Tribunal Judiciaire de Toulouse, Referes, 29 août 2025, n° 25/00224

TJ Toulouse 29 août 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les défendeurs étaient redevables des charges de copropriété et n'ont pas prouvé qu'ils s'étaient acquittés de leur obligation.
Rejeté
Existence d'un préjudice distinct
La cour a jugé que le syndicat n'a pas démontré l'existence d'un préjudice distinct des intérêts de retard et des frais déjà compensés.
Accepté
Frais engagés pour faire valoir des droits
La cour a estimé qu'il était équitable de condamner les défendeurs à payer les frais engagés par le syndicat pour faire valoir ses droits.
Accepté
Condamnation aux dépens de la partie perdante
La cour a jugé que les défendeurs, ayant succombé dans leur demande, devaient supporter les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, réf., 29 août 2025, n° 25/00224
Numéro(s) :	25/00224
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Alessandro PEROTTOLaurent DUCHARLET
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE DEDIEU PEROTTO
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE AMOUROUX 1

Texte intégral

N° RG 25/00224 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TT4Y

MINUTE N° :

DOSSIER N° : N° RG 25/00224 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TT4Y

NAC : 72I

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SCP DEDIEU PEROTTO

à la SELARL LAURENT DUCHARLET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 29 AOUT 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE AMOUROUX 1, situé [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la SARL L’IMMOBILIERE DE [Localité 10], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Alessandro PEROTTO de la SCP DEDIEU PEROTTO, avocats au barreau d’ARIEGE

DÉFENDEURS

M. [F] [X], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Laurent DUCHARLET de la SELARL LAURENT DUCHARLET, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [B] [H], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Laurent DUCHARLET de la SELARL LAURENT DUCHARLET, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 01 Juillet 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [F] [X] et Madame [B] [H] sont propriétaires des lots n° 4401 et 4407 situés dans la résidence AMOUROUX 1 sise [Adresse 7] [Adresse 9], soumis au regime de la copropriété.

Par actes de commissaire de justice en date du 09 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [4] 1, pris en la personne de son syndic la société L’IMMOBILIERE DE TOULOUSE, a assigné Monsieur [F] [X] et Madame [B] [H] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 01 juillet 2025.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [4] 1, pris en la personne de son syndic la société L’IMMOBILIERE DE [Localité 10], demande à la présente juridiction, au visa des articles 10, 10-1 et 19-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :

— condamner solidairement Monsieur [F] [X] et Monsieur [B] [H] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE AMOUROUX 1, représenté par son syndic en exercice, les sommes suivantes :

—  3.941,11 euros outre intérêts au taux légal depuis la mise en demeure en date du 12 décembre 2023 ;

—  2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier subi ;

—  1.440 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner solidairement Monsieur [F] [X] et Monsieur [B] [H] aux entiers dépens.

Aux termes de leurs conclusions, Monsieur [F] [X] et Madame [B] [H], régulièrement assignés à l’étude de commissaire de justice, demandent à la présente juridiction de :

— prendre acte qu’ils reconnaissent devoir au syndicat la somme totale de 2.998,16 euros ;

— prendre acte de l’engagement des défendeurs à solder ce reliquat par quatre mensualités ; – prendre acte de l’engagement des défendeurs à verser la somme de 1.440 euros au titre de

l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens ;

— débouter le syndicat de sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 2.500 euros, comme non fondée.

Lors de l’audience, les parties défenderesses indiquent reconnaître la dette aux termes de leurs écritures, mais sans avoir intégré l’échéance de juillet 2025.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur les charges de copropriété échues

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) »

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, il est constant que Monsieur [F] [X] et Madame [B] [H] sont propriétaires des lots n° 4401 et 4407 situés dans la résidence [Adresse 5] [Adresse 1]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, ils doivent s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 01 juillet 2025 (appel de fonds du 3ème trimestre de l’exercice 2025 inclus) que Monsieur [F] [X] et Madame [B] [H] restent redevable de la somme de 3.941,11 euros d’arriérés de charges de copropriété.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu’elle détient à l’encontre de Monsieur [F] [X] et Madame [B] [H]. Il pèse désormais sur eux la preuve d’avoir à démontrer qu’ils se sont bien acquittés du montant de leurs charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne leur sont pas dues, ce que les parties défenderesses ne font pas en l’espèce.

Il en résulte que Monsieur [F] [X] et Madame [B] [H] sont donc solidairement redevables de la somme de 3.941,11 euros au titre de l’arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 01 juillet 2025 (appel de fonds 3ème trimestre de l’exercice 2025 inclus).

Les parties défenderesses, dont la bonne est présumée, font état de difficultés financières qui conduisent à les autoriser à se libérer de cette somme en 3 mensualités de 985,27 euros et une 4e mensualités égale au solde restant dû, en sus des charges courantes, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision.

* Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1240 du code civil prévoit : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] allègue avoir subi un préjudice du fait de la situation débitrice constante du copropriétaire et formule une demande de dommages-intérêts pour réparer ce préjudice.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de celui que les condamnations prononcées au titre des intérêts de retard et des frais irrépétibles ont vocation à compenser.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages-intérêts.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Parties succombantes en ce qu’ils n’ont pas su s’acquitter d’un arriéré de charges de copropriété, Monsieur [F] [X] et Madame [B] [H] seront tenus in solidum aux entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner Monsieur [F] [X] et Madame [B] [H] à payer la somme de 800 euros au syndicat des copropriétaires AMOUROUX 1, pris en la personne de son syndic la société L’IMMOBILIERE DE [Localité 10].

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l’encontre de copropriétaires défaillants dans leurs obligations périodiques .

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant publiquement, par jugement contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions prévues à l’article 481-1 du code de procédure civile :

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [X] et Madame [B] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [4] 1, pris en la personne de son syndic la société L’IMMOBILIERE DE [Localité 10], la somme de 3.941,11 euros (TROIS MILLE NEUF CENT QUARANTE ET UN EUROS et ONZE CENTIMES) au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 01 juillet 2025 (3ème trimestre de l’exercice 2025 inclus) ;

ACCORDONS à Monsieur [F] [X] et Madame [B] [H] un délai pour se libérer de leur dette en principal, frais et intérêts, moyennant le versement, en sus des charges courantes, de 3 mensualités de 985,27 euros et une 4e mensualité égale au solde restant dû, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des charges, puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

DISONS qu’en cas de nouvelle défaillance des copropriétaires dans le respect de leurs obligations et des délais de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [4] 1, pris en la personne de son syndic la société L’IMMOBILIERE DE [Localité 10] de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [X] et Madame [B] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [4] 1, pris en la personne de son syndic la société L’IMMOBILIERE DE [Localité 10] une somme de 800 euros (HUIT CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [X] et Madame [B] [H] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 29 août 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT.