Du 29 août 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/00241 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2AZM

S.A. DOMOFRANCE

C/

[D] [T]

— Expéditions délivrées à

M^e Sylvie ROBERT

— FE délivrée à

SA DOMOFRANCE

Le 29/08/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 août 2025

PRÉSIDENT : Madame Karine CHONE,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE

RCS [Localité 7] N° 458 204 963

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par Madame [B] [Y] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [D] [T]

[Adresse 3] [Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Sylvie ROBERT, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Juin 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 20 Janvier 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Par contrat de location en date du 21 avril 2011 et à effet du même jour, la SA DOMOFRANCE a donné à bail à Madame [D] [T] un logement sis [Adresse 4] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel de 698,36€ outre 106,47€ de provision pour charges.

Par contrat de location en date du 05 avril 2012 et à effet du même jour, la SA DOMOFRANCE a donné à bail à Madame [D] [T] un emplacement de stationnement sis [Adresse 10] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel de 55,69€ outre 1,80€ de provision pour charges.

Par courrier en recommandé avec avis de réception en date du 14 août 2024, reçu le 23 août 2024, la SA DOMOFRANCE a mis en demeure la locataire de régler la somme de 3.457,36€ dans un délai de huit jours.

Par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2024, la SA DOMOFRANCE a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 6.047,55€ au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit des baux.

Par acte de commissaire de justice du 25 janvier 2025, la SA DOMOFRANCE a assigné Madame [D] [T] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 15 mai 2025 aux fins de voir :

Constater la l’acquisition de la clause résolutoire,Ordonner son expulsion des lieux, sans délai, ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution,La condamner à la somme provisionnelle de 4.405,07€, ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, équivalente au montant actuel du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, La condamner à la somme de 250€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Le condamner aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Lors de l’audience du 15 mai 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 20 juin 2025.

A l’audience du 20 juin 2025, la SA DOMOFRANCE, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 5.683,56€ au jour de l’audience (échéance du mois de mai incluse).

Elle précise qu’il y a eu une reprise des paiements et que des suites d’une décision de surendettement en date du 16 mai 2025, il a été convenu d’un échéancier selon lequel la locataire doit s’acquitter de la somme de 147€ sur 84 mois.

Elle ajoute maintenir l’ensemble de ses demandes aux fins d’obtenir un titre dans le cas où la locataire viendrait à ne pas respecter les mesures du plan de surendettement.

En défense, Madame [D] [T], représentée par son conseil, sollicite du tribunal de :

Fixer à 5.859,18€ la créance de DOMOFRANCE au 10 juin 2025 ;

Constater que la commission de surendettement à fixer à 147,86€ le montant mensuel dont Madame [T] doit s’acquitter en plus du loyer courant ;

Ordonner en conséquence la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

Dire que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

Statuer ce que de droit sur les dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le tribunal, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l’audience ainsi qu’aux prétentions orales telles qu’elles sont rappelées ci-dessus.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 21 janvier 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 15 mai 2025.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 13 novembre 2024 soit au moins deux mois avant l’assignation du 25 janvier 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation des baux est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation des contrats de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail relatif au logement conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La SA DOMOFRANCE a fait signifier à Madame [T], le 12 novembre 2024, un commandement de payer la somme de 6.047,55€, dans un délai de deux mois, au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit des baux. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7 de la même loi.

La locataire n’ayant pas, dans le délai imparti de deux mois, réglé les causes dudit commandement à compter de la délivrance du commandement du 12 novembre 2024, ce manquement fonde la SA DOMOFRANCE à se prévaloir de la résolution du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle à la date du 13 janvier 2025, en application des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

Cependant, il est constant que par décision de la Commission de surendettement des particuliers de la Gironde, Madame [T] s’est vue octroyer un plan de surendettement par lequel elle bénéfice d’un rééchelonnement de sa dette sur 42 mois de sorte que ces mesures emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation des baux.

En cas de non-respect de ce moratoire, la SA [Adresse 9] sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [T].

Si toutefois le moratoire ci-dessus fixé est respecté la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA DOMOFRANCE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 5.683,56€ ce que ne conteste pas Madame [T] à l’audience.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [T] sera donc condamnée au paiement de cette somme à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 20 juin 2025 – échéance du mois de mai 2025 incluse.

Conformément aux mesures découlant du plan conventionnel de redressement Madame [T] devra s’acquitter de cette somme à hauteur de 147,86€ par mois pendant 42 mois.

Dans l’hypothèse où Madame [T] ne respecterait pas le plan conventionnel ci-dessus décrit elle en serait alors déchue et elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er juin 2025.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [D] [T].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de la condamner à verser à la SA DOMOFRANCE la somme de 250 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence:

CONSTATONS la réunion à la date du 13 janvier 2025 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée aux contrats de bail des 21 avril 2011 et 15 avril 2012, entre Madame [D] [T] et la SA [Adresse 9], relatifs, respectivement, au logement sis [Adresse 4] à [Localité 8] et à l’emplacement de stationnement sis [Adresse 10] à [Localité 8] ;

CONDAMNONS [D] [T] à payer à la SA HLM DOMOFRANCE la somme de 5.683,56€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 20 juin 2025 (échéance du mois d’avril 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

RAPPELONS que le recouvrement de la créance s’effectuera conformément aux mesures imposées par la Commission de surendettement des particuliers de la Gironde au titre du dossier n° 000224016719, soit la somme de 147,86€ en sus du loyer courant pendant une durée de 42 mois ;

ACCORDONS à [D] [T] la faculté de se libérer de sa dette dans le respect des mesures imposées par la Commission de surendettement des particuliers de la Gironde et conformément aux dispositions du plan conventionnel de redressement (numéro de dossier),

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation des contrats de bail ;

RAPPELONS à Madame [D] [T] que malgré la procédure de surendettement et quelle qu’en soit l’issue, elle reste tenue au paiement du loyer courant, et ce y compris à la suite de la décision de recevabilité ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation des baux sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate des contrats de bail ;

qu’en ce cas, à défaut pour Madame [D] [T] d’avoir libéré volontairement les lieux, qu’il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [D] [T] à son paiement à compter du 1er juin 2025, jusqu’à libération effective des lieux ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [D] [T] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [D] [T] à payer à la SA [Adresse 9] une indemnité de 250€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

AINSI FAIT ET JUGE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN INDIQUES CI-DESSUS.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA

PROTECTION