n° 65-1965 du 10 juillet 1965 que Monsieur [M] [H] a déjà fait l’objet de plusieurs condamnations au titre d’arriérés de charges de copropriété, qu’il a accompli des versements, et qu’il reste donc à devoir, après déduction des frais, de la somme de 179,57 euros en principal pour la période du 31 décembre 2022 au 1er janvier 2025.

Monsieur [M] [H], représenté par son avocat, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles il demande :

— d’ordonner le paiement de la somme de 179,57 euros au titre de l’arriéré des charges au profit du syndicat des copropriétaires ;

— de rejeter toutes les autres demandes ;

— d’ordonner le partage des dépens de la présente instance entre les deux parties.

Dans ses observations orales, il sollicite en outre des délais de paiement de 24 mois.

A l’appui de ses demandes, il expose que les retards de paiement sont liés au squatte du logement objet du litige, dans un contexte où il devait assurer le paiement des échéances bancaires pour un crédit souscrit, ainsi que les charges locatives relatives à ce logement. Il ajoute que le contexte de divorce très conflictuel qu’il a vécu l’a empêché d’exercer ses activités et par conséquent de percevoir des ressources alors qu’il subissait les charges de la copropriété augmentées sans raison de frais. S’il ne conteste pas le montant de la dette actualisée, il considère que les frais de 1035,76 euros ne sont pas justifiés, de même que la somme sollicitée au titre des dommages et intérêts. Il estime enfin qu’au regard de la faiblesse de l’arriéré, il ne saurait être condamné au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de délais de paiement, il fait valoir qu’il est un débiteur malheureux, qui a subi une maladie professionnelle sérieuse l’ayant contraint à suspendre son activité.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la demande en paiement de la somme de 179,57 euros

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 indique en outre que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [M] [H], les procès-verbaux des assemblées générales des 29 juin 2022, 23 mars 2023, 28 juin 2023 et 7 juin 2024, des appels de fonds pour la période du 15 juillet 2021 au 1er janvier 2025 (échéance du premier trimestre 2025 incluse), et décompte du 31 décembre 2022 au 1er janvier 2025 (échéance du premier trimestre 2025 incluse) faisait état d’un solde débiteur de 179,57 euros à cette date. Il en résulte que le syndicat des copropriétaires justifie de sa créance à l’égard du défendeur et pour la somme qu’il ne conteste pas.

En conséquence, Monsieur [M] [H] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 179,57 euros au titre des charges arrêtées du 31 décembre 2022 au 1er janvier 2025. Le solde de Monsieur [M] [H] étant redevenu créditeur entre le mois de novembre 2024 et le dernier appel de charges, il n’y a pas lieu de retenir que les sommes produiront intérêt à compter de la mise en demeure du 4 octobre 2023 sur la somme de 5988,92 euros, ni à compter de l’assignation sur la somme de 6538,92 euros. Ainsi, la somme de 179,57 euros portera intérêt au taux légal à compter de la présente condamnation.

II. Sur la demande en paiement de la somme de 1035,76 euros au titre des frais de l’article 10-1

Aux termes de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à son encontre ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété.

En outre, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses missions de base. L’application des dispositions de l’article 10-1 aux diligences du syndic en matière de recouvrement de charges suppose une prestation réelle, exclusive de la transmission des pièces à l’huissier ou à l’avocat qui ne peut se voir rémunérée qu’au titre des honoraires forfaitaires de gestion courante, à la charge de l’ensemble des copropriétaires.

En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires produit le contrat de syndic, qui prévoit le caractère tarifé de certaines prestations, il n’en demeure pas moins que pour être imputables au seul copropriétaire, ces frais doivent satisfaire aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Or, les frais de « suivi procédure recouvrement » du 26 mai 2023, de constitution du dossier transmis à l’avocat du 30 octobre 2023, et de relance après mise en demeure du 11 décembre 2024 concernent des actes élémentaires d’administration. Les frais d’assignation du 20 novembre 2023 ressortent des dépens, et les frais de conclusions du 21 février 2024 ressortent des frais de l’article 700 du code de procédure civile. Les intérêts de retard ne constituent par ailleurs pas des frais. Enfin, la seule mise en demeure dont il est justifié est celle datée du 4 octobre 2023, présentée le 7 octobre 2023, et qui doit être retenue pour la somme de 10 euros.

Dans ces conditions, Monsieur [M] [H] sera condamné à verser la somme de 10 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais de l’article 10-1, et le syndicat des copropriétaires sera débouté pour le surplus de sa demande.

III. Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence récurrente d’un copropriétaire à s’acquitter du paiement des charges de copropriété a un impact sur l’équilibre financier de la copropriété tant au regard des sommes qui ne sont pas recouvrées en temps et en heure mais également au regard de celles qui doivent être avancées afin de tenter de les recouvrer.

En l’espèce, Monsieur [M] [H] a fait l’objet de trois jugements le condamnant à régler des arriérés de charges les 3 octobre 2019, 4 juin 2021 et 6 décembre 2022. Pour autant, il convient de relever qu’il a accompli de nombreux paiements en 2024, et que le solde de 179,57 euros est particulièrement faible et correspond à une partie seulement du dernier appel de charges intervenu en cours d’instance. Au surplus, il apparaît que le budget annuel de la copropriété s’élève, selon les procès-verbaux des assemblées générales, à plus de 350 000 euros, de sorte qu’il n’est pas établi, en l’espèce, que les retards du débiteur ont causé des difficultés de trésorerie à la copropriété.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.

IV. Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le reliquat de 179,57 euros, et la somme de 10 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dus par le défendeur sont faibles, de sorte que l’octroi de délais de paiement n’est pas justifié.

Monsieur [M] [H] sera donc débouté de sa demande de délais de paiement.

V. Sur la demande de capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

VI. Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [M] [H] succombe. Il sera donc condamné aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Monsieur [M] [H] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office, ou à la demande des parties, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature de l’affaire n’est pas incompatible avec le maintien de l’exécution provisoire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Condamne Monsieur [M] [H] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic Foncia [Localité 4] Rive Gauche, la somme de 179,57 euros au titre des charges arrêtées du 31 décembre 2022 au 1er janvier 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne Monsieur [M] [H] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic Foncia [Localité 4] Rive Gauche, la somme de 10 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 arrêtée au 1er janvier 2025 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic Foncia [Localité 4] Rive Gauche, de sa demande de dommages et intérêts ;

Déboute Monsieur [M] [H] de sa demande de délais de paiement ;

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Condamne Monsieur [M] [H] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic Foncia [Localité 4] Rive Gauche, la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette pour le surplus des demandes ;

Condamne Monsieur [M] [H] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter.

La greffière La juge