N° RG 23/09292 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YMYG

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 03 JUIN 2025

50Z

N° RG 23/09292

N° Portalis DBX6-W-B7H-YMYG

Minute n°2025/

AFFAIRE :

[Z] [E]

C/

SARL [O] exerçant sous l’enseigne CITY [Localité 13]

[H] [K]

[Y] [B]

AIG EUROPE SA

Grosse Délivrée

le :

à

M^e Marie BAISY

SELARL KPDB INTER- BARREAUX

SELARL [Localité 16] RAFFY MICHEL PUYBARAUD

SELARL MP AVOCAT

M^e Emmanuel SUTRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, statuant en Juge Unique,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 02 Avril 2025

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

Madame [Z] [E]

née le 24 Avril 1977 à [Localité 15] (GIRONDE)

[Adresse 10]

[Localité 5]

représentée par M^e Martin PEYRONNET de la SELARL MP AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

SARL [O] exerçant sous l’enseigne CITY [Localité 13]

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par M^e Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représentée par M^e Emilie DECHEZLEPRÊTRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRÊTRE, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

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Madame [H] [K]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par M^e Marie BAISY, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [Y] [B]

né le 29 Septembre 1968 à [Localité 14] (HAUTS-DE-SEINE)

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Emmanuel SUTRE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

AIG EUROPE SA

[Adresse 17]

[Adresse 1]

[Localité 11]

représentée par M^e Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représentée par M^e Rémi PASSEMARD de la SELARL ORMEN PASSEMARD, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

Suivant acte authentique en date du 22 mars 2021, Madame [Z] [E] a acquis auprès de Monsieur [Y] [B], par l’intermédiaire de l’agence immobilière SARL [O] CITY [Localité 13] IMMOBILIER mandatée par celui-ci et avec le concours de Madame [H] [K], une maison d’habitation sis [Adresse 9] à [Localité 12], pour un prix de 265.000 euros.

Se plaignant de ce que les travaux réalisés par Monsieur [B] et déclarés à l’acte de vente comme la création d’une « terrasse » avaient eu pour objet d’augmenter la surface habitable de l’immeuble, augmentation de la surface habitable qu’il n’avait pas déclarée, outre de ce que la surface habitable du bien indiquée sur l’annonce de l’agence immobilière était supérieure à la surface réelle du bien, Madame [E] a mis en demeure son vendeur et l’agence immobilière d’avoir à lui payer des dommages et intérêts.

Faute d’accord, elle a, par acte en date des 03 et 06 novembre 2023, fait assigner au fond devant le Tribunal judiciaire Monsieur [B] et la SARL [O] CITY BORDEAUX IMMOBILIER aux fins d’indemnisation d’un préjudice.

Suivant acte signifié les 04 et 12 mars 2024, la SARL [O] CITY [Localité 13] IMMOBILIER a appelé en intervention forcée respectivement la SA AIG EUROPE LIMITED et Madame [H] [K], agent commercial indépendant, assurée auprès de la première.

Madame [H] [K] a fait l’objet d’un jugement d’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire le 02 février 2023, redressement converti en liquidation judiciaire le 24 mars 2024.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 mars 2025, Madame [Z] [E] demande au Tribunal de :

Vu les articles 1101 et suivants du Code Civil, Vu l’article 1112-1 du Code Civil,

— JUGER que Monsieur [B] n’a pas respecté son devoir d’information et est responsable du préjudice subi par Madame [E] au titre de sa responsabilité contractuelle ;

— JUGER que la société CITY [Localité 13] IMMOBILIER n’a pas respecté son obligation de conseil et d’information et est responsable du préjudice subi par Madame [E] au titre de sa responsabilité délictuelle ;

— DÉBOUTER toutes les parties de toutes leurs demandes dirigées à l’encontre de Madame [E] ;

En conséquence,

— CONDAMNER in solidum, Monsieur [B] et la société CITY [Localité 13] IMMOBILIER à verser à Madame [E] la somme de 1.865,27 € au titre des frais supplémentaires qu’elle a dû débourser en raison de la rectification d’urbanisme et ses conséquences ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [B] et la société CITY [Localité 13] IMMOBILIER à verser à Madame [E] la somme de 44.989 € au titre de la diminution de la valeur du prix de vente acquis en 2021 ;

En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum, Monsieur [B] et la société CITY [Localité 13] IMMOBILIER à verser à Madame [E] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens ;

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2024, Monsieur [Y] [B] demande au Tribunal de :

DÉBOUTER Madame [E] de l’intégralité de ses demandes ;

SUBSIDIAIREMENT, en cas de condamnation,

o JUGER que la SARL [O] a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de Monsieur [B] et qu’elle devra le relever indemne pour toutes condamnations pouvant être prononcées contre ce dernier,

o CONDAMNER cette dernière au paiement des dites sommes à Monsieur [B] ;

CONDAMNER Madame [E] au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance ;

o JUGER que le prononcé de l’exécution provisoire n’apparaît pas compatible avec la procédure.

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Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 07 février 2025, la SARL [O] exerçant sus l’enseigne CITY BORDEAUX IMMOBILIER demande au Tribunal de :

Vu l’article 9 du Code de procédure Civile, Vu les articles 1240 et suivants du Code Civil A titre principal,

Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la SARL [O].

Subsidiairement,

Condamner Madame [H] [K] et AIG EUROPE LIMITED à relever et garantir le Cabinet [O] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au profit de Madame [O] ou de toutes autres parties

En tout état de cause,

Condamner tout succombant à payer à la SARL [O], la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’Article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître PUYBARAUD, membre de la SELARL MATHIEU RAFFY-MICHEL PUYBARAUD, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 janvier 2025, la société AIG Europe SA demande au Tribunal de :

Vu les articles 1240 et suivants du code civil, Vu l’article 1622 du code civil,

— PRONONCER la mise hors de cause de AIG, les conditions de garanties de Madame [K] au titre de la police n’étant pas réunies ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— REQUALIFIER l’action de la SARL [O] en action en diminution du prix ;

— DÉCLARER l’action de la SARL [O] forclose ;

— DÉBOUTER la SARL [O] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de AIG ;

— CONDAMNER la SARL [O] à payer la somme de 2.500 euros à AIG sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SARL [O] aux entiers frais et dépens de l’instance.

Madame [H] [K] a constitué Avocat mais n’a pas notifié de conclusions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 mars 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, en application des articles 4 et 5 du code de procédure civile le tribunal rappelle qu’il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les demandes de « juger que » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la responsabilité du vendeur :

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1112-1 du même code, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

L’article 1104 du même code dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Madame [E] fait valoir qu’au moment de la vente, Monsieur [B] lui a dissimulé que les travaux mentionnés comme la création d’une terrasse concernaient en réalité la création d’une surface habitable supplémentaire (salon et chambre) et que celui-ci n’ayant pas déclaré cette surface habitable supplémentaire, elle a dû s’acquitter ensuite d’une taxe foncière plus élevée que ce qui était prévu outre d’une taxe d’aménagement.

L’acte de vente du 22 mars 2021 désigne le bien comme une maison d’habitation comprenant au rez-de-chaussée une entrée, une chambre, une salle d’eau, un WC, un séjour-cuisine, un salon et une deuxième chambre et à l’étage, une mezzanine avec coin couchage, la surface cadastrale indiquée n’ayant qu’une valeur indicative.

L’acte précise que Monsieur [B] avait réalisé des travaux consistant notamment en la création d’une terrasse suivant déclaration préalable de travaux n°DP 33013X 00 22 en date du 23 février 2020, pour laquelle un arrêté de non-opposition à déclaration préalable a été délivrée le 09 avril 2020 et une déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux a été déposée auprès de la mairie le 17 décembre 2020, et pour laquelle le vendeur n’a pas reçu de contestation de conformité. Il est précisé que les travaux n’ont pas fait l’objet de la délivrance ni d’un certificat de conformité ni d’une attestation de la mairie certifiant leur conformité et que les parties sont averties des sanctions possibles résultant de l’absence de certificat de conformité. Il est également précisé que l’entreprise ayant participé aux travaux de rénovation est la société KAPPA SERVICES et qu’une copie des factures liées aux travaux de rénovation est annexée à l’acte.

Il résulte en outre du sous-seing privé signé entre les parties le 21 décembre 2020 qu’une condition suspensive au profit de l’acquéreur était prévue tenant à la production au plus tard le 31 mars 2020 du certificat de non-contestation de la conformité à la déclaration préalable. Il en résulte que Madame [E] a renoncé à cette condition suspensive.

Contrairement à ce qui est indiqué par les parties, la déclaration préalable n’est produite par aucune d’elles, mais est produit l’arrêté du 09 avril 2020 de non-opposition à cette déclaration préalable qui mentionne que la description du projet consiste en la construction d’une terrasse couverte.

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Monsieur [B], sur lequel repose en vertu de l’article 1112-1 du code civil, la charge de la preuve quant à l’information pré contractuelle, ne produit ni la déclaration préalable ni la facture des travaux, ce qui fait que le tribunal est dans l’impossibilité de vérifier quelle est la consistance réelle des travaux déclarés.

Rien ne permet cependant d’établir que les travaux réalisés n’ont pas été conformes à la déclaration préalable déposée.

Concernant la situation fiscale du bien, il résulte de l’extrait de demande de valeur foncière produit par la demanderesse que la surface habitable déclarée de la maison est de 39 m² alors qu’elle produit une estimation réalisée par l’agence ERA immobilier qui mentionne une surface habitable de 57,02 m².

Si Madame [E] a parfaitement pu constater en visitant le bien, tel que cela est visible sur la photographie qu’elle produit en pièce 14, que l’extension dénommée terrasse couverte était en réalité un agrandissement de la maison avec création de deux pièces supplémentaires, outre de la consistance des travaux suivant la facture de ces travaux jointe à l’acte authentique, alors que l’acte de vente indique un montant de taxe foncière, aucune information ne lui permettait de savoir que la surface habitable créée n’avait pas été déclarée aux services fiscaux, ce que Monsieur [B] ne conteste d’ailleurs pas réellement, se contentant d’indiquer que « pour la situation administrative de cette extension, Madame [E] était logiquement informée de la nécessité d’une régularisation ».

Cette information quant à la surface habitable déclarée lors de l’achat d’une maison d’habitation apparaît essentielle et déterminante.

En conséquence, en ne délivrant pas cette information lors de la formation du contrat, Monsieur [B] a manqué à son obligation d’information et a engagé sa responsabilité contractuelle vis à vis de Madame [E].

S’agissant de la surface totale de la maison, Madame [E] fait valoir que l’annonce immobilière indiquait une surface habitable de 70 m² alors que celle-ci et en réalité de 57,02 m² et que Monsieur [B] a fait preuve de mauvaise foi et de manquement à son obligation pré contractuelle lors de la vente en lui cachant cette surface réelle.

L’annonce immobilière indiquait effectivement une surface habitable de 70 m².

L’acte de vente ne mentionne pas de surface habitable du bien immobilier et contient une clause aux termes de laquelle le vendeur ne confère aucune garantie de contenance du terrain ni de superficie des constructions, outre que le sous-seing privé signé le 21 décembre 2020 indiquait également une absence de garantie du vendeur quant à une erreur dans la désignation ou la contenance, celle-ci fut-elle supérieure ou inférieure à 1/20ème, sauf si le vendeur est un professionnel de l’immobilier.

En outre, tel que le fait valoir Monsieur [B], il n’existait à la date de la vente aucune obligation légale ou réglementaire quant au mesurage du bien immobilier, ne s’agissant ni d’une copropriété ni d’une location. Enfin, il conteste la surface habitable mentionnée dans l’estimation de l’agence ERA immobilier en ce qu’elle serait supérieure, la chambre en mezzanine n’ayant pas été comptée, l’estimation ne faisant référence qu’à deux chambres alors que le bien décrit à l’acte de vente en indique 3 (mezzanine avec coin couchage en sus des deux chambres en rez-de-chaussée).

Il en résulte que la vente ne comportait aucune garantie quant à la surface réelle totale habitable du bien et qu’il n’y a pas eu d’information déterminante quant à la surface du bien dissimulée à Madame [E], celle-ci ayant pu en outre tout à fait lors des visites du bien en évaluer la surface habitable réelle. Aucune mauvaise foi n’apparaît non plus établie à l’encontre de Monsieur [B] quant à la réalité de la surface habitable, celui-ci n’étant pas le rédacteur de l’annonce immobilière.

Il n’a ainsi pas engagé sa responsabilité contractuelle par un quelconque manquement concernant la réalité de la surface habitable.

Sur la responsabilité de l’agent immobilier :

L’article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

La responsabilité de l’agent immobilier peut être engagée en raison du dommage subi par toutes les personnes parties à l’opération imputable à ses fautes professionnelles ; le fondement de cette responsabilité est contractuel à l’égard de ses clients et délictuel à l’égard des autres parties.

L’agent immobilier est tenu de vérifier personnellement la consistance matérielle et juridique des biens vendus par son entremise (1ère Civ., 11 septembre 2013, pourvoi n°11-27.087).

Madame [E] fait valoir qu’en indiquant une surface inexacte sur l’annonce immobilière, en ne vérifiant pas cette surface et en ne vérifiant pas la situation administrative de l’extension de la maison, la SARL [O] CITY [Localité 13] IMMOBILIER a engagé sa responsabilité délictuelle à son encontre.

Concernant la situation administrative de la « terrasse », dans un SMS du 08 décembre 2020, la mandataire de l’agence immobilière indiquait à Madame [E] « pour l’extension, il s’agit d’une construction ossature bois » et dans un autre SMS en date du 22 décembre 2020 « les deux pièces supplémentaires ont été bâties sur une terrasse existante il n’y a pas eu d’agrandissement à proprement dit. La mairie a fait utiliser ce terme de terrasse couverte. Le cadastre de base comprend ces m² d’emprise au sol », en réponse à un SMS de Madame [E] qui indiquait « par contre au niveau de l’extension il est noté terrasse couverte, c’est plutôt un agrandissement ».

Il en résulte que l’agent immobilier a été interrogé précisément par Madame [E] sur la situation administrative de l’extension et lui a fourni une réponse qui démontre non seulement une méconnaissance des règles en matière d’urbanisme mais également un défaut de toute vérification.

Contrairement à ce que fait valoir la SARL [O] CITY [Localité 13] IMMOBILIER, ce n’est pas de l’absence de certification de la conformité relativement à la déclaration préalable en matière d’urbanisme dont se plaint la demanderesse, mais de la non-déclaration de la surface habitable créée.

En s’abstenant d’effectuer touts vérifications auprès des services compétents alors qu’elle était interrogée sur ce point par l’acquéreur, la SARL [O] CITY [Localité 13] IMMOBILIER a manqué à ses obligations professionnelles et engagé sa responsabilité délictuelle vis à vis de Madame [E].

Concernant la surface réelle habitable du bien, la SARL [O] CITY [Localité 13] IMMOBILIER fait valoir dans le corps de ses conclusions que l’action de Madame [E] à son encontre serait irrecevable pour cause de forclusion. Néanmoins, elle ne formule aucune prétention tendant à l’irrecevabilité de sa demande dans le dispositif de ses conclusions et, en application des articles 4, 5 et 468 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, outre que cette demande d’irrecevabilité s’analyse en une fin de non-recevoir qui n’a pas été soulevée devant le juge de la mise en état seul compétent en la matière conformément à l’article 789 du code de procédure civile. En conséquence, ce moyen soulevé de la forclusion ne sera pas examiné.

Pour le surplus, quand bien même l’acte de vente contient une clause qui exonère le vendeur de toute garantie quant à la superficie de la construction, en faisant valoir sur une annonce immobilière une surface d’un bien (qui n’inclut que deux chambres), sans procéder à aucune vérification et alors que la surface habitable déclarée était alors de 39 m² et celle indiquée par l’estimation produite par Madame [E] de 57,02 m² sans qu’il soit démontré qu’il s’agirait d’un autre bien, quand bien même l’acquéreur a pu se rendre compte lors des visites de la surface réelle, l’agent immobilier a commis une faute qui engage sa responsabilité délictuelle.

Sur le préjudice :

Madame [E] fait valoir qu’en raison de la non-déclaration de l’augmentation de la surface habitable, elle a dû s’acquitter en raison de la « régularisation administrative qu’elle a effectuée » de la somme de 530,27 euros « au titre de la taxe d’aménagement nécessaire à la mise en conformité de l’extension ».

Elle ne produit cependant à l’appui de cette demande qu’une capture d’écran d’un message, non daté et dont l’émetteur n’est pas identifiable, qui mentionne « au regard des informations que vous avez saisies, voici le montant dont vous devriez vous acquitter au titre de la taxe d’aménagement pour votre projet ». En l’absence de toute information sur les éléments saisis par Madame [E] concernant le « projet » dont il est fait état, et de tout autre élément sur la cause et la réalité d’un paiement d’une taxe d’aménagement qui serait due suite aux travaux d’extension réalisés par Monsieur [B].

Madame [E] sera déboutée de sa demande de condamnation au paiement de cette somme.

Elle fait ensuite valoir que suite à l’extension de la surface habitable, elle a du s’acquitter d’une taxe foncière plus importante que ce qui était initialement prévu. Cependant, elle bénéficie réellement d’une surface habitable supérieure à celle qui était initialement déclarée aux services fiscaux de 39 m² et ne subit donc aucun préjudice en payant une taxe foncière correspondant au montant de la surface habitable dont elle est propriétaire. Elle sera ainsi également déboutée de sa demande à ce titre.

Enfin, Madame [E] fait valoir que du fait de la surface habitable inférieure à celle déclarée à l’annonce de l’agence immobilière, la valeur de mise en vente de sa maison est réduite de 44.989 euros relativement au prix d’achat. Elle se fonde sur l’estimation de l’agence ERA immobilier qui évalue le prix du bien entre 220.011 euros et 240.000 euros.

Outre qu’elle ne se fonde que sur la fourchette basse de l’estimation, elle ne démontre pas, alors qu’elle a pu visiter le bien, qu’elle l’aurait en connaissance du mesurage précis de celui-ci et alors que ce mesurage n’était pas entré dans le champ contractuel, acquis à un prix moindre, ni, ne s’agissant que d’une seule estimation, que le bien sera nécessairement revendu à un prix moindre que celui auquel elle l’a acheté. Elle sera ainsi également déboutée de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

Aucune condamnation à des dommages et intérêts ne sera ainsi prononcée et il n’y a pas lieu d’examiner les recours.

Madame [E] qui succombe en ses demandes sera condamnée aux dépens.

Il n’est pas inéquitable de laisser à chaque partie, en ce compris à la société AIG Europe SA, la charge de ses frais irrépétibles et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu à l’écarter celle-ci n’étant pas incompatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

DÉBOUTE Madame [Z] [E] de l’ensemble de ses demandes.

DÉBOUTE Monsieur [Y] [B], la SARL [O] exerçant sous l’enseigne CITY [Localité 13] IMMOBILIER et la SA AIG EUROPE de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [Z] [E] aux dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, le Président et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT