TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Aude ABOUKHATER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Rosa BARROSO

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01056 – N° Portalis 352J-W-B7J-C65S4

N° MINUTE :

1

JUGEMENT

rendu le 04 novembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [H] [Z], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Rosa BARROSO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1838

DÉFENDERESSE

Madame [X] [Y], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Aude ABOUKHATER de l’AARPI HUG & ABOUKHATER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0031

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 novembre 2025 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 04 novembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01056 – N° Portalis 352J-W-B7J-C65S4

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 21 février 2021, Monsieur [Z] a donné en location à Madame [Y] un local à usage d’habitation meublé situé [Adresse 3], pour un loyer de 750 euros par mois.

Madame [Y] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, Monsieur [Z] lui a fait délivrer un commandement de payer le 21 octobre 2024 faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 3200 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2025, Monsieur [Z] a fait assigner Madame [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 22 décembre 2024 et à titre subsidiaire, résilier le bail pour absence de paiement des loyers constituant un manquement grave et répété aux obligations du locataire,

▸ déclarer Madame [Y] occupante sans droit ni titre à compter du 22 décembre 2024,

▸ ordonner l’expulsion de Madame [Y] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, avec l’assistance d’un serrurier, du commissaire de police et de la force publique si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

▸ ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles désigné par le tribunal ou tel autre lieu au choix du bailleur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de la locataire,

▸ fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 22 décembre 2024 au montant du loyer contractuel augmenté des charges, soit 800 euros,

▸ condamner Madame [Y] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 800 euros jusqu’à parfaite libération des lieux litigieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou reprise,

▸ condamner Madame [Y] à lui payer la somme de 6400 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtés au 08 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 3200 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

▸ condamner Madame [Y] à lui verser une indemnité de 1500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens qui comprendront les frais de commandement.

La dénonciation au préfet est intervenue le 15 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 avril 2025 et renvoyée à plusieurs reprises.

A l’audience du 12 septembre 2025, Monsieur [Z] par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 9350 euros.

En défense, Madame [Y] était représentée par un conseil lequel a exposé sa situation personnelle et financière et sollicité que le bailleur soit condamné à régler 9000 euros pour le préjudice de jouissance subi et à effectuer des travaux pour mettre un terme aux désordres liés à la présence de punaises de lit et à l’absence de ventilation dans la salle de bain, avec suspension du paiement des loyers à hauteur de 40% et compensation entre la dette locative et la créance, sollicitant à titre subsidiaire des délais de paiements avec suspension de la clause résolutoire et en tout état de cause, le rejet de l’ensemble des demandes du bailleur.

Un diagnostic social et financier a été réalisé avant l’audience et lecture en a été faite.

Concernant l’octroi d’éventuels délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, le bailleur a fait part de son opposition.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs écritures déposées à l’audience et reprises oralement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 04 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 15 janvier 2025 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 04 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [Z] justifie avoir saisi la CCAPEX le 22 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 janvier 2025.

Aucun élément n’est communiqué concernant une éventuelle procédure de surendettement.

L’action est donc recevable.

— Sur le préjudice de jouissance :

Madame [Y] affirme subir un préjudice de jouissance du fait de la présence de punaises de lit dans son logement depuis septembre 2023, expliquant que cette situation n’a pas été réglée par l’intervention de l’entreprise mandatée par son bailleur, qu’en avril 2025 elle a de nouveau du faire intervenir la mairie de [Localité 4] pour une double intervention dans son logement et que le propriétaire doit réparer le préjudice qu’elle subit en lui versant une somme de 9000 euros à titre de dommages et intérêts.

Au soutien de ses dires, elle se contente de produire un document dactylographié qui n’a aucune valeur probante et deux fiches d’intervention établies les 09 et 23 avril 2025 par une équipe du Département des actions de salubrité de la Mairie de [Localité 4] suite à une demande émise le 1er avril 2025, soit en cours de procédure, mentionnant une intervention pour une désinsectisation concernant des punaises.

Au total, il y a lieu de constater que la locataire n’établit pas la présence de punaises de lit depuis plusieurs années et notamment depuis 2023. En revanche, elle justifie d’une intervention dans son logement en avril 2025 aux fins de mettre en place un traitement chimique contre les punaises de lit. Néanmoins, l’ampleur de l’infestation, et les résultats de cette intervention ne sont pas connus. De même il n’est pas établi que le propriétaire a, préalablement à cette demande d’intervention auprès de la Mairie de [Localité 4], été informé par la locataire de la présence de punaises de lit. Aucun omportement fautif ne peut donc lui être imputé faute de connaissance de la situation.

Par ailleurs, Madame [Y] soutient que son logement souffre d’humidité dans la salle de bain avec développement de moisissures. Elle se contente de produire au soutien de ses affirmations trois photographies dont les conditions, date et lieu de prise de vue sont inconnues, rien ne permettant ainsi d’établir qu’elles se rapportent au logement de la défenderesse en l’absence d’éléments probants complémentaires.

Au total, la locataire sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de deux mois au commandement de payer du 21 octobre 2024 et ce malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer, car il est admis en effet que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a donc bien lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [Y], locataire d’un logement situé [Adresse 3] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 22 décembre 2024.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur indique à l’audience que Madame [Y] restait devoir la somme de 9350 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de septembre 2025 incluse.

Madame [Y] indique que des mensualités apparaissant comme impayées dans le décompte actualisé du bailleur, ont en réalité été réglées. Force est de constater qu’elle n’en justifie pas, alors qu’elle a été autorisée à justifier de ces paiements en cours de délibéré, ce qu’elle n’a pas fait.

Ainsi, Madame [Y] sera condamnée à régler cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il y a lieu de prendre en compte la reprise du paiement du loyer par la locataire avant l’audience, outre la mise en place de mensualités de remboursement, ainsi que les justificatifs produits concernant ses ressources, de nature à établir sa capacité de remboursement et sa demande de délais et de maintien dans les lieux, pour autoriser Madame [Y] à rembourser la dette dans le cadre d’un échéancier dont les modalités seront fixées au présent dispositif, la mensualité de paiement de 100 euros proposée étant insuffisante compte-tenu du montant important de la dette qui n’a cessé d’augmenter depuis la délivrance du commandement de payer.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, et les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Si Madame [Y] se libère dans le délai imparti et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant concernant le logement, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— Madame [Y] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé tel que fixé dans le contrat augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi,

— la clause résolutoire du contrat reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [Y] et de tout occupant de son chef selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Ni la nature du litige, ni l’équité ne commandent en l’espèce qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur. Au surplus, le paiement de cette somme serait de nature à mettre en échec le plan d’apurement accordé.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [Y] qui succombe supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, celui de l’assignation et de la notification au préfet.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement contradictoire :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 22 décembre 2024 du bail consenti à Madame [Y] par Monsieur [Z] et portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] ;

En suspend toutefois les effets ;

Déboute Madame [Y] de l’ensemble de ses demandes d’indemnisation au titre d’un préjudice de jouissance ;

Condamne Madame [Y] à payer à Monsieur [Z] la somme de 9350 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés, échéance de septembre 2025 incluse ;

Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorise Madame [Y] à s’acquitter de la dette en 35 fractions mensuelles minimum de 250 € chacune, en plus des loyers courants et des charges afférentes, le solde total étant réglé avec la 36e et dernière échéance (sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement) ;

Dit que les paiements mensuels devront être effectués par Madame [Y] aux termes prévus par le contrat de location et pour la première fois, avant le premier terme contractuel qui suivra la signification de la présente décision par commissaire de justice, jusqu’à extinction totale de la dette ;

Dit que si les modalités de paiement échelonné sont respectées et les échéances courantes régulièrement acquittées, les effets de la clause résolutoire seront réputés ne jamais avoir été acquis ;

Dit en revanche que tout défaut de paiement par Madame [Y] d’un seul loyer ou d’une seule mensualité de paiement pour apurer la dette, justifiera :

▸que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

▸que le solde de la dette devienne immédiatement exigible en principal, intérêts et frais ;

▸qu’à défaut pour Madame [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [Z] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, aucun élément ne venant justifier la demande d’astreinte ;

▸que Madame [Y] sera condamnée à verser à Monsieur [Z] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

▸que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [Y] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 04 novembre 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.