TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07351 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 3]

N° MINUTE : 5/2025

JUGEMENT

rendu le 14 janvier 2025

DEMANDEUR

Monsieur [M] [Y], demeurant [Adresse 2], représenté par M^e Gwénaëlle RIBAULT-LABBÉ, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], Toque E0018

DÉFENDERESSES

Madame [X] [C], demeurant [Adresse 6], non comparante, ni représentée

Madame [V] [T], demeurant [Adresse 6], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier lors des débats , et de CROUZIER Caroline, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS : 05 novembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 14 janvier 2025 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de CROUZIER Caroline, Greffier

Décision du 14 janvier 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07351 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 3]

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2023, Monsieur [Y] [M] a donné en location à Madame [C] [X] et Madame [T] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 7], outre une cave n°[Adresse 1] [Localité 8] [Adresse 11] pour un loyer de 643 euros par mois.

Madame [C] et Madame [T] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, Monsieur [Y] leur a fait délivrer un commandement de payer le 28 février 2024, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 3465 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 04 juin 2024, Monsieur [Y] a fait assigner Madame [C] et Madame [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 28 avril 2024,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [C] et Madame [T] et de tout occupant dans les lieux de leur fait et ce avec l’assistance du Commissaire de police, de la force publique et l’assistance d’un serrurier s’il y a lieu à défaut de la libération effective des lieux à compter de la signification de la décision à intervenir,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles désigné par le tribunal ou dans tout autre lieu de son choix et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant antérieurement exigé au titre du loyer,

— condamner Madame [C] et Madame [T] à lui payer à compter du 28 avril 2024 une indemnité « provisionnelle » mensuelle d’occupation de 693 euros comprenant le loyer et les charges jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

— condamner Madame [C] et Madame [T] à lui payer « à titre provisionnel » la somme de 5544 euros au titre des arriérés des loyers et charges impayés au 22 mai 2024 assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— condamner Madame [C] et Madame [T] à lui payer la somme de 1600 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement.

La dénonciation au préfet est intervenue le 05 juin 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 05 novembre 2024.

A cette date, Monsieur [Y] a sollicité par l’intermédiaire de son avocat le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant la créance à la somme de 9009 euros.

En défense, Madame [C] et Madame [T], bien que régulièrement citées, n’ont pas comparu ni personne pour elles.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

Décision du 14 janvier 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07351 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 3]

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son opposition à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] par la voie électronique le 05 juin 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 05 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Au surplus, Monsieur [Y] justifie avoir saisi la CCAPEX le 1er mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 04 juin 2024.

Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de deux mois au commandement de payer du 28 février 2024, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. En effet, ce délai ne correspond pas au délai légal existant lors de la signature du contrat de bail versé au dossier et il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi il y a bien lieu de retenir un délai de 2 mois dans le cadre de la présente procédure.

Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [C] et Madame [T], locataires d’un logement situé [Adresse 7], outre une cave n°[Adresse 1] [Localité 9] suivant bail sous seing privé du 1er juillet 2023, n’ont pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 29 avril 2024.

Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur indique à l’audience que Madame [C] et Madame [T] restaient devoir la somme de 9009 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 octobre 2024.

Néanmoins, en l’absence de Madame [C] et Madame [T] à l’audience et afin de respecter le principe du contradictoire, il y a lieu de retenir le montant de la dette locative tel quel mentionné dans l’acte introductif d’instance et confirmé par le décompte produit, soit la somme de 5544 euros.

Madame [C] et Madame [T] seront ainsi condamnées à verser cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, étant souligné que le bailleur ne sollicite pas leur condamnation solidaire.

Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge PEUT accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, l’opposition du bailleur compte-tenu du montant important de la dette qui ne cesse d’augmenter et l’absence de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience par les locataires qui n’ont pas comparu, ne permettent pas au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire et de fixer des mensualités de remboursement.

Madame [C] et Madame [T] étant donc occupantes sans droit ni titre, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner Madame [C] et Madame [T] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ce dernier ne sollicitant pas leur condamnation solidaire.

Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner in solidum Madame [C] et Madame [T] à payer au bailleur qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [C] et Madame [T] qui succombent supporteront in solidum les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 29 avril 2024, du bail consenti par Monsieur [Y] [M] à Madame [C] [X] et Madame [T] [V] et portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 5], ét 4, outre une cave n°[Adresse 1] [Localité 8] [Adresse 11] ;

Ordonne en conséquence à Madame [C] [X] et Madame [T] [V], devenues occupantes sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de leur chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, Monsieur [Y] [M] pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [C] [X] et Madame [T] [V] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

Condamne Madame [C] [X] et Madame [T] [V] à payer à Monsieur [Y] [M] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

Condamne Madame [C] [X] et Madame [T] [V] à payer à Monsieur [Y] [M] la somme de 5544 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 22 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Condamne Madame [C] [X] et Madame [T] [V] in solidum à payer à Monsieur [Y] [M] une somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [C] [X] et Madame [T] [V] in solidum au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 14 janvier 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT