TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/09935

N° Portalis 352J-W-B7G-CXXFN

N° MINUTE : 1

Assignation du :

19 Août 2022

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 23 Janvier 2025

DEMANDEUR

Société LA CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représenté par Maître Emmanuelle CHAVANCE, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E1811

DEFENDERESSE

S.C.I. FONTAINE

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représentée par Maître Layachi BOUDER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0082

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Christian GUINAND, Greffier principal lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 04 Novembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 juillet 2008, la société FONTAINE a donné à bail commercial à la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6] des locaux dépendant d’un immeuble situé à [Adresse 3], pour une durée de neuf ans du 1er août 2006 au 31 juillet 2015, l’exercice de l’activité de « BANQUE, ASSURANCES, IMMOBILIER, SERVICES TECHNOLOGIQUES » et un loyer annuel de 27.600 euros hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier de justice signifié le 05 mai 2020, la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6] a sollicité de la société FONTAINE le renouvellement du bail moyennant un loyer de 19.600 euros hors taxes.

Par acte d’huissier de justice signifié le 10 décembre 2020, la société FONTAINE a informé la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6] qu’elle acceptait le renouvellement du bail moyennant un loyer de 33.861,68 euros hors taxes et hors charges.

Par mémoire préalable notifié à la société FONTAINE par lettre recommandée avec avis de réception du 09 juin 2022, la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6] a sollicité la fixation du loyer annuel du bail renouvelé à la somme 9.243,50 euros.

C’est dans ces circonstances que par acte d’huissier de justice signifié le 19 août 2022, la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6] a assigné la société FONTAINE à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement rendu le 17 février 2023, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2020 ;

— désigné en qualité d’expert M. [T] [C] en lui donnant notamment pour mission de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2020 au regard des dispositions des articles L.145-36 et R.145-11 du code de commerce ;

— fixé le loyer provisionnel dû à compter du 1er juillet 2020 au montant du loyer contractuel indexé hors taxes et charges.

L’expert a déposé son rapport le 08 novembre 2023.

Après renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du juge des loyers commerciaux du 04 novembre 2024 à laquelle la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6] et la société FONTAINE étaient représentées par leur avocat.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6] demande au juge des loyers commerciaux de :

« A TITRE PRINCIPAL

— FIXER à la somme de 8.496€ par an en principal le loyer dû a compter du 1er juillet 2020 par la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 6] à la SCI Fontaine 22 sur les locaux situés [Adresse 3], toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve de celles qui seraient contraires aux dispositions de la loi numéro 2014-626 du 18 juin 2014 et au décret numéro 2014-1317 du 3 novembre 2014.

— JUGER que la SCI Fontaine devra rembourser les trop percus de loyer qui porteront intérêts au taux légal depuis la date du présent mémoire et à compter de chaque date d’exigibilité, conforrnément aux dispositions de l’article 1352-6 du code civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du méme code, pour ceux correspondant a des intérêts dus depuis plus d’un an.

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir et DIRE qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L.145-57 du code de commerce et qu’à défaut d’appel, ou si l’exécution provisoire est ordonnée, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du code

des procédures civiles d’exécution.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— DEBOUTER la SCI FONTAINE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— JUGER pour le cas où le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2020 viendrait à être fixé à une somme supérieure au loyer en vigueur à la date du renouvellement, que les intérêts au taux légal sur les compléments de loyer ne pourront courir qu’à compter de la demande en justice constituée par l’assignation du bailleur.

— CONDAMNER la SCI FONTAINE aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise.

— CONDAMNER la SCI Fontaine à régler à la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 6] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. »

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société FONTAINE demande au juge des loyers commerciaux de :

« JUGER que le bail s’est renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2020,

MAINTENIR ET FIXER le loyer annuel à la somme de 32.000 € en principal à compter du 1er juillet 2020,

DEBOUTER le CREDIT MUTUEL de toutes ses demandes, fins et conclusions,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

CONDAMNER le CREDIT MUTUEL aux entiers dépens qui comprendront les frais de l’expertise éventuelle.

CONDAMNER la Caisse de Crédit Mutuel de Paris XXeme Saint Fargeau à verser à la SCI FONTAINE la somme de 5.000 € sur le fondement de Particle 700 du code de procédure civile. »

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé

1-1 Sur le principe de la fixation du loyer à la valeur locative

Sur le fondement des articles L. 145-36 et R.145-11 du code de commerce, la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6] soutient que compte tenu de l’activité d’agence bancaire qu’elle exerce dans les locaux loués et ainsi que l’a retenu le juge des loyers commerciaux dans son jugement du 17 février 2023, le loyer doit être fixé à la valeur locative et ce, sans qu’il soit nécessaire de démontrer une modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative ainsi que le prévoit l’article L.145-38 du code de commerce qui n’est applicable qu’en cours de bail lors de la révision triennale.

La société FONTAINE expose que le locataire peut obtenir une baisse du loyer dès lors qu’est démontrée une modiifcation matérielle des facteurs locaux de commercialité pouvant entraîner une variation de 10% de la valeur locative.

Sur ce,

Selon l’article L. 145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat.

L’article R. 145-11 du même code dispose que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 sont en ce cas applicables.

Selon l’article R.145-7 alinéas 2 et 3, à défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

L’article L.145-38 du code de commerce dispose que la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

Il a déjà été jugé, par le jugement du 17 février 2023, que les locaux étant destinés à l’exercice de l’activité de « BANQUE, ASSURANCES, IMMOBILIER, SERVICES TECHNOLOGIQUES », le montant du loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative en application des dispositions précitées.

C’est ainsi que le juge des loyers commerciaux a donné pour mission à l’expert désigné de rechercher la valeur locative des lieux loués au regard de ces mêmes dispositions.

La règle, invoquée par la société FONTAINE, de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative ne s’applique qu’à la révision triennale du loyer en cours de bail.

Par conséquent, le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative.

1-2- Sur l’évaluation de la valeur locative

a) Sur l’emplacement des locaux et la commercialité du secteur

La société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6] prétend que les locaux bénéficient d’une commercialité moyenne, au caractère essentiellement local en l’absence d’enseignes nationales dans la rue, dans un milieu essentiellement populaire et d’un emplacement peu visible.

La société FONTAINE soutient qu’au regard de son activité le preneur le preneur est « on ne peut mieux situer » car sur une place piétonne, visible du trottoir comme de la chaussée, dans un quartier populaire et vivant, avec trois jours de marché par semaine.

Sur ce,

Il est rappelé que les locaux se situent à [Adresse 3].

Selon l’expert, il s’agit d’une bonne situation pour une banque dans un quartier résidentiel avec une commercialité de quartier, en bordure de la [Adresse 7] qui accueille le marché les mercredis et samedis matins, et bénéficiant d’une bonne desserte par les transports en commun, la station de métro [8] desservie par la ligne 3 étant située juste devant les locaux.

Il précise que la catégorie socio-professionnelle la plus représentée est celle des cadres et professions intellectuelles supérieures, ce qui révèle selon lui le fort pouvoir d’achat de la population. Il ajoute que les activités commerciales sont majoritairement orientées vers le service et que le flux de piétons de la [Adresse 10] esr moins important que celui de la [Adresse 9].

En l’état de ces éléments, il convient de retenir que les locaux loués bénéficient d’un bon emplacement pour l’activité exercée car situés dans un secteur à la fois résidentiel et commerçant, dont la population résidente bénéficie d’un fort pouvoir d’achat, en bordure d’une place piétonne qui accueille un marché trois fois par semaine, ce qui implique un surcroît de fréquentation de l’agence ces jours-là, et accessibles par les transports en commun à proximité immédiate.

b) Sur les caractéristiques du local

— Sur la description du local

L’expert indique que les locaux loués dépendent d’un immeuble ancien, élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée, de quatre étages droits, avec façade enduite, garde-corps en fer forgé et toiture en tuile. Il précise que le ravalement a été prévu selon déclaration préalable du 27 janvier 2023.

Il les décrit ainsi :

au rez-de-chaussée

• une boutique située à droite de l’entrée de l’immeuble développant un linéaire de vitrine de 3,21 m environ, accessible par une porte vitrée à simple vantail en surélévation d’une marche, avec :

. un bureau éclairé par une vitrine et une porte vitrée sur rue,

. un bureau éclairé par une fenêtre sur cour,

. local technique en surélévation d’une marche, accessible depuis le bureau, éclairé sur cour,

au sous-sol, accesible depuis la boutique par un escalier d’une largeur de 0,95 m environ,

• un dégagement,

• des sanitaires avec WC à l’anglaise, lavabo,

• un débarras avec lavabo commandé depuis les sanitaires,

en outre, un percement au rez-de-chaussée, en contrebas de deux marches et vers le n°[Adresse 2] et un percement au sous-sol en contrebas de cinq marches et vers le n°[Adresse 2].

L’expert précise que l’impression d’ensemble est assez bonne.

Cette description doit être retenue dès lors qu’elle résulte des constatations objectives de l’expert lors de sa visite des locaux et qu’elle n’est pas contestée par les parties.

— Sur la surface

La société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6] retient la surface pondérée évaluée par l’expert de 26,97 m²B.

La société FONTAINE retient une surface pondérée de 37,44 m²B en expliquant, d’une part, qu’au rez-de-chaussée il n’y a pas lieu de faire une distinction entre une zone 1 et une zone 2 puisque le local est d’un seul tenant et, d’autre part, que le sous-sol doit être affecté d’un coefficient de 0,80 dans la mesure où la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6] a fait construire un escalier.

Sur ce,

L’expert a évalué la surface utile des locaux au regard d’un plan communiqué par la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6] et établi la pondération en appliquant les principes et coefficients fixés par la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (5ème édition applicable au 1er juillet 2015). En prenant en considération les locaux dans leur consistance actuelle avec sous-sol relié, il évalue la surface utile à 39,02 m² et la surface pondérée à 26,97 m²B. En prenant en considération les locaux avant création de l’escalier reliant le rez-de-chaussée, il évalue la surface utile à 45,16 m² et la surface pondérée à 29,40 m²B. Il précise toutefois qu’il convient de tenir compte de la surface de 29,40 m²B, l’autre hypothèse étant citée à titre indicatif.

Dès lors que selon le contrat de bail les aménagements, embellissements et amélorations de toute nature réalisés dans les lieux loués ne deviendront la propriété du bailleur qu’en fin de jouissance, il convient d’apprécier la configuration et l’état des locaux lors de la prise d’effet du bail et avant la création de l’escalier.

La surface utile doit ainsi être fixée à 45,16 m².

En ce qui concerne la pondération, il convient de rappeler que la Charte de l’expertise en évaluation immobilière prévoit la division du rez-de-chaussée en quatre zones en tenant compte de sa profondeur dont, notamment, une zone 1 sur 5 m de profondeur à partir de la vitrine, à laquelle est appliqué un coefficient 1, puis une zone 2 d’une profondeur de 5 m, soit entre 5 et 10 m de la vitrine, à laquelle est appliquée un coefficient 0,80.

En l’espèce, selon l’expert, la zone 2 du rez-de-chaussée se situe au-delà des 5 m en partant de la vitrine et ne bénéficie que d’une visibilité limitée compte tenu du faible linéaire de façade. Il y a donc bien lieu de diviser la surface en deux zones et de limiter la pondération de la zone 2 à 0,80 ainsi que l’a fait l’expert.

S’agissant du sous-sol, la Charte de l’expertise en évaluation immobilière prévoit un coefficient de 0,10 à 0,15 pour la partie non reliée. Le sous-sol, dans sa configuration avant la création de l’escalier, n’étant pas relié au rez-de-chaussée, le coefficient de 0,10 appliqué par l’expert est justifié.

Dès lors, la surface pondérée s’établit ainsi qu’il suit :

Rez- de-chaussée

zone 1 17,57 m² x 1,00 = 17,57

zone 2 11,44 m² x 0,80 = 9,15

local technique 3,53 m² x 0,40 = 1,41

32,54 m²

Sous-sol non relié

annexes 12,62 m² x 0,10 = 1,26

soit une surface totale de 45,16 m² et 29,40 m²B

c) Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage et la valeur locative unitaire

La société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6] considère que la valeur locative unitaire de 650 euros/m²B évaluée par l’expert est trop élevée et qu’il convient de retenir une valeur unitaire de 350 euros/m²B. Elle relève que l’expert prend en compte des références qu’il convient d’exclure ou de corriger comme celles dont les dates d’effet sont bien plus anciennes que celle du bail renouvelé, celles qui concernent des commerces traditionnels au lieu de bureaux boutiques et qui au surplus sont situées dans des zones à meilleure commercialité et celles qui concernent des locaux d’agences bancaires se situant dans des zones de plus forte commercialité. Elle indique produire trois références pertinentes qui tiennent compte de la plus faible commercialité de la [Adresse 10] et qu’il y a lieu de retenir.

La société FONTAINE expose qu’il convient de retenir un loyer unitaire se situant dans la fourchette haute, soit un loyer de 859 euros, compte tenu des quatre renouvellements de baux auxquels l’expert fait référence d’une moyenne de 744,25 euros et de l’emplacement de premier choix des locaux.

Sur ce,

L’expert se réfère aux loyers de comparaison suivants :

— les loyers de renouvellement des locaux contigus situés au [Adresse 2] et pour lesquels il existe un percement vers les locaux considérés, soit 239 euros/m²B pour une surface de 72,69 m²B et 287 euros/m²B pour une surface de 72,69 m²B, le renouvellement ayant eu lieu le 1er avril 2007 ;

— un loyer de renouvellement d’un local situé dans l’immeuble, soit 408 euros/m²B, pour une surface de 25 m²B et l’exercice d’une activité de vente sur place et à emporter, sandwicherie, restauration rapide, le renouvellement ayant eu lieu le 1er novembre 2008 ;

— dans un rayon de 700 m,

• deux loyers de location nouvelle de 750 euros/m²B et 785 euros/m²B pour des surfaces situées [Adresse 5] et [Adresse 11], de 59,60 m²B et 21,40 m²B, des baux à effet au 1er janvier 2015 et 11 juin 2020 et des locaux dans lesquels sont exercées des activités de supermaché (Franprix) et réparation, vente de téléphones portables et accessoires ;

• deux loyers pour lesquels il a été versé un droit au bail dont un loyer pour une activité de banque de 690 euros/m²B et une surface de 67,40 m²B située [Adresse 5], et un loyer pour une activité de téléphonie, cadeaux, culture, loisirs de 800 euros/m²B et une surface de 60 m²B située [Adresse 11] ;

• quatre loyers de renouvellement dont un loyer de 699 euros/m²B pour une activité de banque, une surface de 143 m²B située [Adresse 5] et un renouvellement au 1er janvier 2015, ainsi que trois loyers de 600 euros/m²B, 819 euros/m²B et 859 euros/m²B, pour des surfaces de 18 m²B, 183,20 m²B et 85 m²B, situées [Adresse 12], [Adresse 5], [Adresse 9], des activités de restaurant asiatique, café, restauration et restauration rapide, pompes funèbres.

L’expert retient une valeur locative unitaire de 650 euros/m²B compte tenu de la bonne situation des locaux, de leurs caractéristiques (surélévation d’une marche, configuration rectangulaire régulière, faible surface, répartition sur deux niveaux reliés, faible linéaire de vitrine, assez bon éclairement naturel, volumes moyens, climatisation, présence du local technique des locaux contigus, absence de serveur informatique, celui-ci étant situés dans les locaux contigus), de la destination prévue au bail, des charges et conditions du bail (travaux de conformité à la charge du preneur selon l’usage, charges d’immeuble à la charge du preneur, sous-location et location-gérance autorisées aux sociétés du groupe CREDIT MUTUEL ou ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL, absence de versement d’un droit d’entrée), de l’état du marché locatif des boutiques qui s’inscrivait à la baisse au 1er juillet 2020 en raison de la crise sanitaire liée à l’épidémie de covid 19 et à la politique anti-voiture de la municipalité.

Cependant, il convient d’exclure de l’appréciation les valeurs unitaires dont les dates d’effet sont beaucoup plus anciennes (2007 et 2008) que celle du bail renouvelé au 1er juillet 2020.

Il n’y a pas lieu d’exclure les références de loyers de commerces traditionnels dans la mesure où l’activité de banque en boutique bénéficie de tous les avantages qu’une boutique apporte à un commerce traditionnel, notamment une meilleure visibilité grâce à l’effet vitrine et une facilité d’accès de la clientèle, mais de les moduler à la baisse dès lors que les loyers des commerces traditionnels sont généralement plus élevés que ceux d’une activité de banque en boutique car ils ne bénéficient pas d’une fixation automatique à la valeur locative lors du renouvellement du bail.

En outre, si l’expert a pris en considération des références qui selon la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6] sont relatives à des emplacements de meilleure commercialité, il s’avère qu’il a modulé son appréciation compte tenu des différences constatées entre les locaux, notamment, de la faible surface du local loué, les faibles surfaces se louant à des prix unitaires supérieurs, et de l’emplacement du local loué qui, s’il ne bénéficie pas d’une excellente commercialité, bénéficie néanmoins d’une bonne commercialité et non d’une commercialité moyenne ainsi que le soutient la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6].

Enfin, l’appréciation de la valeur locative ne peut se faire selon la moyenne arithmétique des seuls loyers de la fourchette haute puisqu’il est nécessaire de tenir compte des différents niveaux de prix pratiqués et de rapprocher les éléments de comparaison après les avoir analysés un à un puisqu’ils portent sur des dates de fixation différentes, des emplacements d’intérêt commercial variable, des activités différentes et des locaux qui ne présentent pas les mêmes caractéristiques.

Ainsi, eu égard aux éléments étudiés dans les développements précédents, il convient de retenir un prix unitaire de 600 euros / m²B.

d) Sur les facteurs de majoration et minoration de la valeur locative

La société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6] conteste la majoration de 10 % appliquée par l’expert pour droit de percement en considérant que cette proposition est contradictoire avec l’absence de prise en compte de l’escalier dans le cadre de la pondération de la surface des locaux. Elle ajoute que compte tenu de la clause d’accession des aménagements en fin de jouissance, les locaux doivent être évalués conformément à leur configuration lors de l’entrée du preneur dans les lieux et qu’à cette époque les locaux n’étaient pas reliés. Subsidiairement, elle sollicite que la majoration soit limitée à 5%. La société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6] approuve en revanche l’abattement de 10 % appliqué par l’expert pour tenir compte de l’accession des aménagements en fin de jouissance.

La société FONTAINE ne formule aucune observation à ce sujet.

Sur ce,

L’article R.145-8 du code de commerce dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

— Sur la majoration pour droit de percement

Le contrat de bail stipule que le bailleur accepte, sous différentes réserves qui sont précisées, que le preneur fasse communiquer les locaux donnés à bail avec les locaux contigus qu’il loue également.

Ce droit de percement est à analyser indépendamment de l’accession au bailleur en fin de jouissance des aménagements, embellissements et améliorations de toute nature réalisés par le preneur.

Compte tenu de la faible surface des locaux ,il constitue en effet un avantage important qui peut permettre l’exploitation de l’activité dans une une unité commerciale unique et de surface plus importante, et ce indépendamment de son utilisation effective.

La majoration de 10% appliquée par l’expert doit être retenue.

— Sur l’abattement pour accession en fin de jouissance

Le contrat de bail stipule que le preneur ne peut réclamer au bailleur aucune indemnité au titre des aménagements, embellissements et améliorations de toute nature qui auraient été accomplis dans les lieux loués, lesquels deviendront la propriété du bailleur en fin de jouissance.

Dès lors, les travaux réalisés par la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6] ne sont pas encore devenus la propriété de la société FONTAINE et il convient d’évaluer la valeur locative en pratiquant un abattement pour ne pas en tenir compte.

Il a déjà été tenu compte de la création d’un escalier permettant de relier le sous-sol en l’excluant de la surface utile et de la surface pondérée.

Il apparaît toutefois que la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6] a également installé une climatisation réversible et des convecteurs électriques et qu’elle a créé une communication entre les locaux loués et les locaux voisins dont elle est également locataire.

Dans ces conditions, l’abattement fixé par l’expert à 10% , et qui n’est pas contesté par la société FONTAINE, doit être retenu.

Par conséquent, la valeur locative au 1er juillet 2020 s’évalue ainsi :

— valeur locative brute (29,40 m²B x 600 euros =) 17.640 euros ;

— valeur locative nette après application d’une majoration de 10 % et d’un abattement de 10% = 17 640 euros

soit une valeur locative au 1er juillet 2020 de 17.640 euros.

Dès lors, le loyer annuel du bail renouvelé au 1er juillet 2020 sera fixé à la somme de 17.640 euros.

En application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil, des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter 19 août 2022, date de l’assignation, puis au fur et à mesure des échéances échues et, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts dus pour une année entière doivent être capitalisés.

2- Sur la demande de remboursement des trop-perçus de loyer

L’article R.145-23 du code de commerce dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble.

Il n’appartient pas au juge des loyers, dont la compétence est strictement limitée à la fixation du loyer renouvelé ou révisé en application des dispositions légales rappelées ci-dessus, de statuer sur le remboursement par le bailleur d’un éventuel trop perçu de loyer.

Par conséquent, la demande de la société la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6] de condamnation de la société FONTAINE à lui rembourser les trop-perçus de loyer sera rejetée.

3- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire qui est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Fixe à la somme de 17.640 euros, hors charges et hors taxes, à compter du 1er juillet 2020, le loyer annuel du bail renouvelé entre la société FONTAINE et la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6] pour les locaux situés à [Adresse 3] ;

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 19 août 2022 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus postérieurement à cette date, avec capitalisation pour les intérêts échus et dus au moins pour une année entière ;

Rejette la demande de la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 6] de condamnation de la société FONTAINE à lui rembourser les trop-perçus de loyer ;

Partage les dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties ;

Rejette les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à PARIS, le 23 janvier 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. FORESTIER