TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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N° RG 24/57751 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C6EY4

N° : 9

Assignation du :

12 Novembre 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 mars 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier.

DEMANDEUR

Le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Adresse 10] [Localité 1], représenté par son syndic, la société ARCO

[Adresse 6]

[Localité 8]

représenté par M^e Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS – #D0502

DEFENDEUR

Monsieur Monsieur [P] [J]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non représenté

DÉBATS

A l’audience du 04 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu le conseil de la partie requérante,

Par exploit délivré le 12 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société Arco, a fait citer Monsieur [P] [J] devant le juge des référés de ce tribunal, sollicitant, au visa des articles 9 de la loi du 10 juillet 1965 et 835 du code de procédure civile, de :

« Autoriser le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 11] à faire procéder par toute entreprise ou service de son choix au nettoyage et à l’enlèvement des détritus et déchets se trouvant dans le lot de copropriété n°17, au 3èmeétage, escalier A, Porte fond à gauche, appartenant à Monsieur [P] [J] aux frais avancés par le Syndicat des copropriétaires, Condamner le défendeur à lui rembourser le coût de cette prestation, sur justification ; L’autoriser pour ce faire, à se faire assister du concours de la force publique et à pénétrer dans les parties privatives de Monsieur [P] [J] (lot n°17 au 3ème étage) avec l’entreprise choisie pour effectuer les prestations d’enlèvement et de désinfection. Condamner Monsieur [P] [J] à lui payer une somme provisionnelle de 5 000 € à valoir sur les frais de nettoyage et d’enlèvement, Condamner in solidum sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir Monsieur [P] [J] d’avoir à produire auprès du syndic de copropriété en exercice : – le justificatif de l’entretien des installations privatives au gaz domestique ;

— le justificatif de l’entretien de la chaudière individuelle ;

— la production d’une attestation de plomberie qualifiée et dûment assurée établissant que les WC ainsi les autres installations sanitaires sont en état de fonctionnement.

Condamner le défendeur à lui payer une indemnité de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Éric Audineau, membre de l’AARPI Audineau -Guitton, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile ».

Au soutien de ses prétentions, le requérant expose que le défendeur, qui vit dans cet appartement depuis plus de trente ans, en a hérité de sa mère, avec qui il vivait et qui est depuis décédée ; que son appartement est rempli de déchets, qui génèrent prolifération de cafards et de mouches et qu’il s’en dégage une odeur pestilentielle qui se propage dans les parties communes, contraignant les copropriétaires à maintenir leurs fenêtres fermées ; qu’en outre, il existe une crainte quant à la sécurité de son installation de chaudière, dès lors qu’elle ne semble pas entretenue.

A l’audience du 4 février 2025, le syndicat des copropriétaires a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance.

Le défendeur, régulièrement cité à l’étude, n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le trouble manifestement illicite et le dommage imminent

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il s’ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu’il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Il est rappelé qu’un dommage n’est subi que par la méconnaissance d’un droit. Un dommage n’est, en effet, pas susceptible d’être prévenu en référé s’il est légitime. Ainsi, le dommage imminent suppose une illicéité, ou tout au moins, du fait de l’urgence inhérente à l’imminence, qu’il apparaisse comme potentiellement illicite.

L’article 9. I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Il est constant que nul ne doit causer à autrui un trouble qui excéderait les inconvénients normaux du voisinage.

Enfin, l’article 9 m) du règlement de copropriété stipule que « Il ne pourra être placé ni entreposé aucun objet dont le poids excéderait la limite de charge des planchers, afin de ne pas compromettre leur solidité ou celles des murs et de ne pas détériorer ou lézarder les plafonds ».

Le syndicat des copropriétaires expose que le stockage par Monsieur [J] de détritus nauséabonds dans ses parties privatives est à l’origine d’un trouble manifestement illicite à l’hygiène, la sécurité et la salubrité de l’immeuble.

Dès lors qu’il fonde ses demandes sur la loi du 10 juillet 1965, il appartient au requérant de justifier de la qualité de copropriétaire du défendeur.

Si le requérant ne produit aucune matrice cadastrale qui atteste de la qualité de propriétaire de Monsieur [J], il ressort toutefois du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire qui s’est tenue le 26 juin 2023, que le nom d'[L] [J], dont il est établi par les attestations versées aux débats qu’il s’agissait de la mère de Monsieur [P] [J], figure au rang des noms des copropriétaires absents lors de cette assemblée. [L] [J] étant décédée, comme cela résulte également des différentes attestations de ses voisins qui la connaissaient, Monsieur [J] vient aux droits de sa mère par l’effet de sa dévolution successorale et est, à tout le moins, coindivisaire de ce bien.

Il résulte des attestations circonstanciées des copropriétaires et occupants de l’immeuble établies en août 2023 et en juin 2024, ainsi que de l’arrêté du préfet de [Localité 9] du 29 septembre 2023 adopté sur la base du rapport du service technique de l’habitat de la ville de [Localité 9] du 28 septembre 2023, que Monsieur [J] occupe un appartement insalubre, dans lequel il accumule des détritus putrescibles dégageant des odeurs fortes et pestilentielles qui se propagent régulièrement dans les parties communes de l’immeuble ; que ces odeurs se sont intensifiées avec le temps à tel point que certains copropriétaires de l’immeuble ne peuvent plus ouvrir leurs fenêtres ; que l’état de l’appartement entraîne la présence de mouches.

Le courrier de la société Chasseur Nuisible du 6 octobre 2024 relève par ailleurs que les conditions d’insalubrité dans lesquelles se trouvent les locaux du défendeur créent « un environnement propice à la propagation des punaises de lit, mais aussi un risque accru d’invasion de souris dans l’ensemble du bâtiment ».

Enfin, l’arrêté préfectoral mentionne qu’une photographie prise par les voisins fait apparaître une accumulation de sacs, vêtements et papiers dans le logement, sur une hauteur d’un mètre cinquante environ.

L’accumulation de déchets dans les parties privatives du défendeur, à l’origine d’odeurs nauséabondes qui se répandent dans les parties communes et jusqu’aux fenêtres privatives des autres occupants, favorise dans l’immeuble la prolifération de souris et d’insectes, tels que cafards, et crée un risque plus élevé d’incendie. Cette situation génère un trouble tant à l’hygiène qu’à la sécurité et la salubrité de la copropriété, et constitue, à l’évidence, un trouble manifestement illicite, en raison de la violation de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle ne peut en revanche constituer à l’évidence une accumulation prohibée par l’article 9 m) du règlement de copropriété, dès lors qu’il ne peut être établi avec la même évidence que le poids des déchets excéderait la limite de charges des planchers.

Il ressort enfin de l’arrêté pris le 29 septembre 2023 par le préfet de [Localité 9], faisant injonction à Monsieur [J] de débarrasser, nettoyer et désinfecter, voire désinsectiser et dératiser en urgence les locaux qu’il occupe, que l’état constaté de son appartement constitue un danger imminent pour l’occupant et l’ensemble de la copropriété, de sorte que le trouble excède, avec l’évidence, les inconvénients normaux du voisinage.

Dans ces circonstances, tant le trouble manifestement illicite que le dommage imminent sont caractérisés, et il sera fait droit aux demandes d’autorisation du syndicat des copropriétaires, la copropriété n’ayant pas à subir les conséquences de l’état de santé de Monsieur [J] au-delà de ce qui est acceptable pour chacun au quotidien.

Le concours de la force publique sera accordé au syndicat des copropriétaires afin de faire pénétrer dans les locaux de Monsieur [J] l’entreprise choisie pour l’enlèvement et la désinfection de ses parties privatives, et alors qu’il est justifié que le défendeur n’a pas exécuté l’injonction préfectorale.

En revanche, si le syndicat des copropriétaires indique dans ses écritures qu’il « suspecte » que les installations sanitaires du défendeur sont « affectées de graves désordres », celui-ci n’explique pas de quels désordres il s’agit et en quoi ils seraient à l’origine d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent. En effet, aucune fuite active n’est démontrée et l’un des voisins atteste même que Monsieur [J] a déjà laissé un plombier intervenir dans ses locaux.

S’il est établi par plusieurs attestations que le défendeur fait ses besoins dans la cour commune, cet état de fait ne peut être relié de façon certaine à un dysfonctionnement de ses toilettes, les éléments précités laissant au contraindre craindre un encombrement de ses sanitaires.

Dès lors, il ne sera pas fait injonction au défendeur de justifier du bon fonctionnement de ses sanitaires.

En revanche, il résulte de l’attestation d’un occupant de l’immeuble que l’appartement du défendeur dispose d’une chaudière au gaz dont le plombier, qui seul est entré dans les lieux, a constaté le défaut d’entretien et le caractère dangereux.

Compte tenu du risque d’explosion et d’intoxication induit par une chaudière au gaz qui ne serait plus entretenue depuis plusieurs années, le dommage imminent pour l’ensemble de la copropriété est établi et le défendeur sera condamné à justifier de l’entretien de sa chaudière.

Sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés n’est pas tenu par les demandes formées par le syndicat des copropriétaires et peut prendre d’autres mesures lui paraissant plus appropriées à prévenir un dommage imminent.

Aussi, si le défendeur ne justifie pas dans le délai qui lui est imparti dans le dispositif de la décision de l’entretien de la chaudière, le syndicat des copropriétaires sera autorisé à pénétrer dans les lieux, le cas échéant, en même temps que lors des opérations d’enlèvement, avec une entreprise qualifiée afin de procéder à l’entretien de cette chaudière, aux frais du défendeur. Pour cette raison, aucune astreinte à la communication du justificatif d’entretien ne sera ordonnée.

Sur la provision

Conformément à l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation du défendeur à lui payer une somme de 5 000 euros à titre de provision à valoir sur les frais de nettoyage et d’enlèvement.

Au cas particulier, s’il est en effet cohérent que l’enlèvement des détritus et le nettoyage des parties privatives du défendeur engendrera nécessairement un certain coût pour la copropriété, le syndicat des copropriétaires sollicite une provision dont il fixe le quantum à la somme de 5 000 euros, sans toutefois produire de justificatif tel qu’un devis, qui pourrait justifier, de façon non sérieusement contestable, ce montant.

A titre surabondant, cette demande est en contradiction avec la demande formulée par le syndicat des copropriétaires de remboursement des frais qu’il a engagés par Monsieur [J] sur présentation de justificatifs.

Dès lors, la demande de provision formée par le syndicat des copropriétaires se heurte à l’existence d’une contestation sérieuse et il n’y a pas lieu à référé sur ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, partie perdante doit supporter la charge des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche et compte tenu des circonstances de la cause, aucune raison d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Autorisons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à faire procéder par toute entreprise ou service qualifié de son choix, au nettoyage/désinfection de l’appartement et à l’enlèvement des détritus (en ce compris les sacs poubelles remplis, les cartons et tout autre “encombrant” identifiable comme constituant un ensemble d’éléments accumulés entraînant une surcharge inutile sur le plancher) entreposés dans les locaux du 3ème étage escalier A, porte au fond à gauche (lot n°17), occupés par Monsieur [P] [J], après avoir respecté un délai de prévenance de quinze jours suivant l’envoi d’une lettre recommandée et d’une lettre simple l’informant de la date d’intervention ;

Disons que le syndicat des copropriétaires devra se faire assister par Me [E] [Y], Commissaire de Justice, demeurant [Adresse 2], avec faculté de substitution et lui donnons mission d’assister le syndic et le ou les entreprises missionnée(s) pour procéder au nettoyage/désinfection et à l’enlèvement des détritus entreposés dans les locaux ;

Autorisons pour ce faire Me [E] [Y] à se faire assister du concours de la force publique, ou de deux témoins majeurs, et à pénétrer dans les parties privatives de Monsieur [P] [J] avec l’entreprise choisie pour effectuer les travaux de nettoyage/désinfection et d’enlèvement des détritus entreposés dans les locaux ;

Disons que ces opérations se feront aux frais avancés du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], qui pourra en demander le remboursement sur justificatifs à Monsieur [P] [J] ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre de l’avance des frais d’enlèvement et de nettoyage ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de production des justificatifs d’entretien des installations sanitaires comprises dans les parties privatives de Monsieur [P] [J] ;

Condamnons Monsieur [P] [J] à justifier auprès du syndicat des copropriétaires de l’entretien annuel de sa chaudière au gaz dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance ;

Autorisons, à défaut d’avoir justifié d’un tel entretien, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à faire procéder par toute entreprise ou service qualifié de son choix, à l’entretien de la chaudière au gaz et à vérifier l’entretien des installations privatives au gaz se trouvant dans l’appartement de Monsieur [J], en présence de Me [E] [Y] ;

Disons que cette opération se fera aux frais avancés du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], qui pourra en demander le remboursement sur justificatifs à Monsieur [P] [J] ;

Condamnons Monsieur [P] [J] aux entiers dépens ;

Rejetons la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 9] le 5 mars 2025.

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN