TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [I] [U] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Jean-camille HENIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07146 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PN5

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 février 2025

DEMANDERESSE

Madame [P], [G] [B], demeurant [Adresse 1]

comparant et assistée par M^e Jean-camille HENIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0563

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [U] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 décembre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 février 2025 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 27 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07146 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PN5

FAITS ET PROCEDURE

Par bail du 23 mai 1996, Mme [P] [B] a donné à bail à M. [I] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 2700 F outre des provisions pour charges de 150 F, actuellement un montant total de 444, 19 €.

Les échéances de charges n’étant pas régulièrement payées, une LRAR du 13 mai 2023 a été délivré à M. [I] [X] qui a répliqué ne pas vouloir payer l’arriéré de charges et de taxe d’ordures ménagères.

Un commandement de payer en date du 15 février 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail, a été vainement délivré à M. [I] [X] pour paiement sous 6 semaines d’un arriéré de 1725, 13 euros en principal pour les charges de 2021 à 2023.

Par acte de commissaire de justice à étude en date du 12 juillet 2024, Mme [P] [B] a assigné en référé M. [I] [X] devant le juge des contentieux de la protection agissant en référé près le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à la date du 16 avril 2024,

— ordonner l’expulsion sans délai de M. [I] [X] ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, et à compter de l’assignation pour les loyers et charges échus après,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril des défendeurs, à défaut de quoi il pourra être procédé à la vente des biens meubles par commissaire-priseur du choix de la requérante,

— condamner provisionnellement M. [I] [X] au paiement de la somme de 1854, 54 € au titre des arriérés de charge, outre les intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2023,

— condamner provisionnellement M. [I] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au double du montant du loyer contractuel, avec charges courantes en sus, soit une somme de 842, 66 € mensuelle et ce jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire,

— condamner M. [I] [X] au paiement d’une somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’expulsion.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 5] le 15 juillet 2024.

A l’audience du 6 décembre 2024, le conseil de Mme [P] [B] , se référant à ses écritures, a maintenu sa demande au titre de l’arriéré tout en constatant le paiement du loyer courant. Il présente un décompte actualisé de 1980, 74 € au titre des charges et de la taxe d’ordures ménagères dus depuis mai 2023, outre 527, 30 € de frais de commissaire de justice et 1200 € d’avocat , pour un total de 3708, 04 €.

Il a dit être sans nouvelles du locataire depuis le commandement de payer.

Assigné à étude, M. [I] [X] n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. ». « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

Le juge des référés est le juge de l’évidence et ne peut statuer en présence d’une contestation sérieuse. La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond.

C’est notamment le cas chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

Sur la résiliation du bail :

Il ressort des pièces versées au dossier qu’une LRAR en date du 13 mai 2023 a été délivré à M. [I] [X].

La bailleresse fournit en effet un décompte montrant que M. [I] [X] a payé en 2022 la somme de 274, 32 € au lieu de la somme provisionnelle de 790, 06 € (dont 681, 06 € de charges et 109 € de taxe), puis en 2023 la somme de 378, 75 € au lieu de la somme provisionnelle de 751, 36 € (634,36 € de charges + 117 € de taxe), outre 634, 37 € payés en 2024 au lieu de la provision annuelle (non précisée) – dont sommes confirmées dans la LRAR du 13 mai 2023 comportant en annexe la justification des charges récupérables.

L’absence de paiement n’est donc pas intégrale. Par ailleurs, le paiement effectif des loyers n’est pas discuté.

Il apparait ainsi l’existence d’un différend entre les parties depuis 2022 relativement au montant de l’arriéré de charges et de la taxe d’ordures ménagères, mais non une absence totale de paiement. Par ailleurs, le débat entre les parties tel qu’il ressort des échanges de mail semble avoir pour fondement l’état d’usure du logement.

Compte tenu des termes de ce différend, il est regrettable que M. [X], dans son propre intérêt, n’ait pas souhaité opposer de contestation sérieuse aux demandes de la bailleresse, lesquelles, en l’absence de preuve contraire, ressortissent des pouvoirs du juge des référés sur la base des textes suivants :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

Selon l’ article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 15 février 2024, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989, demandait au locataire de s’acquitter de la dette d’arriérés de charges de 1725, 13 euros en principal sous un délai de six semaines (délai qui en l’espèce, mais sans grief soulevé, aurait du être de deux mois, le bail ayant été renouvelé avant la réforme du 27 juillet 2023)

Le locataire n’ayant pas réglé l’intégralité de la dette de 1725, 13 euros dans les deux mois du commandement, comme le démontre le décompte non contesté, le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 16 avril 2024.

Il convient donc de constater la résiliation du bail.

Compte tenu du trouble manifestement illicite que constitue une occupation dès lors sans droit ni titre, il pourra être procédé en l’absence de départ volontaire à l’expulsion de M. [I] [X] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve du délai légal pour quitter les lieux à comppter du commandement qui lui sera délivré.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de la locataire, à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort des débats et pièces produits à l’audience et non contestés que M. [I] [X] reste devoir à cette date au bailleur une somme de 1980, 74 € correspondant au solde de son arriéré de charges arrêté au 5 décembre 2024, sous réserve de la régularisation annuelle des charges 2024 à intervenir.

Il convient en conséquence de condamner M. [I] [X] au paiement de cette somme provisionnelle avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mai 2023 pour les sommes dues de 2021 à 2023, sous réserve des charges impayées depuis cette date jusqu’au 15 février 2024, lesquelles seront grevées des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer à concurrence de 1725, 13 euros, et sous réserve des charges impayées depuis lors qui seront grevés de l’intérêt aux taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de préserver les intérêts du bailleur mais compte tenu de la situation impayée du locataire cantonnée à une partie des charges, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion, au montant du dernier loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner M. [I] [X] au paiement de celle-ci à MME [P] [B].

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [I] [X] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’expulsion le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

En l’absence de justification des frais irrépétibles réclamés de 1200 €, il y a lieu de condamner M. [I] [X] à payer à Mme [P] [B] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

CONSTATE à compter du 16 avril 2024 la résiliation du bail du 23 mai 1996 conclu entre les parties portant sur l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4],

ORDONNE l’expulsion de ce local de M. [I] [X] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier au besoin, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, Mme [P] [B] à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril des défendeurs à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE M. [I] [X] à payer à Mme [P] [B], à titre de provision, l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, due depuis la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE , au titre de l’arriéré des charges récupérables, M. [I] [X] à payer à Mme [P] [B] la somme provisionnelle de 1980, 74 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mai 2023 pour les sommes dues au titre du solde des charges récupérables de 2021 à 2023, sous réserve des charges impayées depuis cette date jusqu’au 15 février 2024, date du commandement de payer lesquelles seront grevées des intérêts au taux légal à compter dudit commandement de payer à concurrence de 1725, 13 euros, et sous réserve des charges impayées depuis lors, qui seront grevés de l’intérêt aux taux légal à compter de la présente décision.

DEBOUTE Mme [P] [B] du surplus de ses prétentions,

CONDAMNE M. [I] [X] aux dépens,

CONDAMNE M. [I] [X] à payer à Mme [P] [B] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT