TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

■

N° RG 25/50889 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C63TU

N° : 13

Assignation du :

30 Janvier 2025

03 Février 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 30 juillet 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDEUR

Le Syndicat des propriétaires du [Adresse 10] représenté par son syndic la Société CASTIN GILLES VILLARET

[Adresse 8]

[Localité 6]

représenté par M^e Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS – #K0122

DEFENDEURS

Monsieur [S] [T]

domicilié : chez CABINET CREDASSUR

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par M^e Martine BONAN, avocat au barreau de PARIS – #G0865

S.A.R.L. WELL TECH en son domicile élu chez la société DIF HOLDING [Adresse 2] et en son siège social

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Abdelhakim REZGUI, avocat au barreau de PARIS – #E475

DÉBATS

A l’audience du 01 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Monsieur [S] [T] est propriétaire d’un local commercial situé au rez-de-chaussée du [Adresse 5], qui fait partie du syndicat des propriétaires du [Adresse 10].

Ce local est exploité par la Sarl Well Tech.

Exposant que le preneur a procédé à des travaux portant sur la devanture de la boutique sans dépôt d’un permis de construire et en contravention de la Charte Architecturale à laquelle sont soumis les immeubles situés [Adresse 10], le syndicat des propriétaires du [Adresse 11], représenté par son syndic, la société Castin Gilles Villaret, a, par exploit délivré les 30 janvier et 03 février 2025, fait citer Monsieur [S] [T] et la société Well Tech devant le juge des référés de ce tribunal, sollicitant, au visa de l’article 835, alinéa 1 du code de procédure civile, qu’il :

condamne conjointement et solidairement les défendeurs à déposer la façade de la boutique et à demander un permis de construire auprès des bâtiments de France conformément au règlement intérieur du [Adresse 10], sous astreinte de 200€ par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance,les condamne conjointement et solidairement à lui verser la somme de 3500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience de renvoi du 1er juillet 2025, le syndicat des copropriétaires maintient ses prétentions, exposant que s’il est justifié de l’obtention d’un permis de construire, la nouvelle devanture ne respecte pas la Charte Architecturale quant au nombre de portes.

En réponse, M. [T] conclut au rejet des prétentions adverses et à titre subsidiaire, sollicite la condamnation de la société Well Tech à le relever et le garantir des condamnations éventuellement prononcées à son encontre. A titre infiniment subsidiaire, il sollicite que l’astreinte ne court que passé le délai de six mois à compter de la décision. En tout état de cause, il sollicite la condamnation du requérant à lui verser la somme de 3000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Enfin, la société Well Tech conclut au rejet des prétentions formées à son encontre et sollicite la condamnation du requérant à lui verser la somme de 2000€ au titre des frais irrépétibles.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.

MOTIFS

Sur la demande aux fins d’injonction

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Le juge apprécie l’existence du trouble au jour où il statue.

Il appartient au requérant de démontrer l’illicéité et le caractère manifeste du trouble ainsi que son actualité.

Enfin, le juge des référés peut prendre toute mesure qu’il juge utile afin de faire cesser le trouble, sans être limité par les demandes.

En l’espèce, il résulte d’un acte authentique de dépôt de pièces établi par Me [Z], Notaire, le 17 mai 2006, que le syndicat des propriétaires du [Adresse 10], dont l’immeuble du [Adresse 3] fait partie, a déposé au rang des minutes de l’office notarial le règlement intérieur du [Adresse 10].

Aux termes de l’article 29 de ce règlement intérieur qui s’applique, selon l’article 2, à l’ensemble immobilier dit « [Adresse 10] », « chaque propriétaire ou locataire est tenu de consulter les Bâtiments de France avant de procéder à toute modification de façade ou de devanture de boutique qui doit faire l’objet d’une délivrance d’un permis de construire. (…) les travaux de façade ne pourront être entrepris qu’après justification entre les mains du Syndic du Passage de l’obtention des autorisations administratives et de l’obtention du Permis de Construire. »

Enfin, le titre III Architecture du règlement intérieur stipule que le [Adresse 10] est inscrit, par arrêté du 7 juillet 1974, à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques de la Ville de [Localité 9] et que cette inscription vaut pour le passage en lui-même en totalité.

Il résulte du procès-verbal de constat établi le 15 octobre 2024 par Commissaire de justice sur la vitrine exploitée par la société défenderesse, qu’à cette date, il peut être constaté « la présence de bâches derrière la vitrine et les portes d’accès empêchant tout visuel de l’intérieur des locaux. »

L’architecte du Passage précise, le 22 octobre 2024, que la déclaration préalable déposée au titre de la « Modification de devanture d’une construction à R+2 sur 1 niveau(x) de sous-sol » a été refusée.

Selon les écritures de la société Well Tech et la notice architecturale jointe à la demande d’autorisation d’urbanisme mise à jour le 12 mars 2025, les travaux envisagés sur la devanture sont ainsi décrits :

« – La vitrine sera en acier dont les montants seront de profil type D et la teinte RAL 9004 ;

— Un soubassement, conforme à la Charte du passage, sera plein d’une hauteur de 55 cm ;

— Une imposte fixe vitrée fermera la vitrine en partie haute mesurant 98 cm ;

—  2 portes battantes intérieurement sont prévues de chaque côté pour les règles ERP ;

— les vitrages prévus seront clairs et transparents ;

— la fourniture et la pose se feront dans les règles de l’art et conforme à la Charte ».

Il est justifié qu’en cours de procédure, la société Well Tech a obtenu un permis de construire le 17 juin 2025 pour la modification de la devanture de l’immeuble ci-dessus décrite, l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France ayant été recueilli le 3 janvier 2025.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires verse aux débats l’avis de l’architecte du Passage transmis à l’architecte de la société Well Tech le 11 avril 2025 qui précise que « Nous maintenons notre avis défavorable sur l’installation de 2 portes sur la façade ».

L’article 29 du règlement intérieur précise en effet, en son premier alinéa, que « Chaque boutique du rez-de-chaussée doit être entièrement fermée. La façade de ces boutiques sera composée d’une vitrine et d’une porte vitrée en verre clair ».

S’il est justifié que les prescriptions relatives à la consultation des Bâtiments de France et à l’obtention d’un permis de construire sont remplies, de sorte qu’à ce titre, les défendeurs ne sont plus à l’origine d’une violation de la Charte, il résulte du projet de vitrine décrit plus haut dans la demande d’autorisation d’urbanisme que celle-ci ne respecte pas l’article 29 de la Charte, et ce, de façon évidente et sans qu’il ne soit besoin de se livrer à une interprétation du règlement.

Plus précisément, l’article 29 prévoit la présence d’une seule porte vitrée. Or, la vitrine actuelle comprend deux portes. Le fait que la société Well Tech ait obtenu un avis favorable des Bâtiments de France ainsi qu’un permis de construire ne permet pas de faire disparaître le non respect des prescriptions du premier alinéa de l’article 29, l’exploitant devant respecter toutes les prescriptions de l’article 29.

Il ne peut être soutenu que le syndicat des copropriétaires dirige son action à l’encontre du permis de construire, dès lors que l’autorité administrative, lorsqu’elle examine une demande de permis de construire, ne vérifie pas le respect des prescriptions d’un règlement intérieur qui ne la concerne pas.

En conséquence, la modification de la façade à laquelle la société Well Tech a procédé constitue un trouble manifestement illicite, du seul fait de la violation des prescriptions du premier alinéa de l’article 29 du règlement intérieur, et le requérant est bien fondé à invoquer les dispositions de l’article 835, alinéa 1 du code de procédure civile.

Dans la mesure où le juge des référés peut prescrire toutes mesures visant à mettre fin au trouble, il y a lieu d’ordonner aux défendeurs de mettre la façade des locaux en conformité avec la Charte Architecturale, la vitrine ne devant comporter qu’une seule porte, et ce, après avoir justifié de la consultation des Bâtiments de France ainsi que de l’obtention d’un permis de construire y afférant.

A l’oral, la société Well Tech a précisé que si elle procédait à la dépose de la façade existante, elle se mettrait en infraction. S’il n’est pas mentionné dans la note d’audience à quelle réglementation elle fait référence, il convient de supposer qu’il s’agit de la réglementation relative aux ERP, dès lors que la notice architecturale prévoyait l’installation de deux portes « de chaque côté pour les règles ERP ».

Toutefois, le document graphique joint en pièce PC6 de la demande d’autorisation administrative permet de constater que la surface ERP ne concerne que les locaux situés face à la porte de gauche et à la vitrine, la porte de droite correspondant à une zone privée. Dès lors, il n’est pas établi que la mise en conformité de la façade avec la Charte serait de nature à violer la réglementation relative aux ERP.

Il résulte des pièces versées aux débats que l’exploitant a procédé au dépôt d’une demande de permis modificatif le 14 novembre 2024, et qu’il a répondu aux sollicitations de son bailleur par courriers électroniques des 19 mars et 18 juillet 2024. Le 17 juin 2025 a été délivré le permis de construire, pour une audience devant se tenir le 1er juillet 2025.

Compte tenu des démarches entreprises par l’exploitant pour tenter de se mettre en conformité, nuancées toutefois par l’absence de modification de son projet après réception de l’avis de l’architecte du Passage le 11 avril 2025, il convient d’assortir l’injonction d’une astreinte dont le point de départ sera éloigné afin de permettre à l’exploitant de revoir son projet.

En revanche, le propriétaire n’ayant pas la maîtrise des lieux, aucune astreinte ne sera ordonnée à son encontre.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, parties perdantes, doivent supporter la charge des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront par ailleurs condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande au titre des frais irrépétibles formée par Monsieur [S] [T] sera rejetée dans la mesure où le syndicat des copropriétaires est fondé à agir contre le copropriétaire bailleur qui est responsable des manquements des occupants de son chef, même ignorés de lui, sauf son recours contre celui-ci.

En revanche, l’article 5.I. 5° du contrat de bail signé entre M. [T] et la société Well Tech stipule que le locataire doit « se conformer à ses frais, sans répétitions contre le bailleur à toutes prescriptions ». L’article 5.II.4° stipule que le locataire ne peut « faire aucune modification ou installation nouvelle, de quelque nature qu’elle soit et notamment aucune transformation de la devanture (…) sans le consentement exprès et par écrit du bailleur ».

Il n’est pas démontré que le preneur a sollicité l’autorisation du bailleur quant à la modification de la devanture. Dès lors, engageant sa responsabilité contractuelle, la société Well Tech sera condamnée à garantir M. [T] des condamnations accessoires.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Enjoignons in solidum la société Well Tech et M. [T] dans un délai de huit mois à compter de la signification de la présente ordonnance, à mettre la façade des locaux qu’elle occupe en conformité avec la Charte Architecturale relativement à la présence d’une seule porte, et à obtenir à nouveau l’avis des Bâtiments de France et un permis de construire ;

Disons qu’à défaut d’exécution dans le délai précité, la société Well Tech sera tenue d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant une période maximale de 4 mois ;

Rejetons la demande d’astreinte à l’encontre de M. [T] ;

Condamnons in solidum la société Well Tech et M. [T] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Well Tech à garantir M. [T] des condamnations prononcées à son encontre ;

Rejetons la demande de M. [T] au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons in solidum la société Well Tech et M. [T] aux entiers dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe, le 30 juillet 2025.

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN