TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

N° RG 25/51614 – N° Portalis 352J-W-B7J-C623X

N° : 10

Assignation du :

12 Février 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 19 mai 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4]

Représenté par son syndic en exercice

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SASU

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par Maître Jimmy SERAPIONIAN de la SELEURL CHR-AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #B0768

DEFENDERESSE

La Société FONCIA RIVE GAUCHE

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Fabrice MOULIN, avocat au barreau de PARIS – #G0837

DÉBATS

A l’audience du 07 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties représentées, avons rendu la décision suivante :

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a mandaté, s’agissant des deux dernières années par contrat en date du 18 novembre 2021 et du 22 novembre 2022, la société Foncia [Localité 8] Rive Gauche en qualité de syndic avec notamment pour mission de procéder à la gestion administrative, technique et financière de la copropriété

Le syndicat des copropriétaires a changé de syndic lors de son assemblée générale du 18 décembre 2023.

Soutenant que la société Foncia Paris Rive Gauche avait commis de nombreuses fautes, par acte du 12 février 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a assigné la société Foncia Paris Rive Gauche devant le tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

« CONDAMNER la société FONCIA RIVE GAUCHE à verser au Syndicat de Copropriété [Adresse 5] la somme 127061,54 €, a minima celle de 32 103,12 €, à titre de provision, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 juillet 2023

Si le juge des référés venait à cantonner la condamnation du cabinet FONCIA RIVE GAUCHE à la somme totale de 32 103,12, DESIGNER tel expert, aux frais avancés du cabinet FONCIA RIVE GAUCHE, qui plaira à la juridiction de céans avec pour mission de

— Se rendre sur place au [Adresse 5] ;

— Se faire remettre tout document utile à sa mission ;

— Entendre les parties et tout sachant ;

— Calculer le surcoût tarifaire subi par le requérant du fait de l’absence de gestion et d’anticipation du cabinet FONCIA RIVE GAUCHE dans le renouvèlement des contrats de fourniture de gaz.

CONDAMNER la société FONCIA RIVE GAUCHE à verser au Syndicat de Copropriété [Adresse 5] la somme de 2 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de signification de la présente assignation et les frais de signification de l’ordonnance à intervenir. »

A l’audience du 7 avril 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son conseil a maintenu ses demandes conformément à son assignation.

Aux termes de ses conclusions régularisées et soutenues à l’audience du 7 avril 2025, la société Foncia [Localité 8] Rive Gauche, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« Vu les éléments qui précèdent,

Vu la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967.

Vu les articles 1231 et suivant du code civil

Vu les articles 700 et 835 du code de procédure civile.

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3] de de ses demandes de provision.

PRENDRE ACTE des protestations et réserves de la Société FONCIA [Localité 8] RIVE GAUCHE concernant l’éventuelle expertise qui serait ordonnée.

METTRE A LA CHARGE du syndicat des copropriétaires [Adresse 3] (demandeur), en tant que frais avancés, le coût de l’expertise qui serait ordonnée.

PRECISER la mission de l’expert, qui serait éventuellement désigné, de la manière suivante :

— Dire s’il était de l’intérêt du syndicat des copropriétaires de conclure en 2022, soit durant la crise « Ukrainienne » de l’énergie, un contrat pluriannuel.

— Déterminer si les contrats conclus par le syndicat des copropriétaires en 2022 auraient pu l’être à de meilleures conditions financières et lesquelles.

— Déterminer si la société Foncia [Localité 8] Rive Gauche a commis une faute dans l’exercice de son mandat PRECISER la mission de l’expert, qui serait éventuellement désigné, de la manière suivante:

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à payer à la Société FONCIA [Localité 8] RIVE GAUCHE à la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au entiers dépens. »

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation, aux conclusions régularisées et soutenues à l’audience, ainsi qu’à la note d’audience.

La décision a été mise en délibéré au 19 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande de provision

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] sollicite la condamnation provisionnelle de la société Foncia, sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, à lui payer la somme de 127 061,54 €, a minima celle de 32103,12€, à titre de provision, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 juillet 2023.

Au soutien de sa demande, elle fait valoir que :

— la société Foncia [Localité 8] Rive Gauche n’a pas géré les deux contrats de fourniture de gaz servant à permettre le chauffage des deux immeubles.

— chacun des deux contrats de fourniture de gaz est en effet arrivé à expiration sans que la société Foncia [Localité 8] Rive Gauche ne conclût ni ne sollicite de renouvellement.

— ce faisant le syndicat des copropriétaires a été soumise au prix du marché durant la période de forte fluctuation des prix liée à la crise en Ukraine

— Pendant 2 mois et demi pour le bâtiment A ;

— Pendant 7 mois pour le bâtiment B.

— la société Foncia [Localité 8] Rive Gauche a par la suite conclu un contrat sans information préalable de la copropriété et sans obtenir son accord

— la société Foncia [Localité 8] Rive Gauche n’a jamais contesté ses fautes.

— la société Foncia [Localité 8] Rive Gauche a seulement contesté le montant du surcoût supporté par le syndicat des copropriétaires du fait ses fautes, prétendant que ce surcoût serait limité à 32 103,12€ compte tenu d’un prix du MWh à 56,69 €.

— s’agissant des honoraires, ils ne sont pas dus au-delà du contrat en application de la loi du 10 juillet 1965.

— la société Foncia [Localité 8] Rive Gauche a continué à les prélever en octobre, novembre et décembre 2023 pour un montant total de 3047,40 €, soit 115,18 € par mois, alors que le contrat avait pris fin au 30 septembre 2023.

La société Foncia [Localité 8] Rive Gauche s’y oppose en faisant valoir que :

— l’octroi de provision suppose donc la démonstration par le demandeur d’une obligation qui n’as pas sérieusement contestable,

— le demandeur échoue à démontrer l’existence d’une obligation non sérieusement contestable et ce aussi bien sur le montant de 127.061,54 euros que sur le montant limité à la somme de 32.103,12 euros.

— une condamnation au versement d’une provision sur le fondement de la responsabilité contractuelle suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

— le demandeur ne démontre pas l’existence d’une faute car il ne peut se contenter, pour pallier cette carence, d’affirmer fallacieusement que « le cabinet Foncia [Localité 8] Rive Gauche n’a jamais contesté ses fautes » dès lors que la société Foncia [Localité 8] Rive Gauche n’a pas pour autant admis avoir commis des fautes.

— il n’est pas établi pas que la société Foncia [Localité 8] Rive Gauche était tenue de conclure un contrat pluriannuel et qu’elle était en mesure, dans la situation conjoncturelle de crise de l’énergie imputable à la guerre en Ukraine, d’en conclure de plus favorables.

— le demandeur ne verse au débat que deux tableaux qu’il l’a lui-même établis mais aucune proposition commerciale étayant le prix unitaire retenu, ni les factures effectivement réglées par le syndicat des copropriétaires n’est versé aux débats.

— sur la demande limitée à la somme de 32.103,12 euros, il n’y a là pas de proposition faite par la société Foncia [Localité 8] Rive Gauche, ni reconnaissance qu’elle doit effectivement cette somme.

*

L’article 835 second alinéa dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1217 du code civil, « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut:

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

En l’espèce, au regard des pièces versées aux débats, le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve que le syndic ait manqué à ses obligations contractuelles.

Le contrat de syndic n’est pas versé aux débats.

Il ne ressort pas plus des échanges entre les parties que la société Foncia [Localité 8] Rive Gauche ait reconnu une quelconque faute contractuelle.

Par conséquent, l’obligation au paiement de la société Foncia [Localité 8] Rive Gauche est sérieusement contestable en son principe même.

En conséquence, la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de la voir condamnée à une provision de 127 061,54 €, a minima celle de 32 103,12 €, à titre de provision, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 juillet 2023 sera rejetée.

Sur la demande subsidiaire d’expertise

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] sollicite, à titre subsidiaire si le juge des référés venait à cantonner la condamnation de la société Foncia [Localité 8] Rive Gauche à la somme de 32.103,12 euros la désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile en vue de procéder au chiffrage de son préjudice contradictoirement aux frais de la société Foncia [Localité 8] Rive Gauche.

La société Foncia [Localité 8] Rive Gauche formule des protestations et réserves sur cette demande et demande que le coût en soit supporté par le syndicat des copropriétaires.

L’article 145 du code de procédure civile dispose « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

En l’espèce, il sera relevé que la demande d’expertise judiciaire a été formulée par le syndicat des copropriétaires subsidiairement dans l’hypothèse d’un cantonnement de la provision à la somme de 32 103,12 €. Or, le juge des référés a rejeté sa demande de provision en son intégralité.

Surtout, il résulte des éléments versés aux débats que le syndicat des copropriétaires ne dispose pas d’un motif légitime justifiant une expertise judiciaire sur la seule question du chiffrage de son préjudice résultant de manquements contractuels de la société Foncia [Localité 8] Rive Gauche dès lors que ces manquements contractuels ne sont pas établis par les pièces versées aux débats.

La demande subsidiaire d’expertise telle que formulée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] sera rejetée.

Sur la demande de restitution d’honoraires

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] sollicite la restitution des honoraires perçus par la société Foncia [Localité 8] Rive Gauche au titre des mois d’octobre, novembre et décembre 2023.

Même si cette demande ne figure pas au dispositif de l’assignation, elle a été soutenue à l’audience de sorte qu’il convient de statuer.

La société Foncia [Localité 8] Rive Gauche fait valoir qu’elle a poursuivi sa mission jusqu’à la désignation de son successeur par l’assemblée générale des copropriétaires le 18 décembre 2023.

Si le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société Foncia [Localité 8] Rive Gauche était désignée en qualité du 22/11/2022 jusqu’au 30/09/2023, elle ne justifie pas que le syndicat des copropriétaires soit resté sans syndic et que sa mission ne se soit pas tacitement poursuivi jusqu’à la désignation du nouveau syndic le 18/12/2023.

A l’appui de ses allégations, elle ne verse en effet, ni courrier de résiliation, ni le contrat du syndic pour permettre au juge de vérifier l’absence toute reconduction tacite prévue contractuellement alors que le syndic soutient avoir poursuivi son mandat.

Dans ces conditions, cette demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

En outre, aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], succombant à l’instance, sera tenu aux dépens. Il sera également condamné au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et débouté de sa propre demande à ce titre.

Il y a lieu de rejeter toutes autres demandes des parties, plus amples ou contraires

Il est rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats à l’audience publique, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort,

Rejetons la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] en condamnation de la société Foncia [Localité 8] Rive Gauche à une provision de 127.061,54 €, a minima celle de 32.103,12 €, à titre de provision, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 juillet 2023;

Rejetons la demande subsidiaire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile en vue de procéder au chiffrage de son préjudice;

Rejetons la demande du syndicat des copropriétaires en restitution des honoraires perçus par la société Foncia [Localité 8] Rive Gauche au titre des mois d’octobre, novembre et décembre 2023 ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] aux dépens ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à payer à la société Foncia [Localité 8] Rive Gauche la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le déboutons de sa propre demande à ce titre ;

Rejetons toutes autres demandes des parties, plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 8] le 19 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON