TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 24/11/25

à : M^e Lorraine LE GUISQUET

Copie exécutoire délivrée

le : 24/11/25

à : M^e Ingrid BERREBI

Pôle civil de proximité

PCP JCP fond

N° RG 25/03146

N° Portalis 352J-W-B7J-C7OSR

N° MINUTE : 2/2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 10 décembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [H] [W], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Ingrid BERREBI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1087

DÉFENDERESSE

S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Lorraine LE GUISQUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A428

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Alexandrine PIERROT, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 décembre 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Alexandrine PIERROT, Greffier

Décision du 24 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/03146 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OSR

EXPOSE DU LITIGE

Par bail en date du 27 novembre 2007, la société IMMOBILIERE 3F a consenti à M. [H] [W] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 3].

Un signalement du Service technique de l’Habitat de la Mairie de [Localité 4] en date du 25 mai 2023 a établi l’existence d’infiltrations d’eaux pluviales par la façade de l’immeuble au droit des fenêtres des chambres du logement et demandé au bailleur de procéder aux travaux dans un délai de trois mois.

Le bailleur a fait reprendre les joints d’étanchéité des fenêtres par la société SEET, outre la réparation de fuites le 9 août 2023.

Le 10 janvier 2025, M. [H] [W] a fait établir par constat de commissaire de justice la présence de moisissures et d’infiltrations.

Le bailleur a fait intervenir la société IMEAUX SERVICES qui a repris le joint de façade en cause des infiltrations le 10 mars 2025.

Par ordonnance de référé du 28 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés a ordonné la suspension intégrale des loyers, condamné la société IMMOBILIERE 3F à payer à M. [H] [W] la somme provisionnelle de 3500 € au titre de son préjudice de jouissance et lui a ordonné de procéder aux travaux dans un délai de huit jours à compter de la signification sous astreinte de 25 € par jour de retard, outre la somme de 1000 € au titre des frais irrépétibles,

Par actes extrajudiciaire du 11 mars 2025, M. [H] [W] a fait assigner la société IMMOBILIERE 3F devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

Dans ses conclusions récapitulatives et complémentaires n° 2, M. [H] [W] demande :

— de dire que le bailleur a manqué à ses obligations légales et contractuelles en laissant perdurer la situation d’insalubrité du logement,

— de constater l’inexécution manifeste de l’ordonnance de référé du 28 mars 2025,

— d’ordonner au bailleur de procéder sans délai aux travaux ad hoc à compter de la signification sous astreinte de 1000 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— de dire et juger que tant que la décence n’est pas rétablie, l’exigibilité des loyers est suspendue,

— de dire que la parfaite exécution sera constatée contradictoirement et que la suspension cessera à cette date sans réclamation rétroactive,

— de condamner le bailleur à payer à M. [H] [W] la somme de 3500 € au titre de son préjudice de jouissance demeurée impayée à ce jour ainsi qu’au règlement de la somme de 1000 € au titre des frais irrépétibles,

— de condamner le bailleur à verser à M. [H] [W] la somme de 14967, 60 € au titre des loyers indûment versés pendant eux ans pour un logement indécent et insalubre,

— de condamner le bailleur à verser à M. [H] [W] la somme de 7500 € au titre du préjudice moral et sanitaire subi par le locataire et sa famille,

— de condamner le bailleur à verser à M. [H] [W] la somme de 3500 € au titre des frais irrépétibles.

M. [H] [W] fait état des rapports et courriers du STH et de la direction de la santé publique en 2024 attestant du caractère indigne du logement, en proie aux fuites, moisissures et champignons outre des équipements défectueux compromettant la salubrité du logement et générant un risque sanitaire majeur affectant les voies respiratoires, provoquant des allergies et aggravant les maladies existantes.

Il dénonce la passivité négligente de la société IMMOBILIERE 3F qui s’est soustraite à ses obligations quand le locataire honorait les siennes. Il dénonce l’inexécution à ce jour de l’ordonnance de référé du 28 mars 2025 signifiée le 17 juillet 2025, ainsi qu’il ressort d’un procès-verbal du 9 septembre 2025 démontrant que l’indécence persiste en dépit des interventions techniques, nonobstant l’absence de mesure de taux d’humidité.

Il précise la détresse psychologique des occupants du logement plongés dans une atmosphère humide et irrespirable et décrit les nuits éprouvantes rythmées par les quintes de toux, sources d’une angoisse permanente décuplée par l’indifférence du bailleur.

M. [H] [W] réclame le remboursement du loyer qu’il a versé depuis le signalement du STH du 25 mai 2023, soit 623, 65 € x 24 mois du 1er juin 2023 au 1er juin 2025, charge financière injustifiée par l’inertie coupable du bailleur.

Il invoque la nécessité d’accroitre les mesures coercitives prononcées en référé et invoque une obligation de résultat de logement décent avec la disparition de la cause et des effets, ce qui pour lui ne constitue pas de l’embellissement mais un rétablissement de la décence.

***

Dans ses conclusions en défense, La société IMMOBILIERE 3F demande de débouter M. [H] [W] de sa demande de travaux sous astreinte et de dire que le bailleur a exécuté son obligation de délivrer un logement décent et d’en assurer l’entretien, puisqu’elle a d’ores et déjà réalisé les travaux nécessaires pour mettre fin aux infiltrations et à l’humidité tels qu’ordonnés par l’ordonnance de référé et préconisés par la Mairie.

La société IMMOBILIERE 3F demande le rejet des demandes de suspension des loyers futurs et de remboursement des loyers passés ainsi que d’indemnisation, ou plus subsidiairement, le réduite à plus justes proportions les demandes indemnitaires, en ce compris la somme provisionnelle accordée en référé.

La société IMMOBILIERE 3F demande la condamnation de M. [H] [W] à lui payer la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles.

La société IMMOBILIERE 3F indique avoir mandaté les entreprises à l’effet de régler les problèmes d’humidité et d’infiltrations, les travaux ayant déjà été réalisés ou planifiés avant même le prononcé de l’ordonnance de référé du 28 mars 2025 dès janvier 2025 et jusqu’à juillet, le tout satisfactoire et réceptionné sans réserve du locataire et ce, malgré sa négligence déclarative à son assurance.

La société IMMOBILIERE 3F précise que le procès-verbal du 9 septembre 2025 ne fait pas mention d’humidité ni d’infiltration activé, puisque la cause des infiltrations a été réglée en mars.

Dès lors, la société IMMOBILIERE 3F demande au tribunal de débouter de ses demandes [H] [W] ainsi que de revenir sur la condamnation en référé, dépourvue de l’autorité de chose jugée.

La société IMMOBILIERE 3F précise que [H] [W] n’apporte pas la preuve de l’intégralité des désordres ni de l’absence de diligence du bailleur au titre de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, les travaux ci-dessus attestant du contraire.

La société IMMOBILIERE 3F rappelle qu’à aucun moment l’appartement n’a été rendu inhabitable ou déclaré insalubre par l’autorité administrative avec toutes conséquences de droit qui justifieraient la suspension des loyers, leur remboursement ou l’indemnisation de jouissance, pour laquelle aucun justificatif de préjudice n’est fourni et qui fait doublon avec les autres demandes.

A l’audience du 21 septembre 2020, M. [H] [W] et la société IMMOBILIERE 3F, représentés, ont sollicité le bénéfice de leurs dernières écritures

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 novembre 2025 puis prorogée au 10 décembre 2025.

MOTIFS

I. Sur les demandes d’injonction de faire des travaux

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, applicable dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. […] Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; […] b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; […].

Le décret no 2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit, notamment, que pour être décent, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires: 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. (…)

L’exigence de délivrance d’un logement décent est d’ordre public.

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. (…) Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Le courrier du STH de la DIRLH en date du 24 juin 2024, intimait au bailleur d’exécuter tous travaux nécessaires dans les trois mois afin d’assurer l’étanchéité durable des façades et ainsi faire cesser les infiltrations d’eaux se manifestant dans les chambres du logement occupé par M. [W].

La consigne était établie sur un rapport de la direction de la Santé Publique accablant quant à la contamination fongique identifiée sur les lieux et à ses effets sur les occupants.

L’ordonnance de référé du 28 mars 2025, qui se référait à ces pièces, ne procédait pas autrement en ordonnant au bailleur de réaliser dans un délai de huit jours à compter de la signification, « les travaux nécessaires afin de mettre fin aux infiltrations d’eau et à l’humidité dans le logement loué par M. [W] (…) » sous astreinte de 25 € par jour de retard pendant une durée de deux mois.

Sans même qu’il soit besoin d’invoquer le constat dressé le 10 janvier 2025, fort éloquent sur la présence de moisissures et d’infiltrations dans l’ensemble du logement et particulièrement dans les chambres et la salle de bains et jusque dans les parties communes, l’inexécution par le bailleur de l’obligation de fournir un logement décent était ainsi indiscutable au 28 mars 2025.

Le délai d’exécution sous astreinte a commencé huit jours après la signification du 17 juillet 2025.

La société IMMOBILIERE 3F indique avoir mandaté les entreprises à l’effet de régler les problèmes affirmant que, les travaux ont déjà été réalisés ou planifiés avant même le prononcé de l’ordonnance de référé du 28 mars 2025 : réparation de fuite sous la baignoire en janvier 2025 et sous les WC en avril ; réparation du joint en façade en mars ; remplacement du velux de la chambre, dépose des revêtements muraux, peinture sur toile de verre en mai ; intervention sur la VMC en juillet ; réfection complète de la salle de bains en juin. Le bailleur y ajoute des travaux d’embellissement à venir en septembre qu’il estime pourtant hors du champ de la décision de référé.

La société IMMOBILIERE 3F estime le tout satisfactoire et réceptionné sans réserve émises par le locataire. Affirmant que la cause principale des infiltrations (la réparation du joint en façade) a été menée en mars, le bailleur conclut à l’assainissement du logement six mois après cette intervention (ce qu’il est raisonnable de penser lorsque le délai intègre un été entier et parfois caniculaire sur [Localité 4]). Pourtant, le remplacement des joints d’étanchéité des fenêtres par la société SEET en août 2023 s’était révélé insuffisant.

M. [H] [W] n’en dénonce pas moins l’inexécution à ce jour de l’ordonnance de référé du 28 mars 2025 signifiée le 17 juillet 2025, en se basant sur un procès-verbal du 9 septembre 2025 dont les clichés montrent des tâches noirâtres semblables à de la moisissure au-dessus des fenêtres à la jonction du plafond dans le séjour, en soubassement de la fenêtre ainsi qu’au plafond dans les chambres, dans le couloir, dans les WC où des cloques et boursouflures sont relevées, dans la salle de bains au niveau de la baignoire de part et d’autre du tablier.

Or, à l’exception du plafond de la salle de bains (seule pièce de l’appartement objet d’un jeu de photos avant/après dans la pièce 15 en défense), il n’existe pas de différences flagrantes entre les deux jeux de photographies du 10 janvier et du 9 septembre d’ailleurs opérés par le même cabinet d’huissier et sous les mêmes angles, ce qui tend à démontrer que les interventions menées parallèlement et après la procédure de référé n’ont pas été satisfactoires malgré la preuve par factures qu’ils ont bel et bien été menés – mais dont le seul accomplissement, face à ces clichés, ne saurait démontrer qu’ils ont abouti à la décence recherchée par le STH sur la base du rapport de la direction de la Santé Publique.

La société IMMOBILIERE 3F affirme encore – sans l’avoir fait constater – que les moisissures présentes sur les plus récentes photos sont sèches et nettoyables et que ces ultimes traces de désordres seront levées par les travaux d’embellissement à venir. Elle n’a pas non plus requis de note en délibéré pour renseigner éventuellement le taux d’humidité dont elle déplorait pourtant l’absence de mesurage.

Cependant, par note en délibéré accordée à l’audience, la société IMMOBILIERE 3F a justifié de l’accomplissement des travaux d’embellissements prévus le 22 septembre 2025 (selon bon de commande du 12 septembre) aux dates des 15 et 21 octobre 2025 (selon attestation de fin de travaux). Il va de soi qu’aucun professionnel avisé n’aurait accompli ces travaux sur des murs encore humide. Le conseil de M. [W] a d’ailleurs en délibéré admis le caractère satisfactoire de ces travaux, même si elle déplore le délai de deux écoulé depuis le signalement par la mairie. Enfin, du fait qu’il a reculé par deux fois l’accomplissement de ces travaux, le manque d’empressement de M. [W] montre que ce dernier n’était plus affecté par une humidité ambiante.

Force est donc de constater, en cet état des preuves, que les travaux menés ont satisfait à l’ordonnance de référé du 28 mars 2025 et aux obligations de jouissance paisible du bailleur.

Il ne convient donc pas d’ordonner les travaux demandés.

Décision du 24 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/03146 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OSR

II. Sur la demande relative aux loyers passés

En vertu de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 lorsqu’un logement est indécent «Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.».

M. [W] demande de condamner le bailleur à lui verser la somme de 14967, 60 € au titre des loyers indûment versés pendant deux ans pour un logement indécent et insalubre, soit 623, 65 € x 24 mois à compter du signalement du STH, soit du 1er juin 2023 au 1er juin 2025.

Le remboursement des loyers n’est fondé en droit positif que lorsque le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination, le logement n’étant pas en mesure de satisfaire aux besoins normaux de ses occupants.

En l’espèce, même si aucun arrêté d’insalubrité ou de péril n’est venu caractériser résolument un risque pour la santé des locataires, le rapport d’analyse du 7 mai 2024, diligenté en suite du courrier du STH en date du 25 mai 2023 après enquête de salubrité, fait bien état d’une contamination fongique à potentiel allergisant (pas moins de quatre types de champignons) avec des effets sur la santé respiratoire du fait d’une surface moisie supérieure à 3m2.

Viennent étayer ce constat et transformer le potentiel en actuel les certificats médicaux produits aux débats (pièces 6 à 8) concernant les enfants de M. [W] (9 ans et 8 ans), l’un présentant « un état respiratoire allergique » et l’autre présentant « une très forte suspicion d’allergie aux moisissures » tandis que le locataire en titre souffre d’ « asthme décompensé avec pour facteur aggravant : humidité, moisissures… à son domicile  ».

Le préjudice de jouissance subi du fait du manquement à l’article 6 de la loi précitée sera évalué à hauteur de 50 % du loyer dû pour le même logement décent.

Conformément à l’article 20-1 précité, et étant relevé qu’aucune suspension des loyers n’avait été préconisée par le STH, il convient donc de rembourser à cette hauteur les loyers pour la période d’indécence ayant couru à partir du 1er juin 2023 (date du courrier de la STH, étant rappelé que le remplacement des joints d’étanchéité des fenêtres en août 2023 s’était révélé insuffisant) jusqu’ au 1er juin 2025, à hauteur de 50%, soit (623, 65 €/ 2) x 24 mois = 7483, 80 €.

En outre et dans la même logique, compte tenu du rétablissement de la décence mais de l’attente des travaux d’embellissements le loyer doit être suspendu à hauteur de 20 % du 1er juin 2025 au 22 septembre 2025 (mais non au-delà, le report des travaux au-delà du 22 septembre étant du fait du locataire) soit ( 623,65 x 20% = 124,73) x 3 = 374,19 + (124,73 x (22/30) = 91,05) = 465,24 €.

Soit un total de 7483, 80 € + 465,24 € = 7949,04 € auquel sera condamné la société IMMOBILIERE 3F.

III. Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, en cas d’inexécution de ses obligations, le bailleur peut se trouver confronté à une action en résiliation du bail ou en responsabilité et être condamné au paiement de dommages et intérêts et/ou à la réalisation de travaux. Il est constant que, dès lors qu’il ressort des éléments soumis aux débats que le demandeur a subi un préjudice, le juge ne peut le débouter de sa demande d’indemnisation au motif qu’il ne fournit pas d’éléments suffisants pour procéder à l’évaluation.

Décision du 24 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/03146 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OSR

Il ne s’agit pas ici de faire doublon avec la baisse du loyer ordonnée ci-dessus, puisque le locataire se prévaut d’un tout autre préjudice, corporel, lié à sa santé – étant précisé que M. [H] [W] n’agit qu’en son nom personnel et non, en sus, ès qualité de représentant de ses enfants et/ou en qualité de victime indirecte des dommages de ces derniers.

Les certificats médicaux précités attestant suffisamment de ce dommage corporel ainsi que de son lien de causalité au manquement du bailleur, le demandeur ne saurait être débouté de sa demande.

Il sera donc alloué à M. [H] [W] la somme de 1200 € en réparation de son préjudice corporel subi pour la période précitée.

IV. Sur les demandes accessoires

La société IMMOBILIERE 3F, qui succombe, supportera les dépens.

La société IMMOBILIERE 3F sera condamnée à payer M. [H] [W] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le caractère satisfactoire des travaux d’embellissement menés les 15 et 21 octobre 2025 par la société IMMOBILIERE 3F dans le logement de M. [H] [W],

CONDAMNE la société IMMOBILIERE 3F à verser à M. [H] [W] la somme de 7949,04 € au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance du 1er juin 2023 au 22 septembre 2025,

CONDAMNE la société IMMOBILIERE 3F à payer M. [H] [W] la somme de 1200 € au titre de son préjudice corporel,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE La société IMMOBILIERE 3F aux dépens,

CONDAMNE la société IMMOBILIERE 3F à payer M. [H] [W] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge,