TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître SITBON

Copie exécutoire délivrée

le :

à : cabinet talliance avocats

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/08790 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3IX6

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 18 novembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [G] [P],

demeurant [Adresse 3]

représentée par le cabinet TALLIANCE AVOCATS, avocats au barreau de Nice

DÉFENDERESSE

S.A.S. FONCIA [Localité 4] RIVE DROITE,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître SITBON, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C2472

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 novembre 2025 par Olivier ADAM, Vice-président assisté de Laura JOBERT, Greffier

FAITS ET PROCEDURE

Par exploit du Commissaire de Justice en date du 18 juillet 2023 Madame [P] [G] a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection la société FONCIA [Localité 4] RIVE DROITE aux fins de voir :

Condamner la société FONCIA [Localité 4] RIVE DROITE à lui verser la somme de 3.684,38 euros au titre du préjudice matériel subi, réparti comme suit :

—  1.695 euros au titre des garanties contractuelles souscrites par Madame [P] pour la réfection des peintures de la chambre, à titre principal par la mise en en œuvre de l’engagement contractuel « de ducroire », à titre subsidiaire, du fait de l’absence de déclaration de sinistre privant Madame [P] de son droit à réparation,

—  1.989,38 euros au titre des conséquences fautives de l’inexécution de la société FONCIA [Localité 4] RIVE DROITE correspondant au remplacement des éléments suivants : four : 553 euros ; lave-vaisselle : 512,38 euros ; flexible, pommeau et rideau de douche : 50 euros ; matelas de lit : 799 euros ainsi qu’aux frais de ménage assuré par le locataire : 75 euros,

— Condamner la société FONCIA [Localité 4] RIVE DROITE à payer à Madame [P] la somme de 2.120 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers entre le mois de juillet 2020 et le mois de septembre 2020,

— Condamner la société FONCIA [Localité 4] RIVE DROITE au paiement d’une somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

A l’appui de ses prétentions elle expose qu’elle est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 5], et qu’elle a confié, le 18 janvier 2018 via un mandat la gestion locative à la société FONCIA FRANCO SUISSE devenue FONCIA [Localité 4] RIVE DROITE, la recherche et mise en place de locataire, la gestion administrative, financière et technique du bien et la représentation du mandant. Elle indique que le bien était loué jusqu’au 30 juin 2020 et qu’à la suite du départ annoncé des locataires, sur sa demande elle recevait les états de sortie ainsi que d’entrée du nouveau locataire et découvrait l’état d’insalubrité et de saleté dans lequel son appartement avait été restitué par les anciens locataires. Elle précise que par la suite la société FONCIA [Localité 4] RIVE DROITE n’a pas répondu à ses sollicitations en LRAR par lesquelles elle demandait notamment le décompte à jour, en ce compris la prise en considération du dépôt de garantie versé ainsi que la preuve des démarches engagées à l’encontre des anciens locataires et de l’assurance « garantie loyers impayés » et qu’elle n’a obtenu des pièces que de manière parcellaire qu’après décision judiciaire en référé du 11 janvier 2023 ; Elle ajoute qu’elle s’est résolue dès lors à engager la responsabilité contractuelle de la société FONCIA [Localité 4] RIVE DROITE au titre de son mandat compte tenu des manquements du mandataire qui notamment n’a pas remplacé les éléments défectueux ni effectué les travaux nécessaires.

L’affaire a été appelée le 1er décembre 2023 et envoyée à plusieurs reprises avant d’être plaidée le 19 septembre 2025.

Madame [P] a comparu, représentée et a réitéré ses prétentions.

La société FONCIA [Localité 4] RIVE DROITE a comparu, représentée, et exposé que la garantie «indemnisation détériorations immobilières » ne peut être mise en œuvre que lorsque Ie locataire est débiteur de loyers ou d’indemnités d’occupation au départ des lieux ce qui n’est pas le cas en l’espèce et qu’elle n’a pas commis de faute engageant sa responsabilité puisque les constats d’état des lieux ont été faits, la comparaison selon les constats conduisant à imputer aux locataires sortants la somme de 120,92 Euros. Elle précise que tant les pans de mur concerné de la chambre, les équipements de la cuisine et le matelas étaient à l’entrée dans les lieux en état d’usage ou mauvais état et que les pannes sont intervenues après le départ des anciens locataires, et ce alors qu’il n’est pas produit, hors des devis, des pièces démontrant la réalité du préjudice. Elle ajoute que s’agissant de la perte de chance pour la non-location pendant deux mois qu’elle a informé immédiatement la propriétaire de telle sorte qu’aucune faute ne peut être retenue. Elle sollicite en conséquence le débouté de la demanderesse s’agissant de l’ensemble de ses demandes et sa condamnation au paiement de la somme de 2000 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité de la société FONCIA [Localité 4] RIVE DROITE au titre de la garantie contractuelle :

L’article 1103 du Code civil énonce que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ;

L’article 1104 du Code civil énonce que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1217 du Code civil énonce que la partie envers laquelle l’engagement n 'a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; obtenir une réduction du prix ; provoquer la résolution du contrat ; demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Au regard des pièces produites il apparaît en l’espèce que Madame [P] a conclu avec la société FONCIA un mandat de gestion locative « prévoyance » en date du 19 janvier 2018. Dans ce cadre après le départ des locataires, la société FONCIA a mandaté la société « CONSTATIMMO » aux fins d’établir l’état des lieux sortant, réalisé le 30 juin 2020, l’état des lieux entrant en date du 29 septembre 2018 ayant été réalisé dans les mêmes conditions.

Le mandat précise en son article 2 que le mandataire s’engage à payer au mandant les frais de remise en état des parties privatives libérées par le locataire débiteur de loyers ou indemnités d’occupation fixées par le tribunal et charges, consécutifs à la dégradation des lieux par ce dernier, à l’exclusion des réparations locatives, des embellissements et travaux d’aménagement effectués par le locataire et sous déduction d’un coefficient de vétusté basé sur une durée d’utilisation moyenne ainsi déterminée (s’ensuit un barême NDLR).

Par courrier du 29 septembre 2020 Madame [P] informait la société FONCIA de son intention de mettre fin au mandat à son échéance annuelle soit le 16 janvier 2021.

Par courrier du 28 octobre 2020 Madame [P] faisait état de son mécontentement suite à la transmission de l’état des lieux, car ceux-ci étaient en mauvais état ainsi qu’elle l’a constaté, le locataire et la société FONCIA ayant été négligents dans l’entretien des lieux. Elle demandait la mobilisation de la garantie loyers impayés et la remise en état des lieux par la société FONCIA [Localité 4] RIVE DROITE. A ce stade il n’était pas question des équipements électro-ménagers de la cuisine ni du matelas de la chambre.

Par courrier du 11 février 2021 à la Garantie Financière GALIAN, Madame [P] demandait une intervention auprès de FONCIA [Localité 4] RIVE DROITE précisant que de nombreux problèmes sont apparus pendant la location imputables au mandataire tandis qu’elle n’avait reçu que 927 Euros au titre de la caution du locataire au lieu de 1000 Euros. Elle évoquait le problème du dégât des eaux, le changement de matelas et du four.

Madame [P] engageait dès lors une action judiciaire fondée sur les manquements de la société FONCIA [Localité 4] RIVE DROITE dans l’exercice de son mandat qui n’a pas fait état de la réalité de l’état de l’appartement au départ des locataires, les désordres constatés démontrant que le mandataire aurait dû prévenir le mandant afin d’éviter les dégâts, ce qui conduit à l’obligation pour la société FONCIA de prendre en charges les frais de travaux et de remplacement.

Pour sa part, la société FONCIA PARIS RIVE DROITE invoque l’article 2 du mandat pour préciser que le paiement des frais de remise en état suite à la dégradation des lieux concerne la locataire défaillant dans le paiement des loyers « ou indemnités d’occupation fixées par le Tribunal » ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque les locataires n’étaient pas débiteurs à leur départ.

Cependant, le lien effectué par le défendeur avec les termes « locataire débiteur de loyers ou indemnités d’occupation fixées par le Tribunal et charges » laisse penser qu’il s’agit d’une clause mobilisable à la suite d’une décision judiciaire, ce qui la rend ainsi inopérante, la décision judiciaire déterminant elle-même, par définition, quelles sont les créances à retenir à l’encontre du locataire ayant quitté les lieux. Enfin, elle établit un lien fictif entre une décision judiciaire et l’obligation du mandataire.

Il est donc démontré que les termes de la clause, compte tenu des obligations générales et légales du mandataire vis-à-vis du mandant, indiquent que le mandataire apporte sa garantie au bailleur confronté à des dégradations locatives qu’il y ait eu ou non une décision judiciaire antérieure sur les loyers, indemnités d’occupation et charges.

Il convient dès lors de déterminer la réalité du désordre invoqué et le montant de son indemnisation, au titre de la garantie contractuelle :

S’agissant en l’espèce des murs de la chambre l’état des lieux d’entrée de 2018 mentionne les murs comme étant en état d’usage avec rayures et traces noires tandis que l’état des lieux sortant mentionne aussi un état d’usage mais que deux pans de mur sont en mauvais état (écaillés) de telle sorte qu’ils relèvent d’une remise en état. A cet égard Madame [P] dans son courrier du 28 octobre 2020 invoque le dégât des eaux de la salle de bains attenante, lié à l’absence d’entretien des joints d’étanchéité et à l’absence de leur changement, pour expliquer l’état des deux pans de murs. Sur ce point force est de constater que l’état des lieux de 2018 mentionne déjà que le joint est en mauvais état (moisi). Il ne peut donc de principe être reproché au locataire accédant de ne pas avoir remplacé les joints tandis qu’il appartenait au mandataire, dans le cadre de sa gestion et afin d’éviter le dégât des eaux de veiller à leur remplacement.

Le décompte produit par la société FONCIA [Localité 4] RIVE montre que DROITE le dépôt de garantie a été restitué aux locataires pour la somme de 1060 Euros sans déduction. Il appartient dès lors à la société FONCIA d’indemniser le mandant au titre des frais de remise en état des deux pans de murs dégradés à la suite d’un défaut d’entretien des joints par les locataires.

Celle-ci ne conteste d’ailleurs pas l’état dégradé des murs et l’origine probable du sinistre, soit le défaut des joints d’étanchéité dans la salle de bains. Cependant le chiffrage total des travaux selon CONSTATIMMO s’élève à la somme de 255,60 Euros HT plus déplacement tandis que Madame [P] produit à un devis pour la somme de 1695 Euros mais qui concerne l’ensemble de la chambre (murs, plafonds et boiseries) alors qu’elle ne démontre pas que l’ensemble de la pièce a été dégradée. Par ailleurs, s’agissant uniquement d’un devis, il n’est pas démontré la réalité du préjudice pour 1695 Euros et donc du paiement des frais, ce devis ne pouvant être envisagé que comme un élément d’information.

En conséquence compte tenu de la surface à rénover et des estimations des parties il convient de retenir la somme de 800 Euros au titre des frais devant être engagés pour la remise en état des lieux, imputables au mandataire de Madame [P]. Celui-ci sera condamné au paiement de cette somme.

Sur la responsabilité de la société FONCIA [Localité 4] RIVE DROITE pour inexécution contractuelle :

L’article 1231-1 du Code civil énonce que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1991 du Code Civil énonce que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond s dommages intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure.

L’article 1992 du Code Civil énonce que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

L’article 1993 du Code Civil que tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant.

Le mandat prévoit la prise en charge des frais, hors réparations relevant du locataire, par le bailleur lequel est sollicité pour avis s’agissant des frais dépassant 250 Euros.

Madame [P] invoque par conséquent le fait que le mandant ne l’a pas averti des désordres en cours de mandat et qu’après la location, elle a dû prendre en charge des frais qui doivent être désormais indemnisés par le mandataire du fait de ses manquements.

Madame [P] sollicite donc la condamnation du mandataire au paiement de la somme de 1.989,38 euros se décomposant en :

Remplacement du four : 553 euros,Remplacement du lave-vaisselle : 512,38 euros,Remplacement du flexible, pommeau et rideau de douche : 50 euros,Remplacement du matelas de lit : 799 euros,Frais de ménage assuré par le locataire : 75 euros.S’agissant de l’équipement de la cuisine, elle indique ainsi que le four et le lave-vaisselle se sont dégradés en cours de bail, ce qui aurait dû être signalé au bailleur, alors même qu’elle a appris leur mauvais état par le nouveau locataire.

Cependant les pièces produites permettent de constater que le four est déclaré en état d’usage en 2018 et vétuste à la sortie des lieux. Il n’est d’ailleurs pas démontré que ledit four était en panne ceci relevant uniquement des déclarations de la demanderesse, sur la base de révélations faites par le nouveau locataire qui ne confirme ses propos que dans un courrier, produit par Madame [P], du 22 janvier 2021 soit 6 mois après son entrée dans les lieux. Il n’est donc pas suffisamment démontré que le mandataire a été défaillant dans le suivi de cet équipement, et ce notamment si les précédents locataires n’avaient pas alerté de l’état vétuste de cet équipement.

S’agissant du lave-vaisselle, il y a lieu de constater qu’il était en « état d’usage » en 2018 et en 2020. Il n’est pas apporté de preuve de son mauvais état de fonctionnement hors les dires du nouveau locataire, ainsi que sur la nécessité de son remplacement.

S’agissant dans la salle de bains du flexible, du pommeau et du rideau de douche, ils sont indiqués en état d’usage ou mauvais état en 2018 et en 2020. S’il pouvaient être remplacés en cours de bail, aux frais du bailleur, il ne semble pas que les locataires aient fait des demandes en ce sens de telle sorte que le mandataire ne peut être tenu pour responsable de leur état à la fin du bail.

S’agissant du matelas, celui-ci était en état d’usage et même en mauvais état lors de l’état d’entrée des lieux du 29 septembre 2018 et lors de l’état de sortie des lieux du 30 juin 2020. La demanderesse invoque la nécessité du remplacement sur la demande du nouveau locataire mais produit dans le même temps un courriel du 3 septembre 2020 du mandataire, sollicitant le bailleur en changement de matelas, non pas du fait de son état, mais du fait de problèmes de dos. Si Madame [P] conteste cette dernière version, invoquée par le mandataire, force est de constater qu’il n’est pas suffisamment démontré que le mandataire a failli dans sa mission au cours du bail 2018-2020 en ne l’ayant pas alerté de l’état du matelas.

S’agissant du ménage qui aurait été effectué par le locataire pour 75 Euros, aucun élément n’est apporté démontrant l’existence de frais de la demanderesse.

En conséquence, en l’absence d’éléments démontrant la responsabilité contractuelle de la société FONCIA [Localité 4] RIVE DROITE dans la gestion des équipements visés, qui en tout état de cause auraient dû être remplacés, du fait de leur état initial, par le bailleur sans pouvoir les imputer au titre des réparations locatives, il n’est pas suffisamment démontré que les frais présumés engagés par Madame [P] sont consécutifs à la faute du mandataire. Au surplus, les éléments apportés par la demanderesse, hormis deux factures, ne démontrent pas la réalité du préjudice allégué.

En conséquence il ne sera pas fait droit à ces demandes.

Sur la demande indemnitaire au titre de la perte de chance de percevoir des loyers :

Madame [P] sollicite la condamnation de la société FONCIA [Localité 4] RIVE DROITE à lui payer la somme de 2.120 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers entre le mois de juillet 2020 et le mois de septembre 2020.

A ce titre les parties produisent des pièces permettant de constater que :

Le 8 juin 2020 le mandataire a informé le bailleur du congé donné par les locataires,Par courriel du 15 juin Madame [P] a indiqué vouloir occuper les lieux en juillet avant de se rétracter le 19 juin,Le 30 juin 2020 l’état des lieux sortant a été réalisé,Le 2 juillet 2020 le logement a été mis en ligne pour location,Le 22 juillet 2020 en réponse au bailleur le mandataire indique qu’il fait le nécessaire pour la location.Début septembre 2020 : Entrée dans les lieux du nouveau locataire après conclusions sur son dossier le 28 août.Dès lors il apparaît que le bien a été à nouveau occupé après deux mois de vacance intervenu en période estivale et alors que des restrictions importantes liées à la COVID 19 étaient en cours. Au surplus, il appartient au mandataire de prendre les garanties nécessaires auprès des candidats locataires, et dépendant d’eux s’agissant des pièces à produire. En conséquence eu égard au contexte le délai apparaît raisonnable et ce d’autant que le mandataire n’a pu anticiper la publicité de vacance car Madame [P] avait demandé le 15 juin que l’entrée dans les lieux d’un nouveau locataire n’intervienne qu’à compter de début août. Il n’est donc pas démontré de responsabilité fautive de telle sorte qu’il ne sera pas fait droit à la demande d’indemnisation.

Sur les demandes accessoires :

L’équité commande de condamner la société FONCIA [Localité 4] RIVE DROITE au paiement de la somme de 400 Euros à Madame [P] [G] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés.

La société FONCIA [Localité 4] RIVE DROITE, succombant partiellement, sera condamnée aux dépens lesquels comprendront les frais d’assignation et de mise en demeure.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics par jugement contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la société FONCIA [Localité 4] RIVE DROITE au paiement de la somme de 800 Euros à Madame [P] [G] au titre de remboursement des frais supportés pour la réfection des murs,

REJETTE les autres demandes de Madame [P] [G],

CONDAMNE la société FONCIA [Localité 4] RIVE DROITE au paiement de la somme de 400 Euros à Madame [P] [G] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés,

CONDAMNE la société FONCIA [Localité 4] RIVE DROITE, succombant partiellement, aux dépens lesquels comprendront les frais d’assignation et de mise en demeure.

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision,

Ainsi prononcé au Tribunal judiciaire de Paris Pôle proximité aux jour an et mois susdits.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection