Du 12 novembre 2025

72A

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 25/01144 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2JP4

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’IMEUBLE [Adresse 1]

C/

S.C.I. ALMA

— copie exécutoire délivrée à

M^e Pierre-Edouard LAGRAULET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

JUGEMENT EN DATE DU 12 novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Madame Sandrine Alexandra GIULIANI,

GREFFIER : Madame Nora YOUSFI,

DEMANDERESSE :

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’IMEUBLE [Adresse 2] EMILE COUNORD A [Localité 8] pris en la personne de son syndic Mme [G] [F] exerçant sous l’enseigne FLASH IMMOBILIER

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Pierre-Edouard LAGRAULET, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE :

S.C.I. ALMA

[Adresse 10]

[Localité 7]

non représentée (citation à étude)

DÉBATS :

Audience publique en date du 02 juin 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. Le délibéré initialement prévu au 02 septembre 2025 a été prorogé au 12 novembre 2025.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire, en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI ALMA est propriétaire des lots n°11, 46 et 60, au sein de la Résidence [9], sise [Adresse 3], soumise au statut de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice délivré le 1er avril 2025, le [Adresse 11] (ci-après dénommé le “Syndicat des Copropriétaires”), représenté par son Syndic Madame [G] [F] exerçant sous l’enseigne FLASH IMMOBILIER (ci-après dénommé le « Syndic »), a fait assigner la SCI ALMA, prise en la personne de son représentant légal, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux pour l’audience du 02 juin 2025, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de :

Être déclaré recevable et bien fondé en son action,Condamner la SCI ALMA à lui payer :La somme de 6 850,79 euros au titre des charges de copropriété, arriérées dues au 10 janvier 2025, majorées des intérêts au taux légal sur la somme de 6 707,50 euros à compter de la mise en demeure réceptionnée le 17 avril 2024, et sur la somme de 143,29 euros à compter de l’assignation,508,54 euros au titre des frais dus,1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer,Ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du code civil,Ordonner l’exécution provisoire.

A l’audience, le Syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil a déposé son dossier, s’en remettant à son acte introductif d’instance et actualisant sa créance à la somme de 7 373,87 euros.

La SCI ALMA, régulièrement assignée en l’étude du commissaire de justice, après vérification de la présence du nom du destinataire sur la boite aux lettres, n’était ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 septembre 2025.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

MOTIFS

Il convient de rappeler que les mentions tendant à «dire que», «déclarer», «constater que», «retenir» et «juger que» figurant dans le dispositif des écritures des parties, ne comportent pas de demande et ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile et des chefs de décision, devant figurer dans la partie exécutoire du jugement et sur lesquelles le juge est tenu de se prononcer, en application de l’article 5 suivant, mais des moyens ou éléments de fait relevant des motifs articulés au soutien de leurs demandes. En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur ces moyens relevant des motifs.

Sur le défaut de comparution du défendeur

Conformément aux dispositios de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

la SCI ALMA, prise en la personne de son représentant legal, assignée en l’étude du commissaire de justice, n’ayant pas comparu, il convient de statuer au vu des pièces produites par le [Adresse 11].

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots (le règlement de copropriété fixant la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges).

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n’ayant pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.

L’article 10-1 de cette même loi permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, «celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation».

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse aux débats:

— le règlement de copropriété,

— la modification du règlement de copropriété,

— le contrat de syndic,

— l’extrait fiche INPI,

— le PV d’AG du 13 avril 2022,

— les appels de fonds travaux du 1er janvier, 1er avril, 21 juin, et 1er juillet 2023,

— les appels de fonds du 1er octobre 2023,

— les appels de fonds du 1er janvier, 1er avril, 1er juillet 2024, et 1er octobre 2024,

— les appels de fonds travaux du 19 mars et 11 juillet 2024,

— les appels de fonds du 1er janvier 2025,

— la mise en demeure du 17 avril 2024,

— la relance du 30 mai 2024,

— le PV d’AG du 10 janvier 2024 et du 06 juin 2024,

— le commandement de payer du 20 juillet 2024,

— le décompte de la SCI ALMA arrêté au 10 janvier 2025,

— le relevé de frais et honoraires du commissaire de justice en date du 23 juillet 2024, correspondant au coût du commandement de payer délivré le 20 juillet 2024,

— la facture relative aux frais d’avocat en date du 24 janvier 2025,

— la facture relative aux frais de recouvrement du Syndic, FLASH IMMOBILIER en date du 27 janvier 2025,

— le décompte de la SCI ALMA arrêté au 14 mai 2025.

Le [Adresse 11] justifie des sommes dues au titre des appels de provisions sur charges courantes et des régularisations de charges, entre le 1er janvier 2023 et le 14 mai 2025, pour un montant total de 7 373,87 euros.

Il convient en outre de relever que le défaut de comparution de la SCI ALMA, démontre qu’elle n’a aucun moyen sérieux à opposer à la demande du [Adresse 11].

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la SCI ALMA sera condamnée à payer au [Adresse 11] une somme totale de 7 882,41 euros, au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires exposés par le syndicat pour leur recouvrement, suivant décompte arrêté au 14 mai 2025. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2024, date de la réception de la mise en demeure.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte à compter de la mise en demeure. Cependant le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le Syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts, arguant du préjudice financier direct et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires puisqu’il a été privé des fonds nécessaires à une gestion normale de l’entretien de l’immeuble, contraignant les autres copropriétaires à faire l’avance des frais nécessaires et à reporter les travaux votés.

En l’espèce, le relevé de compte de charges de la SCI ALMA est débiteur, de sorte qu’elle manque à ses obligations de copropriétaires.

Toutefois, le Syndicat des copropriétaires ne démontre pas le préjudice financier qu’elle allègue, ni s’être heurté à des difficultés de trésorerie à la suite de la non perception des charges de copropriété dues par la SCI ALMA.

Par ailleurs, aucun élément ne permet d’établir que le non-paiement par la SCI ALMA de ses charges de copropriété résulte d’une volonté délibérée et abusive de sa part. Il peut en revanche résulter de difficultés financières qu’elle rencontre.

Aussi, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée par le [Adresse 11], faute de preuve de la mauvaise foi de la la SCI ALMA et du préjudice allégué.

Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ».

En conséquence, l’exigibilité des intérêts étant supérieure à une année pleine et entière, il y a lieu de faire droit à la demande du [Adresse 11], de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la SCI ALMA, partie qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, à l’exclusion du commandement de payer (209,54 euros), d’ores et déjà inclus dans les frais (508,54 euros).

Selon les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd le procès à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge du [Adresse 11], l’intégralité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.

Il y a donc lieu de condamner la SCI ALMA à lui verser une somme de 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE la SCI ALMA à payer au [Adresse 11], représenté par son Syndic Madame [G] [F] exerçant sous l’enseigne FLASH IMMOBILIER, la somme de 7 882,41 euros, correspondant à l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 14 mai 2025, en ce compris les frais exposés par le Syndicat des copropriétaires pour recouvrer sa créance soit la somme de 508,54 euros, avec intérêts au taux légal, à compter de la mise en demeure du 17 avril 2024,

ORDONNE la capitalisation des intérêts, s’agissant d’intérêts dus depuis au moins une année entière,

REJETTE la demande de dommages et intérêts du [Adresse 11], représenté par son Syndic Madame [G] [F], exerçant sous l’enseigne FLASH IMMOBILIER,

CONDAMNE la SCI ALMA à payer au [Adresse 11], représenté par son Syndic Madame [G] [F] exerçant sous l’enseigne FLASH IMMOBILIER, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI ALMA aux dépens, à l’exclusion du coût du commandement de payer,

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE