TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 25/56478 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA2PW

N° : 1/JJ

Assignation du :

24 Septembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 19 décembre 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. ADAR

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Chantal TEBOUL ASTRUC de la SAS ASTRUC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS – #A0235

DEFENDERESSE

La société ISEFAC [Localité 7] [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS – #C0199

DÉBATS

A l’audience du 14 novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante ;

Par acte délivré le 24 septembre 2025, la SCI Adar a fait assigner la société ISEFAC [Localité 7] [Localité 6] aux fins de voir désigner un expert concernant les désordres allégués faisant suite à la sortie du locataire des lieux loués situés [Adresse 5] à [Localité 8].

L’affaire a été plaidée à l’audience du 14 novembre 2025.

Le conseil de la SCI Adar a soutenu oralement le bénéfice de ses conclusions, aux termes desquelles il sollicite de :

A TITRE PRINCIPAL :

— JUGER recevable l’action de la SCI ADAR à l’encontre de la société ISEFAC [Localité 7]

[Localité 6],

— RECEVOIR la SCI ADAR en ses demandes,

— Y FAIRE DROIT

— DESIGNER tel expert qu’il plaira avec mission de :

> Se rendre sur place [Adresse 5] à [Localité 8] et visiter les lieux loués,

> Prendre connaissance de tous documents contractuels, techniques et se faire remettre par les parties toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment l’état des lieux de sortie et le chiffrage des travaux de remise en état,

> Se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, dont notamment les plans des locaux, les justificatifs des travaux réalisés,

> Définir les travaux de remise en état et les chiffrer,

> Fournir tous documents techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités et d’évaluer tous les préjudices subis,

> Chiffrer la durée ainsi que le coût de la réalisation des travaux,

> Evaluer les dommages matériels et immatériels subis par la SCI ADAR, dont notamment le coût de l’immobilisation du bien pendante toute la durée des travaux,

> Dire que l’expertise sera mise en œuvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au greffe dans un délai de quatre mois de sa saisine,

— CONDAMNER la société ISEFAC [Localité 7] [Localité 6] à verser la somme de 119.535,37 Euros HT, soit 143.442,44 Euros TTC, au titre des indemnités d’occupation pour la période du 1 er juin 2025, jusqu’au 6 aout 2025, date de libération des locaux, et subsidiairement la somme de 61.884,10 Euros HT, soit 73.791,79 Euros TTC, calculée sur la base du dernier loyer contractuel, charges et taxes incluses.

— CONDAMNER la société ISEFAC [Localité 7] [Localité 6] à verser à la SCI ADAR la somme de 100.000 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice, résultant tant de l’immobilisation du bien, que de la prise en charge des travaux,

— DEBOUTER la société IFESAC [Localité 7] [Localité 6] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

— CONDAMNER la société ISEFAC [Localité 7] [Localité 6] à verser à la SCI ADAR la somme de 3.000 Euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER la société ISEFAC [Localité 7] [Localité 6] aux entiers dépens de la présente instance.

Le conseil de la société ISEFAC [Localité 7] [Localité 6] a soutenu oralement le bénéfice de ses conclusions, aux termes desquelles il sollicite de :

— Adjuger à la société ISEFAC [Localité 7] [Localité 6] le bénéfice des présentes, et y faisant droit;

— Déclarer irrecevable, en tous cas non fondée la société ADAR ;

— En conséquence, la débouter de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire, si une expertise était ordonnée, donner acte à la société ISEFAC [Localité 7] [Localité 6] qu’elle émet les plus vives protestations et réserves quant à la recevabilité et au bien-fondé de la demande et qu’elle s’en rapporte à justice ;

— Ordonner que tant la provision à valoir sur honoraires de l’expert judiciaire que tous les frais et dépens afférents à la présente procédure seront supportés par la partie demanderesse, au besoin, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra ;

En tout état de cause,

— Condamner la société ADAR à payer à la société ISEFAC [Localité 7] [Localité 6] :

> la somme provisionnelle de 63 000 € en restitution du dépôt de garantie,

> la somme provisionnelle de 33 131,98 € en remboursement du trop versé au titre du terme du 2ème trimestre 2025,

— Condamner la société ADAR à payer à la société ISEFAC [Localité 7] [Localité 6] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner la société ADAR en tous les dépens (article 696 du CPC), dont le recouvrement sera effectué par Maître CATTONI, Avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

En l’espèce, au soutien de sa demande d’expertise, la SCI Adar fait valoir que :

La société ISEFAC a restitué les locaux loués le 6 août 2025 dans un état fortement dégradé compromettant toute possibilité de relocation immédiate ou de commercialisation du bien, La clause du bail stipulée à l’article 15 institue un mécanisme contractuel d’expertise obligatoire en cas de désaccord, indépendamment de la réalisation d’un pré-état des lieux ou de constats d’huissier qui ne permettent pas de déterminer l’étendue des réparations nécessaires, leur montant ainsi que la durée raisonnable de leur exécution.

En réponse, la société ISEFAC fait valoir que la bailleresse dispose déjà de deux procès-verbaux établis par le commissaire de justice mandaté par ses soins, de sorte que la preuve prétendue des dégradations est déjà consignée dans des actes qui font foi jusqu’à inscription de faux ; que la mesure d’expertise judiciaire n’est pas utile.

A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge des référés n’est nullement lié par les clause du bail, prévoyant la désignation d’un expert judiciaire en cas de désaccord des partie, à la suite de la sotie des lieux et que la désignation d’un expert judiciaire doit répondre aux conditions de l’article 145 du code de procédure civile.

En l’espèce, si l’existence d’un motif légitime en raison d’un litige existant entre les parties est indéniable, en revanche la mesure d’expertise judiciaire sollicitée n’apparaît pas utile et nécessaire dès lord que le bailleur a déjà fait établir deux constats d’huissier contradictoires, faisant un état détaillé des locaux à la date de sortie des lieux, ainsi que des devis des travaux qu’il estime nécessaire de voir réaliser. Au surplus, la mission telle que rédigée par la bailleresse excède le rôle de l’expert judiciaire, seul le juge du fond ayant le pouvoir d’apprécier si les locaux ont été rendus en « bon état de propreté, d’entretien et de réparations » conformément à la clause du bail ou bien si des travaux doivent être mis à la charge du locataire le cas échéant, l’expert judiciaire ne pouvant faire application et encore moins interpréter le contrat de bail.

Par conséquent, la demande d’expertise judiciaire est rejetée pour défaut d’utilité sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Sur les demandes de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

La SCI Adar sollicite deux sommes provisionnelles :

La somme de 143.442,44 euros TTC au titre des indemnités d’occupation pour la période du 1er juin au 6 août 2025, date de libération des locaux, ou subsidiairement la somme de 73.791,79 euros TTC, calculée sur la base du dernier loyer contractuel, charges et taxes incluses, la somme de 100.000 euros à valoir sur son préjudice résultant tant de l’immobilisation du bien que de la prise en charge des travaux.

Sur l’indemnité d’occupation

La SCI Adar soutient que les locaux n’ont été restitués de manière effective que le 6 aout 2025 par la remise des clefs, après enlèvement des distributeurs de boissons, tel que constaté par commissaire de justice, que le loyer du 2e trimestre 2025 avait été facturé au prorata jusqu’au 30 mai 2025, date initialement prévue pour le départ des lieux, tel que cela résulte de la pièce adverse n°3, que la locataire ne démontre pas avoir réglé cette facture ; que l’article 22 du bail stipule une indemnité d’occupation journalière équivalente à 2% du loyer trimestriel toutes taxes comprises et doit s’appliquer automatiquement ; que la locataire ne produit aucun élément justifiant du caractère excessif de cette indemnité au regard des circonstances ; que deux courriers du 11 et du 26 juin ont mentionné expressément l’application de cette clause et sollicité son règlement ; que la somme demandée ne fait donc l’objet d’aucune contestation sérieuse.

En réponse, la société ISEFAC affirme avoir rendu les locaux le 30 mai 2025, l’état des lieux ayant été réalisé le 4 juin 2025 et les distributeurs restés dans les lieux ayant été retirés dès le 5 juin 2025, ce qui aurait permis de restituer les clefs ce jour là si le bailleur n’avait pas souhaité qu’un nouvel état des lieux se tienne, ayant retardé la restitution des clefs à la date du 6 août 2025 ; qu’elle con teste donc le principe même de la dette, dont l’appréciation relève dès lors du juge du fond.

En l’espèce, il convient de constater qu’aux termes du constat d’huissier établi contradictoirement le 4 juin 2025, le commissaire de justice précise en page 259 qu’aucune remise de clef n’est réalisée, Mme [H] [O], représentant du locataire, conservant la clé d’accès aux locaux le temps que les distributeurs soient retirés.

Aux termes du constat d’huissier contradictoire du 6 août 2025, en page 159, le commissaire de justice a constaté la remise d’une clé de la porte de sortie de secours et d’un lot de clés, ayant fait l’objet d’une photographie.

La bailleresse produit également aux débats des courriers et courriels adressés au locataire le 30 mai 2025, le 11 juin 2025, le 26 juin 2025 et le 4 et le 5 août 2025 rappelant la nécessité de procéder à la restitution des clefs pour éviter de faire courir une indemnité d’occupation.

La société Isefac ne produit qu’un échange de courriel du 3 juin 2025 avec le prestataire des distributeurs de boissons annonçant leur enlèvement le 4 juin 2025, ce qui n’a pas été le cas, tel que constaté par commissaire de justice. La locataire ne produit aucun autre élément sur le retrait ultérieur des distributeurs et sur ses demandes éventuelles au bailleur de procéder à la remise des clefs pour faire cesser le cours de l’indemnité d’occupation.

Par conséquent, le principe d’une remise des clefs et donc d’une libération effective des locaux le 6 août 2025 apparaît non sérieusement contestable, confirmant dès lors le principe de la dette.

Par ailleurs, l’avis d’échéance produit en pièce 3 du défendeur permet d’établir que le loyer du 2e trimestre 2025 avait été facturé au prorata jusqu’au 30 mai 2025.

Par conséquent, une indemnité d’occupation est due du 1er juin au 6 août 2025.

En revanche, sur le quantum de la dette, il n’y a pas lieu de faire application de la clause pénale stipulée à l’article 22 du bail, susceptible de faire l’objet d’une modération par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil. Par conséquent, le montant de l’indemnité d’occupation doit être fixé au montant du loyer contractuel, majoré des taxes et charges.

Par conséquent, la société ISEFAC est condamnée à payer à la SCI Adar, par provision, la somme de 73.791,79 euros TTC correspondant à l’indemnité d’occupation due du 1er juin au 6 août 2025.

Sur l’indemnité d’immobilisation

La SCI Adar soutient que la remise en état incombant au preneur et l’état des lieux de sortie relevant des dégradations excédant la simple usure normale, comme établi par constats de commissaire de justice, elle subit un préjudice direct lié à l’indisponibilité du local pendant la durée des travaux nécessaires ; que la société adverse ne produit aucun élément pour démontrer que les travaux envisagés relèveraient de l’embellissement et seraient superficielles. Elle ajoute qu’elle produit en pièces 5 et 6 des éléments prouvant que le candidat à la relocation a renoncé à son projet en raison de l’indisponibilité des locaux ; que le loyer trimestriel s’élevant à 100.500,34 euros et la période d’immobilisation ayant déjà duré plus de trois mois, la somme demandée de 100.000 euros correspond strictement au préjudice subi.

En réponse, la société ISEFAC fait valoir que le local a été restitué en l’état d’usage conformément aux termes du bail, que les travaux envisagés visent à le remettre à l’état neuf, ce qui ne peut être mise à la charge du locataire, qu’en tout état de cause, en l’absence d’état des lieux d’entrée, il n’est pas possible de déterminer quel était l’état des locaux lors de la prise à bail, que certains travaux envisagés comme le réagréage du sol relèvent de l’article 606 du code civil et donc du bailleur, qu’il conviendra également d’appliquer un coefficient de vétusté au regard des six années passées dans les lieux.

En premier lieu, il convient de relever que les pièces 5 et 6 ne permettent nullement de démontrer que le nouveau preneur aurait renoncé à prendre les locaux à bail en raison du retard dans la restitution, ces pièces étant constituées de courriels dans lesquels la SCI Adar affirme ce point, sans le prouver.

Par ailleurs, l’appréciation de l’état des locaux lors de la sortie des lieux et de sa conformité aux clauses du bail relevant du juge du fond, aucune faute de la société ISEFAC n’est établie à ce jour, permettant de mettre à sa charge une éventuelle indemnité d’immobilisation. Par conséquent, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de provision à titre de dommages et intérêts, le principe de la créance n’étant pas établi et ne relevant pas dès lors des pouvoirs du juge des référés sur le fondement de l’article 835 alinéa 2.

Sur les demandes reconventionnelles

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

La société ISEFAC demande la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 63.000 euros, en l’absence de sommes restant dues au titre des loyers et de démonstration qu’elle serait tenue de supporter des réparations locatives.

La SCI Adar fait valoir que la demande de restitution est prématurée au regard de la prise en charge des réparations locatives sollicitée et des sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation.

En l’espèce, le bailleur ayant officiellement formulé des demandes au titre des réparations locatives par courrier du 1er septembre 2025, litige relevant du juge du fond, il apparaît prématuré d’ordonner la restitution du dépôt de garantie.

Sur la demande de remboursement au titre du trop-perçu du 2e trimestre 2025

La société ISEFAC soutient avoir réglé par erreur la somme de 100.500,34 euros au titre du 2e trimestre 2025, au lieu de la somme demandée au prorata en raison de son départ au 30 mai 2025, soit la somme de 67.368,36 euros et demande le remboursement du trop-perçu, soit la somme de 33.131,98 euros.

La SCI Adar s’oppose à cette demande exposant avoir facturé uniquement le loyer du 2e trimestre 2025 au prorata.

En l’espèce, la pièce n°2 produite aux débats par la société ISEFAC au soutien de sa demande fait apparaître en page 1, peu lisible dans sa grande majorité qu’un virement aurait été émis le 4 avril 2025 pour un montant de 136.089,29 euros, sans qu’il ne soit possible de déterminer le bénéficiaire de ce virement. En page 2 de ladite pièce, la liste des virements émis le 4 avril 2025 fait apparaître un virement de 100.500,34 euros au bénéfice de la SCI Adar, correspondant au « LOYER 1T2025 ».

Par conséquent, aucun des éléments produits ne permet d’établir que la société ISEFAC aurait émis un virement de 100.500,34 euros au bénéfice de la SCI Adar en règlement du loyer du 2e trimestre 2025, incluant dès lors un trop-perçu.

Par conséquent, la demande de la société ISEFAC est rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société ISEFAC succombant partiellement sera condamnée aux entiers dépens ainsi qu’à payer la somme de 1.000 euros à la SCI Adar au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort,

Condamnons la société ISEFAC [Localité 7] [Localité 6] à payer à la SCI Adar, par provision, la somme de 73.791,79 euros TTC correspondant à l’indemnité d’occupation due du 1er juin au 6 août 2025 ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rejetons les demandes reconventionnelles de la société ISEFAC [Localité 7] [Localité 6] ;

Condamnons la société ISEFAC [Localité 7] [Localité 6] aux dépens ;

Condamnons la société ISEFAC [Localité 7] [Localité 6] à payer à la SCI Adar la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à Paris le 19 décembre 2025.

Le Greffier, Le Président,

Jean JASMIN Pauline LESTERLIN