TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 21/06198 – N° Portalis DBW3-W-B7F-Y6MI

AFFAIRE :

Mme [L] [J] [G] [A] [Z] épouse [D] (Maître [X] [P] de la SELAS CG [X] [P] AVOCATS)

C/

Mme [M] [K] (M^e Amaury AYOUN)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 05 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : M^me Anna SPONTI, Juge

Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 18 Septembre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025

Par M^me Anna SPONTI, Juge

Assistée de Madame Olivia ROUX,

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [L] [J] [G] [A] [Z] épouse [D]

née le 23 Juillet 1953 à [Localité 6]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Christophe GALLI de la SELAS CG CHRISTOPHE GALLI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

Madame [M] [K]

née le 19 Mars 1960 à [Localité 7] (CAMBODGE), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Amaury AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 2 septembre 2020, [L] [Z] épouse [D] a promis de vendre un bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 4] à Madame [M], [Y] [K], pour un prix de 1 700 000 € applicable à concurrence de 28 500 € aux meubles et 1 6771 500 € au bien immobilier.

La promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 02 décembre 2020 et prévoyait une indemnité d’immobilisation d’un montant de 170 000 euros.

Par attestation sur l’honneur en date du 22 octobre 2020, [M] [Y] [R] déclarait que le délai de versement des fonds du dépôt de garantie était prolongé jusqu’au 20 novembre 2020 et celle-ci réitérait sa volonté certaine d’acquérir ce bien.

Par acte d’huissier en date du 9 juin 2021, [L] [Z] épouse [D] a assigné [M] [T] devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins notamment de la condamner à payer l’indemnité d’immobilisation.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 7 mars 2023, au visa des articles 1134, 1231-1, 1103 et 1583 du code civil, [L] [Z] épouse [D] sollicite de voir le tribunal :

— La CONDAMNER à payer la somme de 170.000 € au titre de son engagement contractuel et la somme de 341 900€ au titre du préjudice matériel et 10 000€ au titre du préjudice moral soit 351 900€.

— La CONDAMNER à régler la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, [L] [Z] épouse [D] affirme que :

la défenderesse a levé l’option d’achat,elle est redevable de l’indemnité d’immobilisation à défaut d’avoir réaliser l’acquisition,elle s’est désistée de manière très tardive, elle a fait croire par des manœuvres fallacieuses qu’elle entendait procéder à l’acquisition alors qu’elle n’en avait pas la capacité financière.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 21 septembre 2022, au visa des articles 1304 et 1304-6 du code civil et 56 du code de procédure civile, [M] [T] sollicite de voir le tribunal :

Principalement,

DÉBOUTER Madame [D] de l’intégralité de ses demandes ;

Subsidiairement,

JUGER que la clause portant sur l’indemnité d’immobilisation est une clause pénale.

JUGER que pénalité de 170.000,00 euros est manifestement excessive.

En conséquence,

RÉDUIRE le montant de la pénalité de 31.400,00 euros à de plus justes proportions.

En tout état de cause

CONDAMNER Madame [D] à payer à Madame [K] la somme de 960 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNER Madame [D] aux entier dépens.

Au soutien de ses prétentions, [M] [T] fait valoir que :

elle n’a jamais valablement levé l’option,la promesse de vente est caduque ,elle n’est pas débitrice de l’indemnité d’immobilisation,à titre subsidiaire, cette clause s’assimile à une clause pénale laquelle est manifestement excessive et doit être réduite.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler que les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de « donner acte », « constater », « dire », « dire et juger », « rappeler » qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appellent pas de décision spécifique.

Sur l’indemnité d’immobilisation :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

La promesse de vente prévoit une indemnité d’immobilisation d’un montant de 170 000 euros dont 40.000 euros versés dans les 10 jours de la promesse et 130 000 euros au plus tard dans le délai de 8 jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisés, ne signerait pas l’acte de vente ou ne lèverait pas l’option de son seul fait.

Aucune condition suspensive particulière n’est prévue à l’acte, [M], [Y] [R] ayant déclaré qu’elle n’entendait pas contracter d’emprunt.

La promesse de vente prévoit que « la levée d’option peut être faite auprès du notaire rédacteur de l’acte par tous moyens et toutes formes et devra être accompagnée pour être recevable du versement par virement sur le compte du notaire du prix payable comptant déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes.

Par courriel en date du 24 novembre 2020, la défenderesse indiquait à son notaire qu’elle n’avait pas reçu les fonds sur ses comptes bancaires et était dès lors dans l’incapacité d’acquérir la villa.

Bien que par attestation sur l’honneur en date du 22 octobre 2020, [M] [Y] [R] ait réitéré sa volonté certaine d’acquérir ce bien, celle-ci n’ayant pas versé le prix de la vente en la comptabilité du notaire, il y a lieu de considérer que l’option n’a pas été valablement levée.

Dès lors, l’option n’a pas été levée par le bénéficiaire dans le délai de la promesse, malgré l’absence de condition suspensive et cette dernière ne justifie d’aucun motif légitime de sorte qu’elle doit être condamnée à verser au promettant le montant de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 170.000 euros.

Sur le caractère manifestement excessif de l’indemnité d’immobilisation :

L’indemnité d’immobilisation stipulée comme acquise au promettant en cas de non-réalisation de la vente constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire qui ne saurait constituer une clause pénale. En outre, l’indemnité d’immobilisation est fixée proportionnellement au prix de vente et déduite du prix en cas de réalisation de la vente, de sorte qu’elle ne saurait être considérée comme manifestement excessive.

Sur les dommages et intérêts  :

Dans le cadre d’une promesse de vente, le bénéficiaire de la promesse demeure libre d’acquérir ou de ne pas acquérir. L’indemnité d’immobilisation constitue précisément la contre-partie de la réserve de propriété qui lui est consentie, destinée à compenser le temps perdu pour le promettant, dans l’hypothèse d’une absence de levée de l’option.

Dans ces conditions, l’absence de levée de l’option ne saurait être considérée comme fautive.

En l’espèce, bien que [M] [S] ait légitimement pu laisser penser aux promettants qu’elle entendait véritablement lever l’option, elle avait jusqu’au 2 décembre 2020 pour se déterminer. Jusqu’à la concrétisation de la vente, cette dernière demeurait hypothétique de sorte qu’aucune indemnisation de leur déménagement, réalisé à leurs risques et périls, ne saurait avoir lieu.

Dès lors les demandeurs seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner [M] [R] aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il y a lieu de condamner [M] [R] à verser à [L] [Z] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

CONDAMNE [M] [R] à payer à [L] [Z] épouse [D] la somme de 170 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision

DEBOUTE [L] [Z] épouse [D] de la demande formulée au titre des dommages et intérêts ;

DEBOUTE [M] [R] de la demande formulée au titre de la réduction de l’indemnité d’immobilisation;

CONDAMNE [M] [R] aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [M] [R] à verser à [L] [Z] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE