TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD

[Adresse 10]

03.81.90.70.00

N° RG 25/00258 – N° Portalis DBXR-W-B7J-D6FZ

Nature affaire : 5AA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 26 NOVEMBRE 2025

JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. NEOLIA, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Laurence CLAUSS, avocat au barreau de MONTBELIARD

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [G] [Z] épouse [N]

née le 23 Janvier 1981 à [Localité 9] (MAROC), demeurant [Adresse 4]

non comparante

Monsieur [X] [N]

né le 08 Octobre 1975 à [Localité 9] (MAROC), demeurant [Adresse 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Philippe SCHULTZ : Président

Hugues CHIPOT : Greffier

DÉBATS :

à l’audience du 5 Novembre 2025

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire, premier ressort

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2025 et signé par Philippe SCHULTZ, Juge des Contentieux de la Protection et Hugues CHIPOT, greffier.

Page sur

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 12 août 2022, prenant effet le 1er septembre 2022, la SA NEOLIA a consenti un bail d’habitation à Madame [G] [N] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 7], pour un loyer mensuel révisable de 456 euros, outre une provision sur charges mensuelles, payables à terme échu.

Suivant acte sous seing privé en date du 23 août 2022, prenant effet le 1er septembre 2022, Monsieur [X] [N] devient colocataire du bail conclu le 12 août 2022 par la SA NEOLIA et Madame [G] [N] et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 7].

Le bailleur a informé la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) des impayés de loyers par courrier en date du 4 mars 2025.

Un commandement de payer la somme en principal de 2057,39 euros dans un délai de deux mois et visant la clause résolutoire a été délivré le 10 mars 2025.

Selon acte de commissaire de justice en date du 19 août 2025, dénoncé à Monsieur le préfet du [Localité 8] par voie électronique le 22 août 2025, la SA NEOLIA a fait assigner en référé Monsieur [X] [N] et Madame [G] [N] devant le Juge des Contentieux de la Protection de ce siège aux fins de :

Constater que Monsieur [X] [N] et Madame [G] [N] n’ont pas obtempéré au commandement de payer délivré le 10 mars 2025,Constater que le bail liant les parties se trouve résilié de plein droit depuis le 10 mai 2025,Juger et ordonner en conséquence que Monsieur [X] [N] et Madame [G] [N] devront libérer de leur personne et de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, le logement qu’ils occupent au [Adresse 5] [Localité 6] [Adresse 1] que faute par eux de ce faire, ils y seront contraints par toutes voies et moyens de droit et notamment avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,Condamner solidairement Monsieur [X] [N] et Madame [G] [N] à payer à la Société NEOLIA, à titre provisionnel, la somme de 1758,48 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 15 juillet 2025,À compter du 16 juillet 2025, les condamner sous la même solidarité à payer mensuellement à la Société NEOLIA, une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges qu’ils auraient été amenés à payer en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à libération définitive des lieux,Les condamner à payer solidairement à la Société NEOLIA la somme de 700 euros en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 10 mars 2025.L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 novembre 2025.

La SA NEOLIA, représentée par son conseil, s’en réfère à son acte introductif d’instance auquel il est renvoyé pour un plus ample exposé des motifs en application de l’article 455 du code de procédure civile. Elle maintient l’ensemble de ses demandes et actualise la dette d’impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme de 1864,42 euros, selon décompte en date du 3 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, en n’exprimant aucune opposition à des délais de paiement.

Monsieur [X] [N] comparaît en personne. Il ne conteste pas le montant de sa dette locative. Il demande des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il est disposé à payer la somme de 51 par mois pour apurer leur dette en plus du paiement du loyer et charges courants.

Citée par acte remis à étude, Madame [G] [N] ne comparaît pas ni personne pour elle.

La présente ordonnance étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire.

L’affaire est mise en délibéré au 26 novembre 2025.

MOTIFS

Sur les pouvoirs juridictionnels du juge des référés

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24, II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Selon le III du même article, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation du 19 août 2025 intervient plus de deux mois après signalement des impayés à la CAF en date du 4 mars 2025 et a été dénoncée à Monsieur le préfet du [Localité 8] en date du 22 août 2025 soit au moins six semaines avant la date d’audience du 5 novembre 2025 si bien que la demande est recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans la version applicable à la date du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, selon acte de commissaire de justice en date du 10 mars 2025, la SA NEOLIA a fait commandement à Monsieur [X] [N] et Madame [G] [N] d’avoir à payer la somme en principal de 2057,39 euros dans un délai de deux mois.

Il ressort du décompte en date du 15 juillet 2025 produit par le bailleur que la situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer.

Le preneur ne prétend ni ne justifie qu’un règlement aurait été omis dans le décompte durant la période considérée.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail de logement sis [Adresse 3] à [Localité 7] par l’effet de la clause résolutoire qui y est insérée, acquise au 11 mai 2025.

Sur la demande d’une provision au titre de la dette locative

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail d’habitation du 12 août 2022, un décompte du 15 juillet 2025 et un dernier décompte faisant état à la date du 3 novembre 2025 d’une dette locative de 1864,42 euros.

Le preneur reconnaît le montant actualisé de la dette locative.

Toutefois, le décompte du 15 juillet 2025 mentionne en date du 23 mars 2025 un montant de 136,18 euros et celui du 3 novembre 2025 fait état en date du 7 septembre 2025 d’un montant de 132,01 euros, tous deux libellés « frais de justice » et relevant des dépens, sur lesquels il est statué indépendamment, et qui doivent être déduits du montant de la dette locative réclamé.

Compte tenu de ce qui précède et au vu des décomptes détaillés produits par la SA NEOLIA, le montant non sérieusement contestable de la somme due par les locataires au titre des loyers et charges impayés au mois d’octobre 2025 inclus se chiffre à la somme de 1596,23 euros.

En conséquence, il y a lieu de condamner, à titre provisionnel, Monsieur [X] [N] et Madame [G] [N] à payer solidairement à la SA NEOLIA la somme de 1596,23 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Selon l’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans les termes applicables à la date d’audience, il peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En application de 24, VII, de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

La faculté pour le juge d’octroyer des délais de paiement et de suspendre la clause résolutoire à la demande du locataire est soumise par le législateur à la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date d’audience et d’une situation du locataire lui permettant de régler sa dette locative tout en continuant à s’acquitter des loyers et des charges courants afin de trouver un équilibre entre le droit au logement du locataire et le droit de propriété du bailleur. Ces conditions étant instituées dans l’intérêt privé du bailleur, celui-ci peut, de manière expresse et non équivoque, renoncer à ces conditions pour permettre au juge de faire droit à une demande du locataire d’octroi de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

En l’espèce, selon le décompte du 3 novembre 2025, il apparaît que les locataires ont payé à la date d’échéance le loyer courant à la date d’audience, à savoir le loyer du mois de septembre 2025 échu le 10 octobre 2020.

Monsieur [X] [N] déclare disposer avec son épouse de ressources mensuelles d’un montant de 2500 euros auxquelles s’ajoutent des allocations et être disposé à payer mensuellement la somme de 51 euros en plus du loyer courant pour apurer leur dette.

Ainsi, eu égard à la situation sociale et financière de Monsieur [X] [N], il convient de favoriser son maintien dans les lieux et d’accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Pendant le déroulement de ces délais, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus.

Tout défaut de paiement, même partiel, d’une mensualité du plan d’apurement de la dette ou d’un terme de loyer et des charges à son échéance entraînera la mise en jeu de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail rétroactivement depuis le 11 mai 2025 et la poursuite de l’expulsion sans nouvelle décision.

En outre, Monsieur [X] [N] et Madame [G] [N] seront solidairement redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel d’un montant égal à celui du loyer et des provisions sur charges qu’ils auraient été amenés à payer en cas de poursuite du bail, et ce jusqu’à restitution effective des lieux, par la remise des clés.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [X] [N] et Madame [G] [N], succombant, seront condamnés in solidum aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [X] [N] et Madame [G] [N], parties tenues aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à la SA NEOLIA la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Philippe SCHULTZ, magistrat exerçant à titre temporaire les fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond mais dès à présent ;

Déclarons recevable la demande de la SA NEOLIA de faire constater la réalisation de la clause résolutoire ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail d’habitation du 12 août 2022, conclu entre la SA NEOLIA, d’une part et Monsieur [X] [N] et Madame [G] [N] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 7] sont réunies au 11 mai 2025 ;

Condamnons solidairement Monsieur [X] [N] et Madame [G] [N] à payer, à titre provisionnel, à la SA NEOLIA la somme de 1596,23 euros (mille cinq cent quatre-vingt-seize euros et vingt-trois centimes) au titre de la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 3 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Autorisons Monsieur [X] [N] à se libérer de leur dette par le versement de trente et une mensualités de 51 euros (cinquante et un euros) payables en plus du loyer et des charges courants, le solde de la dette étant dû lors d’une trente-deuxième et dernière échéance, la première mensualité étant payable le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et chaque mensualité étant payable le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

Disons que les effets de la clause résolutoire sont suspendus durant les délais de paiement accordés ;

Disons que si cette dette est intégralement payée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’au contraire, à défaut de paiement du loyer et des charges courants ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée et ce, huit jours après une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

la totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;la clause résolutoire reprendra ses pleins effets rétroactivement au 11 mai 2025 ;à défaut par Monsieur [X] [N] et Madame [G] [N] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est et que le sort des meubles restés sur place est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 et R. 433-1 et R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;Monsieur [X] [N] et Madame [G] [N] seront tenus solidairement de payer à titre provisionnel à la SA NEOLIA une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des provisions sur charges qu’il auraient été amenés à payer en cas de poursuite du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamnons in solidum Monsieur [X] [N] et Madame [G] [N] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons in solidum Monsieur [X] [N] et Madame [G] [N] à payer à la SA NEOLIA la somme de 300 euros (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection