TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 23/01/2025

à : M^e Benoit HURET

Copie exécutoire délivrée

le : 23/01/2025

à : M^e Charlie DESCOINS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/01341 – N° Portalis 352J-W-B7H-C35LE

N° MINUTE :

4/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 23 janvier 2025

DEMANDEUR

Monsieur [B] [G], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne assisté de M^e Charlie DESCOINS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0099

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [L], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Benoit HURET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0675

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 janvier 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 23 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/01341 – N° Portalis 352J-W-B7H-C35LE

Par acte du 22/07/2022 à effet au 23/07/2022, M.[L] [U] ayant pour mandataire Blooming Immobilier a donné à bail meublé à usage d’habitation à M.[G] [B] , Mme [R] [J], Mme [G] [D] et M.[N] [Y] un appartement situé au [Adresse 4] , avec parking pour un loyer de 1600 euros et 240 euros de provision sur charges. Un dépôt de garantie de 3200 euros a été payé.

Des courriers et mails ont été échangés en janvier 2023 à la suite de la demande de réparation du store d’une chambre, cassé en décembre 2022, non réparé, et pour une fissure sur une fenêtre.

Les locataires ont saisi la commission départementale de conciliation des baux le 15/03/2023 .

Un congé pour reprise a été signifié le 14/04/2023 aux locataires à effet au 22/07/2023 mentionnant la volonté de reprise de M. [L] [U] afin de pouvoir y vivre et se rapprocher de sa famille, celui-ci demeurant [Adresse 2] à [Localité 5].

Un courrier de contestation du congé a été adressé par les locataires le 23/05/2023, avec demande d’indemnisation d’un trouble de jouissance pour le store non réparé entre décembre 2022 et fin février 2023, lequel a été refusé par le mandataire du bailleur.

Il a été réclamé un décompte de fin de location le 26/10/2023 par le conseil des locataires, qui ont quitté les lieux le 22/07/2023 .

Un état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice le 22/07/2023.

Une somme de 1135.98 euros a été restituée le 27/03/2024 à M. [G] [B] , et un mail du 17/03/2024 a précisé le montant des sommes retenues de 2064.02 euros .

Par acte de commissaire de justice du 04/12/2023 , M. [G] [B] a assigné M.[L] [U] sur le fondement des articles 22 de la loi du 06/07/89 aux fins de :

Voir condamner M. [L] [U] à payer à M. [G] [B] la somme de 3600 euros en principal de restitution du dépôt de garantie Voir dire que cette somme sera majorée d’une somme égale à 10% du loyer mensuel pour chaque mois de retard à compter du 22/09/2023 Voir condamner M. [L] [U] à payer à M. [G] [B] la somme de 1500 euros de dommages et intérêts en raison du préjudice subi pendant la location Voir condamner M. [L] [U] à payer à M. [G] [B] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens L’affaire a été retenue le 07/11/2024 après renvois.

M. [G] [B] précise que la commission départementale de conciliation des baux avait été saisie pour le dysfonctionnement du store pendant le bail.

Il soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

Voir condamner M. [L] [U] à lui payer la somme de 2064.02 euros à titre de restitution de dépôt de garantie , sous déduction du virement de 1135.98 euros du 27/03/2024Voir juger qu’une majoration de 10% du loyer mensuel sera appliqué sur la somme de 3200 euros du 22/09/2023 au 27/03/2024 et de 10% sur la somme de 2064.02 euros du 27/03/2024 jusqu’au jour du jugementVoir condamner M. [L] [U] à payer une somme de 3000 euros de dommages et intérêts en raison du préjudice subi pour congé fallacieux et abusif Voir condamner M. [L] [U] à payer une somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civileIl expose que le dépôt de garantie a été réglé par lui-même et qu’il est recevable en son action pour avoir intérêt à agir .

Il fait valoir l’absence de tout justificatif pour les retenues opérées , et une restitution partielle, tardive 8 mois après la sortie des lieux .

M. [G] [B] maintient la demande au titre de la pénalité de 10% , selon conclusions signifiées , pour la somme de 2064 euros jusqu’au 27/03/2024.

M. [G] [B] élève sa demande de dommages et intérêts à 3000 euros en raison du motif fallacieux du congé délivré, pour seule réponse aux demandes de travaux des locataires.

Il précise qu’il a été fait un double des clés par les locataires eux -mêmes et sans vigik remis.

M. [L] [U] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

Voir juger que la vétusté du store n’est pas établie et que M. [G] [B] est défaillant dans la preuve de son préjudiceVoir juger que le dépôt de garantie est de 3200 euros et non de 3600 euros comme visé à l’assignationVoir juger que M. [L] [U] n’a pas procédé à la délivrance d’un congé fallacieux et abusifSubsidiairement :Voir juger que les dispositions du bail du 22/07/2022 sur la majoration de 10% du loyer mensuel sur le solde de dépôt de garantie ne sont pas applicable en l’espèce du fait que M. [G] [B] n’a pas informé l’agence BLOOMING Immobilier de sa nouvelle adresse et que M. [L] [U] ne peut être tenu responsable des difficultés rencontrées par son agence à partir de l’automne 2023 l’empêchant d’exercer son mandat dans des conditions normales et habituelles En conséquence , voir débouter M. [G] [B] de l’ensemble de ses demandes En tout état de cause , voir condamner M. [G] [B] à payer à M. [L] [U] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens Voir ordonner l’exécution provisoireIl précise ne plus soutenir de fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir , envers lui en application de l’article 32 du code de procédure civile .

Il s’oppose à la demande de dommages et intérêts , faute d’inexécution de ses obligations pendant le bail , le congé étant fondé par ailleurs.

M. [L] [U] expose qu’il a donné congé pour se rapprocher de sa famille , qu’il habite les lieux .

En raison des difficultés de son agence mandataire avec son propre bailleur, il ajoute n’avoir pu obtenir les pièces justificatives des retenues opérées , qui concernent une régularisation des charges, des clés, un vigik, la moitié du coût de l’état des lieux de sortie, lesquelles sont dues.

En délibéré M.[L] a été autorisé à produire l’état des lieux d’entrée.

Il n’a pas adressé celui-ci, mais d’autres documents sur les retenues et travaux opérés .

DISCUSSION :

Sur la note en délibéré :

Aucune autre pièce n’a été sollicitée en délibéré que l’état des lieux d’entrée . Par conséquent en application de l’article 445 du CPC , il y a lieu d’écarter des débats les pièces adressées par le défendeur.

Sur la recevabilité :

En application de l’article 31 du code de procédure civile, celui qui agit doit avoir un intérêt né et actuel .

M. [G] [B] qui a justifié avoir payé le total du dépôt de garantie est recevable à agir en restitution.

Sur la demande de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle pendant le bail et congé fallacieux :

En application de l’article 6 de la loi du 06/07/89, le bailleur doit procéder à l’entretien des lieux conforme à leur usage d’habitation, sauf entretien courant du logement et menues réparations qui relèvent du locataire, celui-ci ne supportant pas la vétusté en tout état de cause.

Par ailleurs le congé donné pour reprise des lieux doit être fondé sur le caractère réel et sérieux de la décision de reprise en vertu de l’article 25-8 de la loi du 06/07/89.

M. [G] [B] affirme que le motif de reprise du logement par M. [L] [U] est fallacieux mais n’apporte pas de preuve de ce que le bailleur n’habiterait pas les lieux actuellement. Il n’y a pas lieu à indemnisation de ce chef.

Sur le store dans la chambre, l’agence mandataire de M. [L] [U] n’a pas contesté une difficulté de fonctionnement depuis le 17/12/2022 , puisqu’elle a sollicité un devis , comme le précise son mail du 30/01/2023. Or la réparation est indiquée avoir été réalisée en février 2023, et le bailleur est dans l’incapacité de produire la facture de réparation consécutive. Il s’en déduit que la chambre concernée a été privée de lumière pendant deux mois et demi, sans que la responsabilité du locataire à ce titre soit démontrée. Et il est donc logique que l’état des lieux de sortie , établi bien après la réparation , le 22/07/2023, ne mentionne pas ce store défectueux.

Il n’est pas prouvé en revanche si la fenêtre décrite endommagée par les locataires a été à l’origine d’un réel trouble de jouissance.

Pour le store défectueux et le préjudice en résultant , il convient de condamner M. [L] [U] à la somme de 250 euros de dommages et intérêts .

Sur la demande au titre du dépôt de garantie :

En application de l’article 22 de la loi du 06/07/89, le dépôt de garantie est restitué dans le délai d’un mois à compter de la remise des clés, si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée , déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire , sous réserve qu’elles soient dument justifiées .

Il est restitué dans le délai de deux mois à compter de la remise en main propre ou par LRAR des clés au bailleur déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dument justifiées .

L’article 22 de la loi du 06/07/89 prévoit à défaut de restitution du dépôt de garantie dans le délai de deux mois de la remise des clés, une pénalité de 10% de loyer par mois de retard en cas de non-restitution du dépôt de garantie dans les délais légaux .

Cet article est applicable au bail meublé en application de l’article 25-3 de la loi du 06/07/89.

M. [L] [U] a adressé un remboursement partiel le 27/03/2024 seulement , soit postérieurement au délai légal imparti . A cet égard les difficultés rencontrées par son agence de gestion locative sont inopposables au locataire et il appartient à M. [L] [U] d’engager toute action ultérieure s’il estime engagée la responsabilité de son mandataire.

Il est noté en retenue sur le décompte du 17/03/2024:

5 heures de ménage à 12 euros Box HD non restituée :299 euros Facture Internet SFR : 395.52 euros Régularisation des charges 2022/2023 : 734.50 euros 2 vigiks manquants : 100 euros Etat des lieux quote part locataire : 225 euros 2 jeux de clés manquants :250 euros Il n’est pas démontré selon l’état des lieux de sortie d’état sale du logement, si bien que les frais de nettoyage ne sont pas dus.

Pour la box non restituée, aucune mention sur l’état des lieux de sortie ne fait état d’une box manquante , alors que les locataires ont présenté leur facture SFR pour une box. La facture SFR Internet n’est donc pas justifiée non plus, ni les frais de cette box .

La régularisation des charges débitrice de 734.50 euros, alors que la provision sur charge est de 240 euros, n’est pas non plus justifiée faute de preuve des calculs des charges récupérables.

Pour les clés et vigik , il est restitué un vigik, 4 clés étoiles , 3 clés du bâtiment 23, 1 clé de BAL , 1 clé de bâtiment 25 , 1 clé accès cave .

Aucune mention de manque de clé ne figure sur cet état des lieux de sortie , et M. [G] [B] conteste une absence de restitution des clés ou vigik fournis lors de l’entrée dans les lieux. Faute d’état des lieux d’entrée , la preuve de clés ou vigik manquants n’est pas établie.

L’état des lieux de sortie peut être établi par commissaire de justice à frais commun par le locataire et le bailleur en cas d’absence de possibilité d’état des lieux d’entrée amiable, et ce à l’initiative de la partie la plus diligente, en application de l’article 3-2 de la loi du 06/07/89.

Il n’a pas été contesté le principe de l’état des lieux de sortie par commissaire de justice par M. [G] [B] . Mais l’article 3-2 de la loi du 06/07/89 dispose que le coût de cet état des lieux de sortie est tarifé par décret en Conseil d’Etat .

A la date du 22/07/2023 , ce coût est pour un logement de 85 m² de 154.74 euros TTC outre les frais de déplacement de 11.28 euros TTC et 18.06 euros de frais de convocation . Le total est de 184.08 euros.

Les locataires étaient donc redevables de 92.04 euros , mais cette somme est une somme due en application de l’article 3-2 de la loi du 06/07/89 seulement et non au titre de loyers, charges ou réparations locatives pour lesquelles la retenue s’avère infondée.

Par conséquent , il convient de condamner M. [L] [U] à restituer à M. [G] [B] la somme de 1971.98 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, par compensation ordonnée.

Sur la demande de paiement de la pénalité :

M. [L] [U] n’a adressé avant le 27/03/2024 aucun décompte des sommes retenues sur le dépôt de garantie , et ne peut justifier d’un défaut d’adresse de M. [G] [B] , alors qu’il disposait en tout état de cause d’un mail pour le contacter ; par conséquent il est tenu d’une pénalité en application de l’article 22 de la loi du 06/07/89.

Le conseil constitutionnel dans sa décision QPC 2018-766 du 22/02/2019 a décidé que la majoration est fondée sur un élément en lien avec l’ampleur du préjudice, dans la mesure où le montant de loyer mensuel est pris pour référence comme plafond du dépôt de garantie et que la majoration a pris en compte la durée de ce préjudice.

M. [G] [B] sollicite 10% du loyer mensuel sur la somme de 3200 euros du 22/09/2023 au 27/03/2024 puis 10% sur la somme de 2064.02 euros du 27/03/2024 au jugement.

Le point de départ de la pénalité est le 22/09/2023. Elle est de 160 euros /mois de retard, en cas de non-restitution dans les délais légaux.

Selon la demande, il apparait que M. [G] [B] a demandé liquidation de cette pénalité selon conclusions jusqu’au 27/03/2024 , puis de « 10% sur la somme de 2064.02 euros du 27/03/2024 jusqu’au jugement » .

Elle a porté sur une durée de 6 mois complets jusqu’au 27/03/2024. Pour la période du 27/03/2024 au jugement du 23/01/2025, la pénalité ne peut être de 10% de la somme restant due par mois de retard , mais seulement de 10% de loyer par mois de retard .

M. [L] [U] sera condamné à payer à M. [G] [B] une somme de 2560 euros avec intérêts au taux légal à compter du 07/11/2024, date de la demande, pour 16 mois complets de retard.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner M. [L] [U] à payer à M. [G] [B] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile , ainsi qu’aux dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe :

ECARTE des débats les documents adressés en délibéré par M.[L] , non sollicités

DIT que M. [G] [B] est recevable à agir

CONDAMNE M. [L] [U] à payer à M. [G] [B] la somme de 250 euros de dommages et intérêts pour trouble de jouissance pour privation de lumière pendant deux mois et demi dans une chambre, avec intérêts au taux légal à compter du jugement

CONDAMNE M. [L] [U] à payer à M. [G] [B] la somme de 1971.98 au titre du dépôt de garantie, déduction opérée par compensation de moitié des frais d’état des lieux de sortie, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

CONDAMNE M. [L] [U] à payer à M. [G] [B] la somme de 2560 euros de pénalité pour retard de restitution du dépôt de garantie pour la période du 22/09/2023 au 23/01/2025 , avec intérêts au taux légal à compter du 07/11/2024

CONDAMNE M. [L] [U] à payer à M. [G] [B] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE M. [L] [U] aux dépens

Le Greffier La Présidente