TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître ELBAZ

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître ABOUKHATER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/03755 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SQL

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 22 décembre 2025

DEMANDEURS

Madame [V], [E], [O] [Z] épouse [N],

Monsieur [B], [M] [N],

demeurant [Adresse 2] – [Localité 6]

représentés par Maître ABOUKHATER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #G0031

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [U],

demeurant [Adresse 1] – [Localité 3]

représenté par Maître ELBAZ, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C0829

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 novembre 2025 puis prorogé le 22 décembre 2025 par Olivier ADAM, Vice-président assisté de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 22 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/03755 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SQL

FAITS ET PROCEDURE

Par exploit d’huissier en date du 29 mai 2024 Madame [V] [N] née [Z] et Monsieur [B] [N] ont fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de céans Monsieur [H] [U] aux fins de voir :

— Condamner Monsieur [H] [U] à leur verser les sommes de :

—  11369, 60 Euros en réparation du préjudice de jouissance subi,

—  10000 Euros en réparation du préjudice moral,

—  10000 Euros en réparation du préjudice d’anxiété.

— Condamner Monsieur [H] [U] à restituer le dépôt de garantie d’un montant de 610 Euros majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, évaluée à 1.505,20 Euros à parfaire,

— Condamner Monsieur [H] [U] au paiement de la somme de 1200 Euros en vertu de l’article 700 alinéa 1 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [H] [U] aux entiers dépens.

A l’appui de leurs prétentions ils exposent que le 18 janvier 2012, Monsieur [U] leur a donné à bail à un logement de 32 m 2 sis [Adresse 5] situé dans le [Localité 4] moyennant un loyer hors charges de 746 euros par mois et en janvier 2020 le Comité Action Logement a effectué une visite à domicile au terme de laquelle ont été constatés de nombreux manquements au règlement sanitaire départemental. Ils ajoutent qu’en outre à la suite d’un signalement concernant un risque d’accessibilité au plomb dans le logement, le bailleur a effectué des travaux, en présence du locataire, sans lui fournir le matériel de protection adapté et sans proposer d’hébergement durant la durée des travaux tandis que le 26 janvier 2021, le Service Technique de l’Habitat a constaté une importante humidité de condensation, des fuites d’eaux usées, une paroi localement très dégradée ainsi que des fissures sur la façade cour du bâtiment et la présence de rongeurs et de pigeons. Ils ajoutent que ce service a mis en demeure le bailleur et le syndic d’effectuer les travaux nécessaires de remise en état. Les travaux n’ayant pas été effectués dans le délai imparti, un procès-verbal d’infractions au règlement sanitaire départemental de Paris a été dressé le 23 juin 2022 et Monsieur [U] a été condamné le 4 avril 2023 par le Tribunal de police au paiement de deux indemnisations. Ils précisent qu’ils ont quitté le logement le 22 février 2023 mais que le bailleur ne leur a jamais restitué le dépôt de garantie.

L’affaire a été appelée le 18 juin 2024 et le 20 juin 2024 par ordonnance du juge des contentieux de la protection les parties ont été invitées à rencontrer le 18 octobre 2024 ; selon rapport du 20 octobre 2024 le conciliateur a conclu à l’échec de la conciliation ; à l’audience du 28 l’affaire a été renvoyée au 19 février 2025 pour être radiée à cette date puis rétablie au 19 septembre 2025, date à laquelle elle a été plaidée.

A l’audience les demandeurs ont comparu, représentés, et exposent que leurs demandes sont recevables puisqu’il n’y a pas d’autorité de la chose jugée, le tribunal de police ayant condamné le bailleur à payer des indemnités pour les préjudices subis pour la période antérieure au 23 juin 2022 ainsi que postérieurement au 23 juin 2022 pour les autres désordres affectant le logement non- couverts par la condamnation du Tribunal de police, la cause étant différente. Ils maintiennent leurs autres demandes et actualisent la demande au titre du la restitution du dépôt de garantie à la somme de 2379 Euros dépôt de garantie inclus. Enfin, ils sollicitent la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 11130 euros au titre du trop-perçu de provisions sur charges, subsidiairement, 8917 euros, très subsidiairement 127 euros et le rejet de ses demandes reconventionnelles, les travaux effectués ne relevant pas des réparations locatives.

En défense Monsieur [H] [U] a comparu, représenté et exposé que les demandes sont irrecevables car se heurtent à l’autorité de la chose jugée à la suite de la condamnation du Tribunal de police du 4 avril 2023, indemnisant les demandeurs pour les mêmes causes que celles invoquées dans la présente instance. Il ajoute que ces demandes sont infondées car le logement était en bon état à l’arrivée des demandeurs car il a été renové entièrement en 2008. Il précise que les demandeurs ont été en décalage de loyers systématiques et qu’il leur a remis le 30 juin 2021 un congé pour reprise à effet au 31 décembre 2021 mais qu’il se sont maintenus dans les lieux pour les quitter en 2023, laissant le logement en très mauvais état. Il sollicite en conséquence le débouté des demandeurs sur l’ensemble de leurs prétentions et leur condamnation solidaire au dédommagement des nécessaires travaux de remise en état imputables au défaut d’entretien du logement selon devis et facture acquittée d’un montant de 12.830 €, plus exactement la somme de 12220 € après déduction du dépôt de garantie et à lui verser la somme de 2778 au titre des indemnités d’occupations à compter du 1er décembre 2022 du fait de leur maintien dans les lieux jusqu’au 10 mars 2023 et à titre subsidiaire la somme de 1348 Euros. Il sollicite enfin la condamnation solidaire des demandeurs au paiement de la somme de 3000 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2025, puis prorogé au 22 décembre 2025. Il sera statué par jugement contradictoire susceptible d’appel.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes en indemnisation de leurs préjudices par les époux [N] :

L’article 122 du Code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce le défendeur soulève l’irrecevabilité des demandes indemnitaires en ce que les demandes ont déjà fait l’objet d’une décision rendue par le Tribunal de police en date du 4 avril 2023 condamnant le bailleur au paiement aux époux [N] de la somme de 300 euros au titre du préjudice de jouissance et 200 euros au titre du préjudice moral.

Il est constant que l’autorité de chose jugée suppose que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause, que la demande soit entre les mêmes parties et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, les pièces produites par les parties dont le jugement du Tribunal de police en date du 4 avril 2023 démontrent que le bailleur a été poursuivi pour deux infractions au règlement sanitaire départemental en l’espèce aux motifs suivants :

Des fuites d’eaux usées se manifestent toujours au sol de la salle de bain en raison de l’état fuyard de la pipe du WC,La paroi de la pièce de vie coté cour est localement très dégradée suite à des travaux de ventilation inachevés.Le jugement précise à cet égard que le bailleur « doit être déclaré entièrement responsable des conséquences dommageables découlant des faits qui lui sont reprochés » de telle sorte que le préjudice concerné n’est que celui résultant spécifiquement des deux infractions.

En conséquence, les demandes de la présente instance reposant sur l’état général du logement, y compris pour la période postérieure audit jugement, il ne peut être conclu à l’autorité de la chose jugée de la décision du Tribunal de police, les prétentions des époux [N] étant différentes. En revanche, il sera tenu compte des indemnisations déjà versées au titre des deux motifs évoqués par le Tribunal de police, pour la période antérieure à la décision.

Sur la demande en indemnisation pour préjudice de jouissance :

L’article 1217 du Code civil énonce notamment que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article Article 1231-1 du Code civil énonce que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Décision du 22 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/03755 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SQL

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 énonce notamment que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (…) Le bailleur est obligé – a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, – b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus, – c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce Monsieur et Madame [N] sollicitent la condamnation du défendeur à payer la somme de 11369, 60 Euros en réparation du préjudice de jouissance subi, soit :

1°/ 80% du montant du loyer pour la période de février 2021 à juin 2022 (16 mois X 836 Euros X 80% = 10700,80 euros) compte tenu de l’humidité, des moisissures, des fuites d’eaux usées se manifestant au sol de la salle de bain, de la paroi de la pièce de vie localement dégradée, de la présence de rongeurs, de l’installation électrique défectueuse, de l’absence d’éclairement naturel et de chauffage suffisants,

2°/ 25% du montant du loyer pour la période de juillet 2022 à mars 2023 soit 1672 euros (8 mois X 836 euros X 25% = 668,80 euros) compte tenu de l’absence d’éclairage naturel suffisant et de l’installation électrique défectueuse.

Il convient de noter au préalable que les pièces produites permettent de constater que le logement se situe en rez-de-chaussée avec deux fenêtres donnant immédiatement sur rue à hauteur d’homme au sein d’un immeuble d’aspect général en état moyen, avec fissures en façade de l’immeuble. Par ailleurs, il est constaté qu’aucun état des lieux n’a été effectué à l’entrée dans le logement des locataires, en 2012.

Les pièces produites dont notamment le rapport du 15 février 2020, le procès-verbal du 13 juin 2022, le rapport intoxication plomb du 28 juillet 2020, le procès-verbal de constat du 10 mars 2023, le contrôle après travaux de la Drihl du 21 octobre 2020, le courrier du bailleur du 10 janvier 2022, démontrent que :

S’agissant de la luminosité, 5 fenêtres existent (2 pour le séjour/chambre des parents sur cour, 2 pour la chambre sur rue, 1 cuisine) mais diffusent un éclairage relatif, les lieux se trouvant en RDC et la chambre donnant sur une cour de petite taille. Ceci est confirmé par le rapport du 22 janvier 2020 qui mentionne « une cour étroite de l’immeuble de 6 étages » et « l’ilot étant dense, la source lumineuse sur cour est insuffisante ». En outre, la photo page 2 bas du rapport concernant la chambre sur rue montre des lieux très sombres et encombrés, l’une des deux fenêtres apparaissant totalement obstruée par des objets et la photo page 3 haut gauche montrant des fenêtres pourvues de rideaux occupant le haut des fenêtres. Le rapport à cet égard mentionne que « l’encombrement de la pièce par le double usage chambre-séjour accentue le phénomène ». En comparaison, les photos du constat d’huissier montrent un logement normalement pourvu de fenêtres ouvrantes mais avec deux dysfonctionnements, en précisant que celle de gauche du séjour « racle lors de sa manipulation » tandis que la fenêtre gauche de la chambre ne s’ouvre pas (et est partiellement obstruée sur un tiers bas). Enfin, le rapport de 2020 indique que la fenêtre de la cuisine ne s’ouvre pas alors que le constat d’huissier indique que cette fenêtre s’ouvre et se ferme correctement.En conclusion, s’agissant de la luminosité il ne peut être considéré que le propriétaire est responsable d’une absence de luminosité s’agissant d’un logement en RDC pour partie sur cour étroite, et par ailleurs encombré au moment de son occupation. Il reste qu’il est démontré que deux fenêtres dysfonctionnent.

S’agissant de la ventilation et de l’humidité ont notera que tant le rapport de 2020 que le constat d’huissier démontrent l’existence d’une humidité importante liée en partie à la situation en RDC mais aussi à une mauvaise installation de ventilation qui se résume, dans les différents documents produits, à des ouvertures de petites taille dans le bâti sans système électrique de ventilation, lequel apparaît nécessaire compte tenu de l’humidité relevée et alors que les fenêtres sur rue ne peuvent pas être ouvertes souvent pour des raisons de sécurité. De même l’isolation vis-à-vis du sol apparaît inexistante alors qu’elle est nécessaire pour limiter l’humidité tandis que l’air vicié de la salle de bains est extrait vers la pièce principale. La responsabilité du bailleur sera retenue du fait d’une ventilation et d’une isolation insuffisantes.S’agissant de l’état général des lieux, on ne peut que constater qu’il est très moyen, tant en cours d’occupation par les locataires qu’après leur départ, selon le constat d’huissier effectué, avec des problèmes d’humidité marqués déjà évoqués mais aussi avec des désordres notables à savoir un état très dégradé du mur donnant sur cour du séjour avec à sa base gauche un important manque de maçonnerie autour d’évacuation, relevant d’évidence de la responsabilité du bailleur s’agissant de la remise en état. Il n’est enfin pas démontré la présence de rongeurs dans le logement aucune des pièces produites (hors éventuelles déclarations des parties) n’en faisant état.S’agissant des questions d’intoxication au plomb : Le rapport de diagnostic en date du 28 juillet 2020 stipule que les mesures ont révélé la présence de 1 unité de diagnostic pouvant être source d’intoxication au plomb pour les enfants mineurs et les femmes enceintes. Le rapport précise que les mesures conduisent à un résultat négatif pour l’ensemble des éléments mesurés sauf 1 (mur D de la cuisine selon schéma) et préconise un recouvrement. A la suite des travaux un second rapport a été émis, en date du 21 octobre 2020, indiquant que le contrôle est satisfaisant et ne fait plus apparaître une concentration supérieure à la norme. En conséquence, un préjudice de jouissance à ce titre ne peut être retenu pour les périodes visée par les demandeurs.S’agissant de l’installation électrique le bailleur produit une facture démontrant que des travaux ont été effectués, cependant le rapport du 22 janvier 2020 indique que l’installation est vétuste avec des certains câbles dénudés avec des ampoules pendantes. Le constat d’huissier quant à lui n’indique pas que l’installation électrique est en mauvais état mais mentionne que des éclairages ne fonctionnent pas et que des prises sont en mauvais état. Il n’est pas indiqué notamment que le tableau électrique est en mauvais état ou vétuste. Dès lors il est donc démontré que l’installation électrique n’est pas neuve mais usagée et en état moyen, sa vétusté pouvant provenir d’une installation (par exemple pour les prises), de mauvaise qualité, que d’un entretien insuffisant des locataires (par exemple par défaut de changement des ampoules).En conséquence, il est démontré par les demandeurs que le logement concerné comprenait des défauts relevant de défaillances du bailleur, (état de certains murs, ventilation insuffisante) mais aussi inhérents à la situation du logement (luminosité moyenne) tandis que l’état général, peut provenir tant du bailleur (installations anciennes et en mauvais état) que des locataires (absence d’entretien suffisante) sans qu’il soit possible de déterminer les responsabilités respectives, s’agissant de l’état général, en l’absence notamment d’état des lieux entrant.

Il est par ailleurs rappelé qu’il n’est pas démontré, en l’absence de pièces, que ce logement était insalubre et/ou inhabitable.

Il sera donc fait droit à la demande à hauteur d’un préjudice qui doit être évalué en fonction des constats ici effectués : Les défauts du logement inhérents à la responsabilité du bailleur doivent être évalués donc à 30 % du loyer pour la période de février 2021 à juin 2022 (16 mois X 278 euros = 4448 Euros). Il n’est pas retenu d’indemnisation pour la période demandée de juillet 2022 à mars 2023, les demandeurs ne démontrant pas, à la charge du bailleur, une « l’absence d’éclairage naturel suffisant » et une « installation électrique défectueuse ».

Enfin de cette somme doit être déduite la condamnation du même chef en paiement de 300 Euros issue du jugement en date 4 avril 2023 du Tribunal de Police de Paris.

Monsieur [H] [U] sera donc condamné à verser à Madame [V] [N] née [Z] et Monsieur [B] [N] la somme de 4148 Euros au titre du préjudice de jouissance.

Sur le préjudice moral :

[V] [N] née [Z] et Monsieur [B] [N] sollicitent la condamnation du demandeur au paiement de la somme de 10000 Euros au titre du préjudice moral. Ils invoquent le fait qu’ils ont souffert de l’humidité et du froid étant malades avec le risque de saturnisme lié à l’intoxication au plomb tandis que le bailleur exigeait des paiements en liquide et ne leur remettait pas les quittances de loyer.

Il n’est cependant pas produit de pièces notamment médicales démontrant des affections liées à l’état des lieux tandis qu’il est démontré l’existence uniquement d’un taux de plomb supérieur à la norme uniquement sur un mur, avant intervention du bailleur et constat d’une situation devenue normale 3 mois après, ceci justifiant un préjudice qui doit être évalué uniquement de ce chef.

Celui-ci est donc fixé à 900 Euros (300 Euros pour l’ensemble du foyer mensuellement sur 3 mois). De cette somme doit être déduite la condamnation du même chef en paiement de 200 Euros issue du jugement en date 4 avril 2023 du Tribunal de Police de Paris.

Monsieur [H] [U] sera donc condamné à verser à Madame [V] [N] née [Z] et Monsieur [B] [N] la somme de 700 Euros au titre du préjudice moral.

Sur le préjudice d’anxiété :

[V] [N] née [Z] et Monsieur [B] [N] sollicitent la condamnation du demandeur au paiement de la somme de 10000 Euros au titre du préjudice d’anxiété. Ils invoquent l’angoisse née du risque de saturnisme lié à l’intoxication au plomb. Cependant ainsi qu’il a été évoqué le rapport du 28 juillet 2020 précise que les mesures conduisent à un résultat négatif pour l’ensemble des éléments mesurés sauf 1 (mur D de la cuisine selon schéma) tandis que le second rapport a été émis, en date du 21 octobre 2020, indique que le contrôle est satisfaisant. Il n’est donc pas démontré l’existence d’un préjudice d’anxiété imputable au bailleur qui a fait effectuer les travaux nécessaires. A cet égard, il n’est pas démontré que celui-ci a mis en danger la famille a l’occasion de ces travaux, dont la durée n’est pas précisée. En outre il n’est pas produit de pièces médicales démontrant l’existence de ce préjudice.

En conséquence il ne sera pas fait droit à cette demande.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie :

L’article 22 de la Loi n 0 89-462 du 6 juillet 1989 énonce notamment que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Le même article précise qu’il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce Monsieur et Madame [N] sollicitent la condamnation du bailleur au paiement de la somme actualisée de 2379 euros soit 610 Euros + 10% X 610 euros x 29 mois. Le bailleur sollicite le débouté des demandeurs en ce qu’il a fait effectuer des travaux et que suite au constat d’huissier il est établi que les locataires n’ont pas entretenu les lieux causant des dégradations, restituant un logement dans un état de délabrement.

Les pièces produites démontrent que les clefs, selon document signé par les parties, ont été rendues le 10 mars 2023. Dès lors le bailleur devait restituer le dépôt de garantie avant le 10 mai 2023 ce qui n’a pas été fait et n’est pas contesté par le bailleur qui invoque l’état du logement pour justifier la non restitution. Cependant celui-ci ne justifie pas d’un litige immédiat après état des lieux, ne disposant pas d’ailleurs de l’état des lieux entrant qui n’a pas été effectué, et produisant uniquement le constat d’huissier. A contrario les locataires produisent une mise en demeure de restituer le dépôt de garantie en date du 27 mars 2023, non suivie d’effet.

Il convient enfin de considérer que la majoration cesse de prendre effet dès lors que le bailleur conteste l’état du logement sortant, estimant n’avoir pas alors à restituer le dépôt de garantie du fait des dégradations. En l’espèce le litige naît au contentieux, nonobstant une tentative de conciliation, au mois de septembre 2025, le bailleur invoquant alors reconventionnellement une indemnisation du fait de l’état du logement.

En conséquence, et alors que les demandes en indemnisation pour logement dégradé soulevées postérieurement en cours de contentieux par le bailleur ne peuvent influer sur le constat fait de la non-restitution du dépôt de garantie, il convient de condamner Monsieur [U] [H] au paiement de la somme de 2379 Euros soit le montant du dépôt de garantie pour 610 Euros ainsi qu’une majoration mensuelle sur 29 mois de 61 Euros égale à 10% du loyer.

Sur les charges locatives et le remboursement d’un trop perçu de loyers :

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Monsieur et Madame [N] sollicitent la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 11130 euros au titre du trop-perçu de provisions sur charges, et subsidiairement, 8917 euros, puis très subsidiairement 127 euros. Ils invoquent l’absence de régularisation de charges pour demander la restitution de l’ensemble des provisions sur charges sur la période de location soit 133 mois, subsidiairement à compter de 2021 à 2023 pour 2340 Euros et très subsidiairement ils resteraient créanciers de 127 Euros toutes sommes déduites de part et d’autre en cas de prise en compte des prétentions des parties au titre du décomptes des loyers et des charges. En réponse le bailleur invoque la prescription triennale et la considère comme non-fondée un décompte ayant été transmis et alors qu’aucun formalisme n’entoure la régularisation des charges. Ils sollicite le rejet de la demande et subsidiairement revendique une créance de 1348 Euros tous décomptes faits avec prise en compte d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce il apparaît au regard des pièces produites et des débats que la prescription s’applique aux demandes formées pour la période antérieure au 19 septembre 2022, la demande au titre des charges n’étant formée que le 19 septembre 2025, et ce alors que les locataires ont restitué les clefs le 10 mars 2023, tandis que pour cette période, les locataires n’apportent pas la preuve d’une créance au titre des loyers et charges, ne produisant pas de décompte précis de leurs paiements. A cet égard si les époux [N] invoquent un trop payé au titre des loyers, semble-t-il hors la question de la restitution des charges, pour la somme 350 Euros, ils ne reprennent pas cette demande au titre des prétentions mentionnées en leurs conclusions.

En conséquence il ne sera pas fait droit à ces demandes.

Sur la demande reconventionnelle en indemnisation du fait des dégradations locatives :

L’article 7c de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

L’article 7d de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

Monsieur [H] [U] sollicite la condamnation solidaire des preneurs au dédommagement des nécessaires travaux de remise en état imputables au défaut d’entretien du logement selon devis et facture acquittée d’un montant de 12830 Euros, plus exactement la somme de 12220 Euros après déduction du dépôt de garantie. Il produit le procès-verbal de constat après sortie de lieux, un devis et une facture acquittée associé de la société FCP RENOV et indique qu’il a dû s’exposer à des travaux conséquents du fait de l’absence d’entretien des lieux. Les demandeurs sollicitent le débouté indiquant que les travaux en question ne relèvent pas de suites de dégradations locatives.

Il est constaté au regard des pièces produites la facture de la société FCP RENOV du 17 février 2025 concerne une rénovation totale du logement, y compris changement des équipements et ne peut donc être prise en compte sans détermination des dégradations ; celles-ci ne peuvent cependant être comparées à l’état des lieux entrant celui-ci n’ayant pas été effectué. Le bailleur produit à cet égard un état des lieux sortant du précédent locataire daté de décembre 2011 qui ne peut être retenu en lieu et place de l’état des lieux entrant qui aurait dû être effectué en lien avec les Epoux [N].

Cependant, le constat faisant l’objet du procès-verbal du 10 mars 2023 note, en dehors des désordres constatés ne pouvant, notamment en l’absence d’état des lieux entrant, être retenus, que le logement n’a pas fait l’objet d’un entretien et que les éléments de mobiliers sont recouverts de saleté de même que les vitrages des fenêtres. Or, il appartenait au locataire d’effectuer un nettoyage des lieux avant leur départ, de telle sorte que, au regard de la facture de travaux produite, un forfait d’indemnisation du bailleur pour la somme de 500 Euros au titre du nettoyage des lieux sera retenu.

En conséquence Monsieur et Madame [N] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 500 Euros à Monsieur [H] [U] à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle au titre de l’indemnité d’occupation :

Monsieur [H] [U] sollicite la condamnation solidaire des défendeurs à lui des verser la somme de 2778 Euros au titre des indemnités d’occupations à compter du 1er décembre 2022 du fait de leur maintien dans les lieux jusqu’au 10 mars 2023 et à titre subsidiaire la somme de 1348 Euros. Il précise qu’il a délivré congé le 30 juin 2021 un congé pour reprise à effet au 31 décembre 2021 mais que les locataires se sont maintenus dans les lieux avec un décalage restant en paiement des indemnités d’occupation de 3 mois. Les Epoux [N] contestent le montant demandé et évaluent la dette à 2563 Euros mais précisent qu’ils produisent les preuves des paiements effectués.

En l’espèce, il est démontré qu’un congé a été délivré à effet au 31 décembre 2021, ceci étant non contesté, et au regard du décompte produit, que le règlement des derniers mois n’a pas été effectué. Si les Epoux [N] produisent des copies de virements, ceux-ci ne démontrent pas qu’ils ont effectués l’ensemble des paiements tandis qu’au surplus ils ne produisent pas de décompte complet de leurs versements dès l’entrée dans les lieux.

En conséquence, les époux [N] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de de 2778 Euros au titre des indemnités d’occupations dues à compter du 1er décembre 2022 jusqu’au 10 mars 2023 prorata temporis (836 Euros X 3 + 270 Euros).

Sur les demandes accessoires :

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande d’indemnité formée par les parties, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés étant précisé que les demandeurs bénéficient de l’aide juridictionnelle,

Monsieur [H] [U] succombant principalement, sera condamné aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût de la présente assignation.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,

Condamne Monsieur [H] [U] à verser à Madame [V] [N] née [Z] et Monsieur [B] [N] la somme de 4148 Euros au titre du préjudice de jouissance,

Condamne Monsieur [H] [U] à verser à Madame [V] [N] née [Z] et Monsieur [B] [N] la somme de 700 Euros au titre du préjudice moral,

Condamne Monsieur [H] [U] à verser à Madame [V] [N] née [Z] et Monsieur [B] [N] la somme de 2378 Euros au titre de la restitution du dépôt de garantie majoré,

Condamne solidairement Madame [V] [N] née [Z] et Monsieur [B] [N] à verser à Monsieur [H] [U] la somme de 500 Euros à titre indemnitaire pour les frais de nettoyage des lieux,

Condamne solidairement Madame [V] [N] née [Z] et Monsieur [B] [N] à verser à Monsieur [H] [U] la somme de 2778 Euros au titre de la dette restante d’indemnités d’occupation et pour solde de tout compte,

Rejette les autres demandes des parties,

Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [H] [U] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût de l’assignation.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé au Tribunal judiciaire de Paris Pôle proximité aux jour, an et mois susdits.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection