TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Juin 2024

GROSSE :

Le 16 septembre 2024

à M^e AZAIS

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/02887 – N° Portalis DBW3-W-B7I-45FM

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [Z] [L]

née le 05 Décembre 1993 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Léa AZAIS, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [W] [R]

né le 01 Octobre 1993 à [Localité 6] (13)

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Léa AZAIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [G] [M]

né le 29 Juin 1955 à [Localité 7] (VIETNAM)

demeurant [Adresse 1]

représenté par Madame [U] [A] munie d’un pouvoir

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 27 juillet 2018, ayant pris effet le 1er août 2018, Madame [O] [L] a donné à bail à Monsieur [G] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 500 euros outre 135 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [Z] [L] et Monsieur [W] [R] ont fait signifier à Monsieur [G] [M] par acte de commissaire de justice en date du 02 août 2023 un commandement de payer la somme de 1 322,74 euros, en principal, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2024, dénoncé le même jour à la préfecture des Bouches-du-Rhône, Madame [Z] [L] et Monsieur [W] [R], venant aux droits de Madame [O] [M], ont fait assigner Monsieur [G] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [M] et celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [G] [M] à leur payer les loyers et charges impayés au 17 avril 2024, soit la somme de 7 702,40 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal à 700 euros, augmenté des charges, à compter du 1ermai 2024

— condamner Monsieur [G] [M], à leur payer à la somme provisionnelle de 2 000 à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice moral subi,

— condamner Monsieur [G] [M] à leur payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 2 août 2023 et les dénonces aux cautions du 16 août 2023.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 juin 2024.

A cette audience, Madame [Z] [L] et Monsieur [W] [R], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance et versent aux débats un décompte actualisé de leur créance à la somme de 9 061,88 euros au 1er juin 2024, terme du mois de juin 2024 inclus.

Monsieur [G] [M], régulièrement représenté par Madame [A] [U], son épouse munie d’un pouvoir, présente un certificat médical qui justifie d’un état de dégradé de la santé du défendeur . Elle déclare que Monsieur [G] [M] perçoit 1 600 euros de retraite par mois.

La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

Dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 19 avril 2024 a été dénoncée le 19 avril 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines mois au moins avant l’audience du 27 juin 2024.

Madame [Z] [L] et Monsieur [W] [R] justifient par l’attestation établie le 08 novembre 2022 par maître [H] [J] notaire à [Localité 5], être propriétaires indivis du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant, de leur qualité à agir.

Par conséquent Madame [Z] [L] et Monsieur [W] [R] sont recevables en leurs demandes.

II – Sur le fond :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 27 juillet 2018 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [G] [M] le 02 août 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1 322,74 euros au titre des loyers et charges impayés ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 02 octobre 2023 et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [G] [M] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la société demanderesse, Monsieur [G] [M] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 679,74 euros, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux,

Madame [Z] [L] et Monsieur [W] [R] font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé à la somme de 9 061,88 euros au 1er juin 2024;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur 9 061,88 euros au 1er juin 2024, Monsieur [G] [M] sera condamné à payer à Madame [Z] [L] et Monsieur [W] [R] la somme de 9 061,88 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er juin 2024, échéance du mois de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats que Monsieur [G] [M] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience ; la condition légale de reprise du paiement des loyers n’étant pas remplie, aucun délai de paiement ne peut être octroyé.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [M] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique ;

Sur la demande de dommages-intérêts

A défaut de démonstration d’un préjudice distinct de celui réparé par les sommes d’ores et déjà allouées et les intérêts au taux légal, la demande de Madame [Z] [L] et Monsieur [W] [R] de dommages et intérêts est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [M] qui succombe supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

L’équité commande de condamner Monsieur [G] [M] à payer à Madame [Z] [L] et Monsieur [W] [R] la somme de 200 euros application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure ;

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence

DECLARONS Madame [Z] [L] et Monsieur [W] [R] recevables en leur demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 2 octobre 2023,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail du 27 juillet 2018 liant les parties au 02 octobre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [G] [M] de libérer l’appartement situé [Adresse 2], dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que faute par Monsieur [G] [M] de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, Madame [Z] [L] et Monsieur [W] [R] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS au montant des loyers et charges soit 679,74 euros, l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle due à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [M] à payer à Madame [Z] [L] et Monsieur [W] [R], la somme de 9 061,88 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er juin 2024, terme de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter à compter de la présente décision;

CONDAMNONS Monsieur [G] [M] à payer à Madame [Z] [L] et Monsieur [W] [R], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation de 679,74 euros à ce jour, ce à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTONS la demande de dommages et intérêts formulée par Madame [Z] [L] et Monsieur [W] [R] ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [M] à payer à Madame [Z] [L] et Monsieur [W] [R] la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [M] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE