TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 12/06/2025

à : M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

Copie exécutoire délivrée

le : 12/06/2025

à : Maître Isabelle NICOLAÏ

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05969 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 4]

N° MINUTE :

3/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 12 juin 2025

DEMANDEURS

Monsieur [M] [L], demeurant [Adresse 2]

Madame [Y] [H], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [D] [A], demeurant [Adresse 2]

Madame [S] [U], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [N] [Z], demeurant [Adresse 2]

Madame [C] [T], demeurant [Adresse 2]

Tous représentés par Maître Isabelle NICOLAÏ de la SELAS ARTOIS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L0170

DÉFENDERESSE

LA SOCIETE FONCIERE RU 01/2007, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1286

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS : Audience publique du 15 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 juin 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Florian PARISI, Greffier

Décision du 12 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05969 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 4]

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LA SOCIETE FONCIERE RU 01/2007 est propriétaire de l’immeuble situé [Adresse 3].

Par contrat sous seing privé du 20 janvier 2012, la SCI LA SOCIETE FONCIERE RU 01/2007 a donné à bail à Monsieur [M] [L] et Madame [Y] [H] un appartement à usage d’habitation au 3ème étage avec parking accessoire, pour une durée de 6 années, renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 1477,95 euros (1382,49+95), outre une provision sur charges.

Par contrat sous seing privé du 23 septembre 2019, la SCI LA SOCIETE FONCIERE RU 01/2007 a donné à bail à Monsieur [D] [A] et Madame [S] [U] un appartement à usage d’habitation au 2ème étage, au-dessous de l’appartement précédent, pour une durée de 6 années, renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 1514,45 euros, outre une provision sur charges.

Par contrat sous seing privé du 2 décembre 2011, la SCI LA SOCIETE FONCIERE RU 01/2007 a donné à bail à Monsieur [N] [Z] un appartement à usage d’habitation au 4ème étage avec parking accessoire, au-dessus du logement pris à bail par Monsieur [M] [L] et Madame [Y] [H], pour une durée de 6 années, renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 1337,38 euros (1242,38+95), outre une provision sur charges. Madame [C] [T] est devenue cotitulaire du bail par suite de son mariage le 21 mai 2016.

Se plaignant de multiples dégâts des eaux, Monsieur [M] [L], Madame [Y] [H], Monsieur [D] [A], Madame [S] [U], Monsieur [N] [Z] et Madame [C] [T] ont assigné la SCI LA SOCIETE FONCIERE RU 01/2007 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice du 2 mai 2024, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Sa condamnation à procéder aux travaux de réparation des fuites et infiltrations constatées dans les trois appartements, la toiture et le parking de l’immeuble, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification du jugement, ainsi qu’aux travaux de remise en état complète des trois appartements, en ce compris les revêtements de sol et de mur dégradés et la vérification de l’installation électrique dans l’appartement occupé par Monsieur [D] [A] et Madame [S] [U], sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification du jugement,L’autorisation à ouvrir un compte à la Caisse des Dépôts et Consignations, et à y consigner le montant du loyer et des charges à compter du prononcé du jugement et jusqu’à parfaitement achèvement des travaux,Sa condamnation à payer à Monsieur [M] [L] et Madame [Y] [H] la somme de 822,20 euros par mois au titre de leur préjudice de jouissance, à compter du 4 novembre 2022 et jusqu’à parfait achèvement des travaux (soit la somme de 11604,01 euros provisoirement arrêtée au mois d’avril 2024 inclus), outre 200 euros par mois sur la même durée en réparation de leur préjudice moral (soit la somme de 3374 euros provisoirement arrêtée au mois d’avril 2024 inclus),Sa condamnation à verser à Monsieur [D] [A] et Madame [S] [U] la somme de 533,45 euros par mois au titre de leur préjudice de jouissance, à compter du 4 novembre 2022 et jusqu’à parfait achèvement des travaux (soit la somme de 8997,52 euros provisoirement arrêtée au mois d’avril 2024 inclus), outre 200 euros par mois sur la même durée en réparation de leur préjudice moral (soit la somme de 3374 euros provisoirement arrêtée au mois d’avril 2024 inclus),Sa condamnation à payer à Monsieur [N] [Z] et Madame [C] [T] la somme de 126,10 euros par mois au titre de leur préjudice de jouissance, à compter du 4 novembre 2022 et jusqu’à parfait achèvement des travaux (soit la somme de 2127,42 euros provisoirement arrêtée au mois d’avril 2024 inclus), outre 200 euros par mois sur la même durée en réparation de leur préjudice moral (soit la somme de 3374 euros provisoirement arrêtée au mois d’avril 2024 inclus), Sa condamnation au paiement de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris les frais des quatre constats de commissaire de justice des 5 janvier 2023 et 1er décembre 2023.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

A l’audience, Monsieur [M] [L], Madame [Y] [H], Monsieur [D] [A], Madame [S] [U], Monsieur [N] [Z] et Madame [C] [T] ont été représentés par leur conseil et ont fait viser des conclusions soutenues oralement par lesquelles ils ont maintenu les demandes de leur acte introductif d’instance et ont actualisé leurs indemnités respectives sollicitées à 22292,61 et 5974 euros pour Monsieur [M] [L] et Madame [Y] [H], 15932,37 et 5974 euros pour Monsieur [D] [A] et Madame [S] [U] et 3766,72 et 5974 euros pour Monsieur [N] [Z] et Madame [C] [T].

La SCI LA SOCIETE FONCIERE RU 01/2007 a été représentée par son conseil à l’audience utile et a fait viser des écritures développées oralement, par lesquelles elle a sollicité le rejet des prétentions adverses. Elle a exposé que les ordres de service pour travaux ont été passés.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur et ses conséquences

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser qu’un logement décent doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

Ce même décret indique également que le logement doit permettre une aération suffisante et que les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements soient en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Une ventilation insuffisante peut générer une humidité importante et engager la responsabilité du propriétaire (CA [Localité 7], 1re ch., 2e sect., 30 nov. 2010, n° 09/09539 ; CA [Localité 5], 11e ch. B, 7 mai 2013, n° 2013/240).

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En l’espèce, Monsieur [M] [L] et Madame [Y] [H] ont signalé au mandataire de gestion locative subir un dégât des eaux par courrier électronique du 29 septembre 2020 : « nous avons constaté un dégât des eaux dans notre salon, au niveau du plafond » du 3ème étage. Dans son rapport d’intervention dans ledit appartement du 4 novembre 2022, la société ETAIR relève la présence de « deux infiltrations » en raison d’un « défaut d’étanchéité au niveau des sorties d’évent en toiture terrasse » et une « fuite des tuyaux cuivre de plomberie du logement supérieur » au 4ème étage. Il ressort en outre du constat de commissaire de justice du 5 janvier 2023 dans l’appartement occupé par Monsieur [M] [L] et Madame [Y] [H] que « des gouttes d’eau tombent du plafond » du salon dans une bassine générant « une dégradation importante du plafond » avec « présence de moisissures ». Il est mentionné que « les coulures d’eau ont aussi endommagé le parquet et que des lattes dudit parquet sont manquantes ». En outre, « l’eau est visible sur les caisses stockées en parties haute » du placard mural, dans lequel il est aussi noté « la présence d’eau au niveau du plafond » et, devant le placard, « le parquet est gonflé ». Le commissaire de justice met aussi en exergue dans son constat que « la colonne commence à noircir en partie haute » dans la buanderie et que, sous la chaudière, « des coulures sont visibles ainsi que des traces de moisissures ». Des traces de moisissures sont également remarquées dans la salle de bain malgré la présence d’une VMC, tout comme dans la chambre face entrée. Dans ces conditions, la société ETAIR a procédé à des travaux de reprise d’étanchéité sur les parties défectueuses le 4 novembre 2022 et la chaudière a été remplacée le 14 février 2023 selon facture du 9 mars 2023, sans mettre fin aux désordres.

Dans un constat du 1er décembre 2023, le commissaire de justice constate en effet dans l’appartement pris à bail par Monsieur [M] [L] et Madame [Y] [H] « des traces de moisissures » au plafond et au mur du salon, comparables à celles relevées près d’un an plus tôt. Le sol du salon demeure endommagé, tandis qu’il est désormais relevé « des lattes du parquet manquantes » dans le couloir, « le parquet est gonflé, les lattes sont soulevées ». Les autres pièces de l’appartement ont des désordres comparables à ceux mis en évidence le 24 janvier 2023. En outre, le commissaire de justice fait état de la « présence d’eau séchée dans le parking » en sous-sol, « d’humidité au plafond » et d’une « stalagmite en formation ».

Dans un constat du même jour effectué dans l’appartement occupé par Monsieur [D] [A] et Madame [S] [U] au 2ème étage, il est constaté « des moisissures tant sur le plafond que sur le mur » du couloir et que « le parquet est délatté et abîmé ». Dans les toilettes, « le mur de droite a sa peinture cloquée ». Une fissure est également visible dans la salle de bain et que « le plafond situé au-dessus de la fenêtre est cloqué » malgré la présence d’une VMC. De plus, « le parquet (du salon) est abîmé au pied du radiateur » et le cellier contient des « traces d’humidité ».

Dans un constat effectué dans l’appartement occupé par Monsieur [N] [Z] et Madame [C] [T] au 4ème étage, toujours le 1er décembre 2023, le commissaire de justice fait état de « moisissures, la laine de verre est noircie par endroit » dans les canalisations des toilettes. Dans la chambre, « le plafond et le coffrage a des traces de moisissures en partie haute ».

Dans son rapport d’intervention des 25 et 26 septembre 2024, la société POLYGON a exclu toute cause privative aux dégâts des eaux et la poursuite de la présence anormale d’humidité dans les pièces des trois appartements où le commissaire de justice a constaté les désordres : appartement du 3ème étage, « plafonds et murs dans la buanderie et le salon » et « plafond dégradé dans la chambre enfant » ; appartement du 2ème étage, plafonds et murs dans le couloir, le toilette et la salle de bain » ; appartement du 4ème étage, « gaine technique d’un des toilettes » et « pourtour du coffrage dans le dressing ». Le bureau d’étude expose que, s’agissant des trois appartements, « les dommages sont actuellement provoqués par des infiltrations d’eau de pluie provenant de multiples défauts d’étanchéité constaté au niveau de l’édicule technique de la toiture terrasse », de « nombreux relevés d’étanchéité décollés », ainsi que, le cas échéant, « des défauts d’étanchéité au niveau de la terrasse privative de l’appartement situé au 5ème étage ». S’agissant du parking, les désordres proviennent de « l’utilisation du robinet de puisage présent dans le local poubelle au rez-de-chaussée, car le siphon d’évacuation de celui-ci n’est plus étanche ».

En conséquence le trouble de jouissance de Monsieur [M] [L], Madame [Y] [H], Monsieur [D] [A], Madame [S] [U], Monsieur [N] [Z] et Madame [C] [T] est établi et la responsabilité de la SCI LA SOCIETE FONCIERE RU 01/2007 sera engagée.

La SCI LA SOCIETE FONCIERE RU 01/2007 sera en conséquence condamnée à effectuer les travaux suivants :

Arrêt des infiltrations dans les trois appartements et le parking : réparations sur l’édicule technique de la toiture terrasse ; remplacement des nombreux relevés d’étanchéité décollés sur la toiture ; remplacement du siphon d’évacuation du robinet de puisage du local poubelle au rez-de-chaussée ; vérification et, le cas échéant, réparation des défauts d’étanchéité au niveau de la terrasse privative de l’appartement situé au 5ème étage ;Rénovation de l’appartement du 3ème étage occupé par Monsieur [M] [L] et Madame [Y] [H] : nettoyage des moisissures et remise en état des sols, plafonds et murs dans le couloir, la buanderie, la salle de bain, le salon, le placard et la chambre enfant ;Rénovation de l’appartement du 2ème étage occupé par Monsieur [D] [A] et Madame [S] [U] : nettoyage des moisissures et remise en état des sols, plafonds et murs dans le couloir, le toilette, la salle de bain, le salon et le cellier ;Rénovation de l’appartement du 4ème étage occupé par Monsieur [N] [Z] et Madame [C] [T] : nettoyage des moisissures et remise en état des sols, plafonds et murs dans les toilettes, le dressing et la chambre.

Ces travaux seront effectués sous astreinte de 100 euros par jour de retard à défaut de commencement, pour chacun des quatre postes de travaux, passé un délai de 20 jours suivant la signification du jugement, et ce pendant une durée de 6 mois, sans qu’il soit nécessaire de réserver la compétence à la juridiction de céans.

Sur l’indemnisation du préjudice, il est évident que les locataires des trois appartements dégradés ont subi un trouble de jouissance en raison des moisissures comme des sols, plafonds et murs endommagés, ceci depuis au moins le premier courrier électronique signalement le dégât des eaux du 29 septembre 2020, soit près de cinq années. Le montant de l’indemnisation en réparation du trouble de jouissance sera toutefois ramené à plus juste proportion, soit la somme de 8000 euros pour Monsieur [M] [L] et Madame [Y] [H], 5000 euros pour Monsieur [D] [A] et Madame [S] [U] et 2000 euros pour Monsieur [N] [Z] et Madame [C] [T]. En revanche, s’agissant du préjudice moral invoqué, Monsieur [M] [L], Madame [Y] [H], Monsieur [D] [A], Madame [S] [U], Monsieur [N] [Z] et Madame [C] [T] n’apportent aucun élément à l’appui de leur demande.

La SCI LA SOCIETE FONCIERE RU 01/2007 sera en conséquence condamnée à payer 8000 euros de dommages et intérêts à Monsieur [M] [L] et Madame [Y] [H], 5000 euros à Monsieur [D] [A] et Madame [S] [U] et 2000 euros à Monsieur [N] [Z] et Madame [C] [T], tous types de préjudices confondus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Enfin, sur la demande d’autorisation d’ouvrir un compte à la Caisse des Dépôts et Consignations le temps des travaux, l’article L518-17 du code monétaire et financier dispose que la Caisse des dépôts et consignations est chargée de recevoir les consignations de toute nature, en numéraire ou en titres financiers, prévues par une disposition législative ou réglementaire ou ordonnées soit par une décision de justice soit par une décision administrative. L’article L518-19 du même code ajoute que les juridictions et administrations ne peuvent autoriser ou ordonner des consignations auprès de personnes physiques et d’organismes autres que la caisse des dépôts et consignations et autoriser les débiteurs, dépositaires, tiers saisis, à les conserver sous le nom de séquestre ou autrement. Les consignations faites en infraction à ces dispositions sont nulles et non libératoires.

En l’espèce, l’étendue des dommages et insuffisante pour justifier d’autoriser la consignation des loyers à la Caisse des Dépôts et Consignations.

Sur les mesures accessoires

la SCI LA SOCIETE FONCIERE RU 01/2007, qui succombe sur le principe des demandes, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût des 7 constats de commissaire de justice des 5 janvier 2023, 1er décembre 2023 et 31 janvier 2025 ;

Il sera alloué à Monsieur [M] [L], Madame [Y] [H], Monsieur [D] [A], Madame [S] [U], Monsieur [N] [Z] et Madame [C] [T] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI LA SOCIETE FONCIERE RU 01/2007 à effectuer, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à défaut de commencement pour chacun des quatre postes de travaux passé un délai de 20 jours suivant la signification du jugement, et ce pendant une durée de 6 mois, sans qu’il soit nécessaire de réserver la compétence à la juridiction de céans, les travaux suivants :

— Arrêt des infiltrations dans les trois appartements et le parking : réparations sur l’édicule technique de la toiture terrasse ; remplacement des nombreux relevés d’étanchéité décollés sur la toiture ; remplacement du siphon d’évacuation du robinet de puisage du local poubelle au rez-de-chaussée ; vérification et, le cas échéant, réparation des défauts d’étanchéité au niveau de la terrasse privative de l’appartement situé au 5ème étage ;

— Rénovation de l’appartement du 3ème étage occupé par Monsieur [M] [L] et Madame [Y] [H] : nettoyage des moisissures et remise en état des sols, plafonds et murs dans le couloir, la buanderie, la salle de bain, le salon, le placard et la chambre enfant ;

— Rénovation de l’appartement du 2ème étage occupé par Monsieur [D] [A] et Madame [S] [U] : nettoyage des moisissures et remise en état des sols, plafonds et murs dans le couloir, le toilette, la salle de bain, le salon et le cellier ;

— Rénovation de l’appartement du 4ème étage occupé par Monsieur [N] [Z] et Madame [C] [T] : nettoyage des moisissures et remise en état des sols, plafonds et murs dans les toilettes, le dressing et la chambre ;

CONDAMNE la SCI LA SOCIETE FONCIERE RU 01/2007 à payer à Monsieur [M] [L] et Madame [Y] [H] la somme de 8000 euros de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE la SCI LA SOCIETE FONCIERE RU 01/2007 à verser à Monsieur [D] [A] et Madame [S] [U] la somme de 5000 euros de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE la SCI LA SOCIETE FONCIERE RU 01/2007 à payer à Monsieur [N] [Z] et Madame [C] [T] la somme de 2000 euros de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE la SCI LA SOCIETE FONCIERE RU 01/2007 à verser à Monsieur [M] [L], Madame [Y] [H], Monsieur [D] [A], Madame [S] [U], Monsieur [N] [Z] et Madame [C] [T] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE la SCI LA SOCIETE FONCIERE RU 01/2007 aux dépens, en ce compris le coût des 7 constats de commissaire de justice des 5 janvier 2023, 1er décembre 2023 et 31 janvier 2025 ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection