TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Sandrine QUETU

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Lucien MAKOSSO

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01498 – N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 4]

N° MINUTE : 4

JUGEMENT

rendu le 02 septembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [X] [F] épouse [T],

chez Cabinet MICHAU, [Adresse 3]

représentée par Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE,

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [J],

[Adresse 2]

représenté par M^e Sandrine QUETU, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Xavier REBOUL, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 02 septembre 2025 par Xavier REBOUL, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 02 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01498 – N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 4]

Un bail a été conclu, le 12 mai 2022, à effet du 17 mai 2022, entre Mme [T] (le bailleur), et M. [J] (le preneur), pour la location d’un appartement, situé : [Adresse 1] à [Localité 6].

Vu l’assignation du 4 octobre 2024, délivrée à la demande de Mme [X] [F], épouse [T] à M. [E] [J], dénoncée au représentant de l’Etat dans le département au moins 2 mois avant la date de l’audience, reçue le 7 octobre 2024, par laquelle le tribunal judiciaire de Paris a été saisi aux fins de :

— constater la résiliation du bail de locaux situés : [Adresse 1] à [Localité 6], conclu le 12 mai 2022, à effet du 17 mai 2022, par application de la clause résolutoire du bail, et ce après la délivrance le 25 juin 2024, d’un commandement visant cette clause et dont les causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance,

— subsidiairement, elle demande la résiliation judiciaire du bail pour manquement répété aux obligations contractuelles, du fait des nuisances sonores causées par le preneur,

— prononcer son expulsion et celle de tous occupants de son chef,

— le condamner à payer la somme actualisée de 1026,52 €, à la date du 13 juin 2025 (juin 2025 inclus), outre une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré des charges et 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Mme [X] [F], épouse [T] indique avoir procédé à la régularisation des charges en 2022 et 2023, s’oppose à la suspension de la clause résolutoire et aux délais de paiement. Elle sollicite 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [E] [J] soutient qu’il n’y a pas eu de régularisation des charges en 2022 et 2023 ; il sollicite à ce titre qu’il soit déduit de la dette,1167,10 € de provisions pour charges. S’agissant des nuisances sonores, il ne les conteste pas mais indique qu’elles datent de 2023 et 2024, qu’elles sont la conséquence de la mauvaise insonorisation des immeubles parisiens. Il explique désormais travailler avec son casque et ajoute que son père propose de refaire l’isolation pour éviter toute nuisance sonore, à l’avenir.

Il sollicite la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement, pendant deux ans.

MOTIFS

Il convient de relever, s’agissant d’un bailleur social, que le demandeur a saisi au moins deux mois avant l’audience la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) de l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de ses locataires conformément aux prescriptions de l’article L. 353-15-1 du code de la construction et de l’habitation, cette dernière ayant réceptionné la notification le 27 juin 2024.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, qui résulte tant du bail signé entre les parties le 12 mai 2022, à effet du 17 mai 2022, qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de cette obligation que de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer a été délivré à M. [J], le 25 juin 2024, pour paiement de 1918,29 €, qui vise cette clause résolutoire du bail, et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Ses causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai.

Les charges 2022 et 2023 ont été régularisées par le bailleur, les provisions pour charges de 2024 devant être régularisés en juin 2025 par le cabinet Michau, syndic de copropriété (pièce n°18 de Mme [T]). Il convient de constater la résiliation du bail, d’ordonner l’expulsion de M. [J], des lieux situés : [Adresse 1] à [Localité 6], de le condamner, à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré des charges et accessoires (indexation annuelle incluse) qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, mise à sa charge à compter du 26 août 2024, jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien ou de toute personne de son chef, et la remise des clés.

Compte tenu de la régularisation des charges, iI est produit un historique de compte arrêté à la date du 13 juin 2025 (juin 2025 inclus), qui fait apparaître une somme restant due de 1026,52 €, au paiement de laquelle il convient de le condamner.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 , le juge peut, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au 1er alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire ayant repris le paiement des loyers courants, en situation de régler sa dette locative, et qui le sollicite ; pendant le cours des délais accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus et les délais de paiement ne peuvent suspendre le versement des loyers et des charges.

La situation de M. [J] est telle, qu’il est à l’origine de nuisances sonores répétées, auxquelles il n’a pas mis un terme, avant de dire aujourd’hui qu’il avait connaissance du problème (pièces n°19, 9, 12 et 20 de Mme [T]) ; dès lors il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement suspensif de la clause résolutoire. M. [J] est débouté de ses demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Ne sont pas soumises à l’exigence d’une motivation, les décisions qui relèvent du pouvoir discrétionnaire du juge, notamment l’allocation de sommes pour frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 12 mai 2022, à effet du 17 mai 2022, pour le logement situé : [Adresse 1] à [Localité 6], sont réunies à la date du 26 août 2024, et que la résiliation du bail est acquise à cette date ;

DÉBOUTE M. [J] de ses demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNE l’expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, de M. [J] et celle de tous occupants de son chef de ces lieux, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L412 – 1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433 – 1 et suivants du même code ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [J], à compter de la résiliation, au montant du loyer, majoré des charges et accessoires, qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse) et le condamne à payer à Mme [T], cette indemnité à compter du 26 août 2024, jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne de son chef et la remise des clés ;

CONDAMNE M. [J] à payer 1026,52 € à Mme [T], au titre des loyers et charges dus le 13 juin 2025 (juin 2025 inclus), ;

CONDAMNE M. [J] à payer 1000 € à Mme [T], en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [J] aux dépens, qui comprennent notamment le coût du commandement de payer du 25 juin 2024 ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit, pour toutes les affaires introduites après le 1er janvier 2020.

Le greffier, Le président