TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES YVELINES

JUGEMENT FIXANT INDEMNITE

DU 06 FEVRIER 2025

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N° RG 24/00014 – N° Portalis DB22-W-B7I-SLIN

Code NAC : 70H

OPÉRATION : Expropriation – Création d’une place publique à [Localité 21].

Nous, Noélie CIROTTEAU, Juge de l’expropriation des YVELINES, désignée le 31 août 2022 par ordonnance n°391/2022 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’appel de VERSAILLES en conformité des dispositions des articles L. 211-1 et L. 220-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de Sarah TAKENINT, Greffier,

ENTRE :

COMMUNE NOUVELLE DE [Localité 21], dont l’Hôtel de Ville est situé [Adresse 5] à [Localité 21], représentée par son Maire en exercice, Monsieur [I] [T].

AUTORITÉ EXPROPRIANTE ET DEMANDERESSE

Représenté par Maître Sophie LAPPRAND de la SELARL COUDRAY URBANLAW, avocat au barreau de PARIS.

ET

S.C.I. A. CARREL [Localité 15] “ACM”, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de CRETEIL sous le numéro 507 868 123, dont le siège social est situé [Adresse 6] à [Localité 14], représentée par son gérant, Monsieur [N] [P].

PROPRIÉTAIRE EXPROPRIÉE ET DEFENDERESSE

Représentée par Maître Xavier DE LESQUEN de la SCP CABINET LACOURTE RAQUIN TATAR, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Paul MAZET, avocat au barreau de PARIS.

DÉBATS

A l’audience du 10 janvier 2025, tenue en audience publique.

EN PRESENCE DE :

Madame [V] [E], Inspecteur des Finances Publiques suppléant le Directeur Départemental des Finances Publiques, Commissaire du Gouvernement.

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FAITS ET PROCÉDURE

La S.C.I. A. CARREL [Localité 15] ACM (ci-après société ACM) était propriétaire d’un bien situé [Adresse 1], à l’angle de la [Adresse 20] et de la [Adresse 19] à [Localité 21], sur la parcelle cadastrée AI n°[Cadastre 2].

Dans le cadre de la création d’une place publique à l’angle des [Adresse 20] et [Adresse 19], déclarée d’utilité publique au profit de la COMMUNE NOUVELLE DE [Localité 21] (ci-après Commune de [Localité 21]) par arrêté préfectoral du 23 février 2023, la Commune de [Localité 21] a engagé une procédure d’expropriation des parcelles et immeubles situés dans le périmètre de l’opération dont la parcelle précitée.

Une ordonnance d’expropriation a été rendue le 26 mai 2023 au profit de la Commune de [Localité 21] s’agissant de cette parcelle.

La Commune de [Localité 21] a notifié à la S.C.I. ACM son offre d’indemnisation par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 03 mai 2024.

En l’absence d’acceptation, suivant mémoire valant offre de l’expropriant reçu au greffe le 05 septembre 2024, la Commune de [Localité 21] a saisi le juge de l’expropriation près le Tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir fixer l’indemnité de dépossession devant revenir à la S.C.I. ACM.

L’ordonnance fixant la date du transport et de l’audience a été rendue le 10 septembre 2024.

Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été réceptionnées le 28 novembre 2024.

Le transport sur les lieux est intervenu le 12 décembre 2024 en présence des parties et du commissaire du gouvernement.

L’affaire a été retenue à l’audience du 10 janvier 2025 au cours de laquelle les parties et le commissaire du gouvernement ont été entendus.

Aux termes de son mémoire complémentaire réceptionné le 10 janvier 2025 par le greffe, la Commune de [Localité 21] demande au juge de l’expropriation de :

Fixer l’indemnité devant revenir à la S.C.I. ACM à 63.170 euros,Condamner la S.C.I. ACM au paiement de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Aux termes de son mémoire en réponse réceptionné le 10 janvier 2025 par le greffe, la S.C.I. ACM demande au juge de l’expropriation de :

Fixer à 566.000 euros HT l’indemnité principale qui lui est due,Fixer à 57.600 euros HT l’indemnité de remploi,Condamner l’autorité expropriante au paiement de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Aux termes de ses conclusions complémentaires réceptionnées le 07 janvier 2025 au greffe, le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité de dépossession à une somme totale de 68.930,50 euros décomposée comme suit :

61.755 euros au titre de l’indemnité principale, en valeur libre 7.175,50 euros au titre de l’indemnité de remploi.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LE BIEN

Sur les dates à fixer et la situation de l’urbanisme

1) Sur la situation d’urbanisme et la date de référence pour l’usage du bien

En application de l’article L. 322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du Code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L.311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Aux termes de l’article L. 213-6 du Code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4.

Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

Aux termes de l’article L. 213-4 a du Code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

Pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;Pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, en application des articles précités, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’occurrence, le commissaire du gouvernement indique qu’une modification du PLU est intervenue le 13 avril 2023, celle-ci étant devenue opposable aux tiers le 23 mai 2023.

La date de référence est donc le 23 mai 2023.

À cette date, l’emprise était située en zone Uap du PLU de la commune de [Localité 21], soit un ensemble de constructions de grand intérêt patrimonial. Ainsi, certaines constructions y sont autorisées sous conditions.

Les parties s’accordent sur le zonage de la parcelle expropriée. Toutefois, selon la commune de [Localité 21], le terrain est inconstructible car il est bordé par un bâtiment classé comme élément du patrimoine bâti à protéger au titre de l’article L. 151-19 du Code de l’urbanisme et qu’il est classé comme emplacement réservé n°20 pour la création d’une place publique, au titre de l’article L. 151-41 du Code de l’urbanisme. Selon la S.C.I. ACM, dans cette zone, seules les constructions sans lien avec la vocation urbaine du site sont interdites.

2) Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.

En l’espèce, l’ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 26 mai 2023.

La consistance du bien doit donc être appréciée à cette date.

3) Sur la date d’estimation du bien

L’article L. 322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

La surface

Les parties et le commissaire du gouvernement s’accordent sur une superficie totale de 179 m2.

L’évaluation s’effectuera donc sur cette base.

L’occupation du bien

Il n’est pas contesté que le bien exproprié est évalué libre de toute occupation.

Les constats lors de la visite des lieux

Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes :

Sur l’environnement

La parcelle est située à [Localité 21], dans un quartier du centre-ville comportant des habitations et des commerces.

Elle se trouve à 30 minutes en voiture de [Localité 22], à 45 minutes en transports de [Localité 16] et à 10 minutes à pied de la gare RER.

Sur la visite de la parcelle cadastrée section AI n°[Cadastre 2]

L’emprise porte sur la place face à un boulanger-artisan.

Elle est bordée de trottoirs.

Le sol est cimenté et en partie recouvert par deux terrasses en bois.

De part et d’autre de ces terrasses, sont plantées de très hautes haies dont le socle est en ciment.

L’emprise comprend également, juste devant la boulangerie, une autre terrasse en bois à laquelle on accède par deux marches en bois.

Sur les côtés de l’emprise, à proximité du bâtiment, au niveau de la troisième terrasse et de part et d’autre, se trouvent trois jardinières en surface en bois.

On relève que la dalle de ciment devant la boulangerie est en partie en mauvais état (ajout de goudron, apparition de végétation de type mousse).

Mention de Maître Paul MAZET, conseil de la propriétaire expropriée :

Le bail de la boulangerie a été résilié en février 2024 du fait du projet d’expropriation.

En effet, la terrasse allait être retirée (droit d’usage verbal).

II. SUR LA DETERMINATION DE L’INDEMNITE DE DEPOSSESSION

Sur l’évaluation de l’indemnité principale

Sur la valeur proposée par la commune nouvelle de [Localité 21]

La Commune de [Localité 21] rappelle l’estimation domaniale réalisée le 13 janvier 2022, laquelle se fonde sur trois critères : la consistance physique des parcelles, leur consistance juridique et la date de référence applicable en matière d’expropriation soit le 30 septembre 2021.

Concernant la méthode utilisée, la Commune retient la méthode par comparaison. Elle rappelle que cette méthode est largement privilégiée car elle écarte les biais susceptibles de fausser l’estimation d’autant qu’elle rapporte des termes de comparaison opportuns à savoir sur des terrains d’une contenance proche de celle du bien exproprié, non bâtis, faisant l’objet d’un emplacement réservé ou sans exploitation économique. Elle rejette la méthode d’évaluation de la S.C.I. ACM dès lors que la surface expropriée ne fait l’objet d’aucune exploitation commerciale selon l’acte d’acquisition et le contrat de bail. De plus, aucune autorisation d’urbanisme n’a été sollicitée pour l’installation d’une terrasse. Elle demande à écarter la méthode par capitalisation.

La Commune de [Localité 21] présente les termes de comparaison suivants :

1- Cession du 17 juin 2022 de 14 parcelles situées [Adresse 11], [Adresse 18] et [Adresse 17] à [Localité 21]

Surface totale du bien : 1.026 m²

Prix de vente : 48.501 €

Prix au m² : 47,27 €

2- Cession du 16 septembre 2022 d’un terrain visé par un emplacement réservé, situé [Adresse 4] à [Localité 21]

Surface du bien : 560 m²

Prix de vente : 28.000 €

Prix au m² : 50 €

3- Cession du 10 décembre 2021 d’un terrain situé [Adresse 8] à [Localité 21]

Surface du bien : 18 m²

Prix de vente : 1.357,80 €

Prix au m² : 75 €

4- Cession du 12 septembre 2023 (entre l’Etat et la Commune) d’un terrain situé [Adresse 13] à [Localité 21]

Surface du bien : 315 m²

Prix de vente : 1.260 €

Prix au m² : 4,00 €

Ainsi, la Commune de [Localité 21] retient une valeur de 316,7 €/m2 en précisant qu’il s’agit d’une valeur supérieure à ces valeurs de référence.

Sur la valeur unitaire du terrain proposée par la S.C.I. ACM

La S.C.I. ACM estime que le terrain exproprié doit être pris en compte en tant que terrasse liée au local commercial. Elle conteste l’absence de mention de cet espace dans l’acte d’acquisition et rappelle qu’alors la parcelle était exploitée en tant que parking, les locaux étant occupés par un garage automobile. Par la suite, les locaux ont été loués à la société GONTRAN CHERRIER, qui a utilisé cet espace en y aménageant une terrasse. La S.C.I. ACM estime ainsi que le bien constituait de fait une terrasse au regard de cet usage, peu importe que la terrasse soit mentionnée dans le contrat de bail.

De plus, elle estime que la régularité administrative des aménagements réalisés sur le bien pour en faire une terrasse, est sans incidence sur sa nature. Or, elle déclare que la terrasse est régulière dès lors que le Code de l’urbanisme dispense de toute formalité les terrasses de plain-pied, et qu’une simple déclaration suffirait.

Concernant la méthode d’évaluation, la S.C.I. ACM critique la méthode par comparaison en l’absence de termes de références pertinents, en nombre suffisant. Elle qualifie la terrasse d’accessoire indissociable du local commercial et souligne que l’absence de terrasse avait découragé un éventuel repreneur. La société fonde sa demande d’indemnisation sur un rapport d’expertise en date du 05 novembre 2024. Ce rapport met en évidence l’absence de terme comparable au bien exproprié.

La S.C.I. ACM critique les 4 termes présentés par la commune. Le premier terme porte sur un bien dont la superficie est beaucoup plus importante que la parcelle expropriée et ne fait l’objet d’aucune exploitation commerciale. Le deuxième terme correspond à une parcelle contigüe à la bretelle de sortie de l’axe N13, excentrée du centre-ville, et cette vente s’est opérée entre personnes publiques (le département et la commune). Le troisième terme correspond à une parcelle située à proximité d’une voie de chemin de fer, en dehors du centre-ville, d’une surface beaucoup plus petite que celle de la parcelle litigieuse. Enfin, le quatrième terme est une parcelle destinée à la circulation piétonne, ne faisant l’objet d’aucune exploitation économique et dont la cession est intervenue entre personnes publiques. La société conclut que la Commune elle-même ne prend pas en compte ses termes de comparaison puisqu’elle propose une indemnisation différente. Elle rappelle que l’avis du Domaine du 13 janvier 2022 ne se fonde sur aucun terme de référence. Ainsi, selon la S.C.I. ACM, les quatre termes présentés par la Commune de [Localité 21] doivent être écartés.

La S.C.I. ACM critique également la méthode utilisée par le commissaire du gouvernement qui serait inspirée de la méthode par comparaison. Ce dernier détermine, sur la base d’un seul terme de comparaison, un prix moyen sur le marché des terrains à bâtir et y applique un coefficient de 50 % pour tenir compte du caractère inconstructible du terrain exproprié. L’unique terme retenu n’est pas similaire au bien visé et la société demande à écarter cette argumentation.

À titre subsidiaire, la société propose une méthode inspirée de la méthode par comparaison en se rapportant à des prix métriques de foncier de locaux commerciaux comparables. Cette analyse est proposée dans son rapport d’expertise en considérant, selon les usages des notaires, comptables et des recommandations de l’AFREXIM, que le terrain accueillant un local commercial représente 30% à 35% de la valeur vénale de l’ensemble. Le rapport estime, au regard de ses termes de comparaison, que la valeur vénale du local commercial est évaluée à 910.000 euros, soit 4.550€/m2 de surface utile, soit un prix moyen de terrain d’environ 1.500€/m2 (32,5% de 4.550) de surface utile. La société conclut que le bien de 179 m2, est d’une valeur de 269.000 euros.

Toutefois, la S.C.I. ACM considère que cette indemnisation n’est pas suffisante au regard de son préjudice. Elle demande à retenir la méthode par capitalisation, laquelle consiste à prendre pour base, soit un revenu constaté ou existant, soit un revenu théorique ou potentiel (loyer de marché ou valeur locative de marché), soit les deux, puis à utiliser des taux de rendement, de capitalisation ou des taux d’actualisation (valeur actuelle de flux sur une période donnée). Elle rappelle que la jurisprudence a pu retenir cette méthode, notamment pour l’évaluation d’un fonds de commerce. La S.C.I. ACM souligne que la jurisprudence a pu indemniser « en cas d’expropriation partielle, une indemnité pour dépréciation du surplus peut être allouée quelle que soit la nature du bien exproprié » (Cass. 3e Civ. 4 avril 2019, n°18-10.989) et en déduit que cette indemnisation doit être prise en compte dans le montant de l’indemnité d’expropriation. La S.C.I. ACM se fonde sur la méthode par capitalisation en considérant que la terrasse et le local commercial adjacent constituent une unité économique et que la terrasse est un « actif de rendement ». Ainsi, la méthode par capitalisation utilisée dans l’expertise produite par la S.C.I. ACM consiste à calculer la différence entre la valeur vénale du local commercial avec terrasse et sa valeur vénale sans terrasse. L’expertise du 05 novembre 2024 pondère les surfaces utiles du local et de la terrasse selon leur utilité commerciale. La terrasse est alors assortie d’une pondération de 50 % compte tenu de son exploitation supposée sur six mois de l’année. L’expertise déclare que la terrasse d’une surface de 140 m2 est ainsi ramenée à une surface pondérée de 70 m2. L’expertise évalue la valeur de location en se référant à des locations comparables. La moyenne des 11 transactions identifiées par l’expertise est de 504 €/ m2. La S.C.I. ACM retient une valeur locative du marché de 500 €/ m2, s’agissant du bien dans sa configuration actuelle et de 450 €/ m2 s’agissant du bien dans sa configuration future. En retenant un taux de rendement de 7 %, la valeur vénale nette vendeur actuelle du local avec terrasse est estimée à 1.476.000 euros, alors que sa valeur vénale nette vendeur sans terrasse est estimée à 910.000 euros. Par conséquent, selon la S.C.I. ACM, il en résulte une perte de valeur vénale immobilière de 566.000 euros net vendeur. La société demande au juge de l’expropriation de fixer la valeur du terrain exproprié à ce montant.

Sur l’avis du commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement souligne que le bien, inconstructible du fait de son emplacement, est situé dans une zone constructible avec un accès satisfaisant à la voirie.

Il écarte les quatre termes présentés par la Commune dès lors que les parcelles concernées sont trop différentes du bien exproprié au regard de leur situation géographique, leur zonage, leur usage.

Le commissaire du gouvernement défend la méthode par comparaison qui permet d’apprécier la composition matérielle du bien à la date de l’ordonnance d’expropriation, en l’espèce un terrain nu. De même, est pris en compte l’usage du bien à la date de référence, à savoir une emprise de terrain nu inconstructible située en centre-ville à usage de terrasse. Il présente les termes de comparaison suivants, correspondants à des cessions de terrains situés, sur la même commune, à proximité du bien exproprié, réalisées entre octobre 2018 et octobre 2024 :

1- Cession du 29 mars 2021 d’un terrain rectangulaire en zone UA constructible situé [Adresse 7], en centre-ville

Surface du bien : 445 m²

Prix de vente : 307.320 €

Prix au m² : 690,6 €

2- Cession du 12 mars 2020 d’un terrain à bâtir rectangulaire en zone UD situé [Adresse 12] (quartier pavillonnaire au sud de la commune)

Surface du bien : 460 m²

Prix de vente : 400.000 €

Prix au m² : 869,57 €

3- Cession du 18 septembre 2023 d’un terrain à bâtir rectangulaire en zone UD situé [Adresse 3] (quartier pavillonnaire au sud de la commune)

Surface du bien : 381 m²

Prix de vente : 404.762 €

Prix au m² : 1.062,37 €

4- Cession du 29 juin 2022 d’un terrain à bâtir en zone UD, grevé d’une servitude de passage, situé [Adresse 10] (quartier pavillonnaire au sud de la commune)

Surface du bien : 553 m²

Prix de vente : 300.000 €

Prix au m² : 542,5 €

5- Cession du 3 juin 2024 d’un terrain en zone UD, à usage de voirie, situé [Adresse 9]

Surface du bien : 217 m²

Prix de vente : 800 €

Prix au m² : 3,69 €

6- Cession du 16 septembre 2022 d’un terrain triangulaire en zone UB/ER, en emplacement réservé, situé [Adresse 4] à proximité de la sortie RN13 (quartier pavillonnaire au sud-ouest de la commune)

Surface du bien : 560 m²

Prix de vente : 28.000 €

Prix au m² : 50 €

Le commissaire du gouvernement reconnait que les termes de comparaison proposés ne sont pas similaires au bien exproprié. Il écarte ses termes n°5 et n°6. Seul le terme n°1 est situé dans le même zonage et est le plus proche du bien exproprié. Toutefois, le terme n°1 est un terrain constructible. Ainsi, le commissaire du gouvernement applique un abattement de 50 % pour inconstructibilité.

Il calcule l’indemnité principale de la manière suivante : (179 m2 x 690€/m2) x 50% = 61.755 euros, soit une valeur de 345 euros/m².

Enfin, le commissaire du gouvernement critique la méthode retenue par la S.C.I. ACM. Il rappelle que lors du transport sur les lieux, il a pu être constaté que des terrasses amovibles en bois avaient été posées sur le bitume. Le bail concerne un local commercial à usage exclusif de vente à emporter, il n’est pas fait mention d’un espace extérieur. Le bien à indemniser n’étant pas un local commercial, la méthode par capitalisation n’est pas pertinente. Le commissaire du gouvernement réitère que le bien à évaluer est un terrain nu inconstructible situé en centre-ville à usage de terrasse par un simple droit d’usage. Il conclut que la méthode à retenir est la méthode par comparaison.

***

Aux termes de l’article L. 321-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

S’agissant de la méthode, celle la plus utilisée est la méthode de comparaison. Elle consiste à fixer la valeur vénale du bien à partir de l’étude des mutations de biens similaires en se rapprochant le plus possible du bien exproprié à évaluer sur le marché immobilier local.

La méthode par capitalisation consiste à appliquer au revenu d’un bien productif de revenus un coefficient de capitalisation tiré de l’observation du marché des biens loués. La méthode par capitalisation peut être utilisée s’agissant d’un bien destiné à l’investissement locatif ou d’un fonds de commerce.

Or, la méthode par capitalisation n’est que peu retenue par la jurisprudence, car la détermination du taux de capitalisation reste difficile à établir, notamment au regard des contraintes économiques du marché (Cass. 3e Civ. 8 octobre 213, n°12-24.995). De plus, le bien exproprié ne fait l’objet d’aucune exploitation commerciale au regard du bail commercial. Les parties reconnaissent que le terrain attenant au local commercial était occupé par le locataire par un simple droit d’usage. La méthode par capitalisation se fonde sur le loyer fixé par l’ancien propriétaire qu’il s’agit d’indemniser alors même qu’en l’espèce, la parcelle expropriée n’est pas comprise dans le contrat de bail au titre d’une terrasse. Enfin, la méthode de capitalisation d’indemnisation de la valeur unitaire d’un biais ne se substitue pas à une autre demande. Le juge de l’expropriation peut examiner une demande d’indemnisation pour dépréciation du surplus, en cas d’expropriation partielle. Cette indemnisation donne lieu à une argumentation séparée de celle de l’indemnisation de la valeur unitaire du terrain exproprié. La dépréciation du surplus ne peut se confondre avec le terrain unitaire. En l’espèce, aucune demande en ce sens n’est faite par la S.C.I. ACM.

Au regard de ces éléments, la méthode de comparaison sera appliquée au présent litige.

Il n’apparait pas nécessaire de qualifier le terrain exproprié dès lors qu’il n’est pas contesté que les différents locataires du bien ont eu l’usage de ce terrain. En l’espèce, les termes de la Commune ne peuvent qu’être écartés puisque l’expropriante retient elle-même une valeur très différente. La société expropriée ne produit pas de terme de comparaison. Le commissaire du gouvernement écarte deux des six termes qu’il produit. Bien que n’étant pas similaires au bien exproprié, il convient de retenir les termes n°1 à n°4 du commissaire du gouvernement, puisqu’ils correspondent à des terrains nus sur la commune de [Localité 21].

Ces terrains étant constructibles alors que le bien à évaluer ne l’est pas, il convient d’appliquer un abattement de 50%.

Soit les calculs suivants :

(690,6 + 869,57 + 1.062,37 + 542,5) / 4 = 791,26 €/m2

791,26 x 50% = 395,63 €/m2

395,63 x 179 = 70.817,77 arrondie à 70.800 euros.

L’indemnité principale est évaluée à 70.800 euros.

Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R. 322-5 du Code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.

L’indemnité de remploi sera fixée – comme usuellement et conformément à la jurisprudence – de manière dégressive sur la base du montant de l’indemnité principale.

Elle est égale à :

20 % jusqu’à 5 000 euros = 1.000 euros15 % de 5 000 euros à 15 000 euros = 1.500 euros 10 % sur le surplus = 5.580 euros soit un total de 8.080 euros.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de la Commune de [Localité 21] par application de l’article L. 312-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

La Commune de [Localité 21] sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La S.C.I. ACM se verra allouer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation des Yvelines, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE le prix d’acquisition (libre d’occupation) par la COMMUNE NOUVELLE DE [Localité 21] du bien immobilier appartenant à la S.C.I. A. CARREL [Localité 15] ACM, situé au [Adresse 1], à l’angle de la [Adresse 20] et de la [Adresse 19] à [Localité 21], sur la parcelle cadastrée AI n°[Cadastre 2], à la somme de 78.880 euros décomposée comme suit :

— indemnité principale : 70.800 euros,

— indemnité de remploi : 8.080 euros ;

DEBOUTE la COMMUNE NOUVELLE DE [Localité 21] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la COMMUNE NOUVELLE DE [Localité 21] à verser à la SCI A.C.M. la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la COMMUNE NOUVELLE DE [Localité 21] aux dépens.

Fait et mis à disposition à Versailles, le 06 Février 2025.

Le Greffier Le Juge de l’Expropriation

Sarah TAKENINT Noélie CIROTTEAU