TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Corinne FRAPPIN

M^e Tanguy LETU

Régisseur

M.[T] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Maire-Laure FILLY

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/02136 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ROT

N° MINUTE :

5 JTJ

JUGEMENT MIXTE

rendu le mercredi 30 avril 2025

DEMANDEUR

S.D.C DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS PLISSON IMMOBILIER – [Adresse 1]

représenté par M^e Maire-Laure FILLY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1425

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [M] [Y], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Corinne FRAPPIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1704

Monsieur [T] [U], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Tanguy LETU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P102

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 février 2025

JUGEMENT MIXTE

contradictoire, prononcé par mise à disposition le 30 avril 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 30 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/02136 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ROT

EXPOSE DU LITIGE :

M. [M] [Y] [K] est copropriétaire de deux appartements situés dans l’immeuble du [Adresse 5], constituant les lots 63 et 64 de la Copropriété et cadastrés [Cadastre 8].

Par acte de commissaire de justice en date du 22/03/2024, le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS PLISSON IMMOBILIER, a assigné M. [M] [Y] [K], aux fins de :

— condamnation de M. [M] [Y] [K] au paiement de:

— la somme de 6525,70 euros pour les charges dues au 16/ 02/ 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la LRAR du 9/ 05/ 2023,

— la somme de 410 euros au titre des frais nécessaires exposés pour procéder au recouvrement des charges de copropriété

— la somme de 1500 euros de dommages et intérêts

— la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

Par acte de commissaire de justice du 07/10/2024 , M. [M] [Y] [K] a assigné M. [U] [T] aux fins de :

— Voir ordonner la jonction de la présente instance avec l’instance principale RG 24/02136

— Voir ordonner une expertise au contradictoire de M. [U] [T] et du syndicat des copropriétaires selon la mission détaillée dans l’assignation

A l’audience du 23/10/2024, il a été ordonné la jonction de cette instance sous RG 24/05429 avec l’instance principale.

L’affaire a été retenue le 17/ 02/ 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

— Voir constater que M. [M] [Y] [K] est propriétaire dans l’immeuble des lots 63 et 64

— Voir juger recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS PLISSON IMMOBILIER

— Voir rejeter l’intégralité des demandes reconventionnelles de M. [M] [Y] [K]

— En conséquence :

— Voir condamner M. [M] [Y] [K] au paiement de:

la somme de 8654 euros pour les charges dues au 09/07/ 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la LRAR du 9/ 05/ 2023, la somme de 410 euros au titre des frais nécessaires exposés pour procéder au recouvrement des charges de copropriété la somme de 900 euros de dommages et intérêts la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens

M. [M] [Y] [K] a été représenté et soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

— Voir dire irrecevables ou mal fondées les demandes du syndicat des copropriétaires

— Voir ordonner la consignation des sommes dues au titre des charges et travaux dans l’attente de la réalisation de travaux permettant de faire cesser toute fuite au domicile de M. [M] [Y] [K]

— Voir ordonner une expertise avec la mission suivante :

Se rendre sur place au sein de l’immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 10] Interroger tout sachantsSe faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa missionVisiter les lieux , examiner les désordres allégués par le demandeur , en déterminer l’importance, la cause et l’origineFournir tous éléments techniques et de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues , évaluer s’il y a lieu tout préjudice subi Donner son avis et évaluer à l’aide de devis les travaux éventuellement nécessaires à la réfection des lieux et installation dont s’agit Donner son avis sur l’habitabilité du logement concerné et les préjudices de jouissance subiAutoriser le demandeur à faire exécuter à leurs frais avancés , pour le compte de qui il appartiendra, les travaux indispensables par l’expert, lequel déposera alors un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux Dire que l’expert établira une note de synthèse avant dépôt de son rapport définitifFixer le délai de dépôt de rapport et la consignation à verser -Voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS PLISSON IMMOBILIER aux entiers dépens et paiement à M. [M] [Y] [K] de la somme de 3500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [U] [T] a été représenté et a formulé protestations et réserves sur la demande d’expertise sollicitée au contradictoire par M. [M] [Y] [K] envers lui et le syndicat des copropriétaires, par intervention forcée.

DISCUSSION :

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fournit à l’appui de sa demande:

— un extrait de matrice cadastral à jour en 2023

— les procès verbaux d’assemblée générale en date du 18/11/2021, 14/11/2022, 13/11/2023, approuvant les comptes et le budget prévisionnel

— le contrat de syndic signé le 11/ 02/ 2021

— des appels de charges pour les périodes des quatre trimestres 2022, 2023, 1er trimestre, 2ème et 3ème trimestre 2024, outre appels travaux ou d’autre nature

— la répartition annuelle des charges de l’exercice 2022, 2023

— une lettre de mise en demeure du 09/05/2023 reçue le 11/05/2023

— un décompte des sommes dues entre le 01/07/2022 et le 9/ 07/ 2024 et des frais.

En vertu de l’article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65 sont dus par le copropriétaire :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS PLISSON IMMOBILIER sollicite paiement de la somme actualisée de 8654 euros au 09/07/2024 , et frais de 410 euros.

Il s’oppose à la demande de consignation des charges en raison de l’absence de possibilité de compensation entre inexécution des obligations du syndicat des copropriétaires et indemnisation, dès lors qu’une créance du copropriétaire pour le préjudice éprouvé n’est pas liquidée, l’obligation au paiement des charges étant d’ordre public.

Sur la demande d’expertise , le syndicat des copropriétaires fait valoir la prescription ,en raison du dégât des eaux invoqué à l’origine du préjudice datant du 26/03/2017 , et sans aucun sinistre avant l’année 2023. Il rappelle la chronologie des travaux menés pour opérer une identification des causes de désordre au fur et à mesure, ce qui a nécessité du temps. Il précise que dans les logements mêmes de M. [M] [Y] [K], deux recherches de fuite ont eu lieu le 30/08/2022 et le 26/03/2023, qu’une nouvelle fuite a été identifiée en juillet 2023 sur les évacuations d’eaux pluviales et est en cours de réparation, avec des sondages destructifs à réaliser.

M. [M] [Y] [K] s’oppose à la demande en paiement des charges, frais ou dommages et intérêts, en exposant que ses appartements sont indécents au sens du décret 2002-120 du 30/01/2002, que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée, qu’il est fondé à obtenir indemnisation, certaines fuites n’étant pas encore réparées, notamment celle annoncée le 12/07/2024. Il sollicite de ce fait la possibilité de consignation des charges à la Caisse des Dépôts et Consignation.

Il sollicite reconventionnellement une expertise judiciaire pour déterminer la cause des désordres en rappelant l’ensemble des démarches effectuées entre le 14/04/2017 , sans réponse à cette époque puis à compter du 29/03/2023, le PV de constat de Me [O] commissaire de justice du 25/10/2023 listant les désordres et les taux d’humidité et alors que certains des travaux effectués ne sont pas en rapport avec ses biens immobiliers . Il ajoute que le sondage destructif annoncé le 12/07/2024 n’est pas encore réalisé.

Enfin il rappelle avoir introduit une assignation le 07/10/2024 envers le copropriétaire du 7ème étage afin que les opérations lui soient déclarées opposables.

Le paiement des charges est l’obligation du copropriétaire en application du règlement de copropriété et de l’article 10 de la loi du 10/07/1965.

Il en ressort que le copropriétaire ne peut , même en présence de désordres , refuser le paiement des charges dues du moment que les assemblées générales sont définitives en l’absence de recours, et même lorsqu’il invoque des désordres provenant des parties communes. Les procès verbaux d’assemblée générale en date du 18/11/2021, 14/11/2022, 13/11/2023, approuvant les comptes et le budget prévisionnel sont produits ainsi que les attestations de non-recours.

Au cas présent le syndicat des copropriétaires ne conteste pas d’ailleurs l’existence de plusieurs causes de désordres dans les parties communes, mais rappelle cette obligation .

Il est bien fondé à demander paiement au 09/07/2024 , 3ème appel 2024 inclus , pour la somme de 8654 euros pour les charges entre le 01/07/2022 et le 09/07/2024 .

Le contrat de syndic qui prévoit le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est opposable au seul Syndicat des Copropriétaires, et non directement au copropriétaire, bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné des frais de relance, mise en demeure, injonction de payer, remise de dossier à assureur, huissier ou avocat, des frais de prise d’hypothèque.

Le règlement de copropriété ,opposable à chaque copropriétaire n’est pas versé aux débats, et une clause d’imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant est en tout état de cause soumise à l’appréciation de leur caractère nécessaire en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 et au préalable de mise en demeure exigée par ce texte. Il en est de même du vote de l’assemblée générale qui ne peut statuer sur cette imputation, que sous réserve des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Les frais d’honoraires avocats sont à imputer au syndicat selon le contrat de syndic et par ailleurs ce dernier a formé une demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile contre le copropriétaire défaillant pour les frais exposés non compris dans les dépens.

Les frais de mise en demeure du 01/03/2023 ne sont pas justifiés, en l’absence de preuve de l’AR du courrier. Il a été adressé une mise en demeure le 09/05/2023 par LRAR reçue le 11/05/2023.

Par conséquent, la demande au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 doit être accueillie dans la limite de 264 euros.

M. [M] [Y] [K] sera condamné à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS PLISSON IMMOBILIER la somme de 8654 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 11/05/2023 sur la somme de 3472.82 euros et du 17/02/2025 pour le surplus , pour les charges dues entre le 01/07/2022 et le 9/ 07/ 2024 , appel 3ème trimestre 2024 inclus et la somme de 264 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

Sur la demande reconventionnelle en expertise judiciaire de M. [M] [Y] [K] envers le syndicat des copropriétaires au contradictoire de M. [U] [T] :

En application des articles 232 et suivants du code de procédure civile, une mesure d’expertise est ordonnée si la solution du litige dépend d’éléments techniques .

La demande d’expertise avant dire droit ne peut être ordonnée en application de l’article 146 du code de procédure civile pour suppléer la carence de preuve d’une partie .

Cependant , il résulte des pièces versées que si le syndicat des copropriétaires a fait réaliser un certain nombre de travaux dans les parties communes après des recherches de fuite depuis 2023, et qu’il reconnait donc des causes provenant de celles-ci, le constat de commissaire de justice notamment du 25/10/2023 a mis en évidence des désordres majeurs dans les appartements avec cloques et craquellements de peinture , voir même des écoulements d’eau près de la porte d’entrée de l’appartement , des coulures et moisissures sur la porte du salon, et des taux d’humidité élevés.

Les recherches effectuées par le syndicat des copropriétaires ne sont pas de nature à s’assurer que toutes les causes des désordres sont établies, puisque le 26/03/2023 il reste des doutes sur le passage d’évacuation d’eaux pluviales au 7ème étage et que le sondage destructif annoncé le 23/05/2024 n’est pas réalisé à ce jour , malgré les demandes de la fille de M. [M] [Y] [K] du 17/06/2024 et 04/07/2024 , ou encore du 06/02/2025.

La demande d’expertise est donc fondée pour permettre de s’assurer des causes des désordres , et ce , au contradictoire de M. [U] [T], voisin du dessus de M. [M] [Y] [K], propriétaire des lots 74 et 75.

Il convient de désigner M. [X] [T] pour y procéder avec la mission décrite au dispositif .

Il sera en outre tentée une conciliation par délégation d’un conciliateur, après les premières conclusions techniques de l’expert.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l’allocation de dommages et intérêts.

Il convient de surseoir à statuer sur cette demande en fins de cause , alors que la détermination des responsabilités est à établir .

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit pour la partie afférente aux condamnations pour les charges .

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile

Il convient de réserver les dépens et demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile en fin de cause.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire, mixte , mis à disposition au greffe :

DEBOUTE M. [M] [Y] [K] de sa demande de consignation des charges de copropriété

CONDAMNE M. [M] [Y] [K] à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] , représenté par son syndic la SAS PLISSON IMMOBILIER la somme de :

—  8654 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 11/05/2023 sur la somme de 3472.82 euros et du 17/02/2025 pour le surplus, pour les charges dues entre le 01/07/2022 et le 09/ 07/ 2024 , appel 3ème trimestre 2024 inclus.

—  264 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

ORDONNE une expertise des lots propriété de M. [M] [Y] [K] n° 63 et 64 dans l’immeuble précité

DESIGNE M.[X] [T] , Architecte DPLG

Demeurant AAPR ARCHITECTES

[Adresse 7]

[Localité 6] :

Tel : 01.42 ; 08.40.02

Mail : [Courriel 9]

pour y procéder avec la mission suivante :

— Se rendre sur les lieux, les parties le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS PLISSON IMMOBILIER, M. [M] [Y] [K] et M. [U] [T] et leur conseils dûment convoqués

— Se faire remettre tout éléments afférents aux désordres signalés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS PLISSON IMMOBILIER , les rapports d’expertise amiable, les factures des travaux réalisés dans les parties communes , ou au 7ème étage chez M. [U] [T] , plus généralement tout document utile à sa mission

— Visiter les lieux, examiner les désordres allégués par le demandeur , en déterminer l’importance, la cause et l’origine

— Fournir tous éléments techniques et de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues , évaluer s’il y a lieu tout préjudice subi

— Donner son avis et évaluer à l’aide de devis les travaux éventuellement nécessaires à la réfection des lieux et installation dont s’agit , en précisant la chronologie de ceux déjà réalisés et leur efficacité par rapport aux désordres relevés dans les appartements de M. [M] [Y] [K]

— Donner son avis sur l’habitabilité du logement concerné et les préjudices de jouissance subi

— Autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés , pour le compte de qui il appartiendra, les travaux indispensables par l’expert, lequel déposera alors un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux.

ORDONNE à M. [M] [Y] [K] de verser une consignation de 3000 euros à valoir sur les frais de l’expertise, dans le mois de la signification de la présente decision, à l’ordre de la REGIE ANNEXE du Tribunal judiciaire, à peine de caducité

DIT que le rapport sera déposé par l’expert au Greffe en double exemplaire, avec copie aux parties, dans un délai de 4 mois à compter de sa saisine

DIT qu’il en sera référé au Juge chargé du contrôle des Expertises en cas de difficulté d’exécution, de demande de prorogation de délai, de complément ou dispense de provision ou de nécessiter de provoquer la mise en cause d’autres acteurs

RAPPELLE que l’expert peut s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art distinct de sa spécialité

DIT que l’expert devra dans un délai de 2 mois préciser s’il sollicite un complément de provision, répondre aux dires des parties sur une note de pré-rapport, et un délai supplémentaire

RAPPELLE que lorsque l’expert fixe un délai aux parties pour formuler leurs observations , il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai , à moins qu’il n’existe une cause grave et dument justifiée , auquel cas il en fait rapport au juge; et que lorsqu’elles sont écrites les dernières observations doivent rappelées sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement , et qu’à défaut elles sont réputées abandonnées par les parties

RENVOIE la cause et les parties à l’audience de suivi des expertises du 15 septembre 2025 à 14h00

SURSEOIT A STATUER sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires jusqu’au renvoi de l’affaire pour plaidoiries après expertise, à défaut de conciliation

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit pour la condamnation au titre des charges et frais

RESERVE les dépens et les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT