Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 10 septembre 2025, n° 25/54646

TJ Paris 10 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Urgence de la situation
La cour a estimé que l'urgence n'était pas démontrée, car il n'y avait pas de péril imminent sur le mur.
Rejeté
Manquement à l'obligation de ravalement
La cour a jugé que l'obligation de ravalement n'était pas manifeste et que le lien de causalité entre les dégâts et l'état du mur n'était pas établi.
Rejeté
Préjudice causé par les infiltrations
La cour a estimé que le lien de causalité entre les infiltrations et l'état du mur n'était pas prouvé.
Rejeté
Frais engagés pour la procédure
La cour a condamné la demanderesse aux dépens, rejetant ainsi sa demande de remboursement.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 10 sept. 2025, n° 25/54646
Numéro(s) :	25/54646
Importance :	Inédit
Dispositif :	Dit n'y avoir lieu à prendre une mesure en raison du défaut de pouvoir
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Baudouin GOGNY GOUBERTArnaud DUFFOUR
Parties :	SCI [ Adresse 2 ] c/ S.C.I [ Localité 9 ], S.A.S M EDUCATION

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

■

N° RG 25/54646 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7X2E

N° : 1/JJ

Assignation des :

20 et 28 Mai 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 10 septembre 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier.

DEMANDERESSE

SCI [Adresse 2]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Baudouin GOGNY GOUBERT, avocat au barreau de PARIS – #G0602

DEFENDERESSES

S.C.I [Localité 9]

[Adresse 7]

[Localité 5]

S.A.S M EDUCATION

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentées par M^e Arnaud DUFFOUR, avocat au barreau de PARIS – #P0043

DÉBATS

A l’audience du 30 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Jean JASMIN, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante,

La SCI [Adresse 2] est propriétaire de l’immeuble situé [Adresse 3].

La SCI [Localité 9] est propriétaire du lot de copropriété situé au rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 4], donné à bail à la SAS M Education qui y exerce une activité d’école maternelle.

Suivant autorisation de la ville de Paris délivrée le 11 avril 2023, la SCI [Localité 9] a procédé à la démolition partielle d’un auvent situé dans la cour de l’immeuble et adossé au mur de l’immeuble sis [Adresse 2].

Exposant que le retrait de cet auvent sans réalisation du ravalement du mur est à l’origine de deux dégâts des eaux successifs affectant deux appartements situés au rez-de-chaussée et au 1er étage de l’immeuble lui appartenant, et que la SCI [Localité 9] ne lui laisse pas accès au mur pignon afin qu’elle puisse procéder à son ravalement, la SCI [Adresse 2] a, par exploit délivré les 20 et 28 mai 2025, fait citer la SCI [Localité 9] et la société M Education devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

— condamner la SCI [Adresse 8] à lui permettre en urgence l’exercice du tour d’échelle consistant en l’accès au mur auquel est adossé l’auvent que la SCI [Localité 9] a fait partiellement démolir, sous astreinte de 100 € par jour de retard, au besoin avec le concours de la force publique, d’un huissier et d’un serrurier afin d’ouvrir la porte d’entrée de l’immeuble sis [Adresse 4] donnant sur la cour en vue de permettre l’exécution des travaux d’isolation et de ravalement qui s’imposent sur l’immeuble sis [Adresse 2], selon les modalités suivantes :

○fréquence de passage : quotidienne ;

○assiette du passage : espace entourant le mur sinistré et chemin pour y accéder, déterminés par l’homme de l’art mandaté pour effectuer les travaux ;

○durée et horaires du passage : déterminés par l’homme de l’art mandaté pour effectuer les travaux ;

○objet précis de l’intervention : ravalement du mur pignon, réparation et prévention des dégâts des eaux dus aux infiltrations causées par la démolition de l’auvent et tous travaux déterminés par l’homme de l’art mandaté afin d’étanchéifier et d’isoler le mur pignon.

— Condamner la SCI [Localité 9] à lui payer « 15.000 € (sauf à parfaire) au titre des frais qu’elle est contrainte d’engager du fait des manquements de la SCI [Localité 9] à son obligation de ravalement subséquent à la démolition »;

— Condamner la SCI [Localité 9] au paiement de 5.000 € à titre de dommages et intérêts ;

— Constater l’absence de demande formée à l’encontre de la SAS M Education ;

— Déclarer l’ordonnance exécutoire de plein droit à intervenir commun et opposable à la SAS M Education ;

— Condamner la SCI [Localité 9] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience, la requérante sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

En réponse, les défenderesses acquiescent à la demande de tour d’échelle sous réserve du respect des conditions suivantes :

— les travaux correspondants seront entrepris les jours et pendant les horaires d’ouverture de la société M EDUCATION,

— la zone de mise en œuvre de l’échafaudage sera sécurisée,

— cette sécurisation aura été certifiée par un contrôleur technique ou par le maître d’œuvre de l’opération de ravalement suivant documentation à transmettre, préalablement à l’engagement des travaux, à leur Conseil,

— leur Conseil aura été prévenu, avec un délai de préavis minimum de 5 jours ouvrés, de la date d’engagement des travaux de ravalement.

Elles concluent au non-lieu à référé concernant les demandes provisionnelles et sollicitent la condamnation de la requérante au paiement de la somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance, aux écritures ainsi qu’aux notes d’audience pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.

MOTIFS

Sur la servitude temporaire de tour d’échelle

La requérante fonde exclusivement sa demande sur l’article 834 du code de procédure civile, qui dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur ce fondement, il appartient ainsi à la requérante de démontrer qu’elle se trouve dans une situation d’urgence, laquelle est caractérisée lorsqu’un retard même minime peut devenir préjudiciable à l’une des parties, et ce de façon presque irréparable.

En l’espèce, s’il résulte du rapport d’intervention de l’expert diligenté par la demanderesse le 23 octobre 2024 que la façade de l’immeuble donnant sur la cour appartenant à la SCI [Localité 9] est dégradée (dégradation de l’enduit et du mur en pierre) et nécessite un ravalement, l’expert ne fait état ni d’un péril ni d’une urgence particulière.

Dès lors, en l’absence d’élément objectif démontrant que le mur se trouve en état de péril, le risque de réalisation d’un préjudice irrémédiable en l’absence d’une décision du juge des référés n’est pas établi, et il n’y a pas lieu à référé sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, la condition d’urgence n’étant pas démontrée.

Toutefois, le procès étant la chose des parties, il convient, dans le dispositif de cette décision, de donner acte aux défenderesses qu’elles acquiescent à la demande de tour d’échelle selon les conditions émises par elles.

Sur les demandes provisionnelles

Dès lors que les défenderesses développent dans leurs écritures des contestations aux demandes provisionnelles sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, il y a lieu de considérer que ce texte est dans les débats et que les demandes de provision de la requérante peuvent être examinées sur ce fondement et non sur celui, inadapté, de l’article 834 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un préjudice, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La SCI [Adresse 2] sollicite la condamnation de la SCI [Adresse 8] au paiement des frais qu’elle estime avoir été contrainte d’engager du fait des manquements de la SCI [Localité 9] à son obligation de ravalement subséquent à la démolition du auvent. A ce titre, elle fait valoir qu’en vertu de la demande d’autorisation d’urbanisme du 22 février 2023, la SCI [Localité 9] s’était engagée à déposer « avec le plus grand soin » la partie de grenier à démolir, puis à ravaler les pignons au droit de la construction démolie, engagements qu’elle n’a pas respectés ce qui a causé d’importants dégâts des eaux dans ses appartements.

En réponse, la SCI [Localité 9] fait valoir que le mur pignon appartient à la SCI [Adresse 2] et qu’il n’a pas la nature d’un mur mitoyen, de sorte que la charge des travaux de ravalement ne lui incombe pas. Elle rappelle que les autorisations d’urbanisme ne sont pas créatrices de droit pour les tiers et qu’elle ne s’est nullement engagée à procéder aux travaux de ravalement de ce mur ; qu’en tout état de cause, l’existence d’un lien de causalité entre les dégâts des eaux affectant les appartements de la requérante et l’état du mur pignon n’est pas démontrée.

En premier lieu, il sera relevé que l’obligation de la SCI [Localité 9] de procéder aux travaux de ravalement du mur pignon n’apparaît pas manifeste dès lors que le caractère mitoyen du mur n’est pas établi. En outre, le document PD9 (pièce n°3) vise en effet à décrire les moyens mis en œuvre en vue d’obtenir une demande d’autorisation d’urbanisme sans toutefois créer d’engagement à l’égard de la SCI requérante, non partie à la procédure d’autorisation administrative.

Enfin, s’il n’est pas contestable que l’appartement de la requérante, situé au rez-de-chaussée, subit des infiltrations, le rapport d’intervention, non contradictoire, dressé par la société Hydrexpert le 23 octobre 2024 ne suffit pas à établir, avec l’évidence requise en référé, un lien de causalité entre ces infiltrations et l’état du mur pignon, dont il n’est en tout état de cause pas démontré qu’il est imputable à la société [Localité 9].

En conséquence et à défaut d’évidence, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes provisionnelles.

Sur les demandes accessoires

Il n’y a pas lieu de déclarer commune à la société M Education la présente ordonnance, celle-ci étant partie à l’instance.

Succombant en ses demandes, la SCI [Adresse 2] sera condamnée au paiement des dépens et à verser à la défenderesse la somme de 1200 euros au titre des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de tour d’échelle sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile ;

Donnons acte à la SCI [Localité 9] et à la société M Education qu’elles acquiescent à la demande d’exercice de la servitude de tour d’échelle formée par la SCI [Adresse 2] sous les conditions suivantes :

— les travaux seront entrepris les jours et pendant les horaires d’ouverture de la société M Education ;

— la zone de mise en œuvre de l’échafaudage sera sécurisée ;

— cette sécurisation aura été certifiée par un contrôleur technique ou par le maître d’œuvre de l’opération de ravalement suivant documentation à transmettre préalablement à l’engagement des travaux, au Conseil des sociétés M Education et [Localité 9] ;

— leur Conseil aura été prévenu, avec un délai de préavis minimum de 5 jours ouvrés, de la date de l’engagement des travaux de ravalement;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes provisionnelles ;

Condamnons la SCI [Adresse 2] à verser à la SCI [Adresse 8] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SCI [Adresse 2] aux entiers dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe, le 10 septembre 2025.

Le Greffier, Le Président,

Jean JASMIN Anne-Charlotte MEIGNAN