TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 18] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/12151

N° Portalis 352J-W-B7G-CXZWP

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Octobre 2022

JUGEMENT

rendu le 15 Mai 2025

DEMANDEURS

Monsieur [R] [N]

[Adresse 13]

[Localité 17]

Madame [O] [U] épouse [N]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Monsieur [W] [N]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Tous représentés par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0199

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [X],

Madame [S] [E] épouse [X]

[Adresse 8]

[Localité 16]

représentés par Maître Jérôme CHAMARD de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD BENSAHE L – GOMEZ-REY – BESNARD, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0056

Décision du 15 Mai 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/12151 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXZWP

Le Syndicat de l’immeuble sis [Adresse 12], représenté par son syndic, la société AGENCE DE GESTION DES COPROPRIETES (AGC), SAS dont le siège social est [Adresse 9], prise en ses bureaux sis :

[Adresse 10]

[Localité 14]

représenté par Maître Jérôme CHAMARD de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD BENSAHE L – GOMEZ-REY – BESNARD, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0056

Monsieur [P] [F]

[Adresse 11]

[Localité 15]

défaillant

Madame [V] [T]

[Adresse 11]

[Localité 15]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

[P] LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 13 Février 2025 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

M. [R] [N], Mme [O] [U] épouse [N] et M. [W] [N] (ci-après désignés « les consorts [N] ») sont propriétaires des lots n° 6 et 10 constitués de studios situés au 1er étage de l’immeuble sis [Adresse 11] à [Localité 19], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Lors de l’assemblée générale du 10 juillet 2014, les copropriétaires ont adopté une résolution n° 15, ainsi libellée : « 15. Approbation du projet d’aménagement du porche

Article 25/25-1. Majorité absolue de tous les membres et second tour à l’article 24

Approbation du projet d’aménagement du porche de M. [I] [X] ayant pour caractéristique les points suivants, à savoir :

— rénover et motoriser le portail d’origine,

— créer un garage de dix emplacements suspendus pour le stockage des vélos.

L’accès des copropriétaires sera sécurisé au moyen d’un digicode.

Il est procédé au vote de la résolution suivante sur la clé 02 charges générales.

Résolution : l’assemblée générale, après avoir entendu le syndic et en avoir délibéré, décide d’approuver le projet d’aménagement du porche, présenté par M. [I] [X], consistant à rénover, motoriser le portail d’origine, ainsi que la création d’un garage de dix (10) emplacements suspendus pour le stockage des vélos.

Ont participé au vote 12 copropriétaires présents ou représentés sur 18, représentant 922/1155 tantièmes. Mise aux voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant :

922/1.155 votes pour 12/18

0/1.155 votes contre 0/18

0/1.155 votes abstention 0/18

Cette résolution est adoptée à la majorité art. 25/25-1 ».

Par acte délivré le 6 avril 2021, les consorts [N] ont assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter le prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 29 janvier 2021 dans son entier et, à titre subsidiaire, celle, notamment, des résolutions n° 18-1 à 18-6 portant création d’un lot n° 26 issu des parties communes et constitué du porche donnant accès aux lots n° 131, 135 et 136 ainsi que vente dudit lot aux consorts [X] (affaire enregistrée sous le n° RG 21/05769 et distribuée devant la 8e chambre, 1ère section).

Par acte délivré le 4 octobre 2021 (affaire enregistrée sous le n° RG 21/12361 et distribuée devant la 8e chambre, 1ère section), les consorts [N] ont assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter le prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 30 juillet 2021 à titre principal et, à titre subsidiaire, celle, notamment, des résolutions suivantes :

— résolutions n° 6-1 à 6-9 portant création d’un lot n° 26 issu des parties communes et constitué du porche donnant accès aux lots n° 131, 135 et 136, vente dudit lot aux consorts [X] pour un montant de 110.000 €, approbation du modificatif à l’état descriptif de division et décision de placer le fruit de la vente sur un compte livret A en vue de son affectation à de futures travaux,

— résolution n° 7, approuvant la demande de modification de la désignation du lot n° 135 formée par les consorts [X], actuellement désigné comme une courette et un local vélo poussettes communiquant avec les lots n° 130, 131 et 136, pour être désigné comme « une courette » communiquant avec les lots 131 et 136, avec la précision que « les copropriétaires reconnaissent qu’il n’existe aucun local vélo poussettes sur le lot n° 135 et n’autorisent aucune construction sur ledit lot n° 135 », « cette résolution est liée à l’accord de vente du porche, à défaut, elle ne pourra pas être opposable »,

— résolution n° 8, portant annulation partielle de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 10 juillet 2014 (création d’un garage et de dix emplacements suspendus pour le stockage des vélos), en précisant d’une part que « actuellement la porte est déjà motorisée consécutivement à la décision prise en assemblée générale », qu'« un digicode permet l’accès à cette partie commune », que « ce digicode, suite à la vente, deviendra privatif et le porche ne sera plus accessible par les copropriétaires et/ou occupants de l’immeuble » et d’autre part, que « cette résolution est liée à l’accord de vente du porche. A défaut, elle ne pourra pas être opposable »,

— résolution n° 9 portant mandat donné au syndic pour faire publier les modificatifs au règlement de copropriété et actes de vente du lot.

Ladite assignation précise que les résolutions n° 5-1 à 5-12 de l’assemblée générale du 30 juillet 2021 ont annulé les résolutions n° 18-1 à 18-6 de l’assemblée générale du 29 janvier 2021.

M. [I] [J] [X] et Mme [S] [E] épouse [X] (ci-après, « les époux [X] » ont vendu leurs lots à M. [P] [F] et à Mme [V] [T] (ci-après, « les époux [F] ») à une date non indiquée par les parties mais avant l’assemblée générale du 5 juillet 2022.

Lors de l’assemblée générale du 5 juillet 2022, les copropriétaires ont adopté les résolutions n° 10.1 à 10.4 et 11 ainsi libellées (pièce n° 3 des consorts [N]) :

« – Résolution n° 10.1 : Création du lot 26 prélevé sur les parties communes

Majorité nécessaire : double majorité (art. 26) – charges communes générales

L’assemblée générale décide la création du lot n° 26 issu des parties communes générales, aux fins de le céder, d’une surface de 26,60 m², désigné dans le projet de modificatif au règlement de copropriété établi par la SARL IMMO GEOMETRE et joint à la convocation comme suit : « dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée avec accès depuis la [Adresse 20], un porche donnant accès aux lots numérotés 131,135 et 136. Ce lot est indissociable es lots numérotés 131,135 et 136 ».

Le lot n° 26 est figuré sur le plan joint à la convocation, établi par le géomètre. Ce lot se voit attribuer 11 tantièmes de parties communes générales selon les calculs du géomètre, portant ainsi les tantièmes généraux à 1.182èmes. Les tantièmes spéciaux afférents au bâtiment A sont pour leur part portés à 921èmes.

Pour : 917 tantièmes (12 copropriétaires ont voté pour)

Contre : 0 tantièmes

Abstenu : 0 tantièmes

Cette résolution est adoptée à la double majorité (art.26). »

— « Résolution n° 10-2 : cession du lot n° 26 moyennant le prix de 110.000 €

Majorité nécessaire : double majorité (art. 26) – charges communes générales

L’assemblée générale promet de vendre à M. [F], déjà titulaire des lots n° 131, 135 et 136, le lot n° 26 crée par la résolution précédente, affecté de 11 tantièmes de parties communes générales, pour un prix de 110.000 € net vendeur. M. [F], bénéficiaire de la promesse, accepte d’acquérir le lot considéré à ce prix. La présente vente est conclue sous les conditions essentielles et déterminantes suivantes :

— la partie cédée devra demeurer à usage de porche (passage) : elle ne pourra pas servir au passage ou au stationnement de véhicules et ne pourra pas être à usage d’habitation. Son utilisation devra préserver la quiétude de la copropriété ;

— les installations électriques d’éclairage du porche et du portail devront être dissociées de celles alimentant les parties communes aux frais exclusifs de M. [F] ;

— les bouches de ventilations des caves situées dans le porche devront être maintenues dégagées en permanence de manière à maintenir la bonne ventilation de celles-ci ;

— l’accès pour vérifier ou intervenir sur les équipements (gaines, tuyauteries, bouches etc.) de la copropriété devra être maintenu. Cet accès sera conditionné à la demande préalable du syndic auprès de M. [F] qui ne pourra prétendre à aucune indemnité ;

— l’accès à la façade arrière de l’immeuble devra être maintenu en cas de nécessité d’intervention ou de travaux, notamment par le montage d’un échafaudage. Cet accès sera conditionné à la demande préalable du syndic auprès de M. [F] qui ne pourra prétendre à aucune indemnité.

Il est par ailleurs précisé à toutes fins que M. [F], s’il souhaite réaliser des travaux d’aménagement du lot n° 26 affectant l’aspect extérieur ou touchant les parties communes, devra solliciter une autorisation de l’assemblée générale.

Pour : 917 tantièmes (12 copropriétaires ont voté pour)

Contre : 0 tantièmes

Abstenu : 0 tantièmes

Cette résolution est adoptée à la double majorité (art.26). »

— Résolution n° 10.3 : Approbation du projet de modification au règlement de copropriété emportant création du lot n° 26

Majorité nécessaire : double majorité (art. 26) – charges communes générales

L’assemblée générale entérine le projet de modificatif au règlement de copropriété établi par IMMO.GEOMETRE joint à la convocation emportant création du lot n° 26 affecté de 11 tantièmes de copropriété.

Les parties communes générales de l’ensemble immobilier seront désormais exprimées en 1.182 tantièmes.

Les charges du bâtiment A seront désormais exprimées en 921èmes.

La désignation du nouveau lot n° 126 est la suivante : dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée avec accès depuis la [Adresse 20], un porche donnant accès aux lots numérotés 131,135 et 136. Ce lot est indissociable es lots numérotés 131,135 et 136.

Pour : 917 tantièmes (12 copropriétaires ont voté pour)

Contre : 0 tantièmes

Abstenu : 0 tantièmes

Cette résolution est adoptée à la double majorité (art.26). »

— Résolution n° 10.4 : mandat à donner au syndic pour signer et faire publier les actes

Majorité nécessaire : majorité absolue (art.25) – charges communes générales

L’assemblée générale mandate le syndic à l’effet de :

— signer et faire publier l’acte de cession du lot n° 26 qui vient d’être crée,

— faire publier le modificatif à l’état descriptif de division règlement de copropriété,

— le tout aux frais exclusifs de M. [F].

Pour : 917 tantièmes (12 copropriétaires ont voté pour)

Contre : 0 tantièmes

Abstenu : 0 tantièmes

Cette résolution est adoptée à la majorité absolue (art.26). »

— « Résolution n° 11 : Si accord de cession du porche, annulation partielle de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 10 juillet 2014

Majorité nécessaire : majorité absolue (art.25) – charges communes générales

L’assemblée générale, après avoir constaté que la création d’un garage de dix emplacements suspendus pour le stockage des vélos, n’avait pas été réalisée, décide d’annuler cette décision sous réserve de la cession du porche à M. [F] prévue au point 10.

Pour : 917 tantièmes (12 copropriétaires ont voté pour)

Contre : 0 tantièmes

Abstenu : 0 tantièmes

Cette résolution est adoptée à la majorité absolue (art.26). »

Par actes d’huissiers délivrés les 7 et 8 septembre 2022 ainsi que le 6 octobre 2022, M. [R] [N], Mme [O] [U] épouse [N] et M. [W] [N] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] à Paris 13ème, M. [I] [J] [X], Mme [S] [E] épouse [X], M. [P] [F] et Mme [V] [T] devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de demander à ce dernier de :

Vu la loi du 10 juillet 1965, le décret du 17 mars 1967, l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, l’ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020,

Déclarer recevable et bien fondés leurs demandes,

A titre principal,

Prononcer la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 juillet 2022,

A titre subsidiaire,

Prononcer la nullité des résolutions n° 10.1 à 10.4 et 11 de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 juillet 2022,

En tout état de cause,

Ordonner à M. [P] [F] et Mme [V] [T] de libérer immédiatement le porche qui constitue une partie commune de la copropriété, et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard,

Condamner in solidum M. [J] [X], Mme [S] [E], M. [P] [F] et Mme [V] [T] à leur payer la somme de 2.304 € au titre du préjudice économique subi par suite de l’occupation sauvage des parties communes et du refus d’exécuter leur engagement de créer le local vélo prévu par le règlement de copropriété,

Condamner in solidum M. [J] [X], Mme [S] [E], à payer aux consorts [N] la somme de 7.000 € au titre du préjudice moral subi par suite de l’occupation sauvage des parties communes et du refus d’exécuter leur engagement de créer le local vélo prévu par le règlement de copropriété,

Condamner in solidum M. [P] [F] et Mme [V] [T] à payer aux consorts [N] la somme de 2.000 € au titre du préjudice moral subi par suite de l’occupation sauvage des parties communes et du refus d’exécuter leur engagement de créer le local vélo prévu par le règlement de copropriété,

En tout état de cause,

Condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts [N] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires en tous les dépens, dont le recouvrement sera effectué par Maitre Frédéric CATTONI, avocat à la cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le 29 mars 2023, le juge de la mise en état a refusé, par mention au dossier, la redistribution, aux fins de jonction de l’affaire devant la 8ème chambre – 1ère section, saisie des instances enregistrées sous le n° RG 21/05769 et RG 21/12361, au motif que les instances en cause sont relatives à des assemblées générales distinctes.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 juin 2023, Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] à Paris 13ème et les époux [X] demandent au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965, notamment les articles 15 et 26, le décret du 17 mars 1967,

Juger M. [R] [N], Mme [O] [U] épouse [N] et M. [W] [N] mal fondés en toutes leurs demandes,

En conséquence, les en débouter purement et simplement,

Condamner in solidum M. [R] [N], Mme [O] [U] épouse [N] et M ; [W] [N] :

— à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 11] à [Localité 19] une somme de 7.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— A payer à M. et Mme [X] une somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum M. [R] [N], Mme [O] [U] épouse [N] et M. [W] [N] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Jérôme CHAMARD conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [P] [F] et Mme [V] [T], régulièrement assignés à étude, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 30 avril 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries du 13 février 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 13 février 2025, a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale d’annulation de l’assemblée générale du 5 juillet 2022 et sur la demande subsidiaire d’annulation des résolutions 10.1 à 10.4 et 11

1-1 Sur la demande principale d’annulation de l’assemblée générale du 5 juillet 2022

Les consorts [N] estiment que le vote des copropriétaires a été vicié par la communication, en annexe à la convocation de l’assemblée, d’un rapport du conseil syndical constitutif d’un « réquisitoire » dirigé à leur encontre, auquel ils n’ont pas été mis en position de répondre puisqu’ils n’ont pu être présents à l’assemblée générale en raison du choix injustifié de sa tenue en période estivale.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] à [Localité 19] et les époux [X] opposent que :

— aucune disposition légale ou règlementaire n’interdit de tenir une assemblée générale en été,

— il n’est pas développé en quoi le rapport du conseil syndical aurait pu vicier les votes des copropriétaires,

— les consorts [N] ont choisi de ne pas être présents à l’assemblée générale.

En l’espèce, les consorts [N] n’articulent aucun moyen, en droit et en fait, au soutien de la démonstration d’un vote vicié des copropriétaires s’agissant de l’ensemble des treize résolutions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale ordinaire tenue le 5 juillet 2022, étant au surplus précisé qu’aucune disposition n’exclut la tenue d’une assemblée générale un 5 juillet et que tout copropriétaire demeure libre de se faire représenter ou non à l’assemblée à laquelle il ne peut pas être présent.

Les consorts [N] seront déboutés de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 5 juillet 2022 dans son entier.

1-2 Sur les demandes subsidiaires d’annulation des résolutions 10.1 à 10.4 et 11

1-2-1 Sur les résolutions n° 10.1 à 10.4

Les consorts [N] soutiennent que les résolutions n° 10.1 à 10.4 sont nulles pour avoir été adoptées par un abus de majorité, dès lors qu’elles favorisent les intérêts des consorts [X] et [F] au détriment de l’intérêt collectif de la copropriété :

— en mettant à néant la possibilité pour l’ensemble des copropriétaires de bénéficier, à l’avenir, du local vélo prévu par le règlement de copropriété, local que M. [X] s’était engagé à construire aux termes de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 10 juillet 2014,

— en régularisant a posteriori l’occupation illicite d’une partie commune sans exiger des contrevenants une quelconque indemnisation pour le préjudice passé,

— en fixant un prix de vente dérisoire et des tantièmes de charges attribués au lot créé eux-mêmes dérisoires,

Ils estiment que ces résolutions tendent à faire obstacle ou à contourner les procédures en annulation précédemment engagées par les consorts [N] et enregistrées sous les n° de RG 21/05769 et 21/12361.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] à [Localité 19] et les époux [X] opposent que :

— les demandeurs soulèvent un préjudice hypothétique dès lors qu’à ce jour aucune décision d’assemblée générale statuant sur la création d’un local poubelles sous porche n’a été adoptée,

— dans le cadre de son pouvoir souverain, l’assemblée générale est libre de créer un lot prélevé sur les parties communes, en vue de sa cession, dès lors que cette vente ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires, étant précisé que le prix de cession de 110.000 € est de nature à permettre à la copropriété de financer l’édification d’un abri à vélos ou d’un local poubelles,

— puisque les consorts [N] soulignent eux-mêmes que la partie sous le porche vendue était occupée depuis des années par les consorts [X], cet usage privatif démontre que la conservation de cet espace n’est pas nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, étant par ailleurs soutenu que l’occupation illicite n’est pas démontrée,

— le prix d’un espace extérieur sous porche, non bâti, ne saurait être équivalent à celui du m² bâti de surface habitable aménagée dans le quartier.

***

Une décision d’assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires, au détriment de ceux minoritaires.

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, et notamment dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n°87-14322) ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des autres copropriétaires minoritaires (ex. : Civ. 3ème, 17 décembre 2014, n° 13-25.134).

Si l’assemblée générale peut revenir sur une précédente décision, notamment en cas de circonstances nouvelles et lorsque la nouvelle décision est dictée par l’intérêt collectif (ex. Civ. 3ème, 7 juillet 2010, n° 09-15.373), c’est sous réserve :

— qu’elle ne porte pas atteinte aux droits acquis par les copropriétaires en vertu d’une précédente décision (nota. Civ. 3ème, 30 mars 1994, pourvoi n° 92-15.921, s’agissant du droit acquis en vertu des résolutions d’une précédente assemblée générale ayant valu ratification par la copropriété d’aménagement opérés par le copropriétaire sur une terrasse ; Civ. 3ème 12 avril 2005, n° 04-10.507, s’agissant du droit acquis à un échange de numéro d’emplacement de stationnement),

— et que la première décision n’ait pas déjà été exécutée (ex. travaux réalisés).

En l’espèce, à titre liminaire, il convient de rappeler que l’assemblée générale est libre de réitérer des résolutions précédemment adoptées et faisant l’objet de contentieux judiciaires, étant cependant ici relevé que les résolutions n° 10-1 à 10-4 de l’assemblée générale du 5 juillet 2022 diffèrent des résolutions n° 6-1 à 6-9 de l’assemblée générale du 30 juillet 2021 puisqu’elles portent sur la vente du lot cré2 aux consorts [F] et non aux consorts [X].

S’agissant de l’abus de majorité dénoncé et, en premier lieu, sur le principe même de la vente de la partie commune litigieuse, les consorts [N] soutiennent que le local vélo est prévu par le modificatif au règlement de copropriété en date du 9 septembre 2010, sans davantage de précision (pièce n° 7 des consorts [N]).

Or, le tribunal relève qu’aux termes du récapitulatif du nouvel état descriptif de division (première partie de l’acte notarié, page 19), le lot n° 135 est désigné comme « courette – local vélos poussettes ». Ce lot est issu de la réunion des lots n° 126, 129 et 133. Le lot n° 126 est lui-même issu de la suppression du lot n° 121, initialement désigné comme « local à usage de local vélos et voitures d’enfants », propriété des époux [X], subdivisé aux termes du même acte du 9 septembre 2010, en deux lots n° 126 (« un droit à construire un local à vélos et poussettes de 7 m² ») et n°127 (page 7). Le lot n° 129 est issu de la suppression du lot n° 128 (lui-même issu de la suppression des lots n° 117, 123, [Cadastre 2] et [Cadastre 3], propriété des époux [X]), subdivisé en un lot n° 129 (désigné comme une « courette » de 26 m²), 130, [Cadastre 4] et [Cadastre 5] (pages 8 et 9). Le lot n° 133 (page 9) est un lot issu des parties communes, constitué du « droit à construire sur l’emplacement du lot n° 120 un local poussette de 1 m² »), vendu aux termes du même acte du 9 septembre 2010 par le syndicat aux époux [X] (deuxième partie de l’acte notarié, pages 10 à 14). La troisième partie de cet acte notarié du 9 septembre 2010, intitulée « modificatif au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division » mentionne ainsi que : « les lots numéros 126, 129 et 133, dont Mme et M. [I] [X] sont propriétaires en vertu des présentes, sont annulés afin de les réunir en un seul lot portant le numéro 135, constitutif d’une courette et d’un local vélos poussettes » (pages 14 et 15).

Dès lors, force est de constater que le lot n° 135 désigné par l’état descriptif de division comme « courette – local vélos poussettes » est un local privatif qui ne correspond pas, par définition, au lot n° 26 issu des parties communes générales créé par la résolution n° 10-1 de l’assemblée générale du 5 juillet 2022 et cédé aux époux [F] par la résolution n° 10-2 de cette même assemblée. Certes, ce lot (porche) donne accès aux lots numérotés 131,135 et 136. La privatisation du porche supprime donc tout accès au lot n° 135. Cependant, ce dernier est privatif. La modification de l’affectation du lot n° 135 fait l’objet de la contestation formée, dans le cadre de l’instance distincte enregistrée sous le n° RG 21/12361, à l’encontre de la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 30 juillet 2021 (pièce n° 6 des consorts [N]).

En tout état de cause, les consorts [N] ne font valoir, dans le cadre de la présente instance, aucun moyen quant à l’incidence éventuelle des résolutions n° 10-1 à 10-4 de l’assemblée générale du 5 juillet 2022 sur l’affectation du lot n° 135, et l’éventuelle contrariété d’un changement d’affectation de ce lot n° 135 à la destination de l’immeuble et aux droits des copropriétaires.

En outre, en l’état des pièces versées aux débats, il est constant qu’aucun local vélos ou poussettes n’a jamais été mis à disposition des copropriétaires.

Enfin, la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 10 juillet 2014 (pièce n° 8 des consorts [N], correspondant à une reproduction de la résolution sur papier libre, dont l’exactitude des termes n’est pas contestée par le syndicat des copropriétaires), « approuve le projet d’aménagement du porche, présenté par M. [I] [X], consistant à rénover, motoriser le portail d’origine, ainsi que la création d’un garage de dix (10) emplacements suspendus pour le stockage des vélos ».

Le tribunal relève que selon le « projet d’aménagement du porche » présenté par M. [X] (pièce n° 16 des consorts [N]), il s’agissait d’installer ce garage à vélo, « initialement prévu sur le lot n° 135 » (courette ouverte), dans le porche, afin de « faciliter l’accès des vélos et de les protéger des intempéries ».

Il ressort des termes de la résolution n° 15 précitée que ces travaux consistaient en la création d’un garage à vélo ouvert à l’ensemble des copropriétaires, avec accès au moyen d’un digicode. Contrairement à ce qu’expose le syndicat des copropriétaires, le libellé de cette résolution ne correspond pas à une autorisation de travaux donnée à un copropriétaire sur le fondement de l’article 25 b mais à une décision de travaux prise par l’assemblée générale sur proposition de M. [X], qui décide la création d’un garage à vélo sur la partie commune faisant l’objet des résolutions n° 10-1 à 10 de l’assemblée générale du 5 juillet 2022. Contrairement à ce que soutiennent les consorts [N], cette résolution ne prévoit pas que lesdits travaux seront réalisés aux frais de M. [X]. Toutefois, s’il ressort des termes de la résolution n° 8 de l’assemblée générale du 30 juillet 2021 contestée dans le cadre de l’instance distincte enregistrée sous le n° RG 21/12361 (pièce n° 6 des consorts [N]), qu’ « actuellement la porte est déjà motorisée consécutivement à la décision prise en assemblée générale » et qu'« un digicode permet l’accès à cette partie commune », il est constant que le garage à vélo prévu par la résolution n° 15 précitée n’a pas été créé. Les travaux n’ayant pas déjà été exécutés et la résolution ne créant aucun droit acquis au profit des consorts [N], l’assemblée générale pouvait souverainement décider de revenir sur sa précédente décision, d’autant plus que son revirement paraît avoir été motivé par la nécessité de financer des travaux de réfection des toitures et des façades (rapport du conseil syndical, pièce n° 4 des consorts [N]).

S’agissant du prix de vente, la résolution n° 10-2 critiquée précise que « la partie cédée devra demeurer à usage de porche (passage) : elle ne pourra pas servir au passage ou au stationnement de véhicules et ne pourra pas être à usage d’habitation ». Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires fait à juste titre valoir que le prix de cession de 110.000 € ne saurait être considéré comme insuffisant et que la comparaison avec le prix du m² bâti dans le quartier est inopérante. De même, les consorts [N] ne peuvent davantage soutenir que le calcul des tantièmes de cet espace est insuffisant, en opérant une comparaison avec les tantièmes de charges attribués à leurs propres lots à usage d’habitation.

Enfin, s’agissant du moyen tiré de la vente d’une partie commune sans obtention d’une indemnisation relative à une période antérieure d’occupation illicite, le syndicat des copropriétaires semble dans un premier temps admettre que la partie commune cédée a fait l’objet d’un usage « privatif » par les consorts [X] et [F] avant sa vente (page 6 de ses conclusions), mais il conteste en définitive la démonstration d’une justification d’une occupation irrégulière (page 7 de ses conclusions). En tout état de cause, les pièces n° 6 à 15 des consorts [N], présentées comme démontrant l’appropriation de la partie commune litigieuse, ne sont pas probantes : assignations délivrées par les consorts [N] les 6 avril 2021 et 4 octobre 2021 (pièce n° 1) ; modificatif au règlement de copropriété (pièce n° 7) ; résolution n° 15 de l’assemblée générale de 2014, dont les termes rappelées dans l’exposé du litige du présent jugement ne mentionnent aucune occupation par les consorts [X] du porche (pièce n° 8) ; estimation du prix de vente et de location des lots des consorts [X] (pièce n° 9) ; jurisprudence (pièce n° 10) ; estimation du prix de location d’un local à vélo (pièce n° 11) ; courriel du syndic du 27 janvier 2021 informant M. [N] qu’il ne dispose pas du code du porche, étant à cet égard retenu que cet unique courrier ne permet pas à lui-seul d’établir que les consorts [X] puis les consorts [F] auraient bloqué l’accès à cette partie commune depuis 2014 ; courrier recommandé de Mme [N] au syndic du 13 juillet 2021, qui ne dénonce aucune appropriation de partie commune (pièce n° 13) ; annonces de vente proposées par M. [X] (pièce n° 14) ; photographies du porche, non datées et dont la source n’est pas authentifiable (pièces n° 15). En l’état des pièces versées aux débats, l’appropriation des parties communes par les consorts [X], puis par les consorts [F], n’est pas établie.

Faute de démontrer que les résolutions critiquées ont été adoptées par un abus de majorité, les consorts [N] seront déboutés de leurs demandes d’annulation des résolutions n° 10-1 à 10-4.

1-2-2 Sur la résolution n° 11

Les consorts [N] soutiennent que :

— M. [X] n’a jamais manifesté l’intention de respecter l’engagement pris lors de l’assemblée générale de 2014 de créer un local vélos,

— cette résolution prive la copropriété du bénéfice d’un service commun,

— les consorts [X] et [F] se sont appropriés les parties communes.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] à [Localité 19] et les époux [X] opposent que les époux [X] ne se sont jamais engagés à créer un local vélos mais bénéficiaient seulement d’une autorisation obtenue lors de l’assemblée générale de 2014 en application des dispositions de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965. Ils font valoir que tout copropriétaire qui sollicite une autorisation de l’assemblée portant sur l’exécution de travaux touchant les parties communes ou affectant l’aspect extérieur de l’immeuble est libre de renoncer à son projet.

En l’espèce, eu égard aux motifs précédemment adoptés (cf. paragraphe 1-2-1 du présent jugement), il convient de retenir que les travaux annulés n’ayant pas déjà été exécutés et la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 10 juillet 2014 ne créant aucun droit acquis au profit des consorts [N], l’assemblée générale pouvait souverainement décider de revenir sur sa précédente décision.

Les consorts [N] seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n° 11.

2 – Sur la demande de libération des lieux et sur les demandes indemnitaires des consorts [N]

En l’espèce, dès lors que le présent jugement rejette la demande d’annulation des résolutions n° 10-1 à 10-2 de l’assemblée générale du 5 juillet 2020, la demande des consorts [N] visant à voir ordonner, sous astreinte, aux époux [F] de libérer immédiatement le porche qui constitue une partie commune de la copropriété, ne peut davantage aboutir.

En outre, eu égard aux motifs précédemment adoptés (cf. paragraphe 1-2-1 du présent jugement), il convient de retenir que les consorts [N] ne démontrent pas, en l’état des pièces versées aux débats, une appropriation des parties communes par les consorts [X] puis par les consorts [F].

Les consorts [N] seront donc déboutés de leurs demandes visant à voir :

— ordonner, sous astreinte, à M. [P] [F] et Mme [V] [T] de libérer immédiatement le porche qui constitue une partie commune de la copropriété,

— condamner in solidum M. [J] [X], Mme [S] [E], M. [P] [F] et Mme [V] [T] à leur payer la somme de 2.304 € au titre du préjudice économique subi par suite de l’occupation sauvage des parties communes et du refus d’exécuter leur engagement de créer le local vélo prévu par le règlement de copropriété,

— condamner in solidum M. [J] [X], Mme [S] [E], à payer aux consorts [N] la somme de 7.000 € au titre du préjudice moral subi par suite de l’occupation « sauvage » des parties communes et du refus d’exécuter leur engagement de créer le local vélo prévu par le règlement de copropriété,

— condamner in solidum M. [P] [F] et Mme [V] [T] à payer aux consorts [N] la somme de 2.000 € au titre du préjudice moral subi par suite de l’occupation « sauvage » des parties communes et du refus d’exécuter leur engagement de créer le local vélo prévu par le règlement de copropriété.

3 – Sur les demandes accessoires

Les consorts [N], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Jérôme CHAMARD conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

Tenus aux dépens, ils seront condamnés in solidum, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à payer les sommes de :

—  1.500 € au syndicat des copropriétaires,

—  1.500 € aux époux [X].

Par voie de conséquence, ils seront déboutés de leurs demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et des frais irrépétibles.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déboute M. [R] [N], Mme [O] [U] épouse [N] et M. [W] [N] de leur demande d’annulation dans son entier de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires l’immeuble sis [Adresse 11] à [Localité 19] en date du 5 juillet 2022,

Déboute M. [R] [N], Mme [O] [U] épouse [N] et M. [W] [N] de leurs demandes d’annulation des résolutions n° 10-1 à 10-4 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires l’immeuble sis [Adresse 11] à [Localité 19] en date du 5 juillet 2022,

Déboute M. [R] [N], Mme [O] [U] épouse [N] et M. [W] [N] de leur demande d’annulation de la résolution n° 11 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires l’immeuble sis [Adresse 11] à [Localité 19] en date du 5 juillet 2022,

Déboute M. [R] [N], Mme [O] [U] épouse [N] et M. [W] [N] de leur demande visant à voir ordonner, sous astreinte, à M. [P] [F] et Mme [V] [T] de libérer immédiatement le porche qui constitue une partie commune de la copropriété,

Déboute M. [R] [N], Mme [O] [U] épouse [N] et M. [W] [N] de leur demande visant à voir condamner in solidum M. [J] [X], Mme [S] [E], M. [P] [F] et Mme [V] [T] à leur payer la somme de 2.304 € au titre du préjudice économique subi par suite de l’occupation sauvage des parties communes et du refus d’exécuter leur engagement de créer le local vélo prévu par le règlement de copropriété,

Déboute M. [R] [N], Mme [O] [U] épouse [N] et M. [W] [N] de leur demande visant à voir condamner in solidum M. [J] [X], Mme [S] [E], à payer aux consorts [N] la somme de 7.000 € au titre du préjudice moral subi par suite de l’occupation sauvage des parties communes et du refus d’exécuter leur engagement de créer le local vélo prévu par le règlement de copropriété,

Déboute M. [R] [N], Mme [O] [U] épouse [N] et M. [W] [N] de leur demande visant à voir condamner in solidum M. [P] [F] et Mme [V] [T] à payer aux consorts [N] la somme de 2.000 € au titre du préjudice moral subi par suite de l’occupation sauvage des parties communes et du refus d’exécuter leur engagement de créer le local vélo prévu par le règlement de copropriété,

Condamne in solidum M. [R] [N], Mme [O] [U] épouse [N] et M. [W] [N] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Jérôme CHAMARD conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [R] [N], Mme [O] [U] épouse [N] et M. [W] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 11] à [Localité 19] la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [R] [N], Mme [O] [U] épouse [N] et M. [W] [N] à payer à M. [I] [J] [X], Mme [S] [E] épouse [X] la somme globale de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [R] [N], Mme [O] [U] épouse [N] et M. [W] [N] de de leurs demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 18] le 15 Mai 2025

La Greffière Le Président