TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 19/11/2024

à : Monsieur [U] [R]

Copie exécutoire délivrée

le : 19/11/2024

à : M^e Laurent SALEM

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03002 – N° Portalis 352J-W-B7I-C476K

N° MINUTE :

6/2024

JUGEMENT

rendu le mardi 19 novembre 2024

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES PRINCIPAL DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DÉNOMMÉ VILLA CURIAL SIS [Adresse 2], Représenté par son syndic la société IMMO DE FRANCE [Localité 5] ILE DE FRANCE – [Adresse 4]

représenté par M^e Laurent SALEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1392

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [R], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Blanche GUERRIER, Juge, statuant en juge unique

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 novembre 2024 par Blanche GUERRIER, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 19 novembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03002 – N° Portalis 352J-W-B7I-C476K

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [R] est propriétaire des lots n°1711 et n°1911 d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, a fait assigner M. [U] [R] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

3 358,22 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement arrêtés au 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,2 500 euros à titre de dommages et intérêts,2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie.

A l’audience du 20 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [U] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Il sera référé à l’assignation du syndicat des copropriétaires soutenue à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [U] [R] tel que cela résulte du relevé de propriété pour les lots n°1711 et n°1911 de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] appels de fonds couvrant la période du 1er janvier 2018 au 30 juin 2024,les procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété en date des 1er juin 2017, 14 juin 2018, 13 juin 2019, 15 octobre 2020, 9 juin 2021, 14 juin 2022 et 20 juin 2023 ayant notamment :◦

approuvé les comptes pour les exercices 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022,◦approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2018, 2019, 2020, 2022, 2023, 2024,◦décidé des travaux ou opérations suivants : abattage d’arbres et plantation diverses, réfection des peintures des entrées, remplacement des caméras parking, remplacement des éclairages parking, fermeture de la résidence côté [Adresse 8], diagnostic plomb et amiante.

Au vu des pièces produites, M. [U] [R] est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 2 458 euros, pour la période allant du 1er janvier 2018 au 1er avril 2024 inclus. Il sera condamné à verser cette somme au syndicat des copropriétaires.

En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter du 14 mai 2024.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 900,22 euros se décomposant comme suit :

54,38 euros pour les frais d’une mise en demeure par le syndic en date du 26 janvier 2021,39,50 euros pour les frais d’un courrier de relance après mise en demeure par le syndic en date du 12 février 2021,120 euros pour les honoraires d’une mise en demeure par avocat en date du 9 mars 2021,686,34 euros pour les honoraires de suivi contentieux par le syndic (343,17 euros pour la transmission du dossier à l’avocat + 343,17 euros pour les frais de mise au contentieux).

Les honoraires d’avocat doivent être exclus des frais de l’article 10-1 dès lors qu’ils relèvent de frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile.

Force est de constater que le demandeur, qui se borne à produire les factures du syndic, ne rapporte pas la preuve que ce dernier aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante, l’envoi d’un courrier de relance, la constitution du dossier pour mise au contentieux et la remise du dossier à l’avocat constituant des actes élémentaires d’administration de la copropriété. Les sommes sollicitées à ce titre seront dès lors écartées.

En conséquence, la somme globale de 54,38 euros sera accordée au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que M. [U] [R] ne paye pas régulièrement ses charges, et que le syndicat des copropriétaires a dû engager des frais de recouvrement, puis une procédure judiciaire pour obtenir paiement des charges échues. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire. Il convient donc de condamner M. [U] [R] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [U] [R], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamné aux dépens, M. [U] [R] devra verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [U] [R] à payer au syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 2 458 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour la période allant du 1er janvier 2018 au 1er avril 2024 inclus,

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 14 mai 2024,

CONDAMNE M. [U] [R] à payer au syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 54,38 euros au titre des frais nécessaires,

CONDAMNE M. [U] [R] à payer au syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts,

CONDAMNE M. [U] [R] à payer au syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [U] [R] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier

Le président