TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/01243 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3HC4

Minute : 25/00537

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 15] HABITAT

Représentant : M. [B] [E] [L] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur [P] [Z]

Madame [O] [Z] épouse [Z]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Septembre 2025

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 15] HABITAT

[Adresse 6]

[Localité 12]

représenté par Monsieur [B] [E] [L] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [Z]

[Adresse 3]

[Adresse 14]

[Localité 13]

non comparant, ni représenté

Madame [O] [Z] épouse [Z]

[Adresse 3]

[Adresse 14]

[Localité 13]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 04 Juillet 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 26 août 2021, l’OPH [Localité 15] HABITAT aux droits duquel vient l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT, a donné à bail à M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] épouse [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 332,02 euros, outre une provision pour charges récupérables.

Par acte sous signature privée en date du 24 mars 2022, l’OPH [Localité 15] HABITAT aux droits duquel vient l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT, a donné à bail à M. et Mme [Z] épouse [Z] un garage automobile n° 33, sur le terrain situé [Adresse 10] moyennant un loyer mensuel initial de 68,58 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2024, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l’OPH de [Localité 15] HABITAT a fait signifier à M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] épouse [Z] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme de 2 911,11 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) par courrier recommandé avec accusé de réception reçu 5 août 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l’OPH [Localité 15] HABITAT a fait assigner M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] épouse [Z] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience 20 juin 2025, au visa des articles 7 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

— voir constater que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire insérée aux baux liant les parties sont réunies pour défaut de paiement des loyers et des charges et pour défaut de production de l’attestation d’assurance. Par voie de de conséquence constater la résiliation des baux,

— ordonner l’expulsion des défendeurs ainsi que celle de tous occupants de leur chef des locaux sis [Adresse 5] pour le logement et [Adresse 9] pour l’emplacement de stationnement n°33 au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédure civiles d’exécution,

— condamner solidairement les défendeurs à payer au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à leur départ effectif et celui de tout occupant de leur chef,

— la condamnation au paiement de la dette à titre de provision,

— la condamnation au paiement des indemnités d’occupation provisionnelles,

— condamner solidairement les défendeurs à payer au bailleur la somme de 3800 euros, arrêtée à la date du 19/02/2025, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile car il serait inéquitable de laisser au bailleur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû engager pour recouvrer sa créance,

— condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-[Localité 18] le 24 mars 2025.

A l’audience du 20 juin 2025, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT qui s’est fait représenter par M. [B] [E] [L], muni d’un pouvoir régulier, a maintenu les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 2 980,29 euros.

Mme [O] [Z] épouse [Z] a comparu en personne. Elle a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire proposant de payer la somme de 240 euros par mois en plus du loyer. Elle s’est engagée à produire avant le 11 juillet 2025 son attestation d’assurance contre les risques locatifs.

M. [P] [Z] régulièrement assigné à étude n’a pas comparu.

L’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a indiqué qu’en cas de production de l’attestation d’assurance, il était favorable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire, le paiement des loyers ayant été repris.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Aucune attestation d’assurance contre les risques locatifs n’a été transmise à la juridiction dans le cours du délibéré.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [P] [Z] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) par courrier recommandé avec accusé de réception reçu 5 août 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 mars 2025 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Le bail du 26 août 2021 contient une clause qui stipule : " En cas d’inexécution des conditions qui précèdent et plus spécialement en cas de non assurance contre l’incendie et le dégât des eaux par le locataire (…) un mois après une sommation de se conformer aux clauses du présent contrat restée infructueuse le présent contrat de location de location poura être résilié et l’expulsion du locataire et de quiconque pourra être poursuivie par [Localité 15] Habitat " Cette clause est conforme aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a fait signifier, le 10 juillet 2024, à M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] épouse [Z] un commandement de justifier dans le délai d’un mois d’une assurance contre les risques locatifs pour l’année en cours dans le délai d’un mois.

Ce commandement est resté infructueux pendant plus d’un mois, la preuve que les locataires étaient assurés n’a pas été rapportée, il y a lieu de constater que le bail du 26 août 2021 est résilié à la date du 11 août 2024.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] épouse [Z], devenu occupant sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire deux mois après le commandement de payer du 10 juillet 2024 pour défaut de paiement des loyers et charges est sans objet puisque le bail est résilié depuis le 11 août 2024.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail de location du garage et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Le contrat du 24 mars 2022 stipule à l’article 6 de ses conditions générales : « il est expressément convenu qu’à défaut du paiement de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées à leur échéance exacte ou encore en cas de défaut d’assurance des risques locatifs ou encore en cas d’exercice de mécanisme sauvage, le présent bail pourra être résilié de plein droit, cette résiliation intervenant après mis en demeure préalable notifiée par lettre recommandée avec avis de réception et restée infructueuse. »

Le garage étant un accessoire du local d’habitation il convient de dire que les conditions de sa résiliation seront les mêmes que celles du logement et que le contrat est résilié un mois après la sommation de justifier de l’assurance.

L’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a fait signifier, le 10 juillet 2024, à M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] épouse [Z] un commandement de justifier dans le délai d’un mois d’une assurance contre les risques locatifs pour l’année en cours dans le délai d’un mois.

Ce commandement est resté infructueux pendant plus d’un mois, la preuve que les locataires étaient assurés n’a pas été rapportée, il y a lieu de constater que le contrat du 24 mars 2022 est résilié à la date du 11 août 2024.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] épouse [Z], devenu occupant sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef du garage n°33 selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire deux mois après le commandement de payer du 10 juillet 2024 pour défaut de paiement des loyers et charges est sans objet puisque le bail est résilié depuis le 11 août 2024.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] épouse [Z], devenus occupants sans droit ni titre depuis le 11 août 2024, date de la résiliation du contrat, doivent donc indemniser l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, ils seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 11 août 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus,

En l’espèce, le bailleur produit, au soutien de sa demande, le bail signé le 26 août 2021 démontrant l’obligation de payer les loyers et charges des locataires, M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] épouse [Z]. Il produit également le commandement de payer du 10 juillet 2024 et un décompte de la créance arrêté au 30 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse mentionnant une dette de 3 525,50 euros. Cependant à l’audience il a actualisé la somme réclamée à 2 980,29 euros.

Il n’est pas contesté que M. et Mme [Z] sont mariés. Conformément aux dispositions de l’article 220 du code civil ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage.

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] épouse [Z] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 2 980,29 euros arrêtée au 4 juillet 2025, échéance de juin 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, des paiements étant intervenus depuis l’assignation.

Sur les demandes accessoires

M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] épouse [Z], qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ces dépens comprendront notamment le coût du commandement du 10 juillet 2024 et celui de l’assignation du 18 mars 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 50 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] épouse [Z] seront condamnés à lui payer in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant 24 mars 2022, conclu entre l’OPH [Localité 15] HABITAT aux droits duquel vient l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT et M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] épouse [Z] concernant le garage situé [Adresse 8], sont réunies à la date du 11 août 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Dit la demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges sans objet,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 26 août 2021, conclu entre l’OPH [Localité 15] HABITAT aux droits duquel vient l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT et M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] épouse [Z] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 11 août 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Dit la demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges sans objet,

Condamne solidairement M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] épouse [Z] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle 2 980,29 euros arrêtée au 4 juillet 2025, échéance de juin 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation situé [Adresse 4] et du garage automobile n° 33, sur le terrain situé [Adresse 10], de M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] épouse [Z] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] épouse [Z] à compter du 11 août 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

Condamne par provision et solidairement M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] épouse [Z] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 11 août 2024, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des sommes déjà versées,

Condamne in solidum M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] épouse [Z] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 juillet 2024 et celui de l’assignation du 18 mars 2025,

Condamne in solidum M. [P] [Z] et Mme [O] [Z] épouse [Z] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 5 septembre 2025.

Le Greffier Le Juge