TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 14 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/03007 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GYZ4

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

SA AXA FRANCE IARD

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP BERTHAULT-COGNY, avocats au barreau de VERSAILLES

DÉFENDEUR :

Madame [R] [U]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 22 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 1er février 2019, « Monsieur et Madame [X] [H] », représentés par leur mandataire la SARL DURAND-MONTOUCHE, ont donné en location à Madame [R] [U] un logement à usage d’habitation dépendant de l’immeuble [Adresse 3], avec deux emplacements de parking au sous-sol, lot 101 et 102 respectivement numérotés 21 et 22, moyennant un loyer de 760 euros et 80 euros de provisions sur charges.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé le 1er février 2019.

Le montant du dépôt de garantie a été fixé à la somme de 760 euros.

Puis, Madame [R] [U] ayant donné congé du logement par écrit du 13 janvier 2022 déposé le 14 janvier 2022 auprès du mandataire des bailleurs en visant un préavis de 3 mois, un état des lieux de sortie a été établi de manière contradictoire le 15 avril 2022.

Monsieur et Madame [X] [H] ont, via leur mandataire l’agence DURAND-MONTOUCHE, déclaré le 16 juin 2022 un sinistre du fait de loyers impayés.

Suivant quittance subrogative du 4 juillet 2022, la SARL DURAND-MONTOUCHE, mandataire de Monsieur et Madame [X] [H], a reconnu avoir reçu de la compagnie d’assurances AXA FRANCE I.A.R.D, par l’intermédiaire de la SAS CB.IPL, la somme de 2273,03 euros au titre de loyers et charges impayés et des détériorations immobilières et a subrogé la compagnie d’assurance, par l’intermédiaire de la SAS CB.IPL, à concurrence de ce montant.

Par lettre recommandée avec avis de réception envoyée le 20 janvier 2023, la SAS FILACTION, en qualité de mandataire de la compagnie d’assurances AXA, a mis en demeure Madame [R] [U] de lui régler la somme de 2273,03 euros.

Par ordonnance du 5 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans a rejeté la requête en injonction de payer formée par la SA AXA FRANCE I.A.R.D contre Madame [R] [U] en paiement de la somme de 2373,03 euros au titre des loyers impayés.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice du 24 mai 2024, la SA AXA FRANCE I.A.R.D a fait assigner Madame [R] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

La déclarer recevable et bien fondée en son action ;Condamner Madame [R] [U] à lui payer la somme de 2273,03 euros au titre du solde du compte locatif, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts à compter de la mise en demeure du 20 janvier 2023 ;Condamner Madame [R] [U] à lui payer la somme de 1200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Madame [R] [U] aux entiers dépens de l’instance ;Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit. Lors de l’audience du 22 octobre 2024, la SA AXA FRANCE I.A.R.D, représentée par son conseil s’est référée à son acte introductif d’instance et a déposé ses pièces. Elle a fait état d’ une quittance subrogative pour la totalité de la dette dont peu de dégradations locatives, outre une dette de régularisation de charges et de loyers.

Citée par procès-verbal remis à étude, Madame [R] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

La décision a été mise en délibéré à la date du 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Selon les dispositions de l’article 473 du même Code, le jugement sera réputé contradictoire, en ce qu’il est susceptible d’appel.

I. Sur la subrogation de la société AXA FRANCE I.A.R.D :

En application de l’article L121-12 du Code des assurances, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

L’article 1346-4 du Code civil précise par ailleurs que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Les accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

La demanderesse démontre l’existence d’un remboursement de 2273,03 euros aux bailleurs, au titre des impayés de loyers, de charges, et des dégradations locatives. Elle est subrogée, par quittance du 4 juillet 2022, dans les droits et actions de Monsieur et Madame [X] [H] à l’encontre de Madame [R] [U], pour ce montant.

En conséquence, la SA AXA FRANCE I.A.R.D a qualité et intérêt à agir à l’encontre de LA locataire en recouvrement de la somme de 2273,03 euros au titre des loyers et charges impayés et dégradations locatives.

II. Sur la demande principale en paiement :

Le relevé de compte versé aux débats présente un solde débiteur du compte de Madame [R] [U] d’un montant de 2273,03 euros.

Il ressort de la quittance subrogative que l’assureur a pris à sa charge la totalité de cette somme.

Sur l’arriéré de loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espère, la SA AXA FRANCE I.A.R.D verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges. Elle réclame le paiement de la somme de 1211,86 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le relevé de compte, daté du 22 juin 2022, permet de constater que le calcul du loyer a été arrêté à la date du 15 avril 2022. Cette date correspond à la date d’expiration du préavis visé dans le congé délivré par la locataire et de celle de l’état des lieux de sortie et de remise des clés et peut donc être retenue comme le terme du bail.

Pourtant, il ressort de la quittance d’indemnité subrogative que l’obligation de payer les loyers et charges pour le mois d’avril 2022 a été retenue pour la période du 1er au 17 avril.

Il convient donc de recalculer l’impayé de loyers et charges pour le mois d’avril 2022, en retenant le 15 avril 2022 comme terme du bail. Le montant du loyer et charges impayés du 1er au 15 avril 2022 s’élève ainsi à 474,02 euros et non à 537,23 euros.

Le montant de 141,58 euros intitulé « CTR P2 GS-24/12/21-23-12-22 » ressortant de l’extrait de compte, en l’absence de toute précision sur sa nature et en l’absence de justificatif, ne sera pas retenu.

Par ailleurs, il ressort du décompte qu’est comprise dans la somme de 1211,86 euros un rappel de provision sur charges de 534 euros, qui sera examinée ci-après au titre de la régularisation des charges.

Par suite, le montant de l’arriéré au titre des loyers et charges impayés s’élève à 473,07 euros.

Madame [R] [U], qui n’a pas comparu et n’était pas représentée, par définition, ne conteste pas le montant de la dette.

De cette somme doit être décompté le montant du dépôt de garantie de 760 euros.

Dès lors, l’arriéré au titre des loyers et charges impayés est réduit à néant.

Le solde du dépôt de garantie s’élève ainsi à hauteur de 286,93 euros et sera imputé ultérieurement.

Sur la régularisation de charges locatives

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée ;

3° Du droit de bail et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’État.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Par ailleurs, en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, la SA AXA FRANCE I.A.R.D demande le paiement de charges, dont il convient d’examiner le bien-fondé de manière distincte.

Sur les charges d’ordures ménagèresLa SA AXA FRANCE I.A.R.D retient que Madame [R] [U] doit une somme de 518,32 euros au titre des taxes d’ordures ménagères entre 2020 et 2022.

La SA AXA FRANCE I.A.R.D verse aux débats les avis de taxes foncières pour 2020 et 2021, justifiant ainsi de la somme de 278 euros pour l’année 2020 et de 185 euros pour l’année 2021.

En revanche, la SA AXA FRANCE I.A.R.D, pour demander à Madame [R] [U] la somme de 55,32 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2022, lui a facturé une somme calculée au prorata de son occupation en 2022, sur la base de la taxe 2021.

La taxe d’ordures ménagères au titre de l’année 2022 n’étant pas justifiée, la demande à ce titre ne sera pas accueillie.

Ainsi, Madame [R] [U] reste redevable de la somme de 463 euros au titre des taxes d’ordures ménagères.

Sur la régularisation des charges de l’année 2021 et 2022

La SA AXA FRANCE I.A.R.D sollicite le paiement d’une somme de 1001,70 euros au titre de la régularisation des charges des années 2021 et 2022, après déduction de la somme de 96,97 euros remboursée à Madame [R] [U] au titre de l’entretien de la chaudière pour l’année 2021/2022.

La régularisation des charges pour la période du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 a été adressée à Madame [R] [U] le 24 mars 2022. Il ressort de ce décompte que Madame [R] [U] est redevable de la somme de 1064,67 euros.

Ce décompte fait également apparaître un rappel de charges de 534 euros. Cependant la détermination de ce montant n’est pas justifiée de sorte que la demande à ce titre sera rejetée.

La prévision du solde de charges 2022 de 34 euros a été adressée à Madame [R] [U] le 27 mai 2022 et calculée sur la base de l’arrêté de compte des charges annuelles pour l’exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021.

Cependant, en vertu de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20% du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.

En l’espèce, le bailleur n’a pas conservé une provision du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble sur ce fondement, et aucune régularisation définitive n’a été effectuée dans le mois suivant l’approbation définitive des comptes de l’immeuble, la SA AXA FRANCE I.A.R.D se fondant sur la prévision du solde de charges 2022 pour demander la somme de 34 euros au titre des charges 2022 à Madame [R] [U].

Dès lors, la demande de la SA AXA France I.A.R.D au titre des charges 2022 doit être rejetée.

Il s’en déduit que la somme fixée au titre de la régularisation de charges locatives et des charges d’ordures ménagères (463 euros) s’élève au total à 1.430,70 euros (1.064,47 -96,97 + 463).

De cette somme sera déduite le solde du dépôt de garantie, soit 286,93 euros, de sorte que Madame [R] [U] devra à verser à la SA AXA France I.A.R.D la somme de 1.143,77 euros au titre de l’arriéré de charges locatives.

Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il est également notamment obligé :

de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, la SA AXA FRANCE I.A.R.D produit à l’appui de ses demandes le contrat de bail à effet au 1er février 2019, le congé déposé le 14 janvier 2022, la déclaration de sinistre du 16 juin 2022, la prévision du solde de charges 2022, un relevé de compte au 22 juin 2022, une régularisation des charges pour la période du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, puis pour la période du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, la page de la taxe foncière de l’année 2020 comprenant le montant de la taxe d’ordures ménagères de l’année 2020, la page de la taxe foncière de l’année 2021 comprenant le montant de la taxe d’ordures ménagères de l’année 2021, ainsi que l’état des lieux d’entrée du 1er février 2019 et l’état des lieux de sortie du 15 avril 2022, une déclaration de remise de bip en date du 27 avril 2022, une facture relative au nettoyage du logement et au remplacement de divers équipements, une facture d’achat d’un cylindre de sécurité, une facture d’achat d’une clé, et une facture de renouvellement de gaz en date du 1er décembre 2021.

Seules 4 clés sur 6 et un émetteur bip sur deux ont été restitués le 15 avril 2022, lors de l’état des lieux de sortie. Tous les badges Vigik ont été restitués lors de l’état des lieux de sortie.

Concernant les dégradations locatives, il peut être constaté que les états des lieux d’entrée et de sortie ont été réalisés de manière contradictoire et il conviendra de s’y référer, en tenant compte des différents postes qui ont été pris en charge par la SA AXA FRANCE I.A.R.D.

Sur la somme de 5 euros au titre d’une clé manquante

La SA AXA FRANCE I.A.R.D indique avoir pris à sa charge le remplacement d’une clé plate, justifiant selon l’assureur une indemnisation à hauteur de 5 euros.

A l’entrée, le 1er février 2019, 4 clés du logement et des communs ont été fournies.

A la sortie le 15 avril 2022, seulement 3 clés ont été restituées.

Les bailleurs ont remis à leur assureur une facture en date du 21 mai 2022, portant sur une somme de 5 euros, au titre de l’achat d’une clé plate.

Madame [R] [U] devra donc régler une somme de 5 euros pour ce poste.

Sur la somme de 44,90 euros au titre du remplacement d’un cylindre de sécurité

La SA AXA FRANCE I.A.R.D indique avoir pris à sa charge le remplacement d’un cylindre de sécurité, justifiant selon lui une indemnisation à hauteur de 44,90 euros.

Néanmoins, il ne ressort pas de l’état des lieux de sortie du 15 avril 2022 que l’une des serrures était dans un état tel qu’il justifiait le remplacement du cylindre de sécurité, toutes les serrures étant mentionnées comme étant en bon état.

Dès lors, il ne pourra être fait droit à cette demande, faute d’élément de justification de cette dépense.

Sur la somme de 49,94 euros au titre du remplacement d’un émetteur de parking

La SA AXA FRANCE I.A.R.D indique avoir pris à sa charge le remplacement d’un émetteur de parking, justifiant selon lui une indemnisation à hauteur de 49,94 euros.

A l’entrée, le 1er février 2019, 2 émetteurs de parking ont été fournis.

A la sortie le 15 avril 2022, seul un émetteur a été restitué.

Les bailleurs ont remis à leur assureur l’attestation du gestionnaire du bien, reconnaissant avoir reçu un émetteur de parking pour le prix de 49,94 euros, le 27 avril 2022.

Madame [R] [U] devra donc régler une somme de 49,94 euros pour ce poste.

Sur la somme de 201,31 euros au titre du nettoyage du logement, du remplacement d’un filtre et de la dépose des étagèresLa SA AXA FRANCE I.A.R.D indique avoir pris à sa charge le nettoyage du logement, le remplacement d’un filtre et la dépose des étagères, justifiant selon lui une indemnisation à hauteur de 201,31 euros.

A l’entrée, le 1er février 2019, les vitres étaient d’un état neuf. Il est également indiqué que la hotte est neuve, ainsi que le plafond de la cuisine et la VMC.

A la sortie, le 15 avril 2022, l’état des lieux mentionne que les vitres sont en mauvais état, sales, pour les portes-fenêtres du séjour et des chambres. Il est également mentionné que la VMC est en mauvais état, graisseuse, que la hotte est également en mauvais état et graisseuse, et que le plafond comporte des traces de graisse proches de la hotte.

Il en résulte que le nettoyage des vitres du séjour, de toutes les chambres, le dégraissage de la hotte, le nettoyage des tâches de graisse au plafond dans la cuisine, et le nettoyage de la VMC, peuvent être mis à la charge de Madame [R] [U].

A l’entrée, le 1er février 2019, il est indiqué que le filtre à charbon de la hotte aspirante de la cuisine doit être remplacé régulièrement et pour la sortie.

A la sortie, le 15 avril 2019, il est indiqué que les filtres sont en mauvais état et graisseux.

Il en résulte que le coût du remplacement du filtre de hotte peut être mis à la charge de Madame [R] [U].

A l’entrée, il n’est rien indiqué quant à des étagères dans les WC.

A la sortie, il est indiqué que les WC comportent un aménagement de 3 étagères, en mauvais état.

Néanmoins, en l’absence de justification de l’existence de ces étagères à l’entrée dans les lieux, et de leur état, le remplacement de ces étagères ne peut être mis à la charge de Madame [R] [U].

La SA AXA FRANCE I.A.R.D produit une facture datée du 12 mai 2022 provenant de la société NVL MULTISERVICES, d’un montant de 201,31 euros, comprenant le nettoyage des éléments susmentionnés, le remplacement du filtre de hotte et la dépose des étagères dans les WC.

De cette somme doit être déduit la dépose des étagères, soit 15,50 euros.

Madame [R] [U] devra donc régler une somme de 185,81 euros pour ce poste.

Il en résulte une somme de 240,75 euros au titre des réparations locatives.

Il en résulte une somme totale due de 1384,52 euros.

Cette somme, par définition, n’est contestée ni dans son principe, ni dans son montant par Madame [R] [U], absente à l’audience et pourtant citée à étude.

En conséquence, Madame [R] [U] sera condamnée à payer la somme de 1384.52 euros à la SA AXA FRANCE I.A.R.D au titre des loyers, charges impayées en ce compris les taxes d’ordures ménagères des années 2020 et 2021 ainsi que des réparations locatives, portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [R] [U], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA AXA FRANCE I.A.R.D, Madame [R] [U] sera condamnée à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la SA AXA FRANCE I.A.R.D est subrogée dans les droits de « Monsieur et Madame [X] [H] » en vertu de la quittance subrogative du 4 juillet 2022 afférente au contrat de bail à effet du 1er février 2019 consenti à Madame [R] [U] et portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] (appartement 206, lot n°160, étage 2, porte 206), avec deux emplacements de parking au sous-sol (lot 101 et 102 n°21 et 22) ;

CONDAMNE Madame [R] [U] à payer à la SA AXA France I.A.R.D, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1384,52 euros, correspondant à une partie de l’indemnisation versée par elle à Monsieur et Madame [X] [H] au titre des loyers et charges impayés et dégradations locatives relatifs au logement situé [Adresse 3] (appartement 206, lot n°160, étage 2, porte 206), avec deux emplacements de parking au sous-sol (lot 101 et 102 n°21 et 22) et après déduction du montant du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Madame [R] [U] au paiement de la somme de 500 euros à la SA AXA FRANCE I.A.R.D, prise en la personne de son représentant légal, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [R] [U] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 14 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,