TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 24/12539 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C523I

N° MINUTE :

Assignation du :

30 Septembre 2024

JUGEMENT

rendu le 18 Juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. EUROPA REAL ESTATE

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Gisèle COHEN AMZALLAG, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0342

DÉFENDERESSE

S.C.I. SHARON

[Adresse 2]

[Localité 3]

défaillante

Décision du 18 Juillet 2025

2ème chambre civile

N° RG 24/12539 – N° Portalis 352J-W-B7I-C523I

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 26 Mai 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 18 juillet 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 4 juin 2019, la SCI SHARON a vendu à la société EUROPA REAL ESTATE les lots n° 14, 38 et 135 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à Paris 16ème, moyennant un prix de 3 050 000 euros, avec faculté de rachat au profit de la venderesse pendant un délai de 48 mois.

L’acte précisait par ailleurs que l’acquéreur aurait la jouissance des biens dans un délai de 48 mois à compter de sa signature, le vendeur s’en réservant la jouissance durant ce délai moyennant une indemnité d’occupation fixée à 120 000 euros par an, payable mensuellement en douze termes de 10 000 euros chacun, et qu’il s’oblige à l’expiration de ce délai et à défaut d’exercice de sa faculté de réméré, à laisser les lieux libres d’occupation.

Par acte du 3 juin 2023, les parties ont prolongé le délai initialement prévu pour l’exercice de la faculté de réméré jusqu’au 4 juin 2024 à minuit, le différé de jouissance étant prorogé jusqu’à la même date, l’indemnité d’occupation revalorisée à 10 800 euros par mois et le prix de rachat augmenté de 14 000 euros par mois, passé le 4 juin 2023.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 29 novembre 2023, réitérée par lettres recommandées avec avis de réception des 6 décembre 2023 et 14 décembre 2023, la société EUROPA REAL ESTATE, par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure la SCI SHARON de lui payer sous un mois la somme de 79 622,54 euros au titre des indemnités d’occupation, assurance, taxes foncières et charges de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice en date du 17 janvier 2024, la société EUROPA REAL ESTATE a délivré à la SCI SHARON un commandement de lui payer la somme de 89 218,57 euros, visant la clause de déchéance de la faculté de réméré stipulée à l’acte du 4 juin 2019.

Par acte authentique du 4 juin 2024, la SCI SHARON a finalement exercé sa faculté de rachat moyennant le prix de 3 970 000 euros.

L’acte prévoit par ailleurs que la SCI SHARON devra s’acquitter de sa dette au titre des indemnités d’occupation, taxes foncières et charges de copropriété, envers la société EUROPA REAL ESTATE fixée par les parties à la somme de 81 256,44 euros après une remise correspondant à la somme de 43 200 euros, soit quatre mensualités, au moyen du paiement de douze mensualités de 6 771,37 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 31 juillet 2024, la société EUROPA REAL ESTATE a délivré à la SCI SHARON un commandement de payer la somme de 119 126,02 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date 30 septembre 2024, soutenant que le commandement du 31 juillet 2024 est demeuré infructueux, la société EUROPE REAL ESTATE a fait assigner la SCI SHARON devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir condamner la SCI SHARON à lui payer :

la somme provisionnelle de 119 048,54 euros, avec intérêt au taux légal à compter du 31 juillet 2024, la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût des commandements.

La SCI SHARON, régulièrement assignée par acte déposé à étude, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 janvier 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 26 mai 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions mentionnées ci-dessus pour l’exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les arriérés d’indemnités d’occupation, taxes foncières et charges de copropriété

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, aux termes de l’acte du 4 juin 2024, par lequel la SCI SHARON a exercé sa faculté de rachat des biens vendus le 4 juin 2019 à la société EUROPA REAL ESTATE, les parties ont déclaré au titre des « autres règlements » que le prix de vente, que s’agissant des indemnités d’occupation la SCI SHARON est redevable de la somme de 74 000 euros, sur laquelle la société EUROPA REAL ESTATE consent à lui accorder une remise correspondant à quatre mensualités d’indemnité d’occupation soit la somme de 43 200 euros, ce qui porte à la somme de 30 800 euros, la dette de la SCI SHARON à l’égard de la société EUROPA REAL ESTATE au titre des indemnités d’occupation.

A cette dette s’ajoutent les sommes dues au titre des taxes foncières 2023 et 2024, au titre de l’assurance propriétaire non occupant, des charges de copropriété et des frais de commissaire de justice pour l’état des lieux de sortie, soit une « dette globale » arrêtée par les parties à la somme globale de 81 256,44 euros.

Pour le règlement de cette dette, les parties ont ensuite convenu :

« 1) Que tous les paiements auront lieu (…) en douze mensualités de 6 771,37 euros, payable le 10 de chaque mois,

(…)

4) Qu’à défaut de paiement exact à son échéance d’un seul terme du principal ou des intérêts, et un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux, les sommes qui resteront alors dues, deviendront immédiatement et de plein droit exigibles sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, ni de faire prononcer en justice la déchéance du terme nonobstant toutes offres de paiement et consignations ultérieures,

5) Qu’à défaut de paiement ou retard exact à son échéance d’un seul terme, la dette sera exigible immédiatement et en totalité. La créance étant certaine, liquide et exigible, la société EUROPA REAL ESTATE pourra engager toute mesure y compris judiciaire et ce même en référé pour son recouvrement, outre les dommages et intérêts qui pourraient être réclamés (…) ».

Il ne résulte pas de ces clauses librement consenties par les parties, que la société EUROPA REAL ESTATE a entendu subordonner la remise de dette à hauteur de 43 200 euros au paiement de la somme de 81 256,44 euros dans le délai d’un an, ni au paiement exact à son échéance de chacun des termes de la dette.

Le défaut de paiement d’un seul terme de la dette à son échéance rend uniquement de plein droit exigible le restant des sommes dues, ce qui se rapporte à la « dette globale » arrêtée d’un commun accord par les parties à la somme de 81 256,44 euros, l’acte n’indiquant pas, contrairement à ce que la société EUROPA REAL ESTATE soutient et a indiqué dans le commandement de payer du 31 juillet 2024, que la remise de la somme de 43 200 euros est accordée « sous réserve du paiement de ladite somme en douze mensualités de 6 771,37 euros payables le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir le 10 juin 2024, la dette globale de la SCI SHARON s’élevant alors à 81 256,44 euros ».

Au contraire, l’acte du 4 juin 2024 mentionne que « les parties se tiennent respectivement quittes et déchargées de toutes charges relatives à la vente résolue (exception faite de ce qui a été prévu concernant la dette de 81 256,44 EUR susmentionnée) ».

Dès lors, en l’absence de preuve par la SCI SHARON du versement des échéances dues par elle depuis l’acte du 4 juin 2024, la SCI SHARON n’étant pas constituée, et en application des stipulations contractuelles, la dette globale arrêtée par les parties à la somme de 81 256,44 euros est exigible depuis l’expiration d’un délai d’un mois passé le commandement de payer demeuré infructueux du 31 juillet 2024, soit depuis le 31 août 2024.

La SCI SHARON sera donc condamnée à payer à la société EUROPA REAL ESTATE la somme de 81 256,44 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 31 août 2024.

Sur les dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1231-6 du code civil, que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SCI SHARON est condamnée à payer à la société EUROPA REAL ESTATE les intérêts au taux légal sur la somme due, à compter de l’expiration d’un délai d’un mois, passé le commandement de payer, conformément aux stipulations contractuelles.

La société EUROPA REAL ESTATE se contente d’affirmer que la SCI SHARON s’est montrée particulièrement négligente et n’a effectué aucune diligence pour parvenir à un règlement amiable. De telles allégations sont insuffisantes à établir la mauvaise foi de la débitrice.

En outre, la société EUROPA REAL ESTATE soutient que le retard de paiement l’a privée d’une trésorerie nécessaire à son bon fonctionnement et d’une chance de développer son activité. Ces considérations très générales ne démontrent pas un préjudice distinct du retard de paiement déjà compensé par l’intérêt moratoire.

En conséquence, la société EUROPA REAL ESTATE sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

La SCI SHARON, partie succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût des deux commandements de payer des 17 janvier et 31 juillet 2024.

Elle sera également condamnée à payer à la société EUROPA REAL ESTATE la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort

Condamne la SCI SHARON à payer à la société EUROPA REAL ESTATE la somme de 81 256,44 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 31 août 2024,

Rejette le surplus de la demande de la société EUROPA REAL ESTATE au titre des indemnités d’occupation, des taxes foncières, de l’assurance propriétaire non occupant, des charges de copropriété et des frais de commissaire de justice,

Rejette la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive de la société EUROPA REAL ESTATE,

Condamne la SCI SHARON aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer des 17 janvier 2024 et 31 juillet 2024,

Condamne la SCI SHARON à payer à la société EUROPA REAL ESTATE, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 6] le 18 Juillet 2025

Le Greffier Le Président