Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e SECHER

1 EXP M^e POZZO DI BORGO

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 06 Juin 2025

DÉCISION N° 2025/199

N° RG 23/04279 – N° Portalis DBWQ-W-B7H-PK44

DEMANDERESSE :

S.C.I. LYS MARTAGON, immatriculée au RCS d’Antibes sous le n° 443 394 879, dont le siège social est sis à 06700 SAINT LAURENT DU VAR 107 avenue des Plantiers L’équateur, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Maud SECHER de la SELARL CHAMBONNAUD BAGNOLI SECHER, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE GRAND LARGE, sis à 2 rue de la Foux 06800 CAGNES-SUR-MER,pris en la personne de son syndic le Cabinet EUROPAZUR, immatriculé au RCS d’ANTIBES sous le n° 958 804 866, dont le siège social est situé 2 avenue de Nice 06800 CAGNES SUR MER, lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représenté par Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant, substitué par M^e BLUA

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 06 mars 2025 ;

A l’audience publique du 01 Avril 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 06 Juin 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE :

La S.C.I. LYS MARTAGON est propriétaire d’un local commercial constituant le lot N°29 situé au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier LE GRAND LARGE sis 2 rue de la Foux à CAGNES-SUR-MER (06800).

Ledit lot a été donné à bail à la S.A.R.L. RAPIDE SANDWICHES, suivant acte sous seing privé du 03 octobre 2023, laquelle société exploite l’activité de « restauration rapide et vente à emporter ».

Le syndicat des copropriétaires LE GRAND LARGE a reproché à la société RAPIDE SANDWICHES diverses nuisances olfactives résultant du système d’extraction d’air.

Suivant exploit du 30 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires LE GRAND LARGE a assigné par devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de GRASSE la S.A.R.L. RAPIDE SANDWICHES et la S.C.I. LYS MARTAGON, afin de solliciter leur condamnation solidaire à procéder à l’enlèvement des extracteurs d’air à l’origine des nuisances et à procéder aux travaux nécessaires à la mise en conformité avec le règlement sanitaire départemental des Alpes-Maritimes.

Suivant ordonnance rendue le 09 juin 2022, le juge des référés a ordonné l’enlèvement des extracteurs d’air sous astreinte et a condamné la S.C.I. MARTAGON à mettre un terme aux nuisances olfactives en procédant aux travaux de mise en conformité au regard du règlement sanitaire des Alpes-Maritimes et à l’arrêté du 22 octobre 1969 relatif aux conduits de fumées desservant des logements.

Par suite, la S.C.I. MARTAGON a fait inscrire sa demande de travaux de mise en conformité à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 16 juin 2023 pris en sa résolution N°28.

Lors de ladite assemblée générale, les copropriétaires ont rejeté la résolution N°28.

Ainsi, par acte de Commissaire de Justice en date du 11 septembre 2023, la S.C.I. LYS MARTAGON a fait citer à comparaître devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE GRAND LARGE aux fins notamment d’obtenir l’annulation de la résolution N°28 de l’assemblée générale du 16 juin 2023 pour abus de majorité et de solliciter du présent Tribunal l’autorisation judiciaire de procéder auxdits travaux de mise en conformité.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 11 décembre 2024, la S.C.I. LYS MARTAGON sollicite de la présente juridiction de voir :

« ANNULER la délibération N°28 du procès-verbal d’assemblée générale du syndicat des copropriétaires LE GRAND LARGE, 2 rue de la Foux, 06800 CAGNES-SUR-MER, du 16 juin 2023 ;

AUTORISER la S.C.I. LYS MARTAGON à procéder à la réalisation des travaux d’installation d’un extracteur d’air conformément au devis établi par la S.A.R.L. MACLIMVENTIL le 1er octobre 2022, produit à l’assemblée générale du 16 juin 2023, qui prévoit l’installation d’un conduit qui passe par le hall d’entrée de l’immeuble et se prolonge sur la façade arrière jusqu’au toit ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires LE GRAND LARGE, 2 rue de la Foux, 06800 CAGNES-SUR-MER, à payer à la S.C.I. LYS MARTAGON la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires LE GRAND LARGE, 2 rue de la Foux, 06800 CAGNES-SUR-MER, aux entiers dépens. »

Par conclusions en réponse N°2 notifiées par RPVA en date du 03 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE GRAND LARGE sollicite de voir :

« JUGER le syndicat des copropriétaires « LE GRAND LARGE » recevable et fondé en son action ;

DEBOUTER la SCI LYS MARTAGON de sa demande d’annulation de la résolution N°28 de l’assemblée générale du 16 juin 2023, en l’absence d’irrégularité et d’abus de majorité ;

DEBOUTER la S.C.I. LYS MARTAGON de sa demande d’autorisation judiciaire de travaux ;

DEBOUTER la S.C.I. LYS MARTAGON de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER la S.C.I. LYS MARTAGON au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la S.C.I. LYS MARTAGON aux entiers dépens de l’instance ;

JUGER qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit incompatible avec la nature de l’affaire. X entiers aux dépens de l’instance ».

*****

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui de ces prétentions.

Par ordonnance en date du 19 décembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’affaire avec effet différé au 06 mars 2025 et a fixé les plaidoiries à la date du 1er avril 2025.

A l’audience de plaidoirie du 1er avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 06 juin 2025.

*****

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les différentes demandes formulées par l’une ou l’autre des parties tendant à ce qu’il soit « dit » ou « jugé » ou « constaté » ou « donné acte » :

Il résulte des dispositions des articles 5 et 12 alinéa 1 du Code de procédure civile que l’office du juge est strictement de trancher les litiges entre les parties, lesquelles doivent ainsi, conformément à l’article 4 du même code, présenter leurs prétentions dans un dispositif clair concluant leurs écritures, appuyées par des moyens juridiques dans le corps de leur discussion.

L’office du Tribunal est en effet de statuer par voie de jugement contenant un dispositif exécutoire.

Il en résulte que les demandes de telle ou telle partie tendant à ce qu’il soit seulement « donné acte », « dit », « jugé » ou tendant à « voir constater » tel ou tel fait invoqué par elle, et qui n’apparaissent être en réalité que des étapes de leur argumentation, ne peuvent qu’être écartées en ce qu’elles ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile susceptibles d’être résolues dans une décision judiciaire soutenue par un dispositif juridique ayant vocation à être concrètement exécuté.

Enfin, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité de l’action du demandeur, alors que celle-ci n’est de fait pas contestée et qu’aucune fin de non-recevoir d’ordre public, que le tribunal se devrait de relever d’office, n’est en jeu en l’espèce.

Sur la demande d’annulation de la résolution N°28 de l’assemblée générale du 16 juin 2023 :

La S.C.I. LYS MARTAGON soutient que le refus opposé aux travaux constitue un abus de droit et de majorité, aux motifs, essentiellement que :

le refus de réalisation des travaux de mise en conformité n’est pas motivé par un motif sérieux dans la mesure où l’activité de restauration est autorisée par le règlement de copropriété ; les travaux pour lesquels la demande d’autorisation a été présentée ont déjà été autorisés à d’autres copropriétaires ; les travaux ne sont pas de nature à nuire à l’harmonie de l’immeuble ; la décision de refus n’est motivée par aucun motif sérieux, tenant à la protection de l’intérêt collectif des copropriétaires ;

Elle ajoute que :

la rupture d’égalité entre les copropriétaires est avérée en ce que le rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier LE GRAND CALME accueille de nombreux commerces de bouches qui bénéficient tous d’extracteur de fumées ;

le syndicat des copropriétaires a autorisé cinq copropriétaires de locaux commerciaux, à installer des extracteurs de fumées avec installation de conduits en façade ;

le devis de la S.A.R.L. MACLIMVENTIL met en exergue des travaux conçus dans les règle de l’art ;

la décision de refus du syndicat des copropriétaires n’est donc pas motivée par la protection de l’intérêt collectif des copropriétaires ou par le fait que les travaux seraient ou non compatibles avec la destination de l’immeuble ;

Elle précise que depuis l’évolution des normes, les cuisines d’un local commercial, pour pouvoir être utilisées, doivent bénéficier d’un système d’extraction des fumées jusqu’au toit.

Elle en déduit que ces travaux doivent donc nécessairement être autorisés sauf à imposer à la S.C.I. LYS MARTAGON une modification des modalités de jouissance de son lot.

De son côté, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE GRAND CALME explique que :

le rejet de ladite résolution est motivé par des considérations d’atteintes à l’esthétique et à l’harmonie de l’immeuble au regard du devis de la S.A.R.L. MACLIMVENTIL ;

la société LYS MARTAGON ne saurait tirer prétextes des injonctions judiciaires d’avoir à réaliser les travaux de mise en conformité pour contraindre les copropriétaires à accepter de tels travaux et des ouvrages si grossiers ;

ce n’est pas le principe des travaux qui a été rejeté mais bien le projet présenté à l’assemblée générale des copropriétaires ;

la société LYS MARTAGON ne démontre pas l’existence d’un abus de majorité.

Sur ces éléments :

Il est constant qu’une assemblée générale de copropriété en général ou une résolution en particulier peut être annulée pour abus de majorité.

L’abus de majorité consiste soit à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt personnel, soit dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit en rompant l’équilibre entre les copropriétaires, soit avec l’intention de nuire. Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l’abus de droit.

Dans ce cas, le juge doit retenir la preuve que la décision critiquée a bien été prise dans un but illégitime, manifestement contraire aux intérêts collectifs, ou dans le but de nuire à certains copropriétaires.

Il n’est assurément pas souhaitable d’accueillir avec trop de laxisme la remise en cause des décisions syndicales, ce qui ne pourrait qu’entretenir un climat de suspicion et d’insécurité dans l’administration des copropriétés. Il appartient, en conséquence, aux copropriétaires minoritaires de rapporter la preuve de l’abus commis.

Dans les conflits pour abus de majorité, les tribunaux n’ont pas à se prononcer sur l’opportunité des décisions incriminées. L’action engagée pour l’abus de droit ou de majorité implique que le demandeur fournisse la preuve sinon d’un préjudice strictement personnel, du moins d’un préjudice injustement infligé à une minorité, d’une rupture de l’égalité de traitement entre les membres de la copropriété.

En l’espèce, il est produit aux débats le devis de la S.A.R.L. MACLIMVENTIL tel qu’annexé à la résolution N°28 du 16 juin 2023.

Cette société précise notamment, à l’appui de photographies et montages explicatifs, que :

« La gaine de dimension 570 x 200 sera à l’intérieur du faux plafond et aura un flocage coupe-feu pour répondre au norme obligatoire.

Le conduit de façade de diamètre 355 mm et sera également peint au même RAL que la façade existante.

La gaine de dimension 570 x 200 sera à l’intérieur de l’habillage en bois et aura un flocage coupe-feu, pour la partie extérieure la gaine sera de D355 »

Ces explications viennent ainsi corroborer les explications de la S.C.I. LYS MARTAGON relatives à sa volonté de respecter l’harmonie de l’immeuble.

Par ailleurs est également produit aux débats un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 13 mars 2024 faisant état de ce que : « […] sur cette façade nord, se trouvent cinq gros conduits d’extraction, qui relient le bas de la façade jusqu’à la toiture.

Un conduit est disposé par l’extrémité gauche, l’autre à l’extrémité droite au milieu de la façade, lesquels remontent également toute la façade jusqu’à la toiture.

Le conduit situé à l’extrémité est de la façade pénètre dans les parties communes par le local poubelles.

Ce dernier longe la façade mais traverse également les parties communes de l’immeuble par la cage d’escalier au RDC au niveau du bâtiment Caravelle 1.

Puis le conduit situé à l’extrémité ouest traverse également les parties communes du local poubelles à l’est de la façade.

Le deuxième gros conduit en partant de l’extrémité ouest : je constate que ce conduit passe dans les parties communes situées dans le couloir rez-de-chaussée de l’immeuble. Il s’agit d’un gros conduit où un enduit crépi a été posé pour l’aspect esthétique. Il traverse les escaliers jusqu’au couloir du rez-de-chaussée. Il s’agit du couloir situé dans l’entrée CARAVELLE 2 de cette copropriété. »

Il s’infère de ces pièces que la copropriété LE GRAND CALME a accordé l’installation de plusieurs extracteurs de fumées, certains passant d’ailleurs dans les parties communes.

Au regard des photographies produites, lesdits conduits et extracteurs sont visibles depuis les parties communes (couloir, escalier, local poubelles, façades).

Ces éléments bien qu’acceptés par le syndicat des copropriétaires LE GRAND CALME sont donc de nature à modifier l’esthétisme de l’immeuble.

Par ailleurs, le règlement de copropriété versé ne fait état d’aucune interdiction autre que celle relative à la destination de l’immeuble.

De surcroît, la S.C.I. LYS MARTAGON justifie la réalisation desdits travaux en ce que son local commercial ne dispose pas d’accès direct à la façade arrière (nord) de l’immeuble contraignant les travaux de mise en conformité à être réalisés par l’installation d’un conduit depuis le local commercial jusqu’en façade arrière, en passant par le hall d’entrée et un groupe d’extraction en toiture.

Dès lors le Tribunal relève, au regard des éléments précités, qu’il existe une rupture d’égalité entre les copropriétaires puisque la S.C.I. LYS MARTAGON est la seule s’étant vu refuser des travaux d’installation d’extracteur de fumée utilisant les mêmes méthodes que ces voisins restaurateurs au sein du même immeuble, et ce, alors même que ces travaux sont dans l’intérêt de la collectivité des copropriétaires.

La rupture d’égalité entre copropriétaires étant caractérisée, la S.C.I. LYS MARTAGON est donc bien fondée à demander l’annulation de la résolution N°28 de l’assemblée générale du 16 juin 2023.

En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires procède par affirmation et ne démontre aucune incompatibilité du projet, ni aucune atteinte à l’harmonie de l’immeuble.

Par conséquent et sans qu’il ne soit nécessaire de répondre à l’ensemble des arguments des parties, il conviendra d’annuler la résolution N°28 de l’assemblée générale du 16 juin 2023 pour abus de majorité.

Sur l’autorisation judiciaire de procéder aux travaux d’installation de l’extracteur de fumées :

La S.C.I. LYS MARTAGON demande à être autorisée judiciairement à procéder aux travaux de mise en conformité.

Sur ce point, elle soutient que :

ces travaux vont mettre un terme aux nuisances dont se plaignent les copropriétaires ;

l’installation d’un extracteur d’air constitue une amélioration au sens de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ;

De son côté, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE GRAND LARGE se prévaut de l’impossibilité d’une telle autorisation judiciaire aux motifs que :

les travaux ne constituent pas une amélioration au sens de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ;

les travaux ont, en aucun cas, pour objectif de transformer un équipement commun, d’adjoindre ou d’améliorer un élément nouveau, ni d’aménager et de créer un local à usage commun ;

la S.C.I. LYS MARTAGON n’est donc pas fondée à solliciter du Tribunal une autorisation judiciaire de réaliser les travaux litigieux et le Tribunal ne peut se substituer à la volonté de l’assemblée générale des copropriétaires.

Sur ces éléments :

Il résulte de l’article 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que peuvent être autorisés judiciairement les travaux prévus par l’article 25 b du même texte, lorsqu’ils ont été refusés par l’assemblée générale, tous travaux d’amélioration ainsi que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipements existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux pourvu que ces travaux soient conformes à la destination de l’immeuble.

L’amélioration s’entend au profit du copropriétaire demandeur sans qu’il soit nécessaire qu’elle bénéficie à tout ou partie des autres copropriétaires (Cass. 3e civ., 18 mai 1983, n° 82-10.831 : Bull. civ. III, n° 116).

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que l’installation d’une gaine d’extraction permettra à la SCI LYS MARTAGON une amélioration de son local commercial en ce qu’elle traduit, d’une part, une mise en conformité administrative et, d’autre part, bénéficie aux autres copropriétaires puisqu’elle permettra de résoudre les problèmes de nuisances olfactives.

De surcroît, la S.C.I. LYS MARTAGON a produit aux débats le devis de la S.A.R.L. MACLIMVENTIL détaillant tout le processus entourant lesdits travaux :

détail du matériel et des travaux à effectuer ;détail d’intervention avec autorisation préalable des travaux par le syndicat des copropriétaires ;

Ces éléments sont de nature à permettre à la juridiction d’ordonner la réalisation des travaux sur le fondement de l’article précité.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE GRAND CALME succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou à la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge la S.C.I. LYS MARTAGON l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient en conséquence de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence LE GRAND CALME à payer à la S.C.I. LYS MARTAGON la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

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PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ANNULE la résolution N°28 de l’assemblée générale en date du 16 juin 2023 ;

AUTORISE la S.C.I. LYS MARTAGON à procéder à la réalisation des travaux d’installation d’un extracteur d’air conformément au devis établi par la S.A.R.L. MACLIMVENTIL le 1er octobre 2022 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence LE GRAND CALME aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence LE GRAND CALME à verser à la S.C.I. LYS MARTAGON la somme de 2.000 € aux titres des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE