RÉFÉRÉ

Min N° 25/00372

N° RG 25/00772 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEDH2

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 09 Décembre 2025

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 11 août 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique en référé la cause suivante le 28 Octobre 2025 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. SEM DU PAYS DE [Localité 9] HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 3]

représentée par Madame [G] [R] munie d’un pouvoir

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [O] [S]

[Adresse 11]

[Adresse 7]

[Localité 2]

comparante en personne,

Monsieur [T] [H]

[Adresse 11]

[Adresse 4]; [Adresse 12]

[Localité 2]

comparant en personne,

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 juin 2016, la société anonyme d’économie mixte de [Localité 9], aux droits de laquelle vient la société anonyme d’économie mixte du Pays de [Localité 9] Habitat (ci-après, la SEM du Pays de [Localité 9] Habitat), après opération de fusion-absorption, a donné à bail à Mme [O] [S] et M. [T] [H] un logement situé au [Adresse 6], à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 1 053,09 euros charges.

Par avenant signé à effet au 16 novembre 2016, la société anonyme d’économie mixte de [Localité 9], aux droits de laquelle vient la SEM du Pays de [Localité 9] Habitat, a donné à bail à Mme [O] [S] et M. [T] [H] un emplacement de stationnement n°101 du parking sousterrain situé au [Adresse 5], à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 46,93 euros hors charges.

Par avenant signé à effet au 1er octobre 2018, la société anonyme d’économie mixte de [Localité 9], aux droits de laquelle vient la SEM du Pays de [Localité 9] Habitat, a donné à bail à Mme [O] [S] et M. [T] [H] un emplacement de stationnement n°141 du parking sousterrain situé au [Adresse 5], à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 46 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2025, la SEM du Pays de [Localité 9] Habitat a fait signifier à Mme [O] [S] et M. [T] [H] un commandement de payer la somme principale de 2 873,92 euros au titre des loyers et charges impayés en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par lettre datée du 8 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 19 juillet 2025, la SEM du Pays de Meaux Habitat a fait assigner Mme [O] [S] et M. [T] [H] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir :

— constater l’acquisition des clauses résolutoires prévues aux baux ;

— leur expulsion des lieux et celle de tout occupants de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

—  solidairement Mme [O] [S] et M. [T] [H] à lui payer la somme de 2 872,93 euros au titre de l’arriéré locatif ;

— condamner solidairement Mme [O] [S] et M. [T] [H] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;

— condamner in solidum Mme [O] [S] et M. [T] [H] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

— condamner in solidum Mme [O] [S] et M. [T] [H] au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 23 juillet 2025.

A l’audience du 28 octobre 2025, la SEM du Pays de [Localité 9] Habitat a comparu, representé par Madame [G] [R] munie d’un pouvoir régulier et a actualisé sa demande en paiement à la somme de 3 848,19 euros, arrêtée au 24 octobre 2025, loyer du mois de septembre inclus. Elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et s’est dit opposée à l’octroi de délais de paiement aux défendeurs. Elle a indiqué que le loyer courant était partiellement réglé mais que les locataires s’étaient engagés à verser le solde. Ainsi, elle a demandé à être autorisée à produire, en cours de délibéré, un décompte actualisé de sa créance ainsi que, en réponse à l’argumentation adverse, le justificatif des charges appelées.

Mme [O] [S] et M. [T] [H] ont comparu en personne. Ils ont affirmé reconnaître la dette en son principe et dans son montant à l’exception de la somme de 800 euros, car ils affirment que la SEM du Pays de [Localité 9] Habitat leur doit une telle somme à titre de régularisation de charges. Ils produisent en ce sens un document intitulé « facturation des consommations » édité par la bailleresse le 31 octobre 2024. Ils ont sollicité des délais de paiement assortis de la possibilité de se maintenir dans les lieux. Ils ont indiqué pouvoir régler mensuellement le loyer ainsi que la somme de 100 euros au titre de la dette.

1/6

S’agissant de leur situation financière, M. [T] [H] a affirmé avoir repris un emploi depuis le 8 septembre 2025 et percevoir à ce titre la somme de 2 400 euros brut. Il a présenté au tribunal son contrat de travail enregistré dans son téléphone. Mme [O] [S] a indiqué percevoir la somme mensuelle de 2 315 euros au titre de son contrat à durée indéterminée en cours depuis 20 ans. Le couple s’est engagé à produire, en cours de délibéré, tout justificatif de sa situation. Les défendeurs ont ajouté qu’ils résidaient avec leurs deux enfants de 16 et 20 ans.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2025.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 28 octobre 2025 à 17h, M. [T] [P] a transmis le bulletin de salaire de Mme [O] [S] du mois de septembre 2025 (cumul net imposable : 28 393 euros) ainsi que son contrat de travail à durée indéterminée à temps complet conclu le 8 septembre 2025 pour un salaire brut mensuel de 2 300 euros.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 6 novembre 2025, la SEM du Pays de [Localité 9] Habitat a confirmé avoir été rendue destinataire des pièces transmises par les défendeurs le 28 octobre 2025. Elle a ajouté, s’agissant du document du 31 octobre 2024, qu’il s’agissait d’une régularisation des consommations sur l’année 2023 (entre le 1er janvier et le 31 décembre 2023) arrêtée à la mauvaise date (au 30 octobre 2024 et non au 31 décembre 2023). En conséquence, elle indique qu’un nouvel avis de régularisation a été adressé au locataire par voie postale le 8 novembre 2024, arrêté au 31 décembre 2023, dont elle produit une copie.

Elle en conclut qu’aux termes de ce dernier avis, les locataires restaient devoir la somme de 47,98 euros au titre de la régularisation de charges, tel que cela apparaît dans le décompte à l’échéance du 30 novembre 2024 et en déduit ainsi qu’elle n’est pas débitrice à leur égard. Elle joint à son courrier une facture de consommation d’eau datée du 8 novembre 2024 ainsi qu’un décompte actualisé à la date du 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

2/6

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, et ne se présume pas.

En l’espèce, la SEM du Pays de [Localité 9] Habitat verse aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de bail souscrit entre les parties le 15 juin 2016 ;

— commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 11 mars 2025;

— le décompte de la créance arrêté au mois d’octobre inclus.

Selon ce dernier décompte, Mme [O] [S] et M. [T] [H] restent devoir à la SEM du Pays de [Localité 9] Habitat la somme de 3 650,99 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 6 novembre 2025, échéance du mois d’octobre incluse, de laquelle il convient de déduire le montant du commandement de payer (152,80 euros) mis à la charge des locataires le 30 septembre 2025.

Mme [O] [S] et M. [T] [H] ont indiqué à l’audience reconnaître la dette minorée de 800 euros en ce que la bailleresse leur doit 857,22 euros à titre de régularisation de charges de consommation d’eau après relevé de leur compteur. Ils produisent en ce sens une facturation du 31 octobre 2024 faisant apparaître cette dette de la société bailleresse, calculée ainsi : provisions sur charges (arrêtées au 31 octobre 2024) = 1 569,84 euros ; total compteur EAU FROIDE relevé le 20 juin 2023 et le 8 décembre 2023 : 214 ce qui équivaut à 712,62 euros.

Or, la SEM produit aux débats un deuxième document intitulé « facturation des consommations », datée du 8 novembre 2024, faisant état de la même consommation pour l’année 2023 (214 soit 712,62 euros selon les deux relevés de compteur en date des 20 juin et 8 décembre 2023) mais indiquant cette-fois ci que le total des provisions facturées est de 664,64 euros et mentionnant une « date d’arrêté » au 31 décembre 2023.

Ce dernier document atteste des affirmations de la bailleresse selon lesquelles la première facture de régularisation, en date du 31 octobre 2024, comportait une erreur en ce qu’elle tenait compte non pas des provisions mis à la charge des locataires uniquement au titre de l’année 2023 (jusqu’en décembre 2023 plus précisément, date du 2e relevé de compteur), mais des provisions mis à leur charge depuis le début de l’année 2023 et jusqu’au 31 octobre 2024.

Ainsi, et selon cette deuxième facture de régularisation, la bailleresse ne doit aucune somme aux locataires au titre de leur consommation d’eau.

La lecture du décompte produit aux débats permet de corroborer cette analyse.

En outre, il convient de relever que les locataires, qui avaient la possibilité de répondre à la transmission contradictoire de cette seconde facture de régularisation, n’ont pas formulé d’observation.

Compte tenu de l’explication ainsi apportée au malentendu existant entre les parties concernant les charges, il y a lieu de considérer qu’il n’existe aucune contestation sérieuse sur le montant de l’arriéré locatif, suffisamment établi par l’ensemble des pièces versées aux débats ci-dessus rappelées.

Dans ces conditions, il convient de constater que la créance de la bailleresse est établie et de condamner, à titre provisionnel, les locataires, au paiement du solde dû.

En l’espèce, il est expressément prévu à l’article 15 du contrat de bail la solidarité entre les co-locataires.

Dès lors, les débiteurs seront condamnés solidairement à payer à la SEM du Pays de [Localité 9] Habitat, à titre provisionnel, la somme de 3 498,19 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 6 novembre 2025 échéance du mois de d’octobre incluse.

Sur la résiliation des baux et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le Mme [O] [S] et M. [T] [H] 23 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SEM du Pays de [Localité 9] Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier le 8 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

3/6

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Si les deux avenants au contrat de location et portant sur les emplacements de stationnement ne comportent pas de clause résolutoire autonome, force est de constater qu’ils constituent l’accessoire du bail principal, pour avoir été conclus entre les mêmes parties, et dont les appels de loyers sont joints à ceux du loyer principal au sein du même décompte établi par le bailleur. Le jeu de la clause résolutoire contenue au bail principal leur est donc applicable.

Or, la SEM du Pays de [Localité 9] Habitat justifie avoir régulièrement signifié le 11 mars 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mars 1990, pour un montant de 2 873,92 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 septembre 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24, VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [O] [S] et M. [T] [H] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 100 euros par mois en remboursement de la dette locative.

Ils résultent des justificatifs de leurs ressources produits aux débats qu’ils sont en capacité d’apurer la dette locative moyennant le versement mensuel d’une somme en règlement de l’arriéré, malgré l’existence d’un loyer important (1 178,55 euros hors charges).

En outre, il ressort du décompte actualisé que le paiement du loyer courant est repris par les locataires depuis le mois de mai 2025, à l’exception d’un paiement partiel au mois de septembre 2025. Il convient de relever que pour l’échéance du mois d’octobre 2025, les locataires ont versé outre le loyer la somme de 100 euros en apurement de la dette.

Dans ces conditions, et compte tenu également du montant de la dette, qui représente moins de trois échéances de loyer, il y a lieu de faire droit à la demande des locataires malgré l’opposition de principe du bailleur, sur une durée de 35 mois.

Il convient de suspendre la résiliation des baux au respect du plan d’apurement précisé au dispositif de la présente décision.

4/6

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus, cela signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, il convient d’attirer l’attention des locataires sur le fait qu’à défaut de règlement d’une seule des échéances dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la suspension prendra fin et la clause de résiliation de plein droit reprendra son effet. Les baux seront résiliés, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible et le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion des locataires et à celle de tous occupants de leur chef.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Mme [O] [S] et M. [T] [H] seront redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges appelés au titre du bail principal et des emplacement de stationnement donné en location qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, en application des articles 1730 et 1240 du code civil. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 20 septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de septembre inclus. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [O] [S] et M. [T] [H], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La SEM du Pays de [Localité 9] Habitat sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable la demande de la SEM du Pays de [Localité 9] Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux conclus le 15 juin 2016, le 16 novembre 2016 et le 1er octobre 2018 entre la SEM du Pays de [Localité 9] Habitat d’une part, et Mme [O] [S] et M. [T] [H] d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 6], à [Localité 10], ainsi que les emplacements de stationnement n°101 et n°117 situés au [Adresse 5], à [Localité 10], sont réunies à la date du 20 septembre 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Mme [O] [S] et M. [T] [H] à payer, à titre provisionnel, à la SEM du Pays de [Localité 9] Habitat la somme de 3 498,19 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 6 novembre 2025 échéance de d’octobre incluse ;

ACCORDONS un délai à Mme [O] [S] et M. [T] [H] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISONS Mme [O] [S] et M. [T] [H] à s’acquitter de la dette en 35 fois, en procédant à 34 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

5/6

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [O] [S] et de M. [T] [H] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Mme [O] [S] et M. [T] [H] à payer à la SEM du Pays de [Localité 9] Habitat une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si les baux s’étaient poursuivis à compter du 20 septembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS in solidum Mme [O] [S] et M. [T] [H] aux dépens de l’instance ;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La juge

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