TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE LYON

Loyers Commerciaux

N° RG 24/00009 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZCZO

Jugement du 03 Septembre 2024

N° minute :

Notifié le :

Expédition à :

Maître Vincent DE FOURCROY de la SELARL DE FOURCROY AVOCATS ASSOCIES – 1102

Maître Patrick LEDOUBLE de la SELARL LEDOUBLE AVOCATS – 2386

Expédition :

Régie

Expert

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 03 Septembre 2024 par :

Michel-Henry PONSARD, Vice-président,

Délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique,

Assisté de Catherine COMBY, Greffière

Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 02 Juillet 2024 et avoir reçu leurs mémoires,

Après en avoir délibéré, le jugement contradictoire suivant a été rendu dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.S. 6EME SENS RETAIL,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Patrick LEDOUBLE de la SELARL LEDOUBLE AVOCATS, avocats au barreau de LYON, avocat postulant et Maître Florence MAS de la SCP Yves MARCHAL – Natacha MARCHAL – Florence MAS – Isabelle COLLINET-MARCHAL – Anne Sophie VERITE – Marion CALMELS, avocats au barreau de LILLE, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S.U. RELAIS FNAC,

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Vincent DE FOURCROY de la SELARL DE FOURCROY AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, avocat postulant et Maître Frédéric PLANCKEEL de la SELARL FREDERIC PLANCKEEL AVOCAT, avocats au barreau de LILLE, avocat plaidant

1

FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Selon exploit en date du 22 mars 2024, la SAS 6EME SENS RETAIL a fait citer devant le juge des loyers commerciaux la SASU RELAIS FNAC aux fins de :

— juger que le renouvellement interviendra pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2023 et moyennant un loyer de renouvellement s’établissant à un montant de 195 000 € HT et hors charges par an à compter du jour du renouvellement, outre intérêt au taux légal conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du Code civil, de plein droit à compter de l’exploit introductif d’instance et que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil

— condamner la requise au paiement de la somme de 3 500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens

— ordonner à titre subsidiaire une expertise portant sur la modification notable des éléments de la valeur locative et sur la valeur locative au jour du renouvellement du bail et en ce cas, fixer dans ce cas le loyer provisionnel à la somme de 195 000 € H.T et hors charges par an.

A cet effet elle fait valoir que :

— selon acte sous seing privé en date du 17 juin 2002, l’indivision [R] – [O] alors propriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5], a consenti renouvellement de bail commercial à la société RELAIS FNAC, pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er avril 1999 et venant à expiration le 31 mars 2008, portant sur des locaux consistant en : « Divers locaux situés au RDC et à l’entresol représentant une surface totale de 390 m2 ainsi que deux petites caves, une pièce située entre le 1er et le 2ème étage d’une surface de 34,75 m2, l’ancienne loge du concierge située au RDC à gauche dans le couloir de desserte de l’ex sortie de secours de cinéma Bellecour d’une surface approximative de 25 m2 » pour y exploiter un commerce de « distribution de matériels photos, radios, télévisions, vidéos, micro-informatiques, disques, livres et activités de grands magasins multi-spécialistes », moyennant un loyer annuel de 56 459,19 € hors charges et hors taxes

— suivant avenant en date du 1er avril 2005, les Parties ont convenu de la révision du loyer à hauteur de la somme principale annuelle de 67 943,33 € hors taxes, à compter du 1er avril 2005

— le bail s’est poursuivi au-delà de sa date d’échéance par l’effet de la tacite prolongation

— suivant acte extra-judiciaire en date du 15 décembre 2010, la société RELAIS FNAC a formé demande de renouvellement. Qu’à défaut d’action de l’une ou l’autre des parties dans le délai de prescription biennale, le bail s’est trouvé renouvelé par l’effet de cet acte, pour une nouvelle durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2011, aux clauses et conditions du bail expiré, en ce compris le montant du loyer. Qu’il est arrivé à son échéance contractuelle le 31 décembre 2019

— elle est venue aux droits de l’indivision [R] — [O] pour avoir acquis l’immeuble sis à [Adresse 4], selon un acte authentique en date du 23 octobre 2019. Qu’à défaut de congé donné par le bailleur ou de demande de renouvellement formée par le locataire, ce bail s’est continué par l’effet de la tacite prolongation prévue par l’article L. 145-9 du Code de commerce au-delà de sa date d’échéance

— suivant acte extra-judiciaire de la SCP COUDERT, FLAMMERY & ASSOCIES, Commissaires de justice à PARIS, en date du 31 mars 2023, elle a fait signifier à la société RELAIS FNAC congé pour la date du 30 septembre 2023, avec offre de renouvellement à effet du 1er octobre 2023

— en parallèle, elle a pris attache avec le preneur par courrier recommandé du 10 juillet 2023 pour lui rappeler les termes de son congé et connaître sa position sur l’offre de renouvellement formulée

— cette démarche étant demeurée sans réponse du preneur, elle a pris l’initiative de la notification d’un mémoire en demande de fixation du loyer en renouvellement à la valeur locative, à effet du 1er octobre 2023.

Dans son mémoire en défense la SASU RELAIS FNAC demande au juge des loyers commerciaux de :

— constater l’accord des parties sur le principe du renouvellement au 1er octobre 2023 du bail des locaux situés [Adresse 4],

— fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 111 000 € par an hors taxes hors charges

— débouter la SAS 6EME SENS RETAIL pour le surplus de ses demandes

— en cas d’expertise judiciaire, fixer le loyer provisoire au loyer en cours à la fin du précédent bail, soit la somme de 67 943,33 € HT HC par an

— condamner le bailleur à lui payer une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 CPC ainsi qu’aux dépens de l’instance.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que le bail consenti au preneur, à effet au 1er janvier 2011 s’étant poursuivi tacitement pendant plus de douze ans jusqu’à la demande de renouvellement signifiée le 31 mars 2023, il y a lieu de faire application de l’article L 145-34 alinéa 3 du Code de commerce.

Que l’extrait du pré rapport d’expertise de Monsieur [L] [B] daté du 28 juin 2023, relatif à un autre local et dont les conclusions sont contestées par la SASU RELAIS FNAC ne permet pas à la juridiction de statuer utilement.

Qu’il convient en conséquence d’ordonner au contradictoire des parties, une mesure d’expertise pour vérifier contradictoirement les éléments déterminant la valeur locative, cette mesure d’instruction se faisant aux frais avancés de la SAS 6EME SENS RETAIL qui a introduit la présente demande en justice.

Attendu que pendant le cours de l’instance et en application de l’article L 145-57 du Code de commerce, le locataire continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du 1er octobre 2023.

Attendu qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

Que les autres chefs de demandes seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, avant dire droit ordonne une expertise

CONSTATE le déplafonnement du loyer du fait que la durée du bail qui s’est poursuivi tacitement pendant une durée de plus de 12 ans ;

ORDONNE une expertise et désigne pour y procéder :

Monsieur [S] [M]

SCHNEIDER INTERNATIONAL, REGUS BROTTEAUX BUSINESS CENTRE,

[Adresse 2],

[XXXXXXXX01], mail : [Courriel 6]

qui aura pour mission de :

— visiter les locaux loués à la SASU RELAIS FNAC sis [Adresse 4] à [Localité 5] , en indiquer la surface utile actuelle et proposer le cas échéant un calcul de surface pondérée conformément aux usages

— fournir à la juridiction tous éléments permettant de fixer la valeur locative des locaux au 1er octobre 2023 en fonction des caractéristiques propres aux locaux loués, de la destination du bail, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage, dans le cadre de baux conclus à la même époque pour des locaux comparables, ou en pratiquant les corrections qui s’imposent

— recueillir les dires et observations des parties sur ses investigations et y répondre.

DIT que cette expertise sera réalisée conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du Code de procédure civile ;

DIT qu’à cet effet l’expert commis, qui sera saisi par le Greffe, devra accomplir sa mission contradictoirement en présence des parties ou elles dûment convoquées, et déposer un rapport avant le 28 février 2025 ;

Plus spécialement RAPPELLE à l’expert :

— qu’il devra nous faire connaître sans délai son acceptation

qu’il pourra s’entourer de tous renseignements à charge d’en indiquer la source et entendre, au besoin, tous sachants utiles dont les identités seront précisées

— qu’il devra prendre connaissance des documents de la cause et se faire remettre par les parties ou des tiers tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission

— qu’il devra annexer à son rapport ceux des documents avant servi à son établissement. ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension, et restituera les autres, contre récépissé, aux personnes les ayant fournis ;

— qu’il ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à se concilier, il constatera que sa mission est devenue sans objet : qu’en cas de conciliation partielle, il poursuivra ses opérations en les limitant aux autres questions exclues de l’accord ;

— qu’il pourra faire appel à un technicien d’une spécialité différente de la sienne ;

— qu’il pourra se faire assister, dans l’accomplissement de sa mission par la personne de son choix, dont il indiquera le nom et les qualités, qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité ;

— qu’il devra informer les parties du résultat de ses opérations, de l’avis qu’il entend exprimer sur tous les points de la mission et du coût de ses opérations, qu’à cette fin il leur remettra au cours d’une ultime réunion ou leur adressera un pré-rapport en les invitant à lui présenter dans un délai de 30 jours leurs observations et réclamations écrites rappelant sommairement le contenu de celles présentées antérieurement; qu’il y répondra dans son rapport définitif en apportant, à chacune d’elles la réponse appropriée en la motivant

— qu‘il n’est pas tenu de prendre en compte les observations et réclamations présentées au delà du délai de 30 jours, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge chargé du contrôle ; qu’il devra envoyer une copie de son rapport à chacune des parties ou à leurs avocats, ainsi qu’une lettre recommandée avec accusé de réception contenant l’état de ses frais et honoraires et l’avis pour les parties qu’elles disposent d’un délai de 15 jours pour adresser d’éventuelles observations sur leur montant au juge des loyers commerciaux

DIT que l’expertise se fera aux frais avancés de la SAS 6EME SENS RETAIL qui consignera la somme de 3 500 € à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire avant le 15 octobre 2024, sous peine de caducité de l’expertise ;

DIT que pendant le cours de l’instance et en application de l’article L 145-57 du Code de commerce, le locataire continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du 1er octobre 2023 ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

RÉSERVE les autres chefs de demandes ainsi que les dépens.

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT