TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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N° RG 25/52117 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FUR

N° : 1-CH

Assignation du :

20 Mars 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 01 juillet 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La Société KEN GROUP société par actions simplifiée

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Frédéric COPPINGER de la SCP COBLENCE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #P0053

DEFENDERESSE

La S.N.C. INGKA CENTRES FR MP ITALIE2

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Aline DIVO de la SELAFA CMS FRANCIS LEFEBVRE AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE – #NAN1701

DÉBATS

A l’audience du 27 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Vu l’assignation délivrée le 20 mars 2025 par la société Ken Group à la société Ingka Centres FR MP Italie2 aux fins de la condamner au paiement des sommes provisionnelles suivantes :

La somme de 1.000.000 euros au titre de la contribution financière, augmentée de la somme de 21.933,62 euros d’intérêts de retard, arrêtés au 7 mars 2025, La somme de 500.000 euros de pénalités de retard de livraisonOutre une condamnation au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

A l’audience du 27 mai, la société Ken Group a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation.

En réponse, la société Ingka Centres FR MP Italie2 a soutenu oralement ses conclusions aux termes desquelles elle sollicite le rejet des demandes et la condamnation du demandeur au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, elle peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la demande de provision au titre de la contribution financière

La société Ken Group fonde sa demande sur l’article 7.3.1 du bail liant les parties, aux termes de laquelle, si le preneur justifie au bailleur que le budget total des travaux preneurs est supérieur à au moins 8 millions d’euros, le bailleur y contribue à hauteur de 4.830.000 euros, versés en plusieurs versements ainsi que sur l’article 4.1.4 du bail aux termes duquel , à défaut de livraison des locaux loués à la date prévisionnelle de livraison, éventuellement prorogée des causes de prorogation, le preneur peut appeler la contribution financière de manière anticipée à hauteur de 180.000 euros par mois de retard. Elle fait valoir que le retard dans la livraison est avéré, cette dernière devant intervenir au plus tard le 1er juillet 2024, et que par conséquent, la contribution financière est exigible depuis le 1er juillet 2024 à hauteur de 180.000 euros par mois, soit un total d’un million d’euros de juillet à décembre 2024 inclus.

En réponse, la société Ingka fait valoir qu’il existe plusieurs contestations sérieuses s’opposant à la demande de provision, à savoir que :

la contribution financière n’est pas due si le retard de livraison des locaux loués résulte de causes légitimes de prorogation listées à l’article 4.1.2 du bail, notamment en cas de découverte de pollution non connue après avoir effectué les diligences usuelles, ce qui est le cas en l’espèce comme justifié par la société Ingka dans un courrier du 31 juillet 2024 exposant la découverte de nouvelles zones polluées par l’amiante lors des travaux de désamiantage ainsi que la découverte de la pollution de la dalle de l’ancien local technique de la piscine nécessitant son remplacement et la pollution de câbles pyrolions situés sous les chapes au premier sous-sol des locaux loués, la contribution financière n’est pas due si la société Ken Group ne justifie pas que le budget total de ses travaux d’aménagement est supérieur à au moins huit millions d’euros, le retard dénoncé par la société Ken Group s’explique partiellement par son refus de procéder à la livraison des locaux loués au motif que le curage des locaux loués n’a pas inclus les réseaux desservant des locaux tiers, alors que cela n’était pas stipulé au bail, ne justifiant dès lors pas son refus de procéder à la livraison. En l’espèce, pour faire application de la clause 7.1.3 du bail, il convient en premier lieu de rechercher si la société Ken Group a produit des éléments sur le budget total des travaux preneurs envisagés, devant être supérieurs à au moins huit millions d’euros pour provoquer le versement de la contribution financière.

La société Ingka fait valoir qu’aucun devis n’est produit aux débats détaillant les budgets par lots de travaux, ni de factures des études déjà réalisées pour ces travaux d’aménagement ; que le document produit en pièce n°15 par le demandeur est intitulé « Approche estimative – Phase Esquisse » et ne constitue nullement un devis.

Au cas présent, la seule pièce n°15 produite aux débats par le demandeur, ne peut suffire à justifier que la condition préalable d’application des clauses 7.3.1 et 4.1.4 est remplie quant à la justification d’un montant de travaux supérieur à huit millions d’euros, en l’absence de tout devis ou autre élément, la seule étude produite aux débats étant insuffisante à démontrer avec certitude la possibilité d’activer ladite clause de contribution financière.

L’exigibilité de la provision demandée n’étant pas démontrée avec l’évidence requis en référé, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande, sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner les autres motifs de contestation sérieuse soulevés par la défenderesse.

Sur la demande de provision au titre des pénalités de retard

La société Ken Group fait valoir qu’en application de l’article 4.1.4 du bail, à défaut de livraison à la date prévisionnelle, s’applique des pénalités journalières de retard, à hauteur de de 2.260 euros par jour de retard ; que la livraison devait intervenir le 1er juillet 2024 ; que la somme de 501.720 euros au 7 février 2025 est donc due ; qu’il y a lieu de la plafonner à la somme de 500.000 euros en application de la clause du bail.

En réponse, la société Ingka fait valoir que les pénalités de retard ne sont pas dues si le retard de livraison résulte de causes légitimes de prorogation listées à l’article 4.1.2 du bail ; qu’en l’espèce, le retard de livraison est notamment dû au refus de la société Ken Group de recevoir livraison du local au motif que les travaux de curage ne seraient pas entièrement réalisés, alors même que la clause sur la définition des travaux par le bailleur ne prévoit pas expressément le curage des réseaux traversant les locaux loués et desservant des locaux des tiers.

En l’espèce, il ressort des débats que les retards de livraison intervenus apparaissent partiellement justifiés au sens de l’article 4.1.2 prévoyant des causes légitimes de retard en cas de découverte de nouvelles zones polluées nécessitant des travaux, ce qui n’est pas contesté dans la présente affaire concernant la nécessité de procéder au désamiantage de nouvelles zones, et à la dépollution de la dalle de l’ancien local technique de la piscine ainsi que des câbles pyrolions.

La société Ingka justifie que le désamiantage complémentaire justifie un retard de 5,5 semaines (pièce n°3 défendeur), que la dépollution de la dalle justifie d’un retard de 4,5 semaines (pièce n°22 défendeur), la dépollution des câbles pyrolions justifie d’un retard de 4 semaines (pièce n°22 défendeur). Dès lors, il ressort des pièces produites qu’un retard de 14 semaines est justifiée, soit une date de livraison au 7 octobre 2024 au lieu du 1er juillet 2024.

Pour le surplus, la société Ingka affirme que le retard dans le délai de livraison est dû au refus de la société Ken Group de procéder à la livraison du chantier, tandis que cette dernière fait valoir que les travaux contractuellement prévus n’ont pas été entièrement réalisés, notamment le curage complet et le désamiantage ainsi que l’absence de transmission des plans postérieurs aux travaux réalisés.

Il résulte donc des échanges entre les parties qu’il existe un désaccord quant à la bonne exécution de leurs obligations contractuelles et quant aux obligations stipulées au contrat notamment quant à l’étendue du curage exigible par le preneur.

Dans ces conditions, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’interpréter le contrat conclu entre les parties à la lumière des autres échanges intervenus, pour définir judiciairement les obligations contractuelles dont l’exécution peut être légitimement attendue par les parties.

Par conséquent l’appréciation du caractère légitime du retard de livraison constaté ne relève pas du juge des référés et il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision au titre des pénalités de retard.

Sur les demandes accessoires

La société Ken Group, conservera ses dépens et sa charge et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision au titre de la contribution financière et des pénalités de retard ;

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons que chacune des parties conservera ses dépens ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 5] le 01 juillet 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Pauline LESTERLIN