TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Christophe BORE ; S.C.I. LOULI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02070 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SND

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le lundi 15 décembre 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] représenté par son syndic la Société ORALIA FAY ET CIE , dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Christophe BORE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE,

DÉFENDERESSE

S.C.I. LOULI, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique

assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 octobre 2025

Délibéré le 15 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 décembre 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 15 décembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02070 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SND

EXPOSE DU LITIGE

LA SCI LOULI est propriétaire au sein d’un immeuble sis [Adresse 3], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division et gérée par le syndic ORALIA FAY et CIE.

Il a été constaté par le syndic que LA SCI LOULI ne déférait pas régulièrement aux appels provisionnels de charges et cotisations sur fonds travaux qui lui étaient trimestriellement adressés.

Plusieurs mises en demeure ainsi que des relances lui a été adressée.

Par acte extrajudiciaire en date des 12 et 17 mars 2025, le syndicat des copropriétaire du [Adresse 3] (ci-après le SDC) a assigné LA SCI LOULI devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris.

le SDC représenté par son syndic demande au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

— condamner LA SCI LOULI à lui payer la somme de 4614, 58 € pour les charges impayées au 22 février 2025, 1T 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure ,

— condamner LA SCI LOULI à lui payer la somme de 876, 94 € au titre des frais de recouvrement,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner LA SCI LOULI à lui payer la somme de 1000 € de dommages et intérêts,

— condamner LA SCI LOULI à lui payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 6 octobre 2025, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures et actualisé sa demande à la baisse pour une somme de 1314, 59 €, 3e trimestre 2025 inclus, compte tenu de trois virements de 1690 € effectués en mai et juin 2025.

Assignée à étude, LA SCI LOULI n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 15 décembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En l’espèce, le SDC du [Adresse 3] produit une matrice cadastrale justifiant que LA SCI LOULI est bien propriétaire des lots n° 17 et 89 , 45 et 102 au sein d’un immeuble sis [Adresse 3] correspondant respectivement à 150/10000 e et 4/10000e , 157/10000 e et 4/ 10000 e des tantièmes de la copropriété.

De ce fait, selon la loi précitée, elle est tenu au paiement de sa quote-part de charges et autres frais de la copropriété.

Les pièces versées aux débats et que la société LA SCI LOULI n’a pas contesté attestent comme suit de l’existence de la créance alléguée du SDC contre le défenderesse :

— le contrat de syndic (pièce 10)

— Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle des copropriétaires en 2023 et 2024 (pièces 5 à 7) sont produites, validant les comptes de la copropriété de l’année n et arrêtant son budget prévisionnel de l’année n + 1, outre les décisions sur travaux, devenues définitives selon certificat de non recours en date du 20 février 2025 délivré par la société LA SAS ANDRE GRIFFATON, et donc engageant tous les copropriétaires à l’instar d’un contrat,

— Sur cette base, au titre des années 2023 à 2025 ont été émis à l’attention de l’intéressée des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux entre le 1er avril 2023 et le 31 mars 2025 (pièces 9).

— une mise en demeure en date des 23 octobre 2023, 23 janvier 2024, 26 avril 2024, 23 juillet 2024 (pièces 2) et un commandement de payer du 7 novembre 2024 attestant de l’inexécution des obligations de propriétaire de LA SCI LOULI,

La somme réclamée par le SDC fait suite au relevé du compte de LA SCI LOULI arrêté au 30/09/2025 également produit aux débats reflétant les appels de fonds susdits pour une créance totale de charges et travaux de 1314, 59 € après imputation de paiements postérieurement à l’assignation. Il intègre ainsi les sommes versées par la copropriétaire et les frais de relance intervenus au cours de cette période.

En l’espèce, les pièces versées aux débats attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée du SDC dont la défenderesse, par basculement de la charge de la preuve, ne justifie pas s’être libéré, d’autant qu’elle a reconnu sa dette initiale en se livrant à trois paiements.

LA SCI LOULI sera donc condamnée à payer au SDC la somme de 1314, 59 € correspondant à l’arriéré de charges impayées arrêtés au 30 septembre 2025 pour la période du 1er avril 2023 au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

II. Sur la demande au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; (…)

En l’espèce, il ressort des pièces 4, ainsi que des tarifs exposés au contrat de syndic la preuve des frais exposés par la copropriété via le syndic pour recouvrer les impayés de charges de LA SCI LOULI.

Cette dernière sera donc condamnée à payer la somme de 876, 94 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

III. Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, la résistance au paiement de la SCI LOULI est démontrée au fil des mises en demeure diligentées en vain, laquelle résistance, même justifiée par des difficultés personnelles, constitue une faute civile en lien direct et certain avec la désorganisation de la trésorerie de la copropriété qui s’est nécessairement ensuivie de cette inexécution contractuelle de 2023 à 2025.

Compte tenu du montant des impayés proportionnellement à la taille de la copropriété, compte tenu de la durée de défaillance de 2023 et 2025, mais aussi des trois paiements consécutifs à l’assignation en mai et juin 2025, il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 200 € à ce titre.

III. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la société LA SCI LOULI, partie succombante, sera condamné aux dépens.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie que la société LA SCI LOULI soit déchargée de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le tribunal évalue à la somme de 600 €.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort :

CONDAMNE LA SCI LOULI à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 1314, 59 € correspondant à l’arriéré de charges impayées arrêtés au 30 septembre 2025 pour la période du 1er avril 2023 au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

CONDAMNE la société LA SCI LOULI à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 876, 94 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE la société LA SCI LOULI à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 200 euros au titre de sa résistance abusive,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE LA SCI LOULI aux entiers dépens,

CONDAMNE LA SCI LOULI à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE