MINUTE N°319

N° RG 25/00182 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C4CQ

DÉCISION : CONTRADICTOIRE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d’une indemnité pour amélioration des lieux loués (5AH)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

DU 30 DÉCEMBRE 2025

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Thierry WEILLER, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assisté de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDERESSE :

Madame [K] [H] [T], née le 13 Janvier 2006 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Alexandre LEMERCIER, avocat au barreau de PERIGUEUX, substituée par M^e Lauranne ETCHEVERRY, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. PROD, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 832 225 437, prise en la personne de ses représentants légaux dont le siège social est sis [Adresse 6]

Comparante

Copie Mme [T] + grosse Sci Prod le 30/12/2025

DÉBATS : Audience publique du 04 Novembre 2025

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 02 Décembre 2025, délibéré prorogé au 30 Décembre 2025

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 31 juillet 2024 à effet au 20 août 2024, la SCI PROD a donné en location à Madame [K] [T] et Monsieur [C] [X] un logement sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 370 euros, outre la somme de 10 euros au titre des provisions mensuelles sur charges. Les locataires ont versé un dépôt de garantie d’un montant de 370 euros.

Madame [L], mère de Madame [K] [T], s’est constituée caution solidaire en garantie des engagements pris par les locataires.

L’état des lieux d’entrée a été établi le 20 août 2024.

Les locataires se plaignant de désordres dans le logement, la SCI PROD leur a indiqué, par sms du 28 août 2024, que le plus simple était qu’ils trouvent un autre logement et qu’elle leur épargnerait le préavis de trois mois.

Par sms du 04 septembre 2024, la SCI PROD a informé Madame [L] que, suite au très mauvais accueil de sa fille, elle revenait sur la réduction du préavis évoquée par sms du 28 août 2024.

Par lettre du 28 septembre 2024, Madame [L], représentant Madame [K] [T] et Monsieur [C] [X], a donné congé pour le 28 octobre 2024.

L’état des lieux de sortie a été établi le 21 octobre 2024.

Par lettre du 28 octobre 2024, Madame [L], représentant Madame [K] [T] et Monsieur [C] [X], a demandé à la SCI PROD le paiement de la somme de 38,50 euros pour le mois d’octobre 2024 et de 307 euros pour le mois de novembre 2024 au titre des allocations indues versées par la caisse d’allocations familiales.

Madame [K] [T] et Monsieur [C] [X] ont saisi un conciliateur de justice. La tentative de conciliation a eu lieu le 21 février 2025. Un constat d’échec a été dressé le même jour.

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2025, Madame [K] [T] a fait assigner la SCI PROD devant le tribunal judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE et demande, au vu des conclusions récapitulatives qu’elle a déposées le 31 octobre 2025, de :

Vu l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs,

Vu les pièces versées aux débats,

Déclarer recevable et bien fondée Madame [T] en toutes ses demandes, fins et prétentions ;

Par conséquent,

Condamner la SCI PROD à payer à Madame [T] la somme de 974,59 € au titre du préjudice financier ;

Condamner la SCI PROD à payer à Madame [T] la somme de 800 € au titre de son préjudice moral ;

Dire que le jugement sera publié à la mairie de la ville de [Localité 5] ;

Condamner la SCI PROD à payer à Madame [T] la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la SCI PROD aux entiers dépens de l’instance ;

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 02 septembre 2025 à laquelle les deux parties on comparu. L’avocat de Madame [K] [T] a sollicité un renvoi pour conclure. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 07 octobre 2025 pour conclusions de l’avocat de Madame [K] [T].

L’affaire a été appelée à l’audience du 07 octobre 2025. L’avocat de Madame [K] [T] a sollicité un nouveau renvoi pour répondre aux conclusions déposées par la SCI PROD. Celle-ci s’est opposée à tout renvoi au motif que les conclusions adverses lui ont été transmises le vendredi 03 octobre 2025 et qu’elle a tout fait pour y répondre et conclure avant l’audience. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 04 novembre 2025 pour plaidoiries fermes avec calendrier de procédure et conclusions de Madame [K] [T] avant le 24 octobre 2025.

L’affaire a été entendue à l’audience du 04 novembre 2025.

Madame [K] [T], représentée par son avocat, s’est rapportée à ses conclusions récapitulatives et a formé les demandes ci-dessus rappelées.

La SCI PROD, représenté par Monsieur [G] [P] et Monsieur [U] [D], gérants, reprend oralement les termes des conclusions complémentaires et en réplique qu’elle a déposées le 03 novembre 2025 et demande de :

— vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et notamment ses articles 15 et 22,

— vu le code civil et notamment ses articles 1103, 1984 et suivants, 1302, 1302-1 et 1347 et suivants,

1. Ecarter des débats les ”conclusions responsives et récapitulatives" communiquées le 31 octobre 2025 à 16 h 59 par la partie demanderesse, comme tardives et contraires au contradictoire ; à titre subsidiaire, les déclarer inopérantes.

2. Dire et juger que le préavis légal de trois mois s’applique intégralement et que le bail a pris

fin le 31 décembre 2024.

3. Dire et juger que les loyers d’octobre, novembre et décembre 2024 restent dus jusqu’au terme légal du bail, faute de congé régulier et faute de remise contradictoire des clés.

4. Dire et juger que les aides CAF d’octobre et novembre 2024 n’ont pas été indûment perçues et qu’aucune restitution ne peut être exigée.

5. Dire et juger que la retenue du dépôt de garantie de 370 € est parfaitement licite, au titre des loyers dus.

6. Débouter Mme [T] de toutes ses demandes indemnitaires, et en particulier :

—  974,59 € de prétendu ”préjudice financier",

—  800 € de ”préjudice moral”,

— toute demande de ”publication en mairie”,

— et sa demande d’indemnité au titre de l’article 700.

7. Constater que la stratégie procédurale de la demanderesse (refus de visites, envois hors délai, renvois, refus de nos propositions amiables) est la seule cause de la présente instance et des coûts associés.

8. Condamner Mme [T] à verser a la SCI PROD :

—  1 000 € pour l’atteinte portée à l’honneur et à la réputation des bailleurs (accusations graves et injustifiées sur l’état du logement, demandes vexatoires de publicité),

—  2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

9. Condamner Mme [T] aux entiers dépens.

10. Ordonner, si nécessaire, l’exécution provisoire en application de |'article 514 du Code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties et reprises oralement à l’audience pour un exposé plus ample de leurs moyens et des faits de la cause.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 02 décembre 2025 et prorogée au 30 décembre 2025 en raison de la surcharge du tribunal.

MOTIFS

Sur le rejet des conclusions récapitulatives déposées par Madame [K] [T] le 31 octobre 2025

L’article 16 du code de procédure civile dispose que “le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction”.

Ainsi que le souligne la SCI PROD, Madame [K] [T] n’a pas respecté le calendrier de procédure établi lors de l’audience du 07 octobre 2025 selon lequel elle devait déposer ses conclusions avant le 24 octobre 2025 alors qu’elle les a déposées le vendredi 31 octobre 2025, soit quatre jours avant l’audience dont un week-end. Toutefois, la SCI PROD a pu répondre à ces conclusions déposées tardivement en concluant elle-même le 03 novembre 2025. S’il n’est pas douteux que la rédaction de ses conclusions lui a réclamé un travail non négligeable un week-end, il n’en demeure pas moins qu’elle a pu répondre aux conclusions de Madame [K] [T] et que le principe du contradictoire est respecté. La demande est en conséquence rejetée.

Sur les dommages et intérêts pour préjudice financier

Par lettre du 28 septembre 2024, Madame [L], représentant Madame [K] [T] et Monsieur [C] [X], a donné congé pour le 28 octobre 2024.

Sur la nullité du congé

L’article 1156 du code civil dispose en son deuxième alinéa que “Lorsqu’il ignorait que l’acte était accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs, le tiers contractant peut en invoquer la nullité”.

La SCI PROD soulève la nullité du congé au motif qu’il n’a pas été donné par les locataires mais par Madame [L], caution, laquelle ne verse pas de pouvoir des locataires. Toutefois, la SCI PROD verse des sms en date des 02 septembre 2024 et 04 septembre 2024 qu’elle a adressés à Madame [L], non en sa qualité de caution mais en celle de représentant des locataires. De même, elle n’a pas adressé aux locataires de lettre de contestation après la réception de la lettre donnant congé, lettre rédigée par Madame [L] ès qualités de représentant des locataires. Dès lors, la SCI PROD ne pouvait ignorer que Madame [L] agissait au nom des locataires en donnant congé. La demande est rejetée.

Sur le délai de préavis

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que “lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. […]

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.”

Par lettre du 28 septembre 2024, Madame [K] [T] et Monsieur [C] [X] ont donné congé avec un préavis d’un mois, soit pour le 28 octobre 2024. Toutefois, ils n’invoquent aucun des motifs de délai réduit d’un mois prévu par l’article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 susvisé. Ils se limitent à motiver ainsi la réduction du délai : “Vous avez affirmé à ma fille [K] que “si le logement ne convenait pas, ils peuvent quitter sans préavis”, propos tenus par oral et par message écrit”. Ils produisent en pièce n°3 un sms en date du 28 août 2024 par laquelle la SCI PROD leur indique que, s’ils se plaignent de désordres dans le logement, “le plus simple est que vous en trouviez un autre qui vous convienne mieux le plus rapidement possible je vous épargnerais du préavis de 3 mois contractuel”. Toutefois, par sms du 04 septembre 2024 à Madame [L] ès qualités de représentante des locataires produit en pièce n°8 par la SCI PROD, pièce ayant la même valeur probante que la pièce n°3 produite par la demanderesse, la SCI PROD indique “je vous précise que suite au très mauvais accueil de votre fille, les facilité de départ que j’avais évoqué par sms à savoir la réduction du préavis sont annulé et ne sont plus en vigueur et se feront conformément à la loi au vu de votre attitude”. Dès lors, la SCI PROD a indiqué clairement que sa proposition de préavis réduit était retirée et que les délais légaux s’appliqueraient, étant souligné que le préavis a été donné par lettre du 28 septembre 2024, c’est à dire trois semaines plus tard, de telle sorte que les locataires ne pouvaient ignorer qu’ils avaient l’obligation de respecter le délai de trois mois prévu par la loi.

Madame [K] [T] soutient que la SCI PROD ne pouvait revenir sur son acceptation d’un délai réduit et cite un premier arrêt en page 5 de ses conclusions : “La jurisprudence est parfaitement claire en la matière. Ainsi, la Cour de cassation a pu juger que « l’article 15 paragraphe I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, le délai de préavis applicable au congé donné par le locataire est de trois mois, le bailleur peut y renoncer de manière non équivoque ; que le bailleur qui, après avoir signé l’état des lieux de sortie et avoir récupéré les clés, engage des travaux de rénovation, renonce à la période de préavis postérieure à la signature d’état des lieux de manière non équivoque » (Ccass., 3ème civ., 06/05/2021, n°16-27.530)”. Toutefois, cet arrêt n’est pas rédigé comme Madame [K] [T] le prétend. La motivation de la cour est la suivante : “ 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l’encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l’article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n’y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi”. Le passage cité par Madame [K] [T] dans ses conclusions n’est pas la motivation de la cour mais est tiré du troisième moyen des demandeurs. Force est de constater que Madame [K] [T] a confondu la motivation des moyens des demandeurs et celle de la cour de cassation si bien que sa référence à ce premier arrêt est inopérante.

Toujours en page 5 de ses conclusions, Madame [K] [T] cite un second arrêt dans ces termes : “[4] effet, la jurisprudence est constante sur le fait que le bailleur ne peut revenir ultérieurement sur son acceptation d’un préavis réduit (Ccass., 3ème civ., 19/09/2012, n°11-21.186)”. Il convient de citer la motivation de cet arrêt : “Mais attendu qu’ayant constaté que les locataires avaient quitté les lieux le 30 août 2009 après que Mme [Y] eut accepté la réduction du délai de préavis à un mois le 23 juillet 2009, le tribunal, qui a retenu que si Mme [Y] soutenait qu’elle était revenue sur son acceptation, elle ne justifiait pas en avoir informé les locataires avant leur départ, a pu, abstraction faite d’un motif erroné mais surabondant relatif à la possibilité ouverte aux preneurs non bénéficiaires du revenu minimum d’insertion de prétendre, du seul fait du niveau de leurs ressources, à un délai de préavis abrégé, déduire que la bailleresse ne pouvait ultérieurement solliciter le paiement de loyers correspondant à un délai de préavis de trois mois”. Dès lors cet arrêt présente ceci d’utile qu’il indique que la bailleresse ne peut soutenir qu’elle est revenue sur son acceptation d’un délai de préavis réduit dès lors qu’elle “ne justifiait pas en avoir informé les locataires avant leur départ”. Par conséquent, elle pouvait revenir sur son acceptation d’un délai de préavis réduit dès lors qu’elle justifiait en avoir informé les locataires avant leur départ, ce qui est le cas dans le présent litige puisque la SCI PROD a informé les locataires qu’elle revenait sur son acceptation d’un délai de préavis réduit le 04 septembre 2024, soit non seulement avant la date de leur départ le 21 octobre 2024 mais encore avant qu’ils donnent congé par lettre du 28 septembre 2024.

Il résulte de ce qui précède, que la SCI PROD était en droit de revenir sur son acceptation d’un préavis réduit et que la durée du préavis devant être respectée par les locataires est de trois mois. Madame [K] [T] ne produit pas l’accusé de réception de la lettre recommandée avec accusé de réception exigée par l’article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour notifier un congé. La lettre est datée du 28 septembre 2024 qui est un samedi, de telle sorte qu’elle sera réputée reçue par la SCI PROD le 1er octobre 2024. Le préavis de trois mois se terminait en conséquence le 31 décembre 2024.

Sur les comptes entre les parties

Madame [K] [T] sollicite au titre du préjudice financier la somme de 974,59 euros qui se divise ainsi :

— sommes indûment versées par la CAF à la SCI PROD

au titre des mois d’octobre et de novembre 2024 : 345,59 euros

— dépôt de garantie 370,00 euros

— majoration de retard 259,00 euros

Toutefois, le préavis étant de trois mois, les loyers d’octobre, novembre et décembre 2024 sont dus, soit la somme de 380 x 3 = 1.140 euros. La CAF a versé à la SCI PROD les sommes de 296 euros au titre d’octobre 2024 et de 307 euros au titre de novembre 2024, les locataires n’ayant effectué aucun versement d’où un impayé locatif de 1.140 – 296 -307 = 537 euros. Par conséquent, la SCI PROD était en droit de conserver le dépôt de garantie d’un montant de 370 euros, sur lequel aucune majoration n’est due, d’où un impayé de 537 – 380 = 167 euros. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que loin d’être créancière de la SCI PROD, c’est Madame [K] [T] qui lui doit la somme de 167 euros. La demande est en conséquence rejetée.

Sur le préjudice moral

La SCI PROD n’ayant commis aucune faute, la demande de Madame [K] [T] au titre du préjudice moral est rejetée.

Sur la publication du jugement à la mairie de [Localité 5]

Madame [K] [T] est déboutée de l’ensemble de ses demandes de sorte que la demande ne pourra qu’être rejetée.

Sur la demande reconventionnelle

La SCI PROD ne réclame pas les 167 euros qui lui sont dus mais sollicite la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour atteinte portée à l’honneur et à la réputation des bailleurs.

Il résulte de l’article 41 de la loi du 29 juillet 1881que des extraits de conclusions ne peuvent justifier une condamnation à indemnisation en raison de leur caractère prétendument diffamatoire qu’à la condition d’être étrangers à l’instance judiciaire. Madame [K] [T] écrit en page 8 de ses écritures : “celle-ci [la SCI PROD] se comporte en véritable marchande de sommeil”. L’instance a pour objet un conflit locatif et la demanderesse est locataire. Si l’expression “marchande de sommeil” n’est pas élogieuse à l’égard de la SCI PROD et est utilisée par Madame [K] [T] pour présenter sa contradictrice sous un jour défavorable, elle n’est pour autant pas étrangère à l’objet du litige. La demande est rejetée.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [K] [T] est déboutée de l’ensemble de ses demandes.

L’équité impose de condamner Madame [K] [T] à payer à la SCI PROD, qui a été contrainte d’exposer des frais irrépétibles pour assurer sa défense, la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Madame [K] [T] est condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉBOUTE Madame [K] [T] de l’ensemble de ses demandes ;

DÉBOUTE la SCI PROD de sa demande en rejet des conclusions récapitulatives déposées par Madame [K] [T] le 31 octobre 2025 et de sa demande reconventionnelle ;

CONDAMNE Madame [K] [T] à payer à la SCI PROD la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE Madame [K] [T] aux dépens.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Aurore LEMOINE Thierry WEILLER