Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp fond, 18 décembre 2025, n° 24/08063

TJ Paris 18 décembre 2025

Arguments

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Rejeté
Modification unilatérale du contrat de location
La cour a estimé que la suppression du poste de gardien ne porte pas atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives, car des solutions de substitution ont été mises en place, offrant des avantages équivalents au locataire.
Rejeté
Préjudice de jouissance résultant de la suppression du poste de gardien
La cour a jugé que Monsieur [X] [T] ne justifie pas du préjudice de jouissance invoqué, et a donc débouté sa demande.
Accepté
Frais exposés dans le cadre de la procédure
La cour a condamné Monsieur [X] [T] à payer à la société MARECHAL HARISPE une somme sur le fondement de l'article 700, en raison des frais engagés par cette dernière.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp fond, 18 déc. 2025, n° 24/08063
Numéro(s) :	24/08063
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas KOHENThierry CHAPRON
Cabinet(s) :	CHAPRON-LEBRUN
Parties :	S.A.S. MARECHAL HARISPE

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M^e KOHEN

Copie exécutoire délivrée

à : M^e CHAPRON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08063 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XHB

N° MINUTE : 6/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 18 décembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [X] [T]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Nicolas KOHEN, avocat au barreau du Val-de-Marne

DÉFENDERESSE

S.A.S. MARECHAL HARISPE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Thierry CHAPRON de la SCP CHAPRON-LEBRUN, avocats au barreau de Paris, vestiaire : #P0479

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 décembre 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 18 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08063 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XHB

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 23 août 2024, Monsieur [X] [T] a fait assigner la société MARECHAL HARISPE devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ ordonner le respect de ses obligations contractuelles et de procéder au rétablissement du poste de gardien dans l’immeuble où il réside, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

▸ la condamner au paiement de la somme de 10000 euros à parfaire, qu’il évalue à la somme de 200 euros par mois depuis le 15 mai 2020 (date de la suppression du poste de gardien de l’immeuble) jusqu’à la date de rétablissement du poste de gardien, à titre de préjudice pour trouble de jouissance résultant de la modification unilatérale du contrat de location, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

▸ 2500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

▸ les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 septembre 2024 et renvoyée à plusieurs reprises.

A l’audience du 15 octobre 2025, Monsieur [X] [T] par l’intermédiaire de son avocat, a sollicité le bénéfice de ses dernières écritures reprenant principalement les termes de son acte introductif d’instance, ramenant sa demande d’indemnisation à la somme de 8600 euros à parfaire, soit 200 euros par mois à compter du 04 octobre 2021, date à laquelle la gardienne a quitté ses fonctions et n’a pas été remplacée par le bailleur, constituant ainsi une suppression du poste de gardien de l’immeuble, outre la capitalisation des intérêts.

En défense, la société MARECHAL HARISPE était représentée par un conseil, lequel a soulevé la prescription de l’action et sollicité à titre subsidiaire le rejet des demandes de Monsieur [X] [T], et qu’il soit condamné à lui régler la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs écritures déposées à l’audience et reprises oralement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé que l’ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

— Sur la prescription :

Il ressort des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 que toute les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, la société MARECHAL HARISPE soutient que Monsieur [X] [T] a indiqué dans ses écritures que le poste de gardien d’immeuble avait été supprimé par le précédent bailleur le 15 mai 2020 et qu’il lui appartenait d’agir au plus tard le 16 mai 2023, son action étant donc prescrite.

Mais force est de constater qu’il ne ressort nullement des éléments du dossier que Monsieur [X] [T] a eu connaissance de cette suppression de poste le 15 mai 2020. Il est au contraire établi qu’au 09 mars 2022 il était fait état d’un arrêt de travail de la gardienne pour raison de santé, tandis qu’un courrier du 26 janvier 2024 mentionne que Monsieur [X] [T] a été informé le 21 septembre 2021 que la gardienne allait faire valoir ses droits à la retraite et quitter ses fonctions le 04 octobre 2021 et mentionne alors une vacance de poste.

Au total, il y a donc lieu de constater que l’action n’est pas prescrite.

— Sur la demande principale :

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. L’article 1217 du même code ajoute que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de même que réclamer des dommages et intérêts au titre de la responsabilité contractuelle du débiteur.

Ainsi, en vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [X] [T] soutient au visa de l’article 1723 du code civil mentionnant que le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée, que dans la mesure où le contrat de bail qu’il a signé prévoit expressément un service de gardien, qui fait partie de la chose louée et pour laquelle il règle une provision pour charges de 7000 euros par an, avec une quote part récupérable pour le bailleur à ce titre, ce poste ne peut être supprimé unilatéralement par son bailleur. Il soutient que s’agissant d’une mono propriété, la décision unilatérale du bailleur de supprimer un poste de gardien constitue une modification de la chose louée sans l’accord du locataire.

Or il y a lieu au contraire de considérer qu’en mono propriété tout comme en copropriété, la suppression du poste de gardien ne porte pas atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives par le locataire si les solutions de substitution mises en place par le propriétaire offrent des avantages équivalents au locataire, ce qui est le cas en l’espèce puisque suite à la mise à la retraite de la gardienne en octobre 2021 après une période d’arrêt maladie, les missions assurées par cette dernière ont été poursuivies avec mise en place de boîtes aux lettres et entretien des parties communes par des prestataires extérieurs. Monsieur [X] [T] fait état des “menus” services que rendait la gardienne aux locataires mais ne peut valablement s’en prévaloir pour justifier ses demandes, de même que ne peuvent être imputés à son absence les dysfonctionnements de la porte d’entrée principale ou du chauffage des parties collectives ou l’insécurité liée à ce problème de porte alors que la gardienne ne peut en tout état de cause vérifier la bonne fermeture d’une porte d’entrée après chaque passage d’un locataire ou d’une personne extérieure, de jour comme de nuit, la présence d’un sas permettant au demeurant une sécurisation effective des lieux. Le défendeur produit l’ensemble des contrats des sociétés intervenant avec la description précise de l’ensemble de leurs missions et prestations (journalières, hebdomadaires, mensuelles et trimestrielles), étant précisé par ailleurs que la société MARECHAL HARISPE n’est propriétaire des lieux que depuis le 02 décembre 2022 et qu’aucun autre locataire ne paraît se plaindre de la situation, aucune attestation notamment n’étant produite en ce sens.

Au total, force est de constater que Monsieur [X] [T] ne justifie pas du préjudice de jouissance invoqué et sera en conséquence débouté de l’ensemble de ses demandes à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Monsieur [X] [T] à payer à la société MARECHAL HARISPE qui a dû engager des frais dans le cadre de la présente procédure, une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens :

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Monsieur [X] [T] qui succombe, supportera les dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant par décision contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [X] [T] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [X] [T] à payer à la société MARECHAL HARISPE la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [T] au paiement des dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Paris le 18 décembre 2025.

La Greffière, Le Président,