MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 22 Mai 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01766 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VRNC

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. DE TASSIGNY C/ Monsieur [B] [L] [H] (EXERÇANT SOUS L’ENSEIGNE ENTREPRISE NEVES)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Maëva MARTOL, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. DE TASSIGNY

Immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 423 524 339

dont le siège social est sis 39, Avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny – 94350 VILLIERS-SUR-MARNE

représentée par Maître Anne-Elodie ALVES QUINTAS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : C 0110

DEFENDEUR

Monsieur [B] [L] [H] (EXERÇANT SOUS L’ENSEIGNE ENTREPRISE NEVES)

demeurant 23, Rue de la Concorde – 94350 VILLIERS SUR MARNE

Non représenté

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Débats tenus à l’audience du : 01 Avril 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 22 Mai 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 29 août 2019, la S.C.I. DE TASSIGNY a donné à bail dérogatoire à Monsieur [B] [L] [H] des locaux situés 39 avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny à VILLIERS-SUR-MARNE (94350), moyennant un loyer mensuel de 550,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2024, la S.C.I. DE TASSIGNY a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à Monsieur [B] [L] [H] pour une somme de 4 696,00 € au titre de l’arriéré locatif au 4 septembre 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2024, la S.C.I. DE TASSIGNY a fait assigner Monsieur [B] [L] [H] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

– ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [L] [H] et celle de tous occupants de son chef dans les 8 jours de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce, sous astreinte de 150,00 € par jour de retard, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier,

– condamner Monsieur [B] [L] [H] à payer à la S.C.I. DE TASSIGNY la somme provisionnelle de 5 796,00 € au titre du solde débiteur de son compte locatif représentant les arriérés de loyer, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation, provisoirement arrêté au mois de novembre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de signification du commandement de payer du 26 septembre 2024,

– condamner Monsieur [B] [L] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation journalière due, correspondant au double du montant du loyer quotidien, soit 36 euros par jour, conformément aux dispositions du bail, à compter du 27 octobre 2024,

– ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en garantie de toutes sommes dues,

– condamner Monsieur [B] [L] [H] à s’exécuter sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à compte du huitième jours suivant de la signification de l’ordonnance à intervenir,

– ordonner la capitalisation des intérêts,

– condamner Monsieur [B] [L] [H] au paiement d’une somme de 2 500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, ainsi que les frais de délivrance de la présente assignation et de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 1 avril 2025, la S.C.I. DE TASSIGNY, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assigné par acte remis à étude, Monsieur [B] [L] [H] n’a pas constitué avocat.

À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Cette disposition permet aux parties à un contrat de bail de prévoir une clause résolutoire, octroyant au bailleur la faculté de résilier de plein droit le bail, en cas de non-exécution par le locataire de l’une des obligations mentionnées au contrat.

En l’espèce, le bail dérogatoire comprend une clause résolutoire selon laquelle le contrat sera résolu de plein droit, un mois après un commandement demeuré infructueux, en cas de défaut de paiement aux termes convenus du contrat de tout ou partie du loyer ou des charges.

Le bailleur demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 26 septembre 2024 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire y figure. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I. DE TASSIGNY n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 4 696,00 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 27 octobre 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de Monsieur [B] [L] [H] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Il n’y a pas lieu d’accorder d’astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par Monsieur [B] [L] [H] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la majoration que le bailleur sollicite car cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I. DE TASSIGNY, l’obligation de Monsieur [B] [L] [H] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 30 novembre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 5 796,00 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner Monsieur [B] [L] [H], avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 29 novembre 2024, date de l’assignation formulant cette prétention pour la première fois.

Il n’y a pas lieu d’accorder d’astreinte.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [B] [L] [H], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Monsieur [B] [L] [H] ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. DE TASSIGNY formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 27 octobre 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [B] [L] [H] et de tout occupant de son chef des lieux situés 39 avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny à VILLIERS-SUR-MARNE (94350) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par Monsieur [B] [L] [H], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS Monsieur [B] [L] [H] à la payer,

CONDAMNONS par provision Monsieur [B] [L] [H] à payer à la S.C.I. DE TASSIGNY la somme de 5 796,00 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 30 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2024,

ORDONNONS la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 29 novembre 2024, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNONS Monsieur [B] [L] [H] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de la signification de la présente ordonnance,

CONDAMNONS Monsieur [B] [L] [H] à payer à la S.C.I. DE TASSIGNY la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 22 mai 2025.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES RÉFÉRÉS