TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître JAMI

Maître BIBAWI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04693 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YRY

N° MINUTE :

3 JTJ

JUGEMENT

rendu le mercredi 27 août 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE

IMMOBILIER SIS [Adresse 4],

dont le siège social est représenté par son Syndic la SA Cabinet JEAN CHARPENTIER -SOPAGI sis [Adresse 2]

représenté par Maître JAMI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1811

DÉFENDEUR

Madame [K] [S],

demeurant [Adresse 9]

représenté par Maître BIBAWI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B0976

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Claire TORRES, Juge, statuant en juge unique

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 août 2025 par Claire TORRES, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 27 août 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04693 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YRY

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [K] [S] est propriétaire du lot n°36 dépendant de la copropriété d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 12].

Par acte d’huissier signifié le 4 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] Paris (75009), représenté par son syndic la S.A. JEAN CHARPENTIER – SOPAGI, a fait assigner M. [K] [S] devant le tribunal judiciaire de Paris, lui demandant de :

— condamner M. [K] [S] à lui payer la somme de 2962,84 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 3ème trimestre 2024 incluse) ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner M. [K] [S] au paiement d’une somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

— condamner M. [K] [S] au paiement de la somme de 1680 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Appelée à l’audience du 24 septembre 2024, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande de l’une ou l’autre des parties. Lors de l’un d’eux, il est apparu que l’assignation introductive d’instance comportait une erreur quant à la civilité du défendeur et que [K] [S] était en réalité une dame, et non un monsieur.

Par acte d’huissier signifié le 29 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] ([Adresse 10]), représenté par son syndic la S.A. JEAN CHARPENTIER – SOPAGI, a alors fait assigner Mme [K] [S] devant le tribunal judiciaire de Paris, lui demandant de :

— ordonner l’intervention forcée de Mme [K] [S] ;

— ordonner la jonction des deux procédures ;

— constater qu’il se désiste de toutes ses demandes à l’encontre de M. [K] [S] ;

— condamner Mme [K] [S] à lui payer la somme de 41,73 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 1er trimestre 2025 incluse) ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner Mme [K] [S] au paiement d’une somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

— condamner Mme [K] [S] au paiement de la somme de 1680 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

À l’audience de plaidoirie du 10 juin 2025, en considération du lien existant entre les deux assignations qui lui étaient soumises qui avaient été enrôlées sous des numéros de rôle distincts, le tribunal a ordonné la jonction des deux instances RG 24-4693 et RG 25-825 sous le numéro RG 24-4693 conformément à l’article 367 du code de procédure civile.

En demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic la S.A. JEAN CHARPENTIER – SOPAGI, représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son assignation signifiée le 29 janvier 2025.

En défense, Mme [K] [S], représentée par son conseil, sollicite du tribunal :

— qu’il déclare le syndicat des copropriétaires irrecevable dans son action en intervention forcée ou subsidiairement infondé dans son action ;

— qu’il déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

— qu’il ordonne au syndicat des copropriétaires de rectifier son compte de copropriétaire par la suppression des sommes illégalement inscrites au débit au titre des frais d’assignation et d’avocat afférents à la présente procédure ;

— qu’il condamne le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 10 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient à titre liminaire de donner acte au syndicat des copropriétaires de son désistement d’instance à l’encontre de « M. » [K] [S], et partant de constater l’extinction de ladite instance.

Il n’y a pas lieu, en revanche, d'« ordonner l’intervention forcée de Mme [K] [S] » dans la présente instance, ainsi que le sollicite le demandeur dans son assignation, puisqu’il a lui-même attrait la défenderesse dans la cause, et qu’en tout état de cause la présente juridiction n’a pas le pouvoir d’ordonner la mise en cause de tiers en matière contentieuse.

1. Sur la demande en paiement de 41,73 euros au titre des charges courantes et frais impayés

a. Sur la fin de non-recevoir

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, le fait que la dette de Mme [K] [S] puisse être éteinte au jour où celle-ci a été assignée dans la présente instance ne constitue pas une fin de non-recevoir, mais un moyen de défense au fond justifiant le cas échéant le rejet de la demande.

La fin de non-recevoir soulevée par Mme [K] [S] et tirée de l’extinction de la dette doit donc être rejetée.

b. Sur le fond

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

À cet égard, il convient de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de cette même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Par ailleurs, selon l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de sa créance avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, ces frais nécessaires devant s’entendre strictement comme les diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat.

L’article 1342-10 du code civil prévoit, enfin, que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, il convient de déterminer, en premier lieu, quelle est la nature de la somme de 41,73 euros dont le syndicat des copropriétaires réclame le paiement dans la présente instance. À cet égard, compte-tenu des directives posées par l’article 1342-10 susvisé, il doit en être déduit que la débitrice a par ses paiements acquitté d’abord les dettes qu’elle avait le plus d’intérêt à acquitter, à savoir les charges de copropriété impayées par préférence aux frais de recouvrement impayés.

Le reliquat de 41,73 euros qui lui est réclamé dans la présente instance correspond donc à une partie du coût de la mise en demeure par avocat de 120 euros qui lui a été facturé le 11 juillet 2024.

Or en raison de sa nature cet acte relève des frais irrépétibles qui seront examinés ci-après.

La demande en paiement de la somme de 41,73 euros formée par le syndicat des copropriétaires au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 1er trimestre 2025 incluse) doit donc être rejetée, ainsi que sa demande subséquente tendant à la capitalisation des intérêts.

2. Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, si l’examen des pièces versées aux débats permet d’établir que le solde de copropriétaire de Mme [K] [S] se trouvait bien débiteur au moment de la première assignation signifiée le 4 septembre 2024 par le syndicat des copropriétaires et affectée d’un vice de forme (la civilité de « Monsieur » ayant été indiquée en lieu et place de celle de « Madame »), l’intéressée n’ayant effectué aucun règlement entre le mois septembre 2023 et le mois de septembre 2024, il apparaît néanmoins que Mme [K] [S] a, à sa suite, effectué deux règlements en octobre et novembre 2024 d’un montant total de 3238,79 euros qui sont venus ramener le solde qui lui était réclamé à la somme de 41,73 euros.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires échoue à établir la mauvaise foi de Mme [K] [S] qui a tout mis en œuvre pour solder la quasi-intégralité de sa dette lorsqu’elle a eu connaissance de l’introduction de la présente instance.

Sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive sera donc rejetée.

3. Sur la demande reconventionnelle tendant à ce qu’il soit enjoint au syndicat des copropriétaires de rectifier le compte de copropriétaire de Mme [K] [S]

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Mme [K] [S] justifie que son compte de copropriétaire tel que disponible sur son espace en ligne n’est pas conforme au décompte des charges et frais qui a été produit par le syndicat des copropriétaires dans la présente instance, en ce qu’il comporte de nombreux frais supplémentaires et affiche un solde débiteur de 1623,72 euros au 10 avril 2025 inclus.

Il convient, par suite, d’enjoindre au syndicat des copropriétaires de rectifier le compte de copropriétaire de Mme [K] [S] afin de le mettre en conformité avec la présente décision, en retirant les frais qui ont indûment été inscrits au débit, à savoir la somme de 120 euros sous l’intitulé « BJA MISE EN DEMEURE » le 11/07/2024, la somme de 780 euros sous l’intitulé « BJA ASSIGNATION [S] » le 31/07/2024, la somme de 540 euros sous l’intitulé « BJA HONOS AVOCAT CONTENTIEUX » le 25/09/2024, et la somme de 307,19 euros sous l’intitulé « AVALLE ASSIGNATION [S] » le 10/04/2025, ce dans le délai d’un mois à compter du prononcé du présent jugement.

4. Sur les demandes accessoires

Il résulte des développements qui précèdent que Mme [K] [S] se trouvait bien débitrice à l’égard du syndicat des copropriétaires lors de signification de la première assignation le 4 septembre 2024, et que c’est suite à l’introduction de la présente instance qu’elle a effectué des paiements ayant permis de solder la quasi-intégralité de la somme qui lui était réclamée – le demandeur justifiant qu’il lui avait préalablement adressé une mise en demeure par avocat le 13 juin 2024, demeurée infructueuse.

Ayant donc contraint, par sa défaillance, le syndicat des copropriétaires à introduire la présente instance pour obtenir le recouvrement de sa créance, Mme [K] [S] sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce exclu néanmoins le coût de la première assignation signifiée le 4 septembre 2024 qui comportait un vice de forme et que le demandeur a réitéré, et qui restera donc à la charge du syndicat des copropriétaires.

Pour les mêmes motifs, Mme [K] [S] sera également tenue de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7]) une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 800 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en dernier ressort ;

DONNE ACTE au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], pris en la personne de son syndic, de son désistement d’instance à l’encontre de « M. » [K] [S], et constate en conséquence l’extinction de cette instance ;

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par Mme [K] [S] et tirée de l’extinction de la dette ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 41,73 euros formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], pris en la personne de son syndic, à l’encontre de Mme [K] [S] au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 1er trimestre 2025 incluse), ainsi que la demande subséquente tendant à la capitalisation des intérêts ;

REJETTE la demande en dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], pris en la personne de son syndic, à l’encontre de Mme [K] [S] ;

ENJOINT au syndicat des copropriétaires de rectifier le compte de copropriétaire de Mme [K] [S] afin de le mettre en conformité la présente décision, en retirant les frais qui ont indûment été inscrits au débit, à savoir la somme de 120 euros sous l’intitulé « BJA MISE EN DEMEURE » le 11/07/2024, la somme de 780 euros sous l’intitulé « BJA ASSIGNATION [S] » le 31/07/2024, la somme de 540 euros sous l’intitulé « BJA HONOS AVOCAT CONTENTIEUX » le 25/09/2024, et la somme de 307,19 euros sous l’intitulé « AVALLE ASSIGNATION [S] » le 10/04/2025, ce dans le délai d’un mois à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [K] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 1], pris en la personne de son syndic, la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formée par Mme [K] [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [K] [S] aux dépens, à l’exclusion du coût de la première assignation signifiée le 4 septembre 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et la Greffière susnommées.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE